Дело №а-32/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 04 февраля 2019 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Епифанцевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Нева-Лизинг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ООО «Нева-Лизинг» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

-установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадь 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства (строительства), адрес местонахождения: 

<

адрес>- в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей;

-установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадь 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства (строительства), адрес местонахождения: 

<

адрес>- в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей;

-обязать административного ответчика внести в единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельных участков размер их рыночной стоимости, установить дату определения стоимости -11.07.2018.

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником земельным участком с кадастровым номером №, а с 16.07.2018 по 01.10.2018 являлся собственником земельного участка с кадастровым номером №. Кадастровая стоимость земельных участков составляет соответственно: 

<

данные изъяты> руб. (по состоянию на 11.07.2018), 

<

данные изъяты> руб. (по состоянию на 11.07.2018). Однако, рыночная стоимость земельных участков значительно ниже: 

<

данные изъяты> руб. и 

<

данные изъяты> рублей. Ссылаясь на положения ст.ст.65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» имеет право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Досудебный порядок административным истцом соблюден.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Нева-Лизинг» ФИО1 требования административного искового заявления поддержал.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области. 

В качестве заинтересованных лиц привлечены: администрация муниципального образования Рахьинское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области, ФИО2

В письменном отзыве представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области ФИО3 оставил рассмотрение требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости; требования в части обязания ответчика внести изменения в данные ЕГРН в отношении земельных участков в отношении их кадастровой стоимости-просил оставить без удовлетворения. Земельные участки являются учтенными объектами недвижимости. Сведения о кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости определены согласно п.2.1.17 Методических указаний по определению кадастровой стоимости и внесены 11.07.2018 по заявлению о постановке на государственный кадастровый учет объектов недвижимости. Земельные участки образованы путем раздела из земельного участка с кадастровым номером №, являвшегося «архивным». Кадастровая стоимость участков установлена путем умножения УПКС 750,83 руб. на площадь каждого земельного участка. Данный УПКС утвержден постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области» для группы земельных участков с разрешенным использованием – для дачного строительства, в составе земель сельскохозяйственного назначения Всеволожского муниципального района Ленинградской области. В соответствии с Федеральным законом №135-ФЗ, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В судебном заседании представитель административного ответчика правительства Ленинградской области Войцех Т.В. поддержала доводы, изложенные в возражениях.

В письменных возражениях представитель административного ответчика правительства Ленинградской области ФИО4 рассмотрение требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости оставила на усмотрение суда; в удовлетворении требований об обязании административного ответчика внести в ЕГРН в качестве кадастровой стоимости земельных участков их рыночную стоимость. Представленный отчет о рыночной стоимости не в полной мере отвечает требованиям п.10 ФСО №1 об установлении рыночной стоимости. 

В судебном заседании представитель административного ответчика правительства Ленинградской области ФИО5 оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

В возражении относительно заявленных требований представитель Управления Росреестра по Ленинградской области ФИО6, указала, что земельные участки не вошли в перечень объектов оценки и не прошли пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383.Земельные участки образованы путем раздела земельного участка с кадастровым номером №. Кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с п.2.1.17 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006, путем умножения УПКС, утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 в размере 750, 83 руб. на площадь земельных участков; дата внесения сведений о кадастровой в ЕГРН-11.07.2018. Так как государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области проводилась в 2008-2010 годах, действие Федерального закона №167-ФЗ не распространяется на результаты государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383. ООО «Нева-Лизинг» обращалась в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, соответственно досудебный порядок административным истцом соблюден. Административным истцом представлен отчет о рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на дату оценки-11.07.2018. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой лежит на административном истце. Так как Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, то представитель просит рассмотреть дело в его отсутствие.

В письменном отзыве относительно заявленных требований заинтересованное лицо ФИО2 просит удовлетворить требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости; разрешение требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда. Просит настоящее дело рассмотреть в его отсутствие. Указывает, что земельный участок с кадастровым номером № приобретен им у ООО «Нева-Лизинг» на основании договора купли-продажи от 24.09.2018, право собственности на земельный участок зарегистрировано 01.10.2018.

Управление Росреестра по Ленинградской области и администрация муниципального образования Рахьинское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области, о слушании дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание своих представителей не направили.

Заинтересованное лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных лиц.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, в том числе показания свидетелей ФИО10 и ФИО11, согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.1 и п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.390, п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абз. 2).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4).

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

Постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010№383 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области. Так, для группы земельных участков под дачное строительство по Всеволожскому муниципальному району Ленинградской области установлен УПКС в размере 750, 83 руб./кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14.01.2019 земельный участок с кадастровым номером №, имеет площадь 

<

данные изъяты> кв.м., относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, имеет вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства (строительства); дата присвоения кадастрового номера: 10.07.2018; собственником земельного участка является ООО «Нева-Лизинг».

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 14.01.2019 указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости -11 июля 2018 года; дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) - 11 июля 2018 года.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14.01.2019 отражено, что земельный участок с кадастровым номером №, имеет площадь 

<

данные изъяты> кв.м., относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, имеет вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства (строительства); дата присвоения кадастрового номера: 10.07.2018; собственником земельного участка является ФИО2

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. руб. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости -11 июля 2018 года; дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости)-11 июля 2018 года(выписка из ЕГРН от 14.01.2019).

Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 26.09.2018, 14.01.2019, письменных пояснений заинтересованного лица ООО «Нева-Лизинг» являлось собственником земельного участка с кадастровым номером №; с 01.10.2018 собственником данного земельного участка является ФИО2

Отчетом №142-07/18-рн1 от 13.09.2018, составленным оценщиками ФИО10 и ФИО11, являющимися членами некоммерческого партнерства «Сообщество профессионалов оценки», рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 11 июля 2018 года определена в следующих размерах:

-рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в 

<

данные изъяты> рублей;

-рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в 

<

данные изъяты> рублей.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объектам оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования объектов оценки и сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием земельных участков является их использование в целях ведения дачного хозяйства (строительства).

В результате отбора оценщиком для оценки земельных участков отобран сравнительный подход; отказ от применения доходного и затратного подходов мотивирован. В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж с применением элементов методики линейной алгебры с построением графической интерпретации. 

В качестве аналогов оценщиками отобрано 12 земельных участков, расположенных на территории Всеволожского муниципального района Ленинградской области, имеющих виды разрешенного использования: для ведения фермерского хозяйства, для дачного строительства, для организации коттеджного поселка, и площадью от 2,00 га до 24, 40 га, находящихся на различном расстоянии от КАД.

В качестве ценообразующих факторов отобраны: площадь, вид разрешенного использования, расстояние от КАД, инвестиционная привлекательность, удаленность от Ладожского озера. Корректировка производится путем присвоения кодов с последующим нормированием и построением графических моделей (методы линейной алгебры). В дальнейшем, оценщиком рассчитаны веса ценообразующих факторов. Рыночная стоимость земельных участков, рассчитанная в рамках сравнительного подхода составила: 

<

данные изъяты> руб.(№№); 

<

данные изъяты> руб.(№№). При согласовании результатов рыночная стоимость объектов оценки с учетом математического округления составила соответственно: 

<

данные изъяты> руб. (№№), 

<

данные изъяты> руб. (№№).

Допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО10 показала, что принимала участие в оценке земельных участков в части их описания, анализа НЭИ; анализ рынка проводился совместно с оценщиком ФИО11 Составляла 1 часть отчета, проводила вёрстку текста. Так как земельные участки с имеющимся назначением имеют низкую ликвидность, то это обстоятельство и отражено в отчете.

Допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО11 показал, что участвовал в оценке земельных участков, производил отбор аналогов, расчет рыночной стоимости, составлял разделы 12-16 Отчета. Отбор использованных оценщиков аналогов обусловлен отсутствием аналогов, близких по характеристикам к объектам оценки. Применение при расчет отобранных аналогов допустимо в силу положений ФСО. Так, на землях, предназначенных для ведения фермерского хозяйства допустимо строительство жилых домов; различие между ЛПХ и ДНП незначительные. Использование объекта-аналога №4 не противоречит требованиям ФСО и существующих методик. 

В подтверждение экономической обоснованности установленной рыночной стоимости оценщиками в судебном заседании представлены письменные объяснения и поверочный расчет рыночной стоимости объектов оценки без учета объекта-аналога №4 (рыночная стоимость объектов оценки уменьшилась на 2% соответственно).

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Суд считает, что кадастровая стоимость земельных участков исчислена в соответствии правилами п.2.1.17 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222.

С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», выписки из ЕГРН, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 11.07.2018 г.

Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете №142-07/18-рн1 от 13.09.2018 определена рыночная стоимость земельных участков.

В отношении даты, по состоянию на которую оценщиком установлена рыночная стоимость земельных участков, у участников процесса возражений не имеется.

Представленный отчет об оценке №142-07/18-рн1 как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчет № 142-07/18-рн1 от 13.09.2018 соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Показания свидетелей являются последовательными, обоснованными и мотивированными.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельных участков, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками не представлено и по делу не имеется.

Руководствуясь положениями Федерального закона №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названный выше отчет об оценке (с учетом показаний свидетеля) надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков в установленном оценщиками в отчете об оценке размерах по состоянию на 11 июля 2018 года.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В данном случае заявление поступило в комиссию 08 ноября 2018 года; однако дата внесения сведений о кадастровой стоимости земельных участков в Единый государственный реестр недвижимости -11 июля 2018 года.

Таким образом, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 11 июля 2018 года.

Требования ООО «Нева-Лизинг» о возложении на административного ответчика обязанности внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости удовлетворению не подлежат, так как в силу положений ст.24.20 Федерального закона №135-ФЗ названная обязанность у органа кадастрового учета возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом. Следовательно, на момент рассмотрения дела в суде основания для удовлетворения данного требования отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Нева-Лизинг» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, об обязании административного ответчика внести в единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельных участков размер их рыночной стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства (строительства) площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 44 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 11 июля 2018 года, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения дачного хозяйства (строительства) площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 11 июля 2018 года, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 08 ноября 2018 года. 

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 08 февраля 2019 года.