Дело 2а-4/2019

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

26 февраля 2019 года

Дубненский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Федорчук Е.В.

При секретаре Карабаза Р.Ю.

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску ООО «Доктор Айболит» к судебному приставу исполнителю Дубненского городского отдела судебных приставов БуячкинойАА, Управлению Федеральной службе судебных приставов РФ по Московской области о признании незаконным и отмене постановления судебного пристава исполнителя о признании результатов оценки имущества должника, установлении рыночной стоимости арестованного объекта недвижимого имущества, возложении на судебного пристава-исполнителя обязанности вынести постановление о принятии результатов оценки арестованного имущества

УСТАНОВИЛ:

ООО «Доктор Айболит» обратилось в Дубненский городской суд Московской областик судебному приставу исполнителю Дубненского городского отдела судебных приставов Б.А.АА., Управлению Федеральной службе судебных приставов РФ по Московской области с административным исковым заявлением об оспаривании постановления о принятии результатов оценки объекта незавершенного строительства – здания торгово-офисного центра площадью № кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, отмене данного постановления, признании недействительными величины оценки и отчета об оценке.

В ходе судебного разбирательства исковые требования административным истцом были уточнены и окончательно ООО «Доктор Айболит» просило суд: 

признать незаконным постановление судебного пристава-исполнителя Дубненского ГОСП УФССП России по Московской области ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки по исполнительному производству № и отменить его.

признать недостоверной (недействительной) величину рыночной стоимости объекта незавершенного строительства – здания торгово-офисного центра площадью № кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, указанную в отчете об оценке ООО «Агенство Оценки АвтоВелью» № от ДД.ММ.ГГГГ г., а также сам отчет об оценке, подготовленный ООО «Агенство Оценки АвтоВелью» № от ДД.ММ.ГГГГ.

установить рыночную стоимость объекта незавершенного строительства – здания торгово-офисного центра площадью № кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> на дату оценки ( ДД.ММ.ГГГГ) на основании заключения эксперта ФИО6 № в сумме 136750000 руб. с учетом НДС

возложить на судебного пристава-исполнителя обязанность вынести постановление о принятии результатов оценки арестованного имущества - объекта незавершенного строительства – здания торгово-офисного центра площадью № кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, установленной в заключении эксперта ФИО6 № в размере 136750000 руб. с учетом НДС

В обосновании административного искового заявления административным истцом указано, что 13.11.2017 г в отношении ООО «Доктор Айболит» на основании исполнительного листа от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Дубненским городским судом по делу №, было возбуждено исполнительное производство № по взысканию задолженности в виде неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 165000 рублей, штрафа в размере 3000 рублей, компенсации морального вреда в размере 5000 рублей, судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей. 

В связи с имеющейся задолженностью, в отношении ООО «Доктор Айболит» также было возбуждено еще несколько исполнительных производств, которые постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ были объединены в одном сводное производство №.ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ПНА по исполнительному производству № –ИП вынесено постановление о наложении ареста и составлен акт о наложении ареста (описи имущества) на вышеуказанный объект незавершенного строительства. Постановлением об участии в исполнительном производстве специалиста от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № -СД судебным приставом-исполнителем ФИО1 для ФИО2 арестованного имущества в виде объекта незавершенного строительства – здания торгово-офисного центра площадью № кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>., привлечено в качестве специалиста ООО «Агентство оценки Автовелью». Согласно подготовленному отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта незавершенного строительства - здания торгово-офисного центра на дату оценки ( ДД.ММ.ГГГГ) составляет 61415460 рублей ( с учетом НДС), стоимость без учета НДС составляет 52047000 рублей.Постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № –ИП г. приняты результаты оценки в соответствии с отчетом оценщика ООО «Агентство Оценки АвтоВелью» № от ДД.ММ.ГГГГ.С указанным постановлением административный истец не согласен, считает его незаконным, поскольку оценщиком нарушены основные принципы и требования ФЗ «Об исполнительном производстве», ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральных стандартов оценки ФСО № «Требования к отчету об оценке» и ФСО№ «Оценка недвижимости»,обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Данные нарушения выразились в частности в том, что оценщиком применены дисконтные коэффициенты для жилых зданий, в том время как оценке подлежит нежилое здание. Кроме того, оценщиком фактически определена ликвидационная стоимость объекта, а не рыночная стоимость. Вследствие допущенных нарушений, рыночная стоимость арестованного здания снизилась с 91791856 рублей, без учета НДС до 52047000 рублей, без учета НДС, т.е. почти в два раза. 

Представитель административного истца ООО «Доктор Айболит» адвокат Любезнов Д.В., исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске. 

Административный ответчик – судебный пристав-исполнитель Дубненского ГОСПБуячкина А.А. в судебное заседание не явилась, предоставила письменные возражения, в которых указала, что в силу требований закона была обязана принять результаты оценки, поскольку отчет об оценке был подготовлен оценочной компанией, с которой был заключен государственный контракт на проведение оценки. Нарушений при приведении оценки ею обнаружено не было. Кроме того, указала, что после вынесения оспариваемого постановления, в нем была обнаружена техническая ошибка в части указания суммы оценки с учетом и без учета НДС. В настоящий момент данная ошибка устранена, в подтверждение чего просила приобщить к материалам дела соответствующее постановление. 

Представитель административного ответчика – Управления ФССП по Московской области – ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований не возражала, просила суд при вынесении решения указать оценку и рыночную стоимость имущества, которой необходимо руководствоваться судебному приставу-исполнителю при выставлении имущества на торги.

Представитель заинтересованного лица ООО «Агентство оценки «Автовелью» - в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил. Ранее предоставлены письменные возражения, в которых против удовлетворения заявленных требований возражал, по причине того, что оценка была произведена в соответствии с требованиями закона, нарушений при ее проведении допущено не было. 

Представитель заинтересованного лица – Администрации г.Дубны Московской области – ФИО10 в судебном заседании ротив удовлетворения исковых требований не возражала. 

Заинтересованные лица: Минстрой Московской области, ФИО15, ФИО11, ФИО12, ФИО14, Филиал № ГУ МОРО ФСС РФ, ПАО «Мосэнергосбыт», ООО СК «Бетиз и К», ООО СК «Окна Руси», Главгосстройнадзор МО, МИФНС №12 по Московской области, ФИО13 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд находит заявленные административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что ООО «Доктор Айболит» является собственником объекта незавершенного строительства - здания торгово-офисного центра, общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Доктор Айболит» на основании исполнительного листа от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Дубненскнм городским судом по делу №, было возбуждено исполнительное производство № –ИП по взысканию задолженности в виде неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 165000 рублей, штрафа в размере 3000 рублей, компенсации морального вреда в размере 5000 рублей, судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей. 

В связи с имеющейся задолженностью, в отношении ООО «Доктор Айболит» также было возбуждено еще несколько исполнительных производств, которые постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ были объединены в одном сводное производство №-СД.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ПНА по исполнительному производству № –ИП вынесено постановление о наложении ареста и составлен акт о наложении ареста (описи имущества) на вышеуказанный объект незавершенного строительства. 

Постановлением об участии в исполнительном производстве специалиста от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № -СД судебным приставом-исполнителем ФИО1 для оценки арестованного имущества в виде объекта незавершенного строительства – здания торгово-офисного центра расположенного по адресу: 

<

адрес>, привлечено в качестве специалиста ООО «Агенство оценки Автовелью». 

Согласно подготовленному отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта незавершенного строительства - здания торгово-офисного центра площадью 6073,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> на дату оценки ( ДД.ММ.ГГГГ) составляет 61415460 рублей ( с учетом НДС), стоимость без учета НДС составляет 52047000 рублей.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № –ИП г. приняты результаты оценки в соответствии с отчетом оценщика ООО «Агентство Оценки АвтоВелью» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в ранее вынесенное постановление в постановление о принятии результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ внесены исправления, а именно указано, что оценка за единицу измерения без учета НДС (руб.) составляет 52047000 рублей.

Постановление о принятии результатов оценки было оспорено ООО «Доктор Айболит» путем подачи административного искового заявления в Дубненский городской суд Московской области.

В ходе судебного разбирательства была проведена судебная оценочная экспертиза, назначенная определением Дубненского городского суда Московской области от 12 сентября 2018 года.

В соответствии с заключением эксперта ФИО6 № рыночная стоимость спорного объекта незавершенного строительства на 20 июня 2018 г. составляет 136750000 руб. с учетом НДС.

Заключение судебной экспертизы сторонами не оспаривалось, о назначении дополнительной или повторной экспертизы стороны не просили.

Суд принимает данное заключение в качестве доказательства, поскольку оно основано на документах, представленных сторонами, содержит исчерпывающий ответ на поставленный судом вопрос, не имеет противоречий и неясностей, квалификация и стаж работы эксперта соответствуют характеру произведенной им работы, само заключение подготовлено в полном соответствии с требованиями закона, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, а выводы экспертного заключения полностью согласуются с его исследовательской частью.

Эксперт были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Производил непосредственный осмотр спорного объекта. О нарушениях в ходе проведения экспертизы стороны не заявляли. 

Отчет оценщика ООО «Агентство Оценки АвтоВелью» № от ДД.ММ.ГГГГ и величину рыночной стоимости объекта незавершенного строительства – здания торгово-офисного центра площадью 6073,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, приведенную в указанном отчете, суд считает необходимым признать недостоверными по следующим обстоятельствам.

Так, в силу части 1 статьи 85 Закона об исполнительном производстве оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с ч.2 ст.89 Закона об исполнительном производстве начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из положений статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: 

-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; 

-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; 

-объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

При изучении отчета об оценке ООО «Агентство Оценки АвтоВелью» судом установлены существенные нарушения закона об оценочной деятельности, которые ООО «Агентством Оценки АвтоВелью» устранены не были.

В частности, согласно абз.3 п.5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)": «содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов».

Однако, оценщиком ООО «Агентство оценки АвтоВелью» при определении конечной рыночной цены объекта оценки применены дисконтные коэффициенты для жилых зданий, в том время как оценке подлежало нежилое здание, обоснования применения указанных коэффициентов отчет не содержит и сторонами суду предоставлено не было.

Суд также соглашается с доводами административного истца о том, что дополнительное дисконтирование "на ограниченный срок реализации", которое было применено оценщиком ООО «Агентство оценки Автовелью» противоречит нормам ст.85,89 Закона об исполнительном производстве и аб.2 ст.3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», согласно которым, на величине цены сделки не должны отражаться какие-либо чрезвычайные обстоятельства и иные факторы, в томчисле обстоятельства, при которых собственник вынужден отчуждать свое имущество.

Установление рыночной цены и выставления имущества на торги по рыночным ценам служит для соблюдения интересов как взыскателей, рассчитывающих на полное погашение своих требований, так и должника, который не может быть произвольно лишен всего имущества или его части за счет его реализации по заниженной стоимости.

В данном случае, учет установленного законом короткого срока реализации объекта недвижимости уже произведен ст.93 ФЗ « Об исполнительном производстве», а именно: предусматривая ограничения по сроку реализации, законодатель установил, что в случае признания торгов несостоявшимися, повторные торги производятся со снижением цены на 15 %, а в случае признания и повторных торгов несостоявшимися по причине отсутствия покупателей, имущество предлагается взыскателем со скидкой 25 %.

Таким образом, законодатель учел последствия введения сокращенного срока реализации имущества, предусмотрев снижение цены на торгах. 

С учетом расшифровки понятий, изложенных в п.8 Федерального стандарта оценка «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2), а также фактического содержания раздела 14 отчета об оценке ООО «Агентство оценки «АвтоВелью», суд приходит к выводу, что оценщиком была определена не рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, а его ликвидационная стоимость, т.е. расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При таких обстоятельствах, суд не может принять в качестве допустимой и достоверной величины стоимость спорного объекта недвижимости, определенную в отчете об оценке ООО «Агентство Оценки АвтоВелью» № от ДД.ММ.ГГГГ, и считает необходимым при вынесении решения руководствоваться заключением судебной экспертизы.

В связи с тем, что отчет об оценке ООО «Агентство Оценки АвтоВелью» № от ДД.ММ.ГГГГ является недостоверным, постановление судебного пристава-исполнителя Дубненского ГОСП УФССП России по Московской области ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки по исполнительному производству №-ИП подлежит признанию незаконным и отмене.

Согласно разъяснений, приведенных в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства"при рассмотрении дела об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав должника суд вправе назначить судебную экспертизу, что может послужить основанием для приостановления производства по делу (пункт 5 части 1 статьи 191 КАС РФ, пункт 1 статьи 144 АПК РФ).

При рассмотрении споров об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, основанной на отчете оценщика, к участию в деле в качестве заинтересованного лица следует привлекать также оценщика, составившего соответствующий отчет. Равным образом при оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, к участию в деле в качестве третьего лица необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя, указавшего эту стоимость в постановлении об оценке вещи или имущественного права. При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

В резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

В том случае, когда постановление судебного пристава-исполнителя об оценке признано незаконным, в резолютивной части судебного акта суд также обязывает судебного пристава-исполнителя вынести новое постановление с указанием оценки имущества должника, установленной судом.

Вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.175-180 КАС РФ, суд 

решил:

Административные исковые требования ООО «Доктор Айболит» к судебному приставу исполнителю Дубненского городского отдела судебных приставов БуячкинойАА, Управлению Федеральной службе судебных приставов РФ по Московской области о признании незаконным и отмене постановления судебного пристава исполнителя о признании результатов оценки имущества должника, установлении рыночной стоимости арестованного объекта недвижимого имущества, возложении на судебного пристава-исполнителя обязанности вынести постановление о принятии результатов оценки арестованного имущества – удовлетворить.

Признать незаконным и отменить постановление судебного пристава-исполнителя Дубненского ГОСП УФССП России по Московской области ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о принятии результатов оценки по исполнительному производству №-ИП.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта незавершенного строительства – здания торгово-офисного центра площадью № кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, указанную в отчете об оценке ООО «Агенство Оценки АвтоВелью» № ДД.ММ.ГГГГ.

Установить рыночную стоимость объекта незавершенного строительства – здания торгово-офисного центра площадью № кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № на дату оценки ( ДД.ММ.ГГГГ) на основании заключения эксперта ФИО6 № в сумме 136750000 руб. с учетом НДС(112135000 рублей без учета НДС)

Возложить на судебного пристава-исполнителя ФИО1 обязанность вынести постановление о принятии результатов оценки арестованного имущества - объекта незавершенного строительства – здания торгово-офисного центра площадью 6073,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, согласно установленной в заключении эксперта ФИО6 № рыночной стоимости данного объекта недвижимости на ДД.ММ.ГГГГ в размере 136750000 ( сто тридцать шесть миллионов семьсот пятьдесят тысяч) руб. с учетом НДС, 112135000 ( сто двенадцать миллионов сто тридцать пять тысяч) рублей без учета НДС.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Дубненский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья подпись

Решение суда в окончательной форме изготовлено 04 марта 2019 года

Судья подпись