РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Полесск 28 января 2025 года

Полесский районный суд Калининградской области в составе председательствующего Лахонина А.П.,

при секретаре судебного заседания Корнеевой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-46/2024 по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Полесский муниципальный округ», ФИО2 о признании права собственности на нежилое здание в порядке приобретательной давности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к администрации МО «Полесский муниципальный округ», ФИО2 о признании права собственности на нежилое здание (кафе), расположенное по адресу: 

<

адрес>, в силу приобретательной давности.

В обоснование заявленных требований указано, что в 2008 годуистец приобрел у ФИО2 жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, а также два земельных участка с кадастровыми номерами № и №, расположенные по вышеуказанному адресу. На земельном участке с кадастровым номером № на момент заключения договора купли-продажи находился объект капитального строительства – кафе-закусочная, не состоявший на кадастровом учёте и не являвшийся предметом сделки. Супруга ФИО2 – ФИО3, желая оспорить сделки по купле-продаже объектов недвижимости, указывая в числе прочих на их совершение без получения её согласия, обратилась в суд с соответствующим иском, в удовлетворении которого решением Полесского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ ей было отказано. Этим же решением установлено, что реконструированный сарай (ныне – кафе), не мог быть предметом сделки, поскольку не состоял на кадастровом учёте и следовал судьбе земельного участка, на котором расположен. ФИО2 нельзя считать прежним собственником спорного нежилого здания, так как на момент постановки его на кадастровый учёт он не являлся собственником земельного участка с кадастровым номером №. С момента заключения договора купли-продажи ФИО1 пользуется данным нежилым зданием – кафекак своим собственным. Поскольку истец более 15 лет добросовестно, открыто, непрерывно владеет и пользуется спорным имуществом, несет бремя его содержания, полагает, что за ним должно быть признано право собственности на спорное здание кафе.

Истец ФИО1, будучи надлежаще извещённым, в судебном заседании участия не принимал, доверил представление своих интересов ФИО4, который ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании участия не принимал, извещён надлежащим образом, представил заявление, где против удовлетворения иска не возражал, просил рассматривать дело без его участия.

Представитель ответчика администрации МО «Полесский муниципальный округ», несмотря на надлежащее извещение, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, против удовлетворения заявленных требований не возражал.

Учитывая надлежащее извещение сторон, в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

На основании п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 3 ст. 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). 

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

В силу п. 3 ст. 234 ГК РФ лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

На основании п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. 

Как указано в абзаце первом пункта 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда №22 от 29 апреля 2010 года, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу первому пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда №22 от 29 апреля 2010 года возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.

Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

При этом Гражданский кодекс РФ не содержит запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось на основании соглашения с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности, но по каким-либо причинам сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности).

В ответе на вопрос 2 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2006 года, утверждённого Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что установление факта владения и пользования недвижимым имуществом возможно, если у заявителя имелся, но был им утрачен правоустанавливающий документ о принадлежности ему недвижимого имущества на праве собственности.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел у ФИО2 в лице представителя ФИО5 жилой дом с мансардой, находящийся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 464,2 кв.м; земельный участок для ведения подсобного хозяйства, площадью 3 000 кв.м с кадастровым номером №; земельный участок для расширения и обустройства территории гостевого дома, площадью 8 466 кв.м, с кадастровым номером №,расположенные вблизи 

<

адрес>, принадлежащиепродавцу на праве собственности.

Стоимость вышеуказанных объектов недвижимости согласована сторонами в размере 3 500 000 рублей и передана ФИО1 продавцу, о чём собственноручно указано ФИО2 в договоре.

Согласно техническому паспортунежилого здания, составленному Полесским отделением Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, спорное нежилое здание (кафе) имеет площадь 180 кв.м, является нежилым капитальным зданием 1924 года постройки, переоборудованным в 2005 году, на бетонном ленточной фундаменте и располагается по адресу:

<

адрес>. Кафе имеет инвентарный №.

В ЕГРН сведения о правообладателе спорного объекта недвижимости отсутствуют.

Из содержания технического паспорта также усматривается, что здание кафе на праве собственности принадлежалоФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Учреждением юстиции по государственной регистрации прав.

Решением Полесского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 отказано в удовлетворении её иска к ФИО1, ФИО2 о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключённым, отмены государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, перехода права собственности на земельные участки и жилой дом с мансардой, возвращении сторон по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в первоначальное положение.

В то же время, данным решением удовлетворены частично исковые требования Заики А.В. к администрации Полесского городского округа, Полесскому отделению Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация», ФИО3, ФИО2; признано незаконным разрешение на ввод в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, реконструированного сарая под кафе, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Судебным решением установлено, что на момент заключения договора купли-продажи между ФИО2, состоящим в браке с ФИО3, и ФИО1 реконструированный сарай под закусочную не был введен в эксплуатацию, земельный участок отдельно под данный объект недвижимости из общего земельного участка не выделялся, в связи с чем самостоятельным объектом гражданских прав не был, а являлся лишь вспомогательной постройкой к жилому дому, поэтому при продаже вышеназванного жилого дома, как главной вещи, сарай (закусочная) передан продавцу как принадлежность к нему.

Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Следовательно, при продаже вышеуказанного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, как главной вещи, должны передаваться в виде принадлежности сарай, погреб и баня, если в договоре не указано, что продаётся только жилой дом без бани, сарая и погреба.

То, что сарай-закусочная является вспомогательной постройкой к жилому дому, свидетельствует и технический паспорт жилого здания, составленный Полесским отделом Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, где данный объект значится под литерой «Г» как нежилой и носит вспомогательный характер, то есть не является основным объектом гражданских прав. В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ оговорка либо иное упоминание об исключении сарая-закусочной из состава продаваемого имущества отсутствует.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное решение суда оставлено без изменения, а кассационная жалоба ФИО3 – без удовлетворения.

В кассационном определении также сделан вывод, что реконструированный сарай под закусочную является принадлежностью жилого дома по адресу: 

<

адрес>

Гражданский кодекс РФ не содержит запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось на основании соглашения с собственником о последующей передаче права собственности, но по каким-либо причинам сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся, например, если не соблюдены требования о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

Согласно выписке из ЕГРН собственником жилого дома по адресу: 

<

адрес>, - является истец ФИО1 Также за ФИО1 в ЕГРН зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, на котором располагается вышеуказанный жилой дом.

Таким образом, вступившим в законную силу решением Полесского районного суда Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что спорное здание кафе следовало судьбе жилого дома по адресу: 

<

адрес>, и при продаже вышеуказанного жилого дома как главной вещи, должно быть передано в виде принадлежности покупателю и право собственности на здание кафе, а именно ФИО1, который и является собственником данного объекта недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером №, на котором располагается спорное здание кафе, принадлежит на праве собственности истцу ФИО1, что также подтверждается выпиской из ЕГРН.

Вместе с тем, правоустанавливающие документы на здание кафе с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, у Заики А.В. отсутствуют, в связи с чем зарегистрировать право собственности на данное здание в ином порядке, кроме судебного, у истца не имеется.

Из акта осмотра кадастровым инженером нежилого здания с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что спорное двухэтажное здание кафе площадью 180 кв.м, располагается на земельном участке с кадастровым номером №, а его технические характеристики соответствуют характеристикам, указанным в техническом паспорте.

С учетом представленных доказательств, принимая во внимание, что более 16 лет, а именно с 2008 года по настоящее время, истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет нежилым зданием как собственным на основании договора купли-продажи с предыдущим собственником, при этом открытость и непрерывность владения никем не оспаривается, иные лица о своих правопритязаниях на спорное недвижимое имущество в указанный период времени не заявляли, соответственно, имеются основания для удовлетворения исковых требований и признания за ФИО1 права собственности на нежилое здание – кафе, расположенное по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 180 кв.м.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1, родившимсяДД.ММ.ГГГГ в 

<

адрес> (паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ), право собственности на нежилое здание кафе с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Полесский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11 февраля 2025 года.

Председательствующий подпись А.П. Лахонин