Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

№ 2-2095/2019

17 сентября 2019 года

г.Тюмень

Тюменский районный суд Тюменской области 

в составе: 

председательствующего судьи Хромовой С.А.,

при секретаре Ушаковой Т.А.,

помощник судьи Миронова В.Б., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании решения незаконным, обязании предоставить в собственность за плату земельный участок, по встречному иску Департамента имущественных отношений Тюменской области к ФИО2, ФИО1 о признании договора уступки права аренды земельного участка недействительным, признании жилого дома самовольной постройкой, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее Депапртамент) о признании решения незаконным, обязании предоставить в собственность за плату земельный участок. Требования мотивированы тем, что между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ФИО2 был заключен договор № 23-46/148-21 аренды земельного участка, предоставляемого для целей индивидуальной жилой застройки (землеустроительное дело № 171445) от 20.09.2016. Согласно договору уступки права аренды земельного участка от 21.01.2017 заключённого между ФИО2 и ФИО1, первый переуступил свои права аренды земельного участка истцу за плату в размере 135 000 рублей. Соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Тюменской области № № от 02.02.2017. 11.01.2017 получен градостроительный план земельного участка. 23.01.2017 уведомление о состоявшейся уступке вручено ответчику и дополнительно сдано в составе пакета (с копией договора об уступке) 13.02.2017 №170213002. 18.02.2017 осуществлена замена ФИО2 как арендатора в данных ответчика. 21.03.2017 истец получила разрешение на строительство индивидуального жилого дома № № 11.01.2019 завершенный строительством объект (жилой дом) поставлен на государственный учет, жилому дому присвоен кадастровый номер №. В этот же день право собственности на жилой дом зарегистрировано Управлением Росреестра по Тюменской области за истцом, запись регистрации № №. Жилой дом присоединен к электрическим сетям, о чем свидетельствует договор энергоснабжения № ЭС-№ от 01.04.2018. После чего истец обратилась к ответчику с просьбой предоставить земельный участок в собственность за плату под индивидуальный жилой дом. Решением ответчика от 22.03.2019 № 274-о-ТР в предоставлении земельного участка в собственность за плату отказано со ссылкой на то, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права приобретения земельного участка без проведения торгов. Истец с принятым решением Департамента не согласна, считает его незаконным, необоснованным поскольку жилой дом, построен истцом, является недвижимой вещью, право собственности на него зарегистрировано за истцом 11.01.2019. Истец просит признать незаконным решение Департамента имущественных отношений Тюменской области от 22.03.2019 № 274-о-ТР об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка под существующий объект недвижимости в Тюменской области, Тюменском районе, с. Сазоново и обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области предоставить земельный участок с кадастровым номером № площадью 1200кв.м.для размещения индивидуальной жилой застройки по адресу: 

<

адрес>

30.07.2019 судом принят встречный иск Департамента имущественных отношений Тюменской области к ФИО2, ФИО1 о признании договора уступки права аренды земельного участка недействительным, жилого дома самовольной постройкой. Требования мотивированы тем, что 08.04.2016 Департаментом имущественных отношений Тюменской области принято решение № 942-з-ТР о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> В соответствии с протоколом от 24.08.2016 о результатах аукциона № 68-2016/04-ТМР 20.09.2016 между Департаментом и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № №. Во исполнение указанного договора земельный участок передан арендатором по акту приема – передачи от 20.09.2016, являющийся приложением к договору аренды. 05.10.2016 договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тюменской области. 21.01.2017 ФИО2 заключил договор уступки права аренды земельного участка с ФИО1 зарегистрированный в Управлении Росреестра по Тюменской области. 02.02.2017. Однако, в соответствии с п.7 ст.448 ГК РФ, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, что является основанием для признания договора уступки права аренды земельного участка от 21.01.2017, заключенного между ФИО2 и ФИО1 недействительным, применении последствий недействительности сделки; признании индивидуального жилого дома с кадастровым номером № самовольной постройкой. 

ФИО1 в судебном заседании требования иска поддержала в полном объеме, по доводам в нем изложенным, встречный иск не признала, суду пояснила, что о заключении договора уступки Департамент был извещен 23.01.2017, возражений не последовало, ее данные внесли в карточку для оплаты аренды, договор уступки был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тюменской области, что давало ей основания полагать о законности сделки. О том, что договор уступки незаконный, ее не уведомляли, она построила дом, другого жилья не имеет. 

Представитель истца - ФИО3, действующая по заявлению истца, в судебном заседании требования первоначального иска поддержала, в удовлетворении встречного иска просила отказать по доводам, изложенным в возражениях (л.д.96-99), суду пояснила, что договором аренды земельного участка, заключенным между ФИО2 и Департаментом, предусмотрено право арендатора передать свои права и обязанности третьему лицу, чем ФИО2 и воспользовался, заключив с ФИО1 договор уступки. Истец о заключении указанного договора уведомлен ФИО2 23.01.2017, 18.02.2017 истец принял замену арендатора в договоре, выдал ФИО1 новую карточку лицевого счета, расчет арендной платы. С указного времени истец получает от ФИО1 арендные платежи. Все это свидетельствует о том, что Департамент имущественных отношений Тюменской области подтвердил действительность договора уступки прав требования. В связи с этим считает, что суд должен применить принцип эстоппеля, нашедший закрепление в ч. 5 ст. 166 ГК РФ, согласно которой, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Также просит применить срок исковой давности, поскольку считает данную сделку оспоримой, срок исковой давности по которой составляет 1 год. Считает, что истец злоупотребляет своими правами.

Представитель Департамента имущественных отношений Тюменской области по доверенности ФИО4 в судебном заседании требования первоначального иска не признала, требования встречного искового заявления поддержала в полном объеме, по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении. Считает, что срок исковой давности ими не пропущен, поскольку данная сделка является ничтожной. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения встречного иска, суду пояснил, что не является победителем торгов, договор аренды спорного земельного участка был с ним заключен, как с единственным участником торгов. Намеревался использовать участок по назначению, однако в последующем нашел более подходящий для строительства участок, после чего заключил с ФИО1 договор уступки. При этом, о состоявшейся уступке он письменно известил Департамент, от которого возражений не поступило. Просит в удовлетворении встречного иска отказать.

Представитель третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Росреестра по Тюменской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны. 

Выслушав стороны, изучив материалы дела, представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречных требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что 08.04.2016 Департаментом принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, разрешенное использование: для размещения индивидуальной жилой застройки (л.д.56-57). 

Протоколом от 24.08.2016 о результатах проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, аукцион признан несостоявшимся ввиду единственного принявшего участие в аукционе – ФИО2. 

20.09.2016 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ФИО2 заключен договор № 23-46/148-21 аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, предоставляемого для целей индивидуальной жилой застройки сроком с 20.09.2016 по 19.09.2036 (землеустроительное дело № 171445) (л.д. 7-11).

Согласно п. 3.1.4 договора арендатор имеет право в пределах срока настоящего договора передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу без согласия арендодателя, при условии его уведомления (л.д. 8).

21.01.2017 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор уступки права аренды земельного участка, по которому первый переуступил свои права аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № истцу за плату в размере 135 000 рублей (л.д. 12-13).

23.01.2017 в адрес Департамента имущественных отношений Тюменской области (арендодателя) направлено уведомление о заключении договора уступки права требования между ФИО2 и ФИО1 (л.д. 15).

Соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Тюменской области № № от 02.02.2017 (л.д. 13). 

13.02.2017 уведомление о состоявшейся уступке вручено ответчику и дополнительно сдано в составе пакета (с копией договора об уступке) 13.02.2017 №№ 18.02.2017 осуществлена замена ФИО2 как арендатора на ФИО1 в данных Департамента имущественных отношений Тюменской области, ФИО1 выдана карточка оплаты по лицевому счету: № и условия договора аренды (л.д.16, 17). 

21.03.2017 истец получила разрешение на строительство индивидуального жилого дома № 72-516-291-2017 выдано Администрацией Тюменского муниципального района. 

11.01.2019 завершенный строительством объект (жилой дом) поставлен на государственный учет, жилому дому присвоен кадастровый номер №. В этот же день право собственности на жилой дом зарегистрировано Управлением Росреестра по Тюменской области за истцом, запись регистрации № № (л.д. 24-26, 36-42).

31.01.2019 жилому дому присвоен адрес: 

<

адрес> (л.д. 27).

22.03.2019 Департаментом имущественных отношений Тюменской области принято решение «Об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за пату ФИО1 под существующий объект недвижимости по основанию: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без торгов (л.д. 30).

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу части 2 пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

Согласно ч. 17 ст. 39.12 ЗК РФ, победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

В соответствии ч.19 ст.39.12 ЗК РФ, в случае, если в аукционе участвовал только один участник, аукцион признается несостоявшимся.

Частью 20 ст.39.12 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона

Таким образом, законодатель разделяет победителя аукциона и единственного участника аукциона. 

В соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Как указано выше, договор переуступки права аренды на земельный участок заключен без проведения торгов.

Учитывая, что ФИО2 не являлся победителем аукциона, договор аренды с ним заключен на основании ч.20 ст.39.12 ЗК РФ, суд приходит к выводу, что запрет, установленный п.7 ст.448 ГК РФ, к возникшим правоотношениям не применим. 

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", применительно к ст. ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно положению абз. 4 ч. 2 ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В силу ч.2 ст. 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что Департамент после заключения 21 января 2017 договора уступки проявил свою волю на сохранение договора уступки, принимал арендные платежи от ФИО1, следовательно, в силу ч.2 ст.166 ГК РФ не вправе заявлять о недействительности договора уступки. 

Суд в действиях Департамента имущественных отношений Тюменской области усматривает злоупотребление правом, что в силу ст.10 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречных исковых требований. 

Ответчиком по встречному иску заявлено о пропуске Департаментом имущественных отношений Тюменской области срока исковой давности по оспариванию договора уступки. 

Поскольку договор уступки права аренды земельного участка заключен 21.01.2017, Департамент основывает свои встречные исковые требования на ничтожности договора, суд приходит к выводу, что срок исковой давности Департаментом не пропущен. 

Поскольку договор уступки права аренды земельного участка недействительным не признан, оснований для признания построенного истцом жилого дома самовольной постройкой – не имеется. 

Рассматривая исковые требования ФИО1, суд приходит к следующему. 

Частью 5 ст.1 ЗК РФ предусмотрено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ст. 15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со ст. 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

На основании ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно ст. 39.14 ЗК РФ, предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

В случае если в соответствии с настоящим Кодексом допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель.

Учитывая, что договор аренды земельного участка и договор уступки права аренды земельного участка, заключенный с истцом, недействительным либо незаключенным не признан, на указанном земельном участке расположен жилой дом, право собственности зарегистрировано за истцом, данное право никем не оспорено, недействительным не признано, суд приходит к выводу, что истец имеет право на выкуп земельного участка с кадастровым номером № площадью 1200 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

Руководствуясь ст.194-199, 56 ГПК РФ, ст. 10, 166, 167, 168, 181, п.7 448 ГК РФ, ст.39.3, 39.20 ЗК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать решение Департамента имущественных отношений Тюменской области от 22.03.2019 №274-о-ТР об отказе в предоставлении ФИО1 земельного участка в собственность за плату – незаконным. 

Обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области предоставить ФИО1 в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

В удовлетворении встречного иска Департамента имущественных отношений Тюменской области к ФИО2, ФИО1 о признании договора уступки права аренды земельного участка от 21.01.2017 недействительным, признании индивидуального жилого дома с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> самовольной постройкой – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тюменский областной суд через Тюменский районный суд в течение 1 месяца со дня вынесения мотивированного решения, с которым стороны вправе ознакомиться 23.09.2019.

Федеральный судья (подпись) Хромова С.А.

Мотивированное решение изготовлено судом 23.09.2019. 

Подлинник решения хранится в гражданском деле № 2-2095/2019 (УИД: 72RS0021-01-2019-002017-10) в Тюменском районном суде Тюменской области.

Решение вступило в законную силу «____» ______________ 2019 года

Копия верна.

Судья Хромова С.А.