Дело № №

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

09 июля 2025 года г. Истра Московской области

Истринский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Шевченко Е.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным,

установил:

Истец ФИО3 обратился в суд с иском к ответчикам, о признании договора купли-продажи недействительным, мотивируя свои требования тем, ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № и расположенным на нем домом по адресу: ФИО2 

<

адрес>, д. Кострово, 

<

адрес>. На соседнем земельном участке с кадастровым номером №, часть жилого дома по решению суда от ДД.ММ.ГГГГ признана аварийной и подлежащей сносу. На момент вынесения данного решения собственником дома была ФИО7 На основании решения суда ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 умерла, наследником ФИО4 принято наследство, и произведена замена ответчика ФИО7 на ФИО4 Являясь собственником имущества после смерти ФИО7, ФИО4 продала земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположено аварийное здание. Однако, в договоре купли-продажи, в нарушение действующего законодательства не отражена часть аварийного дома. Земельный участок и жилой дом не делимы. В настоящее время земельный участок находится в залоге ПАО Сбербанк. ФИО4, заключая сделку с ФИО1 предоставила недостоверные сведения в отношении недвижимого имущества. В связи с чем, просит признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ФИО4 и ФИО1

В судебное заседание истец ФИО3 не явился, извещен своевременно и надлежащим образом о дате судебного заседания, его представитель ФИО8 в судебном заседании требования своего доверителя поддержала в полном объеме, настаивалат на их удовлетворении.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ее представитель ФИО9 в судебном заседании требования не признала, просила в удовлетворении требований отказать.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании требования истца не признала, просила отказать в иске, ее представитель по доверенности ФИО10 в судебном заседании требования не признала, просила в удовлетворении требований отказать. 

Представители третьих лиц: ПАО Сбербанк (представлены возражения на иск), Управление Росреестра по МО, Администрация муниципального округа Истра, старший судебный пристав ФИО2 ГУФССП России по ФИО2 

<

адрес> ФИО11, не явились, причину не сообщили, извещены своевременно и надлежащим образом. 

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд находит возможным, рассмотреть дело в отсутствие лиц, извещенных о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

Суд, выслушав мнения явившихся сторон и их представителей, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ, ст. 1 ГК РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу норм главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка - это действие, совершаемое при свободном волеизъявлении ее участников, направленное на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества (п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в п. 11 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В судебном заседании установлено, что ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ФИО2 

<

адрес>, с/

<

адрес>, д. Кострово, 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.49-55).

Решением ФИО2 городского суда ФИО2 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ часть дома, расположенная на смежном земельном участке с кадастровым номером №, признана аварийной и подлежащей сносу.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам ФИО2 областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, решение ФИО2 городского суда ФИО2 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО7 (собственник аварийной части дома на момент вынесения решения) без удовлетворения.

Постановлением судебного пристава исполнителя ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении ФИО7 Предмет исполнения: обязать ФИО7 снести часть жилого дома литер А,А1, расположенного по адресу: ФИО2 

<

адрес>, д. Кострово, 

<

адрес>.

ФИО4 оформила право собственности на земельный участок с кадастровым номером № на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону.

Определением ФИО2 городского суда ФИО2 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, произведена замена ответчика ФИО7 на правопреемника ФИО4

Постановлением судебного пристава исполнителя ФИО2 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП, произведена замена ответчика ФИО7 на правопреемника ФИО4, на основании определения ФИО2 городского суда ФИО2 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: ФИО2 

<

адрес>, сельское поселение Костровское, 

<

адрес>. 

Как следует из искового заявления, на земельном участке ответчика, имеется аварийный жилой дом, который решением ФИО2 городского суда ФИО2 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ признан аварийным, и подлежит сносу. В связи с чем, просит вышеуказанный договор купли-продажи признать недействительным. 

Как следует из условий договора купли-продажи, земельный участок приобретается Покупателем у Продавца за сумму в размере 1 700 000 рублей с использованием кредитных средств на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. Расчет производится с использованием номинального счета ООО ДомКлик. Перечисление денежных средств продавцу осуществляется по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

В соответствии с п. 10 договора купли-продажи, земельный участок находится в залоге ПАО Сбербанк в обеспечении исполнения обязательств покупателя, залогодержателем является банк, залогодателем Покупатель.

Из п. 12 договора купли-продажи следует, что на вышеуказанном земельном участке отсутствуют какие-либо здания, строения и сооружения.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и ФИО12 заключен кредитный договор №, по условиям которого ПАО Сбербанк предоставляет ФИО12 кредит в размере 3 300 000 рублей по продукту «Строительство жилого дома» (п. 4 кредитного договора).

В соответствии с п. 12 кредитного договора, целью использования заемщиком кредита, является индивидуальное строительство жилого дома по адресу: ФИО2 

<

адрес>. 

Кроме этого, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ФИО2 

<

адрес>, сельское поселение Костровское, 

<

адрес>, произведена оценка рыночной стоимости земельного участка, что подтверждается отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что на земельном участке отсутствуют строения и сооружения. 

Также, из возражений, представленных представителем ПАО Сбербанк, следует, что земельный участок, на котором возведен фундамент, находится в залоге у Банка. Кредитный договор имеет целевой характер и направлен на строительство ответчиком жилого дома, а значит, снос фундамента может повлиять на права залогового кредитора, которым является ПАО Сбербанк.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу положений ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

В соответствии со ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Из ст. 166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1), условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

Согласно ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу приведенных правовых норм, в том числе императивных положений ст. 432 ГК РФ, договор купли-продажи считается заключенным тогда, когда его стороны согласовали все существенные условия такого договора (законом к числу таких условий отнесено согласование предмета: обязанности передать товар (вещь), обязанности принять ее покупателем и оплатить).

Исполнение требований исполнительного документа подтверждается материалами дела, из которых следует, что аварийный дом снесен, сделка между ответчиками заключена на продажу земельного участка, под строительство жилого дома. Таким образом, доводы истца о недействительности сделки, являются несостоятельными.

Доводы истца о том, что при заключении договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ были ущемлены его права и интересы в части невозможности исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, суд не принимает во внимание, поскольку, Постановлением об окончании исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ вынесенным судебным приставом исполнителем ФИО2, исполнительное производство №-ИП окончено, так как требования исполнительного документа выполнены в полном объеме (л.д.177). ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава-исполнителя произведена замена стороны исполнительного производства: выбывшая сторона – ФИО7, вступившая сторона – ФИО4, а ДД.ММ.ГГГГ произведена замена ФИО4 на ФИО1, в связи с чем, доводы истца о невозможности исполнения решения суда являются несостоятельными.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Однако, истцом не представлены доказательства в обоснование своих исковых требований.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО1, ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Истринский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12.09.2025 г.

Судья: Н.В. Иванова