Дело № 3а-10/2025 (3а-224/2024) 

УИД №33OS0000-01-2024-000363-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 27 января 2025 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Кирюшиной О.А.,

при секретаре Мусатовой А.В.,

с участием представителя административного ответчика ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО2 обратился во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным иском. 

В обоснование требований указано, что ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – ****, с кадастровой стоимостью 779 910,00 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно отчету об оценке **** №**** от 13 сентября 2024 года рыночная земельного участка с кадастровым номером **** составляет 371 350, 00 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Ссылаясь в качестве правового обоснования на статью 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец (с учетом уточнений) просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 371 350, 00 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Административный истец ФИО2, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайства об отложении не заявил.

Представитель административного ответчика ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» по доверенности ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований и установления рыночной стоимости спорного земельного участка в размере, определенном экспертом-оценщиком **** в заключении №**** от 28 декабря 2024 года, ссылаясь на некорректно проведенный экспертом подбор объектов-аналогов, повлекший в последующем искажение итоговой рыночной стоимости спорного объекта оценки. Также пояснила, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости данного земельного участка в размере рыночной стоимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, не ставит под сомнение форму и содержание расчетной части заключения эксперта, возражала против назначения по делу повторной экспертизы, полагал нецелесообразным допрос эксперта в судебном заседании. Аналогичная позиция указана в письменном отзыве, представленном суду.

Заинтересованное лицо Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, представило письменный отзыв, в котором в удовлетворении заявленных требований просило отказать по аналогичным основаниям, также указав, что возражает против назначения по делу повторной экспертизы, ходатайствовало о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя.

Заинтересованные лица Филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Владимирской области, администрация муниципального образования Александровский муниципальный район Владимирской области ходатайствовали о проведении судебного заседания в отсутствие своих представителей, возражений не представили, указав, что не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной, а также заключение эксперта ни по форме, ни по его содержанию.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Владимирской области, администрация города Карабаново Александровского района Владимирской области, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, возражений не представили.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку их явка не признана судом обязательной.

Изучив представленные документы, заслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и подтверждается письменными доказательствами, что на основании договора аренды №**** от 27 июня 2024 года, заключенного между администрацией города Карабаново Александровского района Владимирской области и ФИО2, земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, имеющий разрешенное использование – ****, передан последнему в аренду сроком на 20 лет.

Согласно пункту 3 вышеназванного договора аренды и приложения №2 к нему размер арендной платы определяется по формуле, где одним из показателей является размер кадастровой стоимости.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что у ФИО2 как арендатора имеется правовая заинтересованность в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной.

Указанный земельный участок является учтенным объектом, дата постановки на кадастровый учет 4 июня 2024 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** утверждена Актом ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» от 19 июня 2024 года № АОКС-33-2024-000517 в размере 779 910, 00 рублей по состоянию на 1 января 2022 года, дата начала применения кадастровой стоимости 20 июня 2024 года. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 4 июня 2024 года.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административным истцом при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о значительном превышении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка над его рыночной стоимостью представлен отчет об оценке, подготовленный оценщиком **** №**** от 13 сентября 2024 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года составляет 371 350,00 рублей. 

Административным ответчиком ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», заинтересованным лицом Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области, представлены письменные возражения, в которых указано, что отчет об оценке **** №**** от 13 сентября 2024 года выполнен с нарушениями требований статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 10, подпункта «б» статьи 22 ФСО № 7, а именно оценщик не в полном объеме произвел исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, что привело к некорректному подбору объектов-аналогов. В результате произведенных расчетов оценщик получил итоговую удельную рыночную стоимость объекта оценки 247,57 руб./кв.м. При этом согласно данным Отчета об итогах государственной кадастровой оценки от 19 сентября 2022 года №07/2022 средняя цена предложений с земельными участками, имеющими разрешенное использование «Индивидуальное жилищное строительство» в Муниципальном районе Александровский составила 383,34 руб./кв.м., а средняя цена зарегистрированных сделок – 490,90 руб./кв.м. Кроме того в Отчете отсутствуют сведения о наличии у оценщика **** Квалификационного аттестата, действительного на дату составления Отчета.

Аналогичная позиция высказана в судебном заседании представителями административного ответчика ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, пояснившими, что допущенные нарушения влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и их устранение невозможно без изменения рыночной стоимости оцениваемого объекта. 

С учетом изложенного, а также принимая во внимание наличие существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью, представленный административным истцом отчет вызвал у суда сомнения в его обоснованности и достоверности.

Каких-либо дополнительных доказательств, подтверждающих соответствие отчета об оценке **** №**** от 13 сентября 2024 года требованиям законодательства об оценочной деятельности административным истцом не представлено.

В этой связи судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Согласно заключению оценщика, занимающегося частной практикой, судебного эксперта **** № **** от 28 декабря 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года составляет 403 000,00 рублей. 

Относительно соответствия отчета об оценке оценщика **** №**** от 13 сентября 2024 года требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключение эксперта указано, что при проведении исследования экспертом выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно: в нарушение пунктов 2, 8 ФСО VI в Отчете отсутствует подтверждение информации по объектам на стр.33-38 об объектах-аналогах, в связи с чем не представляется возможным проверить и подтвердить:

- анализ фактических данных о ценах и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка объекта оценки и интервал значений цен на стр. 23 Отчета (требование пункта 11 а) ФСО №7);

- вывод на стр. 27-28 Отчета (требование пункта 11 д) ФСО №7). 

В связи с тем, что невозможно проверить и подтвердить информацию на стр. 33-38 Отчета, в нарушение пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО №II не представляется возможным подтвердить использование информации, доступной участникам рынка на дату оценки.

В нарушение пункта 14 ФСО I, пункта 1 ФСО VI, подпункта 13 пункта 7 ФСО VI не представляется возможным проверить и подтвердить информацию по объектам-аналогам на стр.33-38 Отчета, в связи с чем не представляется возможным проверить и подтвердить примененные корректировки и расчет стоимости. По информации на стр.35 Отчета объект-аналог №2 «имеет частичное ограждение и металлические столбы по периметру», при этом соответствующая корректировка не применяется. В связи с выявленными нарушениями не представляется возможным проверить и подтвердить расчет стоимости объекта оценки (стр.39-40 Отчета).

В нарушение пункта 13 ФСО III на стр.44-47 в Отчете представлены копи документов, не заверенные заказчиком.

Кроме того в нарушение требований статьи 21.2 135-ФЗ Отчет об оценке составлен (13.09.2024) после окончания действия квалификационного аттестата (20.05.2024) (стр.48 Отчета).

С учетом изложенного суд полагает, что содержащиеся в Отчете сведения не позволяют подтвердить полноту, достоверность и достаточность исходной информации, рыночной стоимости объекта оценки, допускают неоднозначное толкование полученных оценщиком **** результатов.

Проанализировав и оценив вышеуказанные доказательства в совокупности, руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, суд не принимает в качестве доказательств по данному делу представленный административным истцом отчет от 13 сентября 2024 года №166, составленный оценщиком ****.

При этом заключение эксперта **** № **** от 28 декабря 2024 года подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно действительным членом Палаты судебных экспертов им. Ю.Г. Корухова ****, имеющей соответствующее образование, ученую степень кандидата экономических наук, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 024084-1 от 8 июля 2021 года, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, неоднократно проходившей повышение квалификации по дополнительным профессиональным программам «Судебная финансово-экономическая экспертиза», «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)», «Экспертиза и проверка отчетов об оценке», «Исследование строительных объектов и территорий с целью определения их стоимости», «Новые методики судебных финансово-экономических экспертиз», предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение эксперта № **** от 28 декабря 2024 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федеральных стандартов оценки.

В судебном заседании 27 января 2025 года на возражения административного ответчика и заинтересованного лица судом были изучены письменные пояснения эксперта ****, проводившей указанную выше судебную экспертизу, которая настаивала на правильности и обоснованности данного ею экспертного заключения, даны подробные и мотивированные ответы, не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении №**** от 28 декабря 2024 года.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, иными участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, от назначения по делу повторной экспертизы, допроса эксперта представитель административного ответчика ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», в судебном заседании отказался доказательств иной рыночной стоимости объекта оценки не представил.

Суд полагает ошибочными возражения ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» и Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области о некорректном подборе экспертом объектов-аналогов, приведшего, по их мнению, к искажению рыночной стоимости, по следующим основаниям.

При расчете рыночной стоимости экспертом использовался сравнительный подход. В заключении эксперта представлены материалы исследования объекта оценки, определены основные ценообразующие факторы, влияющие на формирование стоимости. Объект оценки относится к сегменту рынка – земельные участки под ИЖС. Анализ фактических данных рынка предложений продажи земельных участков под ИЖС во Владимирской области представлен на страницах 26-48 заключения эксперта. Экспертом проведено полное исследование рынка в данном сегменте, приведен подробный анализ всех необходимых факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов оценки, проанализировано 10 объектов из исследуемого сегмента, что свидетельствует о соблюдении экспертом требований пункта 10, пункта 11 в), пункта 22 б) ФСО №7. Заключение содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемые экспертом, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. Все объекты аналоги, как используемые в расчете, так и объекты оцениваемого сегмента, подтверждены кадастровыми номерами участков, раскрываемыми на публичной карте РосРеестра, что дает возможность объективности, всесторонности и полноты исследований, проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При расчете рыночной стоимости экспертом использовался сравнительный подход, метод сравнения продаж с применением корректировок на площадь и местоположение.

Итоговое значение рыночной стоимости 1 кв.м. оцениваемого земельного участка 268,73 рублей соответствует интервалу значений по скорректированным удельным стоимостям объектов-оценки (236,39; 271,31; 298,47).

При этом письменные возражения ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», а также Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области носят общий характер, не конкретизированы и не были уточнены в судебном заседании их представителями. Вывод о некорректной итоговой рыночной стоимости объекта оценки, определенной экспертом, сделаны ими без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах объекта оценки, в связи с чем являются необоснованными.

Ссылки ГБУ Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области», Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, об иной средней величине стоимости предложения для 13 сегмента по продаже земельных участков на территории Александровского района Владимирской области в Отчете об итогах государственной оценки №07/2022 от 19 сентября 2022 года также являются ошибочными, поскольку в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренными федеральными стандартами оценки стоимости. Таким образом, рыночная стоимость, определяемая экспертом в заключении и кадастровая стоимость, определенная в Отчете об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчета. 

Удельный показатель кадастровой стоимости, примененный для расчета величины стоимости предложения 13 сегмента по продаже земельных участков на территории Александровского района Владимирской области составляет 275,38 руб./кв.м., что значительно отличается от приведенных в письменных возражениях предложений продажи земельных участков – 414,73 руб/кв.м, Как следует из письменных возражений аналоги имеют удельные показатели предложений продаж (приведены в таблице) – 347,90; 433,33 и 566,67 руб./кв.м.. Данное обстоятельство ставит под сомнение правильность произведенных расчетов оспариваемой кадастровой стоимости.

С учетом вышеизложенного у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку экспертное заключение №**** от 28 декабря 2024 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта **** №**** от 28 декабря 2024 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки 1 января 2022 года.

В связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления по состоянию на 1 января 2022 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, имеющий разрешенное использование – ****, в размере 403 000,00 рублей.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Данные разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года (вопрос №7). 

На основании изложенного суд приходит к выводу, что датой подачи заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости следует считать 5 октября 2024 года, то есть дату его обращения в суд путём отправления его посредством почтовой связи.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административный иск ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, имеющий разрешенное использование – ****, в размере 403 000 (четыреста три тысячи) рублей 00 копеек.

Считать датой подачи административного иска ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 5 октября 2024 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья О.А. Кирюшина

Мотивированное решение изготовлено 28 января 2025 года.