Производство № 2-4172/2024

УИД 28RS0004-01-2024-005939-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2024 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Данилова Е.А.

при помощнике судьи Богинич Е.В.

с участием представителя ответчика ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи жилого дома,

установил:

ФИО2 обратился с Благовещенский городской суд с указанным исковым заявлением, в обоснование которого указал, что 20 декабря 2023 года между ним, ФИО3 и ООО «Владис28» заключено соглашение о задатке, согласно условиям которого истец передал ФИО3 задаток в размере 100 000 рублей, обеспечивающим обязательство по предварительному договору купли-продажи от 20 декабря 2023 года жилого дома, находящегося на земельном участке с кадастровым номером ***. При этом соглашением установлено, что стороны признают отказ банка в предоставлении денежных средств покупателю обстоятельством прекращающим обязательство вследствие невозможности его исполнения.

31 января 2024 года АО «Россельхозбанк» отказал ФИО2 в предоставлении кредита в связи с чем 02 февраля 2024 года истец обратился в ООО «Владис28» и ФИО3 с требованием о возврате задатка.

В письменном ответе на указанное заявление ООО «Владис28» отказало в возврате задатка по мотивам отсутствия соглашения о расторжении договора.

На основании изложенного истец просит взыскать с ФИО3 в свою пользу уплаченные по соглашению о задатке от 20 декабря 2023 года денежные средства в размере 100 000 рублей.

В ходе судебного разбирательства представитель истца ФИО4 настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме, привел доводы, аналогичные изложенным в иске. 

Представитель ответчика ФИО1 возражала против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, поддержала письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому перед заключением предварительного договора и соглашения о задатке истец заверил ответчика о том, что у него получено одобрение банка на сумму 6 000 000 рублей, необходимая сумма первоначального взноса у него для сделки имеется. После заключения указанных сделок между сторонами, ответчик, полагая, что истец действует добросовестно, 29 декабря 2023 года заключил процентный договор займа на сумму 7 300 000 рублей с целью приобретения иного объекта недвижимости. 25 января 2024 года истец инициировал встречу с ответчиком в офисе ООО «Владис28». На указанную встречу истец явился со своим представителей и предложил снизить сумму по договору с 7 510 000 рублей до 6 000 000 рублей, на что получил обоснованный отказ ответчика. После этого истец сразу потребовал возврата суммы задатка в размере 100 000 рублей, по причине невозможности заключения основного договора купли-продажи из-за отсутствия денежных средств у истца и отказа банков последнему в предоставлении целевого кредита. Подтверждающих документов истец не предоставил ни ответчику, ни посреднику по сделке, как держателю суммы задатка. На предложение посредника по сделке подтвердить отказы банков документально истец заявил об их фактическом отсутствии на имя последнего, поэтому он может предъявить только отказ от 17 января 2024 года на имя ФИО5, являющейся его сестрой и одновременно сотрудником Амурского регионального филиала АО «Россельхозбанк». Сестра истца не являлась стороной по сделке, в связи с чем ответчик не мог принять данный документ, как основан6ия для возврата денежных средств. Предложение посредника по сделке подать заявки в их банки-партнеры и получить одобрение на необходимую по договору сумму было отклонено. После чего сторонам стало известно, что истец не заводил и даже не планировал заводить заявку ни в один банк по кредитованию на объект недвижимости, указанный в договоре, по причине того, что у него имеется ряд исполнительных производств и подача заявок является бессмысленной тратой времени. По мнению ответчика поведение истца не относится к категории добросовестного поведения стороны в возникших между сторонами гражданско-правовых отношениях. 02 февраля 2024 года в адрес истца была направлена телеграмма, уведомляющая об окончании срока действия предварительного договора и необходимостью заключения основного договора купли-продажи, для чего предложено определить место проведения сделки, дату и время. Однако, истец направил в адрес ответчика претензию о возврате суммы задатка. В претензии истец требует исключительно возврата денежных средств, без требования о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, денежные средства истец просит перечислить лицу, не являющемуся участником сделки. ООО «Владис28» было обоснованно отказано в удовлетворении требований ФИО2, ввиду отсутствия правовых оснований. Поведение истца ответчик приравнивает к необоснованному отказу в исполнении принятых на себя обязательств, в обход действия закона, причиняющее вред и имущественный ущерб ответчику, то есть осуществленное с заведомой недобросовестностью, что противоречит ст. 10 ГК РФ и является основанием для отказа в защите права. В настоящее время срок действия предварительного договора истец, в связи с чем его действие окончено по вине истца. Просит отказать в удовлетворении требований. 

В судебное заседание не явились истец ФИО2, представители третьих лиц ООО «Владис28», АО «Россельхозбанк», УФНС России по Амурской области, министерства сельского хозяйства Амурской области извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, допросив свидетеля, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 20 декабря 2023 года между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить продавцу недвижимое имущество – жилой дом, проектируемой площадью 80 кв.м., находящийся на земельном участке с кадастровым номером ***.

Согласно п. 1.5 предварительного договора плановая дата заключения основного договора купли-продажи не позднее 10 февраля 2024 года (включительно). По согласованию между сторонами даты могут быть изменены.

20 декабря 2023 года между ФИО3 (продавец), ФИО2 (покупатель) и ООО «Владис28» (агентство) было заключено соглашение о задатке, по условиями которого покупатель передает продавцу, а продавец принимает задаток в размере 100 000 рублей, в обеспечение исполнения обязательств по заключенному предварительному договору купли-продажи от 20 декабря 2023 года, объекта недвижимости, расположенного по адресу: жилой дом проектируемой площадью 80 кв.м., находящийся на земельном участке с кадастровым номером ***.

Согласно п. 2 соглашения о задатке при прекращении договорного обязательства по соглашению сторон или вследствие невозможности его исполнения задаток возвращается покупателю в полном размере (отказ банка в предоставлении кредитных средств покупателю в необходимом объеме или отказ в одобрении вышеуказанного объекта недвижимости, отказ органов опеки и попечительства в выдаче разрешения на отчуждение/приобретение объекта недвижимости, в случае отказа регистрирующего органа в снятии/погашении записи об ипотеке, в случае отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности, в случае разрыва «цепочки сделок»). Стороны признаю переданную по предварительному договору в качестве задатка денежную сумму авансом, которая подлежит возврату продавцом покупателю в течение 3х дней с момента предоставления подтверждения возникшего обстоятельства.

Стороны пришли к соглашению, что задаток передается на хранение в Агентство в момент подписания соглашения. Задаток хранится в агентстве до подписания договора купли-продажи, а в момент его подписания возвращается агентством обратно продавцу (п. 4 соглашения о задатке). 

Распиской от 20 декабря 2023 года подтверждается, что ответчик ФИО3 получит от истца ФИО2 сумму 100 000 рублей в качестве задатка за квартиру, расположенную по адресу: жилой дом проектируемой площадью 80 кв.м., находящийся на земельном участке с кадастровым номером ***. 

Как следует из материалов дела в установленный предварительным договором срок, то есть до 10 февраля 2024 года, основной договор купли-продажи жилого дома между сторонами заключен не был.

02 февраля 2024 года истцом в адрес ответчика ФИО3 и третьего лица ООО «Владис28» были направлены претензии о возврате уплаченного по соглашению от 20 декабря 2023 года задатка, в связи с отрицательным решением Банка по заявке на ипотечный кредит. Указанные претензии были оставлены без удовлетворения.

Полагая свои права нарушенными, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 ст. 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 данной статьи).

В силу п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из положений ст. 381 ГК РФ следует, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 данной статьи).

Согласно п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству (п. 2 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство, вытекающее из соглашения о задатке, по своей правовой природе является дополнительным (акцессорным), оно производно от основного обязательства и может существовать только при условии существования основного обязательства, для исполнения которого оно заключено.

По смыслу упомянутых норм материального права уплаченный задаток в любом случае возвращается лицу, его передавшему при отсутствии вины сторон предварительного договора в его не заключении (обязательства прекращены по соглашению сторон либо по причине наступления обстоятельств, за которые ни одна сторона не отвечает), а также при наличии вины в не заключении договора лица, получившего задаток. Притом, что в последнем случае размер задатка, который подлежит возврату, может увеличиться вдвое.

Как следует из материалов дела, уплаченная истцом по соглашению о задатке сумма в размере 100 000 рублей обеспечивала обязательство ФИО2 перед ФИО3 заключить основной договор купли-продажи жилого дома на согласованных условиях и в определенный срок. 

Вместе с тем, в срок определенный сторонами основной договор купли-продажи жилого дома не был заключен, поскольку банком было отказано истцу в предоставлении ипотечного кредита.

Согласно ответу Амурского регионального филиала АО «Россельхозбанк» на судебный запрос, поступившему 09 сентября 2024 года, клиент ФИО2 31 января 2024 года подал заявку на получение ипотечного кредита в рамках кредитного продукта «Ипотечный кредит с льготной процентной ставкой для граждан РФ на строительство (приобретение) жилого помещения на сельских территориях» на приобретение жилого дома, в том числе земельного участка по договору купли-продажи, сроком на 300 месяцев по 3% годовых. В дату подачи заявки был произведен предварительный расчет лимита, по результатам которого принят предварительный отказ по кредитной истории, в связи с наличием кредитных обязательств в сторонних кредитных организациях на сумму 192 742 рубля. По истечении срока принятия предварительного отказа 15 февраля 2024 года заявка переведена в статус Отказ Банка. 

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 4 ст. 329 ГК РФ).

Таким образом, обязательство о заключении основного договора купли-продажи истцом не было исполнено по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, поскольку сделка была обусловлена получением кредитных средств на определенную сумму, в чем покупателю было отказано кредитным учреждением.

На основании вышеизложенного, оценив представленные доказательства в совокупности, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, учитывая, что поскольку до истечения предусмотренного предварительным договором купли-продажи от 20 декабря 2023 года основной договор купли-продажи не был заключен, в связи с возникновением обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает, исходя из положений п. 6 ст. 429 ГК РФ, суд приходит к выводу, что обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи и соглашением о задатке, являются прекращенными. 

Вместе с тем, в нарушение ст. 56 ГПК РФ допустимых и достоверных доказательств незаключения основного договора купли-продажи по вине истца, стороной ответчика не представлено, материалы дела таких доказательств не содержат.

При таких обстоятельствах, поскольку обязательство, предусмотренное предварительным договором купли-продажи и соглашением о задатке, прекращено, то у ответчика отсутствуют законные основания для удержания полученных от истца в качестве задатка денежных средств.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию уплаченные по соглашению о задатке от 20 декабря 2023 года денежные средства в размере 100 000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 – удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства, уплаченные по соглашению о задатке от 20 декабря 2023 года в размере 100 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.А. Данилов

Решение в окончательной форме изготовлено 10 января 2025 года.