Дело № 3а-115/2025 

73OS0000-01-2025-000164-85

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

10 ноября 2025 года                                                                                 г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Мытаревой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1  к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил :

ФИО1 обратился в суд с административным иском о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО») № *** от *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 24 431 500 руб., определенной отчетом об оценке № *** от 28 января 2025 года, составленным ООО «ЦенСо» (оценщик ФИО2).

Требования мотивировал тем, что является собственником указанного земельного участка. 

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на01 января 2022 года в размере 52 225 372 руб. 69 коп.  Вместе с  тем согласно отчету об оценке № *** от 28 января 2025 года, составленному ООО «ЦенСо» (оценщик ФИО2), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на     01 сентября 2024 года составила 24 431 500 руб.  

По вопросу установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке истец обращался в ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения №*** от *** года в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности. 

С данным решением истец не согласен.

После проведения по делу судебной экспертизы административный истец уточнил исковые требования в части размера рыночной стоимости земельного участка: просил установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости в размере 21 680 853 руб., определенной заключением судебной экспертизы.

В судебное заседание участники процесса не явились, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ОГБУ «БТИГКО» в письменном отзыве на иск просил отказать в его удовлетворении, указывая на законность принятого учреждением решения и отсутствие в административном иске обоснование незаконности решения.

Указал, что отказ в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в Учреждение.  

В отношении произведенного в заключении судебной экспертизы расчета рыночной стоимости земельного участка указал на отсутствие арифметических ошибок. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Частью 1 статьи 390 НК РФ предусмотрено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка  (пункт 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 9 325 000 кв.м, расположенный по адресу: ***, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, находится в собственности ФИО1  (л.д. 9-10, 103-106 т.1). 

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена  актом ОГБУ «БТИГКО» № *** от *** года в размере        52 225 372 руб. 69 коп. по состоянию  01 января 2022 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января   2023 года (л.д. 8, 108 т.1).

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря           2020 года  № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля  2016 года № 237-ФЗ   «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01 января 2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. 

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования -  ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

В ходе рассмотрения дела установлено, что 12 февраля 2025 года                 ФИО1  обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке  № *** от 28 января 2025 года, составленный ООО «ЦенСо» (оценщик ФИО2),  согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию 01 сентября 2024 года составила 24 431 500 руб.   

Решением ОГБУ «БТИГКО» от *** года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления обществу было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером  *** в размере  его рыночной стоимости 24 431 500 руб. по состоянию на 01 сентября 2024 года (л.д. 13-15 т.1).

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

1. Оценщиком в отчёте на стр. 111 описание характеристик земельного участка не соответствует таблице расчёта удельного валового дохода.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Часть объекта оценки входит в почвенный контур ID 87. Расчетный вид использования ID почвенного контура 87 - пастбище. При варианте использования пастбище отсутствуют удельные затраты. Оценщиком был произведен расчет для варианта пастбище при условии наличия удельных затрат.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Оценивая законность данного решения, суд приходит к следующему.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от          29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО»,  и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ. 

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке  № *** от         28 января 2025 года, составленного ООО «ЦенСо» (оценщик ФИО2),  судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО». 

Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона       №237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводам заключения судебной экспертизы № *** от13 октября 2025 года, выполненного экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы ***,  на основании проведенных: исследования и анализа Отчета об оценке № *** от 28 января 2025 года, выполненных экспертом, выявлены:

- нарушения требований ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п.п. 9 п. 7 ФСО VI, п.п. 2 п. 3 ФСО  IV законодательства в оценочной деятельности, которые не повлияли на итоговую величину стоимости объекта оценки;

- нарушения требований ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п.п. 3 п. 2 ФСО VI, п.п. 10 п. 7 ФСО VI, п. 22 (д), (е) ФСО № 7, допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.  

Нарушения, указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости ОГБУ «БТИГКО» от *** года № *** по п. 1, 2 решения – выявлены. 

Несоблюдение оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об оценке № *** от 28 января 2025 года является существенным нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость земельного участка. 

Поскольку отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, судебный эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью          9 325 000 кв.м, расположенного по адресу:  ***, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, по состоянию на 01 сентября 2024 года в размере 21 680 833 руб. 

Данный расчет ОГБУ «БТИГКО» не оспаривается.

В соответствии со ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно ст. 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и Федеральные стандарты оценки.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного экспертом  заключения недопустимым доказательством не имеется.

Поскольку из заключения судебной экспертизы следует, что в отчете об оценке имеются нарушения требований действующего законодательства в области оценочной деятельности,  повлиявшие на определение рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования  административного  истца  о  признании  незаконным   решения ОГБУ «БТИГКО» №*** от  *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке,  не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный в заключении судебной экспертизы, и с учетом этого установить кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 9 325 000 кв.м, расположенного по адресу: ***, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, равной его рыночной стоимости по состоянию на  01 сентября 2024 года в размере 21 680 833 руб. 

Пунктом 6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Учитывая, что заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, по которому ОГБУ «БТИГКО»  было принято оспариваемое в настоящем деле решение, было подано ФИО1 в учреждение 12 февраля 2025 года, установленная судом кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению с 01 января   2025 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению  о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения № *** от  *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке № *** от 28 января 2025 года, составленным ООО «ЦенСо» (оценщик ФИО2), отказать.

Установить  кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 9 325 000 кв.м, расположенного по адресу:  ***, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, равной его рыночной стоимости по состоянию на  01 сентября 2024 года, в размере  21 680 833 руб. 

Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.   

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                                                    Трифонова Т.П.     

Решение изготовлено 13 ноября 2025 года.