Мотивированное 

апелляционное определение

 изготовлено 25.12.2025

УИД 66RS0030-01-2025-000057-33

Дело № 33-16410/2025 (№ 2-106/2025)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Екатеринбург 11.12.2025

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего

ФИО1

судей

Максимовой Е.В.

ФИО2

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Култаевой Е.Б. рассмотрела в помещении суда в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации муниципального округа Карпинск Свердловской области о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт за изымаемое жилое помещение, по апелляционной жалобе ответчика на решение Карпинского городского суда Свердловской области от 15.09.2025.

Заслушав доклад судьи Максимовой Е.В., судебная коллегия

установила:

ФИО3 обратился в суд с иском к Администрации муниципального округа Карпинск о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт за изымаемое жилое помещение, указав в обоснование требований, что истцу ФИО3 на праве собственности принадлежало жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Многоквартирный жилой признан аварийным и подлежащим сносу на основании постановления № 2302 от 30.12.2014 года. Между истцом и ответчиком было заключено соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, по условиям которого определена сумма возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 1792000 руб. в соответствии с отчетом об оценке № 8525/22 от 19.12.2022 года, однако, данная сумма компенсации не учитывает размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома. Истец, с учетом уточнения, просил взыскать компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт за изымаемое жилое помещение в сумме 670 543 руб. 00 коп. (л.д.227).

Решением Карпинского городского суда от 15.09.2025 постановлено:

исковое заявление ФИО3 к Администрации муниципального округа Карпинск Свердловской области о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт за изымаемое жилое помещение удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с Администрации муниципального округа Карпинск Свердловской области в пользу ФИО3 (СНИЛС 

<

№>) компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 670543 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 411 руб., судебные расходы по оплате экспертизы в сумме 12360 руб., судебные расходы на представителя в сумме 15000 руб.

С таким решением не согласился ответчик Администрация муниципального округа Карпинск, подала апелляционную жалобу.

В обоснование указано, что обязанность по капитальному ремонту на момент первой приватизации была исполнена. Согласно техническому паспорту на многоквартирный дом по 

<

адрес>, капитальный ремонт был выполнен в 1991-1992 годах. Физический износ дома по состоянию на 02.02.1995 составлял 35%, что не свидетельствует о необходимости проведения капитального ремонта. Первая приватизация квартиры в этом доме состоялась 29.03.1995. Таким образом, на момент приватизации бывший наймодатель ФИО4 лесопромышленный комбинат свою обязанность по производству капитального ремонта, предусмотренную ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», фактически исполнил.

Последующая обязанность по ремонту лежит на собственниках. Согласно правовой позиции Конституционного Суда в Российской Федерации (Постановление от 12.04.2016 № 10-П, определения от 19.10.2010 № 1334-О-О и др.), сфера действия ст. 16 Закона о приватизации ограничивается обязанностью бывшего наймодателя произвести капитальный ремонт, если он не был сделан до приватизации. Обязанность по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе на граждан, приватизировавших жилье. Дальнейшее ухудшение состояния дома после 1995 года не может возлагать на Администрацию ответственность за ремонт, который должен был производиться за счет средств собственников.

Суд первой инстанции возложил на Администрацию обязанность доказывать, что на дату первой приватизации дом не нуждался в капитальном ремонте. Это противоречит принципу состязательности. Бремя доказывания обстоятельств, на которые ссылается истец (необходимость ремонта на 29.03.1995), лежало на самом истце. Истец таких доказательств не представил, не заявлял и ходатайств об их истребовании. Администрация представила технический паспорт, подтверждающий проведение ремонта в 1991-1992 гг. и износ 35%.

Судом не дана оценка ключевым доказательствам ответчика. Суд проигнорировал данные технического паспорта о проведенном капитальном ремонте в 1991-1992 гг., сведения о физическом износе в 35% на 1995 год. Довод о том, что дом был передан в муниципальную собственность 25.05.1998 уже после первой приватизации 29.03.1995 и проведения ремонта наймодателем. Довод о том, что истец приобрел квартиру по договору купли-продажи только в 2009 году, то есть через 14 лет после первой приватизации и за 5 лет до признания дома аварийным 2014, согласившись с ее техническим состоянием. Судом необоснованно применен 100% расчет компенсации. Даже если бы обязанность по компенсации возникла, расчет должен был учитывать фактический износ дома на дату первой приватизации – 35%. Суд, удовлетворив требование в полном объеме, необоснованно проигнорировал объективные данные БТИ.

Соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд от 18.01.2023 было заключено истцом добровольно, после ознакомления с отчетом об оценке № 8525/22 от 19.12.2022, не содержащим компенсации за капремонт. Истец не оспорил отчет и не заявлял возражений до подписания соглашения. Выкупная цена в размере 1 792 000 рублей выплачена истцу в полном объеме, что прекратило обязательство в силу ст. 408, ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полученное истцом возмещение 1 792 000 руб. при стоимости 1 кв.м. на вторичном рынке 26 860 руб. позволяет решить жилищный вопрос. Удовлетворение иска повлечет необоснованные расходы местного бюджета, дефицит которого по решению Думы МО Карпинск от 21.03.2025 составляет 82,9 млн. рублей, особенно учитывая, что региональная программа переселения из аварийного фонда завершена и финансируется в основном из местных средств.

Истец ФИО3 представил письменные возражения на апелляционную жалобу, указывает, что несмотря на заключенное и исполненное соглашение об изъятии имущества 18.01.2023, истец, руководствуясь Конституцией Российской Федерации и Жилищным кодексом Российской Федерации, вправе требовать отдельной выплаты компенсации за непроизведенный капремонт, если она не была включена в выкупную цену. Ключевым доказательством, подтвердившим, что дом на 

<

адрес> нуждался в капитальном ремонте на дату первой приватизации 29.03.1995, является судебная экспертиза, проведенная по ходатайству истца. Экспертное заключение ФИО5 детально описывает состояние конструктивных элементов дома и дает однозначный положительный ответ на вопрос о необходимости ремонта. Это доказательство не было надлежащим образом оспорено ответчиком. Утверждения ответчика об отсутствии необходимости в ремонте основаны не на специальных познаниях, а на справках (техпаспорт), которые не раскрывают объем и качество якобы проведенного в 1991-1992 гг. ремонта. Если бы ремонт был выполнен надлежаще, это исключило бы необходимость в нем на 1995 год, чего на деле не произошло. Истец активно участвовал в доказывании своей позиции, инициировав и оплатив судебную экспертизу, которая стала основным доказательством по делу. Утверждение ответчика о неправомерном возложении бремени доказывания не соответствует действительности. Довод Администрации о дефиците местного бюджета и завершении региональной программы не является правовым основанием для неисполнения судебного решения и возмещения убытков, причиненных собственнику. Просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Истец ФИО3, представитель ответчика Администрации МО Карпинск, представитель третьего лица ООО «Центр экономического содействия» в судебное заседание не явились, о судебном заседании были извещены своевременно и надлежащим образом, в том числе путем размещения информации о деле на официальном сайте Свердловского областного суда в сети Интернет.

С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело при установленной явке.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Установлено, что истцу ФИО3 на праве собственности принадлежало жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи от 23.03.2009 (т. 1 л.д.101-102).

На основании постановления Администрации городского округа Карпинск от 30.12.2014 года № 2302 многоквартирный 

<

адрес>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.9).

Установлено судом, что многоквартирный 

<

адрес> адресную программу «Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 года», утвержденной постановлением Правительства Свердловской области от 01.04.2019 года № 208-ПП и муниципальной программой «Переселение граждан из жилых помещений, признанных в установленном порядке аварийными в городском округа Карпинск на 2020-2026 года», утвержденной постановлением Администрации городского округа Карпинск от 30.12.2019 года № 1929.

Истец и ответчик достигли соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, истцом избран способ реализации жилищных прав путем получения выкупной цены за изымаемое жилое помещение.

На основании п.п. 1,2 заключенного между ФИО3 и Городским округом Карпинск 18.01.2023 года соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд в связи с признанием аварийным и подлежащим сносу многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ГО Карпинск осуществляет изъятие земельного участка с кадастровым номером 

<

№> площадью 691 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> доли ФИО3, которая составляет 51341,3/691 доли в общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме. В соответствии с ч. 10 ст.32 ЖК РФ совместно с земельным участком изъятию подлежит жилое помещение, расположенное на изымаемом земельном участке по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 74,3 кв.м, кадастровый 

<

№>.

Пунктом 9 Соглашения предусмотрено, что размер возмещения в связи с прекращением права на недвижимое имущество, указанное в пунктах 1 и 2 соглашения, а также размер прочих убытков, подлежащих возмещению в связи с прекращением права на такое имущество, определяется на основании Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», отчета об оценке № 8525/22, дата составления 19.12.2022 года (т. 1 л.д.12-15).

В связи с заключением сторонами данного соглашения право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> зарегистрировано за Городским округом Карпинск с 27.01.2023 года, согласно выписке из Роскадастра (т. 1 л.д.102).

В соответствии с отчетом об оценке № 8525/22 от 19.12.2022 года, выполненного ООО «Центр экономического содействия», предметом оценки являлась рыночная стоимость недвижимого имущества, в том числе, жилое помещение, доля общего имущества в многоквартирном доме, доля земельного участка под жилым объектом, убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе, убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещение до приобретения в собственность другого жилого помещения, связанные с переездом, с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение, определенная в сумме 1792000 руб. (т. 1 л.д.17-72).

На основании назначенной в судебном заседании оценочной экспертизы судебным экспертом ФИО5 выполнено заключение № 13-Э/05-2025 от 12.05.2025 года, согласно выводов которой, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт составляет 670 543 руб. (т. 1 л.д.155-200).

Согласно выводов, содержащихся в заключение № 13-Э/05-2025 от 12.05.2025 года судебного эксперта (т. 1 л.д.155-200), по данным информационного портала «Дом.МинЖКХ.РУ», портала «Фонд развития территорий» отсутствует информация о проведенных капитальных ремонтах многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>. По нормативным срокам службы конструктивных элементов формально не предписывает капитальный ремонт на дату первой приватизации. Износ в 35% (информация технического паспорта) указывает на существенную утрату первоначальных технико-эксплуатационных качеств, как правило, предполагает наличие дефектов и повреждений, которые требуют внимания и устранения. Вероятно, капитальный ремонт 1992 года был неполным или не затронул все элементы, которые к 1995 году оказались изношены и их состояние было удовлетворительным. Рассматриваемый жилой дом не был включен в региональную программу капитального ремонта, поскольку признан аварийным и подлежащим сносу еще до введения в действие такой программы в Свердловской области. В ходе исследования экспертом установлено, что в материалах дела, а также в доступных открытых источниках отсутствуют сведения о проведенных капитальных ремонтах после даты первой приватизации (л.д.20 заключения эксперта).

Экспертом рассчитан размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на 2014 год (год, когда МКД был признан аварийным, подлежащим сносу-Постановление № 2302 от 30.12.2014), размер такой компенсации для ответчика составил 670 543 руб. 00 коп.

Разрешая требования о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», исходил из того, что наймодателем обязанность по проведению капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, ответчиком на момент первой приватизации квартиры в указанном многоквартирном доме исполнена не была. Учитывая состояние жилого дома, отсутствие доказательств проведения капитального ремонта в МКД, состояние дома на момент признания его аварийным, установив, что физический износ многоквартирного дома свидетельствует о том, что содержание здания ответчиком надлежащим образом не осуществлялось, что способствовало разрушению его конструкций и элементов и в итоге привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу, что является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за изымаемое жилое помещение, однако, при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в нее не была включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, что явилось основанием для удовлетворения иска.

Определяя размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд первой инстанции руководствовался экспертным заключением № 13Э/05-2025 от 12.05.2025, признав его допустимым и достоверным доказательством, и установил размер компенсации в сумме 670543 руб.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается.

Согласно положениям ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Из материалов дела следует, что спорный многоквартирный дом 1939 года постройки, год проведения последнего капитального ремонта 1992, при этом износ дома на 09.02.1995 составлял 35%.

Необходимость проведения капитального ремонта оценена в заключении ( т. 1 л. д. 162) эксперта с учетом утвержденного Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (вместе с «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы.

Учитывая, что выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт прямо предусмотрена законом, у суда не имелось оснований для отказа в иске в связи с тем, что соглашение об изъятии в части выплаты возмещения исполнено, при этом в данном случае дата приобретения жилого помещения не имеет правого значения, квартира была куплена до признания многоквартирного дома аварийным.

Ключевым доказательством, положенным в основу решения, является судебная экспертиза № 13-Э/05-2025 от 12.05.2025, проведенная экспертом ( / / )3 по определению суда. Эксперт, обладающий специальными познаниями в строительстве, установил, что на дату первой приватизации 29.03.1995 многоквартирный дом по 

<

адрес> нуждался в капитальном ремонте. Эксперт пришел к выводу, что ремонт, если и проводился, был неполным и не затронул все изношенные элементы. Рассчитана точная сумма компенсации за непроизведенный ремонт – 670 543 руб.

Данное экспертное заключение в суде первой инстанции не было оспорено ответчиком, не заявлялось ходатайство о проведении повторной или дополнительной экспертизы. Таким образом, выводы эксперта являются допустимым, достоверным и неопровергнутым доказательством, на которое вправе опираться суд.

Суд первой инстанции верно руководствовался положениями статьи 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда» и части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, а также разъяснениями Верховного Суда РФ. Закон обязывает бывшего наймодателя произвести капитальный ремонт до приватизации, если дом в нем нуждался. Неисполнение этой обязанности дает право собственнику требовать компенсацию при изъятии жилья.

Довод Администрации о том, что компенсация должна была быть включена в первоначальную выкупную цену, а не взыскана отдельно, опровергается самим решением суда. Соглашение от 18.01.2023 не содержало условия о компенсации за капремонт, так как отчет оценщика ее не предусматривал. Суд правильно указал, что пункт об окончательности расчетов по соглашению касается оговоренных в нем сумм, но не может лишать истца права, прямо предусмотренного законом, на получение отдельной, законодательно установленной выплаты. Право на компенсацию за непроизведенный капремонт носит императивный характер и не зависит от воли сторон соглашения, если его размер изначально не был определен и включен в выкупную цену.

Утверждение Администрации о том, что суд неправомерно возложил на нее бремя доказывания, не соответствует действительности. Истец выполнил свою обязанность по доказыванию: представил доказательства принадлежности жилого помещения, признания дома аварийным и заключения соглашения об изъятии; заявил и полностью оплатил ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы, которая и стала основным доказательством факта нуждаемости дома в ремонте на критическую дату и размера компенсации. Ответчик, напротив, не представил доказательств, опровергающих выводы экспертизы. Ссылки на техпаспорт БТИ (износ 35%) лишь подтверждают существенный износ, но не доказывают, что ремонт был произведен надлежащим образом и дом не нуждался в нем.

Получение выкупной цены за изымаемое жилье и взыскание компенсации за непроизведенный капремонт самостоятельные законные требования. Удовлетворение иска направлено на восстановление нарушенного имущественного права, возникшего из-за неисполнения публичной обязанности по содержанию жилищного фонда. Ссылка ответчика на дефицит местного бюджета не является юридическим основанием для уклонения от возмещения причиненных убытков.

Доводы жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с оценкой судом представленных по делу доказательств, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой судебная коллегия не находит.

Руководствуясь ст.ст. 320, 327.1, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Карпинского городской суд Свердловской области от 15.09.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

Е.В. Максимова

ФИО2