Дело № 2-2285/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новоалтайск 24 сентября 2018 года

Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе

председательствующего судьи Труновой А.В.,

при секретаре Друговой Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5 о возложении на ответчицу обязанности расторгнуть с истицей предварительный договор купли-продажи от ДАТА в отношении квартиры, расположенной в АДРЕС; о возложении на ответчицу обязанности вернуть истице полученную часть стоимости квартиры в сумме 30 000 руб., вернуть сумму уплаченной государственной пошлины.

В судебном заседании истица указала, что под данными формулировками просительной части искового заявления ею подразумевается просьба к суду о расторжении договора и взыскании денежных средств.

В обоснование исковых требований указано, что ДАТА между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по названному адресу. Часть стоимости объекта в сумме 30 000 руб. была передана продавцу до подписания данного договора. При подписании договора ответчик гарантировал, что объект не заложен, не состоит под арестом. Однако после подписания договора выяснилось, что квартира находится в ипотеке у банка. Продавец обещал, что снятие обременения займет около двух недель. В итоге обременение было снято в конце апреля 2018 года. ДАТА истица направила ФИО5 претензию о расторжении предварительного договора и возврате денежных средств. До настоящего времени требования истицы не удовлетворены. Договор должен быть расторгнут в силу существенного нарушения продавцом своих обязательств.

В судебном заседании истица ФИО4 поддержала исковые требования по изложенным в заявлении основаниям.

Ответчица ФИО5, третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явились, извещены.

Представитель ФИО5 – ФИО7 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении требования о взыскании денежных средств, ссылаясь на факт не передачи денег истицей ответчице, не возражал против удовлетворения требования о расторжении договора.

В отсутствие возражений сторон суд считает возможным рассмотреть дело при установленной явке сторон и третьих лиц.

Выслушав истца и представителя ответчика, изучив материалы дела, допросив свидетеля, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Пунктами 1, 4 ст. 380 ГК РФ установлено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

По делу установлены следующие обстоятельства.

ФИО5 (предыдущая фамилия - Ярошевич) на основании договора купли-продажи от ДАТА с использованием кредитных средств была приобретена квартира по адресу: АДРЕС. Квартира была обременена ипотекой в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО).

Заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке подано ФИО5 в Управление Росреестра по Алтайскому краю ДАТА.

ДАТА между ФИО5 (продавец), действующей через представителя по доверенности ФИО6, и ФИО4 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество: однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС.

Пунктами 2.1, 2.2 договора установлено, что цена объекта недвижимости составляет 1 130 000 руб., расчет между сторонами производится в следующем порядке: часть стоимости объекта недвижимости в сумме 30 000 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя до подписания настоящего договора, часть стоимости объекта недвижимости в сумме 400 000 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя в момент подписания основного договора купли-продажи, оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости в сумме 700 000 руб. оплачивается за счет кредитных средств, предоставляемых покупателю ПАО «Сбербанк России». 

В пункте 3.4 предварительного договора указано, что продавец гарантирует, что объект недвижимости не заложен, не обременен правами третьих лиц.

Срок, в который должен быть заключен основной договор купли-продажи, в предварительном договоре не указан, в связи с чем, в силу прямого указания в пункте 4 ст. 429 ГК РФ, основной договор должен был быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

ДАТА, ДАТА ФИО4 были направлены претензии на адрес ответчика с требованием о расторжении предварительного договора купли-продажи, о возврате денежных средств в сумме 30 000 руб., с указанием на отказ от заключения основного договора купли-продажи. В претензиях указано, что при подписании предварительного договора продавцом была предоставлена ложная информация о том, что квартира не имеет обременений; после подписания договора выяснилось, что квартира находится в залоге у банка; продавец обещал, что обременение будет снято и основной договор будет заключен в течение двух недель, однако в итоге оно снято лишь в конце апреля 2018 года; срок одобрения ипотеки ФИО4 заканчивается через 24 дня.

По договору купли-продажи от ДАТА ФИО5, действуя через представителя по доверенности ФИО6, продала спорную квартиру ФИО1

В связи с тем, что в настоящее время основной договор купли-продажи спорной квартиры между сторонами фактически не может быть заключен по причине продажи ФИО5 данной квартиры иному лицу, то требование ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи подлежит удовлетворению, при этом суд принимает во внимание и позицию представителя ответчика, выразившего согласие с данным исковым требованием.

Относительно требования о возврате денежных средств суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В предварительном договоре купли-продажи от ДАТА не указано, что денежная сумма в 30 000 руб. является задатком. Напротив, указано, что 30 000 руб. – это часть стоимости квартиры.

На основании положений п. 3 ст. 380 ГК РФ суд расценивает данную сумму как аванс.

В силу положений статей 1103, 1102 ГК РФ к требованию одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством подлежат применению правила о неосновательном обогащении.

Поскольку между сторонами не был заключен основной договор купли-продажи, то независимо от причин его не заключения, сумма, внесенная в качестве аванса, подлежит возвращению продавцом покупателю.

Доводы представителя ответчика о том, что спорная сумма истцом ответчику не передавалась, суд находит несостоятельными.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценив представленные ФИО4 доказательства, суд приходит к выводу, что истцом доказан факт передачи спорной денежной суммы ответчице через ее представителя.

Право ФИО6 действовать в качестве представителя ФИО5 при продаже спорной квартиры подтверждено соответствующей доверенностью.

В предварительном договоре от ДАТА указано, что 30 000 руб. оплачивается покупателем до подписания договора.

ДАТА между ФИО6 и ФИО4 было составлена расписка без указания предмета передачи/получения.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО2, которая оформляла спорный предварительный договор купли-продажи и присутствовала при его подписании, дала показания о том, что в ее присутствии ФИО4 передала ФИО6 денежные средства в сумме 30 000 руб. в счет аванса за спорную квартиру. В расписке забыли указать размер денежной суммы.

Данные доказательства в своей совокупности подтверждают факт передачи спорных денежных средств истцом представителю ответчика.

В качестве косвенных доказательств в подтверждение факта передачи денег суд также считает возможным принять выписку с банковского счета ФИО3, которая, согласно объяснениям истицы, является ее матерью, с информацией о снятии ДАТА денежных средств в сумме 30 000 руб.; переписку сторон в телефонном приложении, из содержания которой следует, что собеседник ФИО4 – Анна не оспаривает факта получения денежных средств в сумме 30 000 руб., и содержание данной переписки соответствует обстоятельствам заключения спорного договора; а также аудиозапись телефонного разговора между ФИО4 и ФИО6, из содержания которого следует, что ФИО6 не оспаривает факта получения спорных денежных средств. Номер телефона, на который был совершен звонок с телефона ФИО4, и абонентом по которому, по объяснениям ФИО4, являлась ФИО6, соответствует номеру телефона ФИО6, который использовался судом для личного извещения ФИО6 по настоящему гражданскому делу.

Стороной ответчика, помимо устных утверждений представителя ответчика, не представлено каких-либо доказательств в подтверждение доводов о не передаче денежных средств.

При указанных обстоятельствах исковые требования ФИО4 о взыскании с ФИО5 денежных средств в сумме 30 000 руб. подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с удовлетворением исковых требований расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 1 400 руб. подлежат возмещению ФИО4 за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от ДАТА, заключенный между ФИО5 в лице представителя ФИО6 и ФИО4, в отношении квартиры, находящейся по адресу: АДРЕС.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 денежные средства в сумме 30 000 руб., переданные в счет предварительной оплаты по договору (аванса), а также 1 400 руб. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины, всего взыскать 31 400 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.В. Трунова

Мотивированное решение изготовлено 28.09.2018.