дело № 2-372(1)/2019 

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

03 июня 2019 года п. Дубки

Саратовский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Симшина Д.В., 

при секретаре Кудякове А.И.,

с участием 

представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании действительной стоимости земельного участка, убытков, вызванных последующим изменением стоимости земельного участка,

установил:

ФИО2 обратился с указанным иском в суд и просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3, взыскать с ФИО3 в пользу истца действительную стоимость земельного участка площадью 1200 кв.м., кадастровый №, на момент его приобретения - ДД.ММ.ГГГГ, в размере 561 000 рублей, убытки, вызванные последующим изменением стоимости земельного участка, - 1 574 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> канал, 

<

адрес>, кадастровый №. Пунктом 3.1 договора установлена цена объекта в размере 300 000 рублей, сторонами установлен срок оплаты - ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, расчет за приобретенный участок покупателем не был произведен, неисполнение ответчиком обязательств по оплате приобретенного объекта, истец полагает существенным нарушением обязательств покупателя по договору. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 было направлено уведомление о расторжении договора и возврате неосновательного обогащения. Данное требование оставлено ответчиком без удовлетворения. В настоящее время земельный участок отчужден ответчиком в пользу ФИО4, что не позволяет истцу истребовать имущество у ответчика в натуре (том 1 л.д. 2-4).

В судебном заседании истец ФИО2 участия не принимал, извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в суд не явился, извещен надлежащим образом, в материалы дела представлены письменные возражения на иск (том 1 л.д. 126-128, 206-209), а также заявление о применении пропуска срока исковой давности к заявленным требованиям (том 1 л.д. 249-250).

Третьи лица в суд не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав участника процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 123 Конституции РФ и ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу требований ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

На основании ст.ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (ст. 486 ГК РФ).

Из содержания ст. ст. 488, 489 Гражданского кодекса РФ следует, что договором купли- продажи может быть предусмотрена оплата товара в кредит (через определенное время после его передачи покупателю), а при продаже товара в кредит может быть предусмотрена рассрочка платежа.

В силу ст.ст. 550, 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно условиям которого продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает на условиях договора земельный участок, площадью 1200 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес> канал, 

<

адрес> (том 1 л.д. 8-9).

Стоимость отчуждаемого объекта недвижимости определена сторонами договора в размере 300 000 рублей (п. 3.1 договора).

Покупатель производит оплату стоимости объекта не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.2 договора).

В силу п.п. 2.1.1, 2.2.1. договора продавец обязан передать покупателю объект в течение 5 (рабочих) дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект по акту приема-передачи.

Покупатель обязан оплатить объект в порядке и в сроки, предусмотренные договором.

Договор подписан обеими сторонами, никем не оспорен, недействительным не признан.

Дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в п. 3.2 договора, подписанным обеими сторонами, пункт излагается в следующей редакции:

«Покупатель производит оплату стоимости объекта не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Ипотеки в силу закона не возникает» (том 1 л.д. 10).

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок к ФИО3 произведена в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Проанализировав условия договора, а также нормы Гражданского кодекса РФ, регламентирующего договор купли-продажи, суд приходит к выводу, что между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в кредит, поскольку передача имущества предшествует по срокам его оплате.

Ответчиком, в силу положений ст. 56 ГПК РФ, не представлено допустимых доказательств, подтверждающих факт оплаты денежных средств по договору в установленный договором срок.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании установлено, что допущенное ответчиком нарушение имеет существенный характер. 

Заключая договор купли-продажи, ФИО2 был вправе рассчитывать на получение денежной суммы от проданного земельного участка, неполучение которой является ущербом, причиненным ему ФИО3

Поскольку неоплата в полной объеме покупателем имущества, приобретенного по договору купли-продажи, с очевидностью повлекла для продавца значительный ущерб, в связи с длительным не исполнением ответчиком обязательств по оплате, а также ввиду значительности суммы для истца, данные обстоятельства являются существенными нарушениями условий настоящего договора и это обстоятельство является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

ФИО2 в адрес ответчика ФИО3 направлялось уведомление о расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и возврате земельного участка (л.д. 6-7).

Однако уведомление было оставлено ответчиком без ответа.

На основании п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 4 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что ответчиком не представлено доказательств оплаты стоимости имущества в установленный договором срок, на предложение ФИО2 о расторжении договора ФИО3 ответа не дал, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования о расторжении договора являются обоснованными.

При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

На основании ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Вместе с тем, на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок передан ответчиком в собственность ФИО4 (том 1 л.д. 15-17).

Государственная регистрация перехода права собственности от ФИО3 к ФИО4 на земельный участок, площадью 1200 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес> канал, 

<

адрес>, произведена в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 11-14, 100-106).

Согласно положениям ст. 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Согласно представленному истцом заключении специалиста ООО «НИИСЭ» № НЭ-1010-2018 рыночная стоимость земельного участка площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> канал, 

<

адрес>, кадастровый №, на момент его приобретения - ДД.ММ.ГГГГ составляет 561 000 рублей, на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ - 2 135 000 рублей.

По ходатайству представителя ответчика по делу была назначена оценочная судебная экспертиза. 

Из заключения эксперта ООО «Приоритет-оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что рыночная стоимость земельного участка площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> канал, 

<

адрес>, кадастровый №, на момент его приобретения - ДД.ММ.ГГГГ составляет 870 000 рублей, на дату проведения экспертизы ДД.ММ.ГГГГ - 1 043 000 рублей.

Эксперт ФИО5 в судебном заседании подтвердил выводы экспертизы.

Не доверять данному заключению у суда оснований нет, заключение имеет исследовательскую и мотивировочную части, выводы эксперта носят однозначный характер. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В связи с чем, суд находит возможным положить указанное выше заключение в основу принимаемого решения.

При таких обстоятельствах исковые требования о взыскании действительной стоимости земельного участка, убытков, вызванных последующим изменением стоимости земельного участка, подлежат удовлетворению в части, с ответчика ФИО3 подлежат взысканию в пользу ФИО2 действительная стоимость земельного участка площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> канал, 

<

адрес>, кадастровый №, на момент его приобретения - ДД.ММ.ГГГГ, в размере 870 000 рублей, убытки, вызванные последующим изменением стоимости земельного участка, - 173 000 рублей (1 043 000 рублей - 870 000 рублей).

В ходе рассмотрении дела представителем ответчика было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности в отношении заявленных требований.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Истечение срока исковой давности, является самостоятельным и безусловным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.п. 24, 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

В связи с чем, учитывая, что о нарушении своего права истец узнал ДД.ММ.ГГГГ, иск предъявлен в суд ДД.ММ.ГГГГ, заявление стороны ответчика о пропуске ФИО2 срока исковой давности для предъявления в суд иска, удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд

решил:

исковые требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании действительной стоимости земельного участка, убытков, вызванных последующим изменением стоимости земельного участка, - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 действительную стоимость земельного участка площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> канал, 

<

адрес>, кадастровый №, на момент его приобретения - ДД.ММ.ГГГГ, в размере 870 000 рублей, убытки, вызванные последующим изменением стоимости земельного участка, - 173 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Саратовский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме (ДД.ММ.ГГГГ).

Судья: