Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 апреля 2018 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Матвеевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-835/2018 по административному исковому заявлению ООО «Виктор и Ко Московский» об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Виктор и Ко Московский» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства:

- нежилого здания с кадастровым номером №, Торговый комплекс «

<

данные изъяты>» (корпус №2), общей площадью 23 390,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20.05.2014 г. в размере 470 448 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером №, Торговый комплекс, общей площадью 13 602,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20.05.2014 г. в размере 225 633 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером №, Торговый центр промышленных товаров (1 очередь, блок 2), общей площадью 15 218,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20.05.2014 г. в размере 327 388 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером №, Торговый центр (корпус 3), общей площадью 47 208, 9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 03.07.2015 г. в размере 1 139 778 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером №, многофункциональный торгово-выставочный центр, общей площадью 35 398,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.05.2013 г. в размере 502 098 000 рублей; 

- нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 8 991,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 03.07.2015 г. в размере 204 345 000 рублей. 

Также административный истец просил отнести расходы по уплате государственной пошлины на административного ответчика Правительство Самарской области. 

В обоснование заявленных требований ООО «Виктор и Ко Московский» указало, что вышеуказанные объекты недвижимости принадлежат обществу на праве собственности.

Кадастровая стоимость нежилых зданий составляет:

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 20.05.2014 года – 914 423 328 рублей 85 копеек; 

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 03.07.2015 года – 338 744 593 рубля 02 копейки;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 29.05.2013 года – 1 507 650 388 рублей 57 копеек;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 03.07.2015 года – 1 778 522 133 рубля 71 копейка;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 20.05.2014 года –512 453 103 рубля 63 копейки;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 20.05.2014 года – 573322096 рублей 79 копеек. 

Согласно отчету об оценке от 23.06.2017 года № №, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 10.05.2014 года составляет 327 388 000 рублей.

Согласно отчету об оценке от 23.06.2017 года № №, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 20.05.2014 года составляет 225 633 000 рублей.

Согласно отчету об оценке от 23.06.2017 года № №, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 29.05.2013 года составляет 502 098 000 рублей.

Согласно отчету об оценке от 23.06.2017 года № №, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 03.07.2015 года составляет 204 345 000 рублей.

Согласно отчету об оценке от 23.06.2017 года № №, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 03.07.2015 года составляет 1 139 778 000 рублей. 

Согласно отчету об оценке от 23.06.2017 года № №, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 20.05.2014 года составляет 470 448 000 рублей. 

Завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость вышеуказанных нежилых зданий равной их рыночной стоимости в размере, определенном отчетами об оценке.

Представитель административного истца по доверенности от 15.01.2018 года № № ФИО1 в судебном заседании поддержала административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске. 

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области ФИО2, действующий на основании доверенностей от 27.12.2017 года № №, от 26.12.2017 года № №, в судебном заседании возражал против удовлетворения административного искового заявления, ссылаясь на то, что оценка кадастровой стоимости земельного участка проведена правильно, кадастровая стоимость спорного объекта является верной, расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной менее 50%. 

Представители Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, администрации г.о.Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области в письменном отзыве на административный иск в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости нежилых зданий возражал против удовлетворения заявленных требований. 

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ООО «Виктор и Ко Московский» принадлежат на праве собственности объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание с кадастровым номером №, Торговый комплекс «

<

данные изъяты>» (корпус №2), общей площадью 23 390,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.07.2014 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости от 24.01.2018 года;

- нежилое здание с кадастровым номером №, Торговый комплекс, общей площадью 13 602,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.07.2014 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости от 24.01.2018 года;

- нежилое здание с кадастровым номером №, Торговый центр промышленных товаров (1 очередь, блок 2), общей площадью 15 218,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.07.2014 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости от 24.01.2018 года;

- нежилое здание с кадастровым номером №, Торговый центр (корпус 3), общей площадью 47 208, 9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.08.2015 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости от 24.01.2018 года;

- нежилое здание с кадастровым номером №, многофункциональный торгово-выставочный центр, общей площадью 35 398,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.11.2007 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости от 24.01.2018 года; 

- нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью 8 991,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.08.2015 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости от 24.01.2018 года.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет:

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 20.05.2014 года – 914 423 328 рублей 85 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06.02.2018 года; 

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 03.07.2015 года – 338 744 593 рубля 02 копейки, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06.02.2018 года;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 29.05.2013 года – 1 507 650 388 рублей 57 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06.02.2018 года;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 03.07.2015 года – 1 778 522 133 рубля 71 копейка, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06.02.2018 года;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 20.05.2014 года –512 453 103 рубля 63 копейки, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06.02.2018 года;

- в отношении нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 20.05.2014 года – 573322096 рублей 79 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06.02.2018 года. 

В соответствии со ст. 14, п.1 ст. 372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" /в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД/ является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона РФ N 135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Истец воспользовался предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий и обратился с соответствующими заявлениями в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области. 

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, № ООО «Виктор и Ко Московский» обратилось 08.12.2017 года.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, № административный истец обратился 14.11.2017 года.

Однако решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявления ООО «Виктор и Ко Московский» о пересмотре результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости были отклонены. В результате анализа представленных документов Комиссией выявлено следующее: 

В соответствии с п.5 ФСО №3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. В Разделе 5.1 Анализ местоположения объекта оценки оценщик указывает на «среднюю интенсивность движения транспорта». Учитывая расположение объекта оценки на 1-ой линии Московского шоссе, данная информация не соответствует действительности. В соответствии с данными открытых источников – Московское шоссе – главная магистраль г.Самара.

В соответствии с п.5 ФСО №3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. В разделе 6.4 Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами оценки недвижимости из сегментов рынка указаны «единые объекты оценки недвижимости: нежилые здания в совокупности с земельным участком, предложенные в аренду», при этом объекты указаны как нежилые помещения. Также по данным исходных источников информации по объектам-аналогам – объектами являются помещения в нежилых зданиях торгово-офисного назначения. Отчет вводит в заблуждение – нарушен п.5 ФСО №3.

В соответствии с п.22 ФСО №7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Вычисление корректировок производится им на основе стоимости квартир в районах города Самара. При этом имеется соответствующие исследование по сегменту рынка объектов оценки. Нарушен п.5 ФСО №3 – отчет вводит в заблуждение, расчет стоимости произведен на основе недостоверных сведения – нарушен п.22 (д) ФСО №7. Кроме того, расчет корректировки на местоположение произведен исходя из сведений, что объект оценки расположен в Красноглинском районе г.Самара при том, что на титульном листе отчета и далее по тексту отчета указано местоположение объектов оценки в Кировском районе. 

Кроме того, при анализе отчетов об оценке, которыми определена рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, №, выявлено следующее: 

Отказ от использования результатов определения рыночной стоимости объекта оценки, полученного затратным подходом, не обоснован. В соответствии с п.28 ФСО №7 анализ достоинств и недостатков подходов произведен только по затратному подходу с целью исключения его результата из расчетов. Кроме того, применение затратного подхода (пп.а) и б) п.24 ФСО №4) полностью обосновано для оценки объекта оценки – крупного торгового центра, аналогов которому на территории г.Самары немного. Нарушен п.24 ФСО №7, п.5 ФСО №3 – отчет вводит в заблуждение

При анализе отчетов об оценке, которыми определена рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, выявлено следующее: 

В соответствии с п.24 ФСО № 7 в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в определенной последовательности. В отчетах производится расчет стоимости права аренды на земельный участок, занятый объектами оценки, его результаты используются затем в затратном и сравнительном подходах для вычитания стоимости прав на земельный участок из стоимости единого объекта недвижимости. При этом, в расчете стоимости единого объекта недвижимости сравнительным подходом в качестве аналогов приняты объекты (единые объекты недвижимости), находящиеся в собственности (и здание, и земельный участок). Таким образом, результаты расчета затратным и сравнительным подходом не сопоставимы друг с другом. Отчет вводит в заблуждение – нарушен п.5 ФСО №3.

В соответствии с п.23 (в) ФСО №7 метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Оценщик, применяя метод прямой капитализации, никак не оценивает годовой доход от объекта, такая информация (о заключенных договорах аренды, затратах, связанных с объектом оценки) в отчете отсутствует, хотя могла быть получена от заказчика оценки, так как здание введено в эксплуатацию в 1998 году. Нарушен п.23 ФСО №7. 

В соответствии с п.23 (в) ФСО №7 метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Оценщик, применяя метод прямой капитализации, не рассчитывает общую ставку капитализации, принимая готовое значение валового рентного мультипликатора из Справочника оценщика. Нарушен п.23 ФСО №7. 

В результате анализа отчета об оценке от 23.06.2017 г. № № Комиссия дополнительно указывает на то, что на стр.134-136 оценщик описывает отказ от расчета стоимости объекта оценки – здания торгового центра доходным и затратным подходом. Отказ от использования данных подходов обосновывается отсутствием рынка застроенных и незастроенных земельных участков торгово-офисного назначения. Данный сегмент рынка не относится к сегменту рынка объекта оценки, нарушен п.5 ФСО №2 – отчет вводит в заблуждение. Кроме того, данное мнение оценщика противоречит его же выводам по соседним объектам недвижимости, принадлежащих Виктор и Ко Мегалогистик (от 23.06.2017г. № №). 

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО «Виктор и Ко Московский» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

На основании ст. 24.12 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

С учетом требований ч. 3 ст. 245 КАС РФ, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование своих требований представлены отчеты об оценке, подготовленные ООО «Январь». 

Из отчета об оценке от 23.06.2017 года № №, усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером №, итоговая рыночная стоимость которого по состоянию на 10.05.2014 года составила 327 388 000 рублей.

Из отчета об оценке от 23.06.2017 года № №, усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером №, итоговая рыночная стоимость которого по состоянию на 20.05.2014 года составила 225 633 000 рублей.

Из отчета об оценке от 23.06.2017 года № №, усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером №, итоговая рыночная стоимость которого по состоянию на 29.05.2013 года составила 502 098 000 рублей.

Из отчета об оценке от 23.06.2017 года № №, усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером №, итоговая рыночная стоимость которого по состоянию на 03.07.2015 года составила 204 345 000 рублей.

Из отчета об оценке от 23.06.2017 года № №, усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером №, итоговая рыночная стоимость которого по состоянию на 03.07.2015 года составила 1 139 778 000 рублей. 

Из отчета об оценке от 23.06.2017 года № №, усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером №, итоговая рыночная стоимость которого по состоянию на 20.05.2014 года составила 470 448 000 рублей. 

Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости каждого из спорных нежилых зданий.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчетах об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объектов капитального строительства основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчетам об оценке документами. 

На отчеты об оценке рыночной стоимости от 23.06.2017 года №№ №, №, №, №, №, № Саморегулируемой организацией оценщиков Некоммерческое партнерство «Международная Палата Оценщиков даны положительные экспертные заключения, согласно которым расчет стоимости объектов оценки, проведенной экспертом на основании данных, имеющихся в отчетах об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объектов оценки, определенную оценщиком в отчетах об оценке. Отчеты соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Международная Палата Оценщиков».

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО3 выводы, изложенные в отчетах об оценке, поддержала в полном объеме. Показала, что нежилые корпуса ТРК «Московский» расположены на пересечении крупных федеральных автомагистралей М5 (Московское шоссе) и М32 (Ракитовское шоссе), но тем не менее количество маршрутов общественного транспорта ближайшей остановки у объектов оценки «18-й км. (по требованию)» - 17 маршрутов. Местоположение объекта оценки по критерию автомобильной зоны доступности находится на окраине и не может считаться «отличной». Оценщиком принята «средняя интенсивность движения транспорта». 

По второму блоку замечаний оценщик пояснила, что в качестве объектов-аналогов были выбраны объекты недвижимости с аналогичным объектам оценки назначению – под торговлю класса В, С. Объекты-аналоги для расчёта выбраны по принципу сопоставимости. Были выявлены объекты аналоги, схожие по основным параметрам с объектами оценки (например, условия аренды, текущее функциональное использование). Считает, что п.5 ФСО №3 не нарушен. 

По третьему блоку замечаний оценщик указала, что в отчетах об оценке приведен рынок предложений в сегменте торговой недвижимости г.Самары на май 2013 года. При анализе предложений продажи и аренды коммерческой недвижимости торгового назначения обнаружена недоразвитость рынка, отсутствие предложений продажи и аренды объектов аналогичного назначения, оцениваемые объекты расположены в окружении жилых кварталов, в связи с чем оценщик посчитал данные о продаже жилой недвижимости – квартир возможными для использования в расчётах. Данные стоимости 1 кв.м. квартир, расположенных в Красноглинском районе, учитывались оценщиком, поскольку оцениваемые объекты расположены на границе Кировского и Красноглинского районов Самарской области. Таким образом, при выполнении корректировок на местоположение п.22 ФСО №7 и п.5 ФСО №3 не были нарушены. 

В части дополнительных замечаний к отчетам об оценке от 23.06.2017 года №№№, № оценщик пояснила, что рыночная стоимость объектов оценки рассчитывалась с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке, после чего было выполнено согласование результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки. Расчет стоимости объектов оценки затратным подходом выполнялся в соответствующих разделах отчетов. При согласовании результатов в Отчетах об оценке от 23.06.2017 года №№№, № принимается, что сравнительный и доходный подход являются достоверными, отражают ситуацию на рынке в секторе коммерческой недвижимости и учитывают весь комплекс факторов, влияющих на рыночную стоимость объектов недвижимости. Полученная стоимость в рамках затратного подхода оценщиком не учитывалась, так как данный подход не учитывает влияние ценообразующих факторов, специфические особенности объекта, конъюнктуру рынка, не способен отразить действительные намерения продавца. 

Рыночная стоимость имущественных прав на земельный участок, относящегося к оцениваемым объектам недвижимости, определена в рамках затратного подхода в «7.3.1.Расчет рыночной стоимости объекта оценки (нежилого здания) без учета имущественных прав на земельный участок затратным подходом». Полученная рыночная стоимость прав на земельный участок, относящегося к оцениваемому объекту недвижимости, Оценщиком использована при расчете итоговой стоимости оцениваемого нежилого здания в рамках сравнительного и доходного подходов. 

При применении доходного подхода оценщик следовал требованиям п.23 ФСО №7 и применял метод прямой капитализации на основе анализа рыночных данных о соотношении доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. 

Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода, в том числе применение данных Справочника оценщика недвижимости «Текущее и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», Том 2, Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014 г., соответствует рыночным показателям и не влечет нарушение п.23 ФСО №7. 

По четвертому замечанию Комиссии, изложенному в Решении от 08.12.2017 года № №, оценщик считает, что применение доходного подхода для определения рыночной стоимости земельного участка невозможно, так как в г.Самара отсутствует на дату оценки полная и достоверная информация об уровне арендных ставок на земельные участки населенных пунктов, для строительства коммерческих объектов. Затратный подход также не применим, так как «воссоздать» земельный участок человек не в состоянии. В процессе данной оценки не используется. Расчет стоимости объекта оценки затратным и доходным подходом выполнялось в соответствующих разделах отчета. 

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО3 у суда не имеется, ее показания последовательны, логичны, она обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, в исходе дела не заинтересована.

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Вместе с тем, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что доказательств недостоверности отчетов об оценке административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

Суд считает возможным принять отчеты об оценке, подготовленные оценщиком ООО «Янтарь» в качестве надлежащих доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости спорных нежилых зданий по состоянию на дату определения кадастровой стоимости и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанных отчетов.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 08.02.2018 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 14.11.2017 года и 08.12.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Разрешая требования административного истца о возмещении судебных расходов в виде возврата уплаченной государственной пошлины, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии с частью 1 ст.111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 настоящего Кодекса.

На основании п.31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года по делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО4 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации признаны несоответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 ( части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 ( часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями – по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чьё исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:

ранее определённая в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, 

и (или) понесённые этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

Исходя из вышеуказанного следует, что судебные расходы взыскиваются в пользу истца, только если ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, либо она определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.

Согласно представленным в суд документам, а именно платежным поручениям от 22.01.2018 года №№ №, №, №, №, №, №, административный истец в целях подачи административного иска в суд понес расходы на оплату государственной пошлины в размере 12 000 рублей. 

Исходя из размера установленной кадастровой стоимости объектов капитального строительства и установленной их рыночной стоимостью данным решением суда, разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью нежилых зданий составляет от 36,0% до 66,7%.

По настоящему делу ответчики не оспаривали наличие у административного истца права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, не оспаривали и представленные административным истцом доказательства, не представляли доказательств, опровергающих процессуальную позицию административного истца по делу, как не представляли и доказательств, указывающих на иную рыночную стоимость объектов недвижимости.

Однако согласно существующих стандартов государственной кадастровой оценки указанный диапазон расхождения кадастровой стоимости объектов недвижимости с рыночной стоимостью, по мнению суда, не может являться приемлемым, что свидетельствует о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам капитального строительства.

Рыночная стоимость нежилых зданий определена в соответствии с отчетами об оценке, результаты которой подтвердили обоснованность заявленных исковых требований административным истцом.

Таким образом, расходы на оплату государственной пошлины, в связи в подачей административного иска в суд, в размере 12 000 рублей, отвечающие требованиям ст. 333.19 НК РФ, в полном объеме подлежат взысканию в пользу ООО «Виктор и Ко Московский» с Правительства Самарской области. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.111, 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Виктор и Ко Московский» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, Торговый комплекс «

<

данные изъяты>» (корпус №2), общей площадью 23 390,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20.05.2014 г. в размере 470 448 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, Торговый комплекс, общей площадью 13 602,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 20.05.2014 г. в размере 225 633 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, Торговый центр промышленных товаров (1 очередь, блок 2), общей площадью 15 218,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20.05.2014 г. в размере 327 388 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, Торговый центр (корпус 3), общей площадью 47 208, 9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 03.07.2015 г. в размере 1 139 778 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, многофункциональный торгово-выставочный центр, общей площадью 35 398,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.05.2013 г. в размере 502 098 000 рублей. 

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 8 991,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 03.07.2015 г. в размере 204 345 000 рублей. 

Взыскать с Правительства Самарской области в пользу ООО «Виктор и Ко Московский» судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12000 рублей.

Датой обращения ООО «Виктор и Ко Московский» в суд считать 08.02.2018 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, № – 14.11.2017 года, с заявлением об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № - 08.12.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 06. 04.2018 года.

Председательствующий М.А.Панкова