44г-34/2018

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

президиума Волгоградского областного суда

г.Волгоград 14 марта 2018 года

Президиум Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего Подкопаева Н.Н.,

членов президиума: Сарницкого С.Н., Туленкова Д.П., Поволоцкой И.А., Юткиной С.М., Свиридовой Ю.В., 

при секретаре Мякишевой Ю.И.

на основании определения судьи Волгоградского областного суда Федоренко И.В. от 26 февраля 2018 года о передаче кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции,

по докладу судьи Волгоградского областного суда Федоренко И.В.,

рассмотрев истребованное по поступившей 15 января 2018 года кассационной жалобе ФИО1 на решение Советского районного суда г. Волгограда от 25 июля 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 12 октября 2017 года

гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту земельных ресурсов администрации Волгограда о признании распоряжения незаконным, расторжении договора аренды, возложении обязанности представить проект договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Департаменту земельных ресурсов администрации Волгограда о признании распоряжения незаконным, расторжении договора аренды, возложении обязанности представить проект договора аренды, указав в обоснование, что между ним и Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области на основании решения «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для строительства» и в соответствии с протоколом о рассмотрении заявок на заключение договора аренды земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена, в соответствии с пунктом 6 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации 10 июля 2015 года заключен договор аренды земельного участка, площадью 

<

.......> кв.м, с кадастровым № 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для строительства индивидуального жилого дома, сроком аренды на 20 лет, с ежегодной арендной платой в соответствии с начальной ценой предмета аукциона в сумме 85404 рублей 60 копеек.

Строительство индивидуального жилого дома было окончено до истечения срока действия договора аренды.

26 декабря 2016 года ФИО1 зарегистрировал свое право собственности на индивидуальный жилой дом, в связи с чем обратился в Департамент земельных ресурсов администрации Волгограда с заявлением о предоставлении ему этого же земельного участка в аренду без проведения торгов для целей эксплуатации индивидуального жилого дома.

Отказывая в предоставлении ФИО1 земельного участка в аренду без проведения торгов, Департамент земельных ресурсов администрации Волгограда указал на отсутствие совокупных условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, дающих право на заключение договора аренды.

Считая данный отказ незаконным, а цель заключенного между ним и Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области договора аренды земельного участка достигнутой, ФИО1 обратился в суд с иском и просил признать незаконным распоряжение Департамента земельных ресурсов администрации Волгограда №170-рз от 27 января 2017 года «Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым № 

<

...>, учетным № 

<

...>, государственная собственность на который не разграничена, в аренду без проведения торгов»; расторгнуть договор аренды земельного участка № 

<

...> от 10 июля 2015 года с момента регистрации права собственности на жилой дом, т.е. с 26 декабря 2016 года; обязать администрацию Волгограда в лице Департамента земельных ресурсов в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу предоставить ФИО1 проект договора аренды земельного участка с кадастровым № 

<

...>, разрешенным использованием - для эксплуатации жилого дома, площадью 

<

.......> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, установив, что договор распространяет свое действие на отношения, возникшие с 26 декабря 2016 года.

Решением Советского районного суда г. Волгограда от 25 июля 2017 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 12 октября 2017 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить принятые по делу судебные акты, ссылаясь на то, что судами допущены нарушения норм материального и процессуального права.

Определением судьи Волгоградского областного суда от 26 февраля 2018 года кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании президиума Волгоградского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав ФИО1, поддержавшего жалобу, возражения на жалобу представителя администрации Волгограда ФИО2, президиум приходит к следующему.

В соответствии со статьей 387, частью 2 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении данного дела.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Аналогичные положения закреплены в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Порядок проведения аукциона на право заключения регламентирован нормами статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 14 которой установлено, что в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанции, 10 июля 2015 года между ФИО1 и Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области заключен договор аренды земельного участка с кадастровым № 

<

...>, площадью 

<

.......> кв.м, с разрешенным использованием: индивидуальное жилищное строительство и местоположением: 

<

адрес>.

Основанием для заключения договора послужил Протокол комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков, права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Волгоградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена для целей строительства, от 02 июля 2015 года, которым по лоту №9 истец признан единственным участником аукциона.

При заключении договора срок аренды определен сторонами на 20 лет, ежегодная арендная плата установлена в соответствии с начальной ценой предмета аукциона в сумме 85404 рублей 60 копеек.

Также судами установлено, что после заключения договора аренды ФИО1 получил разрешение на строительство индивидуального жилого дома, и 26 декабря 2016 года в ЕГРП внесена запись о регистрации за ним права собственности на возведенный им на арендуемом земельном участке жилой дом.

Обращаясь в Департамент земельных ресурсов администрации Волгограда с заявлением о заключении нового договора аренды данного земельного участка без проведения торгов в целях эксплуатации жилого дома, ФИО1 указал на то, что цель заключенного договора аренды была достигнута, индивидуальный жилой дом построен и введен в эксплуатацию, в связи с чем земельный участок более не может использоваться для целей строительства.

Пунктом 7 договора аренды предусмотрен порядок изменения и расторжения договора. Согласно достигнутых сторонами договоренностей изменения договора оформляются в той же форме, что и договор. Расторжение договора возможно по соглашению сторон. Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной. Стороны договорились, что нарушение договора считается существенным, в том числе в случаях использования участка не в соответствии с его целевым назначением.

Распоряжением Департамента земельных ресурсов администрации Волгограда от 27 января 2017 №170-рз ФИО1 отказано в заключении договора аренды со ссылкой на отсутствие условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в силу пунктов 1, 11 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Разрешая спор, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствовался положениями пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что поскольку земельный участок ФИО1 предоставлен в аренду без проведения торгов на основании пункта 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (как единственному участнику аукциона), то истец не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Оснований для расторжения или изменения условий заключенного ранее договора аренды, исходя из положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется. Окончание строительства жилого дома к основаниям для расторжения договора не относится.

Вместе с тем, приходя к выводам об отказе в расторжении договора аренды, суды не приняли во внимание, что в соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии с основным принципом земельного законодательства, закрепленным в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации, при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли (абзац 2 пункта 11).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с правилами Главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки предоставляются в том числе, для целей индивидуального жилищного строительства.

Как установлено судами, земельный участок по договору аренды от 10 июля 2015 года был предоставлен с разрешенным видом использования: для индивидуального жилищного строительства. Индивидуальный жилой дом, расположенный на данном земельном участке, истцом построен, и право собственности на него зарегистрировано за ним 26 декабря 2016 года.

Исходя из системного толкования положений Главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 607, пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, цель использования земельного участка (вид разрешенного использования) является одним из условий договора аренды земельного участка.

В силу статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Таким образом, достижение ФИО1 цели заключенного договора аренды, а именно, возведение индивидуального жилого дома и регистрация права собственности на него, применительно к пункту 1 статьи 615 и статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, влечет для него невозможность использования земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования по договору аренды от 10 июля 2015 года – для строительства жилого дома.

При этом, размер ежегодной арендной платы по договору аренды от 10 июля 2015 года был установлен в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации исходя из начальной цены предмета аукциона. В свою очередь, размер арендной платы за земельный участок, предоставленный без проведения торгов, устанавливается в соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

К числу таких принципов, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582, относится принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Как отмечалось ранее, положения пункта 7 договора аренды от 10 июля 2015 года допускали возможность расторжения договора в случаях использования участка не в соответствии с его целевым назначением.

Вместе с тем, суд, исследуя обстоятельства дела и принимая решение об отказе в иске не принял во внимание, что цель использования земельного участка достигнута, сохранение договора до 10 июля 2035 года нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца ущерб (в виде размера арендной платы), что в значительной степени лишит сторону того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора.

При указанных обстоятельствах у суда не имелось достаточных оснований для выводов о том, что оснований для расторжения договора аренды от 10 июля 2015 года не имеется.

Кроме того, при рассмотрении настоящего гражданского дела судами были неверно определены основания подачи иска, что в свою очередь повлекло применение закона, не подлежащего применению (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), и не применение закона, подлежащего применению (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 9 пункта 2 названной статьи предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

При этом, в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, право на получение таких земельных участков в аренду имеют исключительно граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов приведены в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации и являются исчерпывающими.

Как было установлено судами, на спорном земельном участке по адресу: 

<

адрес>, ФИО1 был построен индивидуальный жилой дом, право собственности на который было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Таким образом, при отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, перечисленных в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и при установлении обстоятельств, дающих право на предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, такой отказ не может быть признан правомерным.

При этом, выводы судов об отказе в удовлетворении исковых требований о возложении обязанности заключить договор аренды, со ссылками на положения пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основаны на неверном толковании норм материального права, поскольку данные положения являются исключением из правил, установленных пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в соответствии с которым, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае, истец обратился с иском не о понуждении ответчика заключить новый договор аренды в связи с истечением срока действия заключенного ранее договора аренды, а с иском о заключении нового договора аренды, указав в качестве основания свое исключительно право на заключение такого договора, предусмотренное подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела, являются непреодолимыми и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) и установления юридически значимых для правильного разрешения данного спора обстоятельств, президиум Волгоградского областного суда находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 12 октября 2017 года, с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции необходимо учесть изложенное выше, правильно определить юридически значимые обстоятельства, проверить и дать оценку доводам и возражениям лиц, участвующих в деле (в том числе указанным в кассационной жалобе), представленным ими доказательствам, и, в зависимости от установленного, разрешить дело в соответствии с действующим законодательством.

Также суду апелляционной инстанции необходимо учесть, что в соответствии с решением Волгоградской городской Думы от 22 марта 2017 № 55/1585 и согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре юридических лиц, деятельность Департамента земельных ресурсов администрации Волгограда прекращена путем реорганизации в форме присоединения к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда с 01 августа 2017 года.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 12 октября 2017 года по гражданскому делу по иску ФИО1 к Департаменту земельных ресурсов администрации Волгограда о признании распоряжения незаконным, расторжении договора аренды, возложении обязанности представить проект договора аренды – отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Волгоградского областного суда.

Председательствующий Н.Н. Подкопаев