Дело № 2-1086/2021 (50RS0050-01-2021-001464-35)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Шатура Московской области 13 июля 2021 г.

Шатурский городской суд Московской области в составе:

председательствующего – судьи Жигаревой Е.А.,

при секретаре Усуровой С.Н.,

с участием представителя истца ФИО1 – адвоката Бариновой Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Городского округа Шатура о признании действий по досрочному расторжению договора аренды земельного участка незаконными и восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении земельного участка, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Городского округа Шатура о признании действий по досрочному расторжению договора аренды земельного участка незаконными и восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении земельного участка.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 20 декабря 2010 г. между ним и администрацией Шатурского муниципального района заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель предоставил в аренду земельный участок площадью 1 000 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, из земель категории «земли населенных пунктов», для ведения огородничества, без права возведения капитальных строений сроком до 19 декабря 2014 г. Постановлением администрации Шатурского муниципального района от 22 июля 2013 г. вид разрешенного использования земельного участка изменен на «индивидуальное жилищное строительство». Обязанности по внесению арендных платежей исполнены надлежащим образом. Участок огорожен по периметру капитальным забором, на участке без соответствующих разрешений возведен жилой дом. При оформлении права на жилой дом от кадастрового инженера ему стало известно, что срок договора аренды истек 19 декабря 2014 г. Для легализации возведенного строения обратился в администрацию Городского округа Шатура с уведомлением о планируемом строительстве, в ответ на которое получил сообщение о прекращении действия договора аренды. 10 февраля 2021 г. обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, на которое получил отказ в связи с отсутствием зарегистрированного права собственности на объект недвижимости. 06 марта 2021 г. обратился к ответчику с заявлением о внесении в договор аренды земельного участка изменений в части срока его действия, но в приеме документов было отказано. По результатам обращения от 06 апреля 2021 г. получил отказ в предоставлении земельного участка в аренду ввиду отсутствия прав на объект капитального строительства с рекомендацией обращения в суд для признания права собственности на жилой дом. Для признания права на самовольно возведенный жилой дом необходимо подтверждение права на земельный участок, на котором он возведен, в связи с чем обратился в администрацию Городского округа Шатура с просьбой подтвердить действительность договора аренды от 20 декабря 2010 г. № «А», но получил ответ, согласно которому запись об ограничении права аренды на земельный участок с кадастровым номером № погашена ввиду неиспользования земельного участка по назначению и окончания срока действия договора аренды. Таким образом, арендодатель в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, не уведомив об этом арендатора. Считает указанные действия ответчика незаконными, поскольку в случае, если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, оснований для досрочного расторжения договора, в том числе, в связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы и неиспользованию земельного участка по целевому назначению не имеется, кроме того, он не был извещен о прекращении действия договора аренды и его прав и обязанностей по нему. Просит признать действия администрации Городского округа Шатура Московской области о досрочном расторжении в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 20 декабря 2010 г. № незаконными, считать указанный договор аренды земельного участка с кадастровым номером № заключенным на неопределенный срок на тех же условиях и восстановить в ЕГРН запись об обременении указанного земельного участка его (ФИО1) правами. 

Протокольным определением суда от 30 июня 2021 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного слушания извещен надлежащим образом, его представитель – адвокат Баринова Е.П. заявленные требования поддержала по доводам, изложенным иске. 

Ответчик представитель администрации 

<

адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного слушания извещен надлежащим образом, об уважительных причинах своей неявки суду не сообщил, об отложении слушания дела не просил. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного слушания извещен надлежащим образом, просил рассматривать дело в его отсутствие. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения стороны истца, оценив представленные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По общему правилу, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункты 1, 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (п. 3 ст. 425 ГК РФ). 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, на основании заявления истца 19 октября 2010 г. администрацией Шатурского муниципального района Московской области принято постановление о предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка площадью 1 000 кв. м с разрешенным использованием «ведение огородничества», без права возведения капитальных строений (л.д. 13). 

20 декабря 2010 г. между администрацией Шатурского муниципального района и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № «А», в соответствии с которым истцу в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной собственности, из земель категории «земли населенных пунктов», площадью 1 000 кв. м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для ведения огородничества, без права возведения капитальных строений, сроком с 20 декабря 2010 г. по 19 декабря 2014 г. (л.д. 9-12).

Администрация Шатурского муниципального района Московской области ликвидирована, ее правопреемником является администрация Городского округа Шатура Московской области.

Постановлением администрации Шатурского муниципального района Московской области от 22 июля 2013 г. № разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером № изменено с «для ведения огородничества» на «индивидуальное жилищное строительство» (л.д. 14). 

По сведениям реестра недвижимости по состоянию на 22 июня 2020 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером № зарегистрировано обременение в виде аренды сроком с 20 декабря 2010 г. по 19 декабря 2014 г. в пользу ФИО1 (л.д. 15-17). 

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ). 

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления земельного участка гражданину для ведения огородничества - заключается на срок не более чем три года, для индивидуального жилищного строительства - на срок двадцать лет (пп. 3, пп. 12 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Согласно положениям ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

По смыслу приведенных норм, стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства аренды.

Согласно п. 6.2 договора аренды договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 4.1.1, 4.4.4, 4.4.8 договора. 

Пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, введенным в действие 01 марта 2015 г., установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2 ст. 422 ГК РФ). 

В соответствии с разъяснениям, приведенными в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательственная деятельность в первую очередь связана с поведением участников процесса, процессуальная активность которых по доказыванию ограничена процессуальными правилами об относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств. 

Пункт 1 статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации признает землями населенных пунктов земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется, во-первых, исходя из их принадлежности к той или иной категории и, во-вторых, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

Согласно техническому плану от 17 мая 2021 г. на земельном участке с кадастровым номером № возведен объект недвижимости, представляющий собой одноэтажный индивидуальный жилой дом общей площадью 61,8 кв. м (л.д. 37-50). 

При наличие совокупности условий, определенных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с пп. 1 п. 3 этой же статьи имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов. 

В соответствии с пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Решением администрации Городского округа Шатура Московской области от 12 февраля 2021 г. ФИО1 отказано в услуге по предоставлению земельного участка в аренду без проведения торгов ввиду отсутствия зарегистрированных прав на объект недвижимости (л.д. 22-23).

При этом препятствием к легализации возведенного на земельном участке жилого дома является отсутствие у ФИО1 права на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости (л.д. 24). 

В ответ на обращение ФИО1 о подтверждении действительности договора аренды земельного участка от 20 декабря 2010 г. № «А» администрация Городского округа Шатура Московской области сообщила, что 05 марта 2021 г. ввиду неиспользования арендатором земельного участка по целевому назначению и окончания срока действия договора запись об ограничении права аренды на земельный участок с кадастровым номером № погашена (л.д. 18). 

Судом установлено и материалами дела не опровергается, что в период с 2010 г. по настоящее время ФИО1 использует земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство», вносит арендные платежи в сроки и размере, установленные разделом 3 договора аренды от 20 декабря 2010 г. № «А», по состоянию на 2021 г. задолженности не имеет. 

В пунктах 4.1 - 4.2 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее:

в силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации;

если законодательством Российской Федерации установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения (статья 433 ГК РФ) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1 - 4 настоящего постановления;

для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

При одностороннем отказе от исполнения сделки (договора аренды), заключенной на неопределенной срок, в порядке, предусмотренном абзацем 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договоров. 

При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Поскольку по истечении указанного в договоре аренды от 20 декабря 2010 г. № «А» срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении, в отсутствие возражений со стороны арендодателя ФИО1 продолжил использование земельного участка, действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.

По состоянию на 23 июня 2021 г. реестр недвижимости не содержит действующей записи об обременении земельного участка с кадастровым номером № права ФИО1 (л.д. 64-73).

Таким образом, действия администрации Городского округа Шатура Московской области по досрочному расторжению договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, в том числе, в отсутствие доказательств надлежащего извещения истца о намерении расторгнуть договор аренды, являются незаконными, а нарушенное право подлежит восстановлению путем внесения в реестр недвижимости сведений об обременении земельного участка правами ФИО1, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать действия администрации Городского округа Шатура Московской области о досрочном расторжении в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 20 декабря 2010 г. № «А» незаконными.

Считать договор аренды земельного участка от 20 декабря 2010 г. № «А» с кадастровым номером № заключенным на неопределенный срок на тех же условиях. 

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об обременении земельного участка правами ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Шатурский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Жигарева 

Мотивированное решение составлено 16.07.2021

Председательствующий Е.А. Жигарева