Дело № 2а-1038/2025

УИД: 26RS0023-01-2025-001365-02

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 июня 2025 года город Минеральные Воды

Минераловодский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Никитенко И.Н.,

при секретаре судебного заседания Колесникове Н.Е., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ФИО10 к администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка без торгов, возложении обязанности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, в обоснование указав, что 14.02.2025 административный истец ФИО1 обратилась в администрацию Минераловодского муниципального округа Ставропольского края с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером .............., площадью 30065кв.м, местоположение: Ставропольский .............., разрешенное использование: под строительство санаторно-курортного комплекса «ГринПарк». Решением Управления имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края от 26.02.2025 № 01-14/327 в предоставлении в аренду без проведения торгов указанного земельного участка отказано. Решение мотивировано тем, что согласно пункту 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов, в случае если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. На основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Истцу принадлежит на праве собственности объект недвижимости с кадастровым номером .............., площадью 37.1кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ............... Пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса. Считает, что такие обстоятельства отсутствуют, отказ управления не обоснован, в связи с чем просит признать незаконным отказ Управления имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, Управления имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края в предоставлении указанного земельного участка в аренду без проведения торгов, и возложить обязанность предоставить земельный участок в аренду без проведения торгов.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее Управление Росреестра по СК).

Административный истец ФИО1, её представитель ФИО3, будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайство об отложении не заявлено, доказательств уважительности причин неявки не представили. 

Ранее участвовавший в судебном заседании представитель административного ответчика ФИО1 – ФИО3 поддержал административные исковые требования и просил удовлетворить в полном объеме.

Административный ответчик - администрация Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Ранее участвовавший в судебном заседании административный ответчик представитель Управления имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края ФИО4 просила отказать в удовлетворения административного иска по основаниям, изложенным в письменных возражениях, представленных суду.

Из письменных возражений представителя следует, что 26.02.2025 административному истцу ФИО1 отказано в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером .............., из земель населенных пунктов, площадью 30065кв.м, с разрешенным использованием: под строительство санаторно-курортного комплекса «ГринПарк», с местоположением: .............., со ссылкой на подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, на пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, по тем основаниям, что в соответствии с земельным законодательством она не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. ФИО1 было разъяснено, что по смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования. В свою очередь заявитель не предоставил документов, подтверждающих обоснованность размера земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на данном участке, с учетом норм действующего законодательства. Земельный кодекс не содержит специальных норм, обязывающих собственников зданий и сооружений при обращении в уполномоченные органы обосновывать площадь испрашиваемого в порядке ст. 39.20 ЗК РФ земельного участка. Вместе с тем, в соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, выраженной в определении от 30 ноября 2021 г. N 2518-0, в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 года N 935-0 указано, что определение границ и площади соответствующего земельного участка предоставляемого без торгов собственникам зданий или сооружений, должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование этих объектов, расположенного на этом участке здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны. В данном случае, согласно сведениям Росреестра, на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040803:5 расположено нежилое здание с кадастровым номером 26:24:040803:68, наименование: хозпостройка площадью 37,1кв.м, местоположение: Ставропольский край, город Минеральные Воды, в 590м на юго-запад от жилого дома №66 по ул. Советской. То есть, площадь здания, принадлежащего ФИО1, составляет 37,1кв.м, при площади земельного участка 30065кв.м. Таким образом, площадь участка в 810 раз больше площади здания, расположенного на нем. Отсюда следует, что имеет место явная несоразмерность принадлежащей истцу недвижимости площади земельного участка. Доказательства того, что именно такая площадь земельного участка необходима для эксплуатации принадлежащего административному истцу здания, отсутствуют. Изначально земельный участок с кадастровым № .............. площадью 111368 кв.м предоставлялся в аренду ООО «Грин Парк» по договору аренды № 275 от 09.11.2010, срок аренды был установлен с 29.10.2010 по 28.10.2016. Согласно п. 6.1 договора № 275 от 09.11.2010 договор прекращает свое действие по окончании его срока. Затем права и обязанности по договору были переданы ФИО2 по соглашению от 23.11.2010. Затем был осуществлен раздел участка с кадастровым №.............. и осуществлен выдел из него отдельных участков с присвоением отдельных кадастровых номеров. В том числе, был выделен земельный участок с № 26:24:040803:5 площадью 30065кв.м (в данном случае с оставлением ранее присвоенного кадастрового номера, но с иной площадью). Согласно сведениям Росреестра хозпостройка с кадастровым номером 26:24:040803:68 была приобретена ФИО1 на основании договора купли-продажи у ФИО2 (дата регистрации права 14.01.2020), при этом земельный участок, на котором она была расположена, продавцу не принадлежал и не находился в аренде. Заявление ФИО1 рассмотрено уполномоченным лицом в пределах его компетенции, в соответствии с установленным порядком. Оспариваемый ответ содержит предусмотренное ст. 39.16 ЗК РФ правовое основание для отказа в предоставлении земельного участка и свидетельствует о невозможности заключения с заявителем договора аренды земельного участка. Управление правомерно отказало в заключении с истцом договора аренды земельного участка, так как истцом не представлено доказательств, подтверждающих необходимость предоставления испрашиваемой площади земельного участка – 30065кв.м, для эксплуатации объекта недвижимости площадью 37,1кв.м, расположенного на данном участке. Несогласие административного истца с ответом на заявление не свидетельствует о незаконности действий административного ответчика при его рассмотрении, о необходимости возложения обязанности дать другой ответ, а также о нарушении прав истца, не препятствует к осуществлению его прав и свобод. Не достижение административным истцом желаемого результата от обращения к административному ответчику не свидетельствует о нарушении его прав и законных интересов. Правовых оснований для предоставления Управлением имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края земельного участка в аренду административному истцу в отсутствие доказательств, подтверждающих необходимость предоставления испрашиваемой площади земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на данном участке, не имеется. В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, значимым является установление соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, необходимой для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2). Истец каких-либо доказательств соразмерности площади участка площади здания в орган местного самоуправления не представил. Истец не лишен возможности сформировать в установленном порядке земельный участок, занятый принадлежащим им объектом недвижимости и необходимый для его эксплуатации, и обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении такого участка без проведения торгов. При этом, оставшаяся часть земельного участка может быть приобретена им на торгах, в соответствии с действующим земельным законодательством.

Административный ответчик – представитель Управления имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края ФИО5 не явилась, в суд представила заявление о проведении настоящего судебного заседания в её отсутствие, просила в удовлетворении иска ФИО1 отказать. 

Ранее участвовавший в судебном заседании административный ответчик - представитель администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края ФИО5 пояснил, что первоначально земельный участок с кадастровым номером .............. площадью 111368кв.м (договор аренды № 275 от 09.11.2010 на основании постановления администрации г. Минеральные Воды от 29.10.2010 № 2577, предоставлялся ООО «Грин Парк». По соглашению от 23.11.2010 права и обязанности по договору аренды были переданы ФИО2 08.02.2013 в договор аренды внесены изменения в части площади земельного участка, и площадь участка составила 89523кв.м. Затем был осуществлен раздел данного земельного участка с выделом из него отдельных участков с присвоением отдельных кадастровых номеров, в том числе, кадастровым номером .............., площадью 30065кв.м (арендатор ФИО2 договор № 275 от 09.11.2010). В настоящее время земельный участок возвращен администрации Минераловодского муниципального округа. 

Третье лицо ФИО2, представитель Управления Росреестра по Ставропольскому краю, будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительности неявки суду не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали. Мотивированный отзыв на административное исковое заявление не представили.

В соответствии с положениями ст. 226 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть административный иск при данной явке

Изучив позиции участвующих в деле лиц, исследовав материалы административного дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Исходя из положений части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

С января 2017 года в соответствии с пунктом 3.3 Федерального закона 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется, в частности, органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ним объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

Решением Совета депутатов Минераловодского городского округа Ставропольского края от 23.10.2015 № 21 учрежден (создан) орган администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края – Управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа (ныне муниципального округа) Ставропольского края с правами юридического лица. 

Согласно утверждённому представительным органом местного самоуправления положению об Управлении, оно осуществляет функции в области управления и распоряжения муниципальным имуществом (в том числе земельными участками) Минераловодского городского округа Ставропольского края (ныне муниципального округа) и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. При реализации полномочий управление вступает арендодателем в договорах аренды (п. 3.1.2 положения об управлении). Осуществляет прием граждан, обеспечение своевременного и полного рассмотрения устных и письменных обращений граждан, в том числе в электронном виде, принятие по ним решений и направление заявителям ответов в срок, установленных законодательством Российской Федерации. 

Перечень случаев передачи земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности в аренду без проведения торгов, установлен пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 9 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации таким случаем является предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления. 

В силу части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, 

Подпунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. 

Из разъяснений, приведенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, выраженной в определении от 30 ноября 2021 г. N 2518-О, формирование границ и площади земельного участка, предоставляемого без торгов собственникам зданий или сооружений, должно производиться исходя из необходимости обеспечения функционального использования этих объектов.

По смыслу указанных норм и разъяснений, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Приведенное правовое регулирование позволяет обеспечить необходимый баланс интересов владельцев земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 года N 935-О указано, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества. То есть, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере, может свидетельствовать о его приобретении собственником здания в обход установленной законом процедуры проведения торгов.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. 

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, изначально истребуемый земельный участок с кадастровым № .............. площадью 111368кв.м., расположенный по адресу: .............., предоставлялся по договору аренды № 275 от 09.11.2010 ООО «Грин Парк», срок аренды с 29.10.2010 по 28.10.2016, основание постановление администрации г. Минеральные Воды от 29.10.2010 № 2577.

По соглашению между ООО «Грин Парк» и ФИО2 от 23.11.2010 права и обязанности по договору аренды были переданы ФИО2 (соглашение от 23.11.2010).

08.02.2013 в данный договор аренды внесены изменения в части площади земельного участка, вследствие чего, площадь участка составила 89523 кв.м. 

Впоследствии был осуществлен раздел данного земельного участка с выделом из него отдельных участков с присвоением отдельных кадастровых номеров, в том числе, кадастровым номером 26:24:040803:5, площадью 30 065 кв.м. (арендатор ФИО2 договор 275 от 09.11.2010).

На основании постановления администрации Минераловодского муниципального района от 05.10.2015 № 754 между администрацией Минераловодского муниципального района в интересах муниципального образования - Минераловодского муниципального района (арендодателем) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 4 от 08.10.2015 из земель населенных пунктов с разрешенным использованием - под строительство санаторно-курортного комплекса «ГринПарк», с кадастровым номером 26:24:040803:71, площадью 20 000 кв.м., местоположение: Ставропольский край, г. Минеральные Воды, в 590 м на юго-запад от жилого дома № 66 по ул. Советская, дополнительное соглашение № 275 от 09.11.2010, основание постановление от 29.02.2016.

Данный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 29.10.2015. Согласно пункту 2.1 указанного договора аренды срок действия договора установлен до 28.10.2016. 

На основании соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 4 от 08.10.2015 ФИО2 передала, а ФИО6 приняла на себя в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 4 от 08.10.2015. Данное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 16.12.2015. 

Данный Договор аренды прекратил свое действие по решению Минераловодского городского суда Ставропольского края от 24.10.2017, и указанный земельный участок передан Минераловодскому муниципальному округу Ставропольского края по акту приема-передачи судебного пристава-исполнителя от 30.18.2019. 

На основании договора купли-продажи недвижимости от 13.01.2020 проведена государственная регистрация права собственности за ФИО1 на объект капитального строительства с кадастровым номером .............. (здание, назначение - нежилое, наименование - хозпостройка, площадью 37,1кв.м.; дата регистрации 25.12.2019, регистрационная запись № ..............), который расположен на земельном участке с кадастровым номером .............. (категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - «под строительство санаторно-курортного комплекса «ГринПарк», для размещения домов отдыха, пансионатов, кемпингов», площадь - 20000 кв.м., местоположение: ..............), что подтверждается выписками из ЕГРН.

Согласно выписке из ЕГРН, данный объект недвижимости - нежилое здание (хозпостройка) площадью 37,1кв.м., расположен в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером ............... 

При этом установлено, что земельный участок с кадастровым номером .............. на момент заключения данного договора купли-продажи от 13.01.2020 ФИО2 не принадлежал и в аренде у неё не находился.

14.02.2025 административный истец ФИО1 обратился в администрацию Минераловодского муниципального округа Ставропольского края с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов указанного земельного участка, площадью 30065кв.м. 

Решением Управления имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края от 26.02.2025 № 01-14/327 ФИО1 отказано в предоставлении в аренду без проведения торгов указанного земельного участка с кадастровым номером .............. со ссылкой на нормы земельного законодательства Российской Федерации, п.1 ст.39.16, п.1 ст.39.20, в виду того, что собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемой площади. Иное противоречит нормам действующего законодательства. ФИО1 предложено обосновать размер данного земельного участка необходимого для эксплуатации объекта недвижимого имущества с кадастровым номером .............., расположенном на данном земельном участке с учетом норм действующего законодательства. 

Разрешая спор, суд исходит из того, что исключительное право на приобретение участка в собственность или в аренду реализуется собственником объекта недвижимости только в отношении участка, необходимого для использования такого объекта.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

По смыслу разъяснений, данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 4, 5, 13 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника расположенных на участке здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды. Предельные размеры площади земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Тождественные по сути требования содержатся в статье 11.9 Земельного кодекса.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования, исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394). 

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда от 01.03.2011 N 13535/10). 

Исключительное право собственника объекта недвижимости на приобретение участка в собственность или аренду только в отношении участка, необходимого для использования такого объекта. (Определение Верховного Суда РФ от 07.09.2021 N 306-ЭС21-14703 по делу N А57-14221/2020).

Площадь такого участка не может быть менее предельных минимальных, и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (постановление от 03.06.2014 N 1152/14). 

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 N 935-О, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Аналогичное правило действует и в случае приобретения земельного участка в аренду (определения Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2019 N 302-ЭС19-8362, от 07.09.2021 N 306-ЭС21-14703 и др.). 

Следовательно, из системного толкования вышеприведенных норм следует, что собственник объекта недвижимости (незавершенного строительством объекта) имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется, исходя из его функционального использования исключительно ля эксплуатации расположенного на нем объекта. 

Бремя доказывания необходимого размера земельного участка с учетом цели эксплуатации расположенной на нем недвижимости возлагается на заявителя (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

В рамках настоящего дела суд установил, что указанный земельный участок предоставлен с предварительным согласованием размещения объекта под строительство санаторно-курортного комплекса «Грин Парк» и имеют такое же разрешенное использование.

На истребуемом земельном участке 30 065кв.м. расположен объект площадью 37,1кв.м., что составляет 0,12% от площади испрашиваемого земельного участка, который превышает площадь объекта в несколько сотен раз. 

В силу ст.62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

Заявитель в судебном заседании документально не доказал необходимость предоставления для использования принадлежащих ему объектов недвижимости земельных участков истребуемой площади 30065кв.м. 

Документы, подтверждающие наличие на указанном земельном участке иных введенных в эксплуатацию объектов капительного строительства (как единого комплекса) в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка - строительства санаторно-курортного комплекса «ГринПарк», которые бы принадлежали административному истцу на праве собственности, также не представлены.

Таким образом, установив несоразмерность площади земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего ответчику, суд приходит к выводу о том, что отказ органа в предоставлении земельного участка истцу со ссылкой на то, что он не является лицом, которое в соответствии с земельным законодательством имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, соответствует закону, в связи с чем, истцу обоснованно отказано в предоставлении земельного участка в испрашиваемом размере. 

При этом у административного истца имеется исключительное право на приобретение земельных участков занятых лишь принадлежащими ему объектами капитального строительства и теми частями земельных участков, которые необходимы для использования соответствующих объектов. 

О предоставлении земельного участка в иной площади и конфигурации ФИО1 не заявила, доказательства обратного суду не представлено. 

Кроме того, приходя к выводу о правомерности оспариваемого отказа в предоставлении земельного участка в аренду заявителю ввиду несоразмерности площади испрашиваемого участка застроенной площади здания, расположенного на данном земельном участке, суд также учитывает, что в данном ответе Управлением заявителю предлагалось подтвердить (обосновать) необходимость предоставления земельного участка в испрашиваемой площади. Однако истец таких обоснований в Управление имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа во внесудебном порядке, ни суду при рассмотрении настоящего дела не представила.

Помимо прочего, полагая отказ законным и обоснованным, суд исходит из того, что назначение принадлежащего истцу на праве собственности нежилого помещения (хозпостройка) не соответствует целевому использования земельного участка (под строительство санаторно-курортного комплекса «ГринПарк», для размещения домов отдыха, пансионатов, кемпингов).

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований для удовлетворения заявленных требований административным истцом, поскольку предусмотренная положениями части 1 статьи 218, части 2 статьи 227 КАС РФ совокупность таких условий, как несоответствие оспариваемых действий (бездействий), решений нормативным правовым актам и нарушение ими прав, свобод и законных интересов административного истца, необходимых для признания оспариваемых решений, действий (бездействий) незаконными, в данном деле отсутствует.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд 

решил:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 ФИО11 к администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края, Управлению имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края о признании незаконным отказ Управления имущественных отношений администрации Минераловодского муниципального округа Ставропольского края в предоставлении земельного участка с кадастровым номером .............. площадью 30 065 кв.м. по адресу: .............., в аренду без проведения торгов, возложении обязанности предоставить земельный участок в аренду без проведения торгов, отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме 19.06.2025 путем подачи жалобы через Минераловодский городской суд Ставропольского края.

Председательствующий,

судья И.Н. Никитенко