Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара 12 октября 2023 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при секретаре судебного заседания Лязиной А.О.,

с участием представителя административного истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1840/2023 по административному исковому заявлению ФИО6 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Административный истец обратился в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества 

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7567 кв.м, по адресу почтового ориентира: 

<

адрес>, севернее оросительного канала, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 12 319 076 рублей,

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2318 кв.м, по адресу почтового ориентира: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 4 432 016 рублей. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером № и арендатором земельного участка с кадастровым номером №, кадастровая стоимость которых определена по состоянию на 01.01.2022 в размере 17 355 217, 18 рублей и 8 918 110, 94 рублей соответственно, о чем сведения внесены в ЕГРН. С установленной кадастровой стоимостью каждого объекта административный истец не согласен, со ссылкой на их рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке ООО «Независимый кадастровый центр», указывая на ее экономическую необоснованность, влияющую на завышенную налоговую базу по налогу на имущество и размер арендных платежей, рассчитываемые от кадастровой стоимости объектов. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал, просил становить кадастровую стоимость рассматриваемых объектов по выводам оценщика, а в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере, определенном судебным экспертом, устно уточнив требования. 

Административные ответчики Правительство Самарской области, министерство имущественных отношений по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, заинтересованные лица администрация г.о.Тольятти Самарской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области, ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» извещены о рассмотрении дела в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), представителей в судебное заседание не направили, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

В письменном отзыве на иск ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» с учетом дополнительных пояснений разрешение административного иска оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером №, определенная в заключении эксперта, и иного объекта, определенная в отчете об оценке, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относятся рассматриваемые объекты. 

Учитывая требования статьи 150, части 4 статьи 247 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившихся лиц, оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что административный истец является правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, по адресу почтового ориентира: 

<

адрес>, площадью 7567 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации станции технического обслуживания, модульной газовой котельной и артезианской скважины с насосной станцией.

По договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ у администрации г.о. 

<

адрес> административный истец арендует земельный участок с кадастровым номером №, по адресу почтового ориентира: 

<

адрес>, 

<

адрес>, площадью 2318 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объекты по продаже автомобильного транспорта. Стороны согласовали срок аренды 49 лет, арендную плату в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, исчисляемой от кадастровой стоимости объекта. 

Приказом министерства имущественных отношений Самарской области № 2181 от 25.11.2022 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Самарской области» по состоянию на 01.01.2022 утверждена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровым номером № в размере 17 355 217,18 рублей и с кадастровым номером № в размере 8 918 110, 94 рублей.

Административный истец, будучи собственником и арендатором указанных объектов, является плательщиком налога на имущество юридического лица и арендных платежей , исчисляемых от кадастровой стоимости объектов. Установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера обязательных платежей. 

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и 27.07.2023 обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости является обоснованным. 

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 12/04-23/2 от 02.05.2023 оценщика ФИО1 оценочной компании ООО «Независимый кадастровый центр» об определении итоговой величины рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 земельных участков

с кадастровым номером № в размере 12 319 076 рублей,

с кадастровым номером № в размере 4 432 016 рублей.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, по инициативе заинтересованного лица администрации г.о. Тольятти в связи с возникшими сомнениями судом первой инстанции с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № назначена судебная экспертиза определением суда от 30.08.2023, производство которой поручено эксперту ООО «Консалтинговый Центр «Слово».

Заключением эксперта № 32/2023-СЭ от 26.096.2023 экспертом ООО «Консалтинговый Центр «Слово» ФИО3 определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 5 071 430, 19 рублей.

Возражений, замечаний относительно выводов судебной экспертизы от участников процесса не поступило, представитель административного истца в судебном заседании уточнил свои требования по выводам судебной экспертизы в отношении объекта с кадастровым номером №.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта с кадастровым номером 63:09:0102153:09 на дату определения кадастровой стоимости не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами. 

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что при оценке объекта недвижимого имущества эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта основывается на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора объектов-аналогов и используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.

Суд полагает, что заключение эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № является полным и аргументированным, отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, будучи предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заинтересованность в исходе дела не установлена. 

При таких обстоятельствах, суд принимает в качестве допустимых доказательств рыночной стоимости рассматриваемых земельных участков с кадастровым номером № заключение эксперта ООО «Консалтинговый центр «Слово», с кадастровым номером № отчет об оценке № 12/04-23/2 от 02.05.2023 ООО «Независимый кадастровый центр».

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение их в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости каждого земельного участка равной их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта и в отчете об оценке, подлежат удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 27.07.2023, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление ФИО7 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером №, по почтовому адресу ориентира: 

<

адрес>, севернее оросительного канала, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 12 319 076 (двенадцать миллионов триста девятнадцать тысяч семьдесят шемть) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером №, по почтовому адресу ориентира: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 5 071 430 (пять миллионов семьдесят одна тысяча четыреста тридцать) рублей 19 коп.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 23.10.2023.

Судья И.А. Щетинкина