Гражданское дело №2-325/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 января 2017 года город Белгород

Октябрьский районный суд города Белгорода в составе:

председательствующего судьи Колмыковой Е.А.,

при секретаре Толстой Н.В., 

с участием: представителя истца АО «Белгородская ипотечная корпорация» М.Н.В., действующей по доверенности от 16.09.2014 года, 

в отсутствие: ответчика С.Р.В., о месте и времени извещенного своевременно, надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к С.Р.В. о взыскании оставшейся части стоимости земельного участка, затрат связанных с проведением инженерных коммуникаций (сетей) к земельному участку, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов,

установил:

«дата» года между ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» и С.Р.В. заключен договор № «номер» купли-продажи земельного участка, согласно которому ответчик приобрел в собственность земельный участок № «номер» площадью 2 299 кв.м. с кадастровым номером «номер», расположенный по адресу: «адрес».

Цена земельного участка определена по договору в размере 1 379 400 руб. Условиями договора предусмотрено участие С.Р.В. в инвестировании строительства инженерных сетей в размере 75 000 руб.

В обеспечение обязательств земельный участок находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» до полной оплаты его стоимости. 

«дата» года истек срок строительства жилого дома на приобретенном С.Р.В. земельном участке, регистрации права собственности на жилой дом, а также по подключению жилого дома к инженерным коммуникациям и канализационным сетям. 

Дело инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация», ссылаясь на неисполнение ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи земельного участка № «номер» от «дата» г., просит взыскать с С.Р.В. задолженность в размере 2078 531 руб. 01 коп., из которых: оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 2.3. договора № «номер» от «дата» г.– 1194 600 руб., затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с п. 5.6. договора № «номер» от «дата» г. – 150 340 руб., проценты в соответствии с п. 5.5. договора № «номер» от «дата» г. – 709 120 руб. 71 коп., взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины – 24 470 руб. 30 коп., а также обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок № «номер», площадью 2 299 кв.м. с кадастровым номером «номер», местоположением: «адрес»; определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание – публичные торги; установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 601 120 руб., взыскать с ответчика понесенные расходы по оценке земельного участка 3 000 руб. 

В судебном заседании представитель истца М.Н.В. поддержала заявленные требования в полном объеме. 

Ответчик С.Р.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно, надлежащим образом в соответствии со ст.113 ГПК РФ путем направления судебной корреспонденции по последнему известному месту жительства и регистрации. Почтовой службой судебная корреспонденция возвращена в адрес суда с указанием «Истек срок хранения». Учитывая, что ответчик не известил органы УФМС о месте пребывания, а также в нарушение п.3.2.7. договора купли-продажи не поставил АО «БИК» в известность об изменении места проживания, судебные повестки не получает, суд считает, что последний, в соответствии со ст. 117 ГПК РФ, надлежащим образом извещен о дате судебного разбирательства.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившегося ответчика С.Р.В. 

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным истцом доказательствам, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом и не противоречащие ему. 

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Факт заключения договора купли-продажи земельного участка № «номер», площадью 2 299 кв.м. с кадастровым номером «номер», расположенного по адресу: «адрес», подтверждается договором купли-продажи земельного участка № «номер» от «дата» г., актом приема-передачи от «дата» г. 

По условиям договора № «номер» от «дата» г., продавец обязался в срок не позднее трех лет после передачи участка покупателю организовать строительство в микрорайоне индивидуального жилищного строительства внеплощадочных и квартальных инженерных сетей водоснабжения и канализации с привлечением денежных средств покупателя (п.4.1. договора).

Как следует из сообщения ГУП «Белгородского областного Фонда поддержки индивидуального жилищного строительства» от 02.02.2015 г. № 261, согласно долгосрочной целевой программе «Инженерное обустройство микрорайонов массовой застройки ИЖС в Белгородской области» на 01.01.2015 года в микрорайоне ИЖС «Майский-6.7» Белгородского района построены: водозаборная скважина, ВНС второго подъема, внеплощадочные и внутриплощадочные сети водоснабжения и водоотведения, выполнено электроснабжение и газоснабжение микрорайона, построены дороги в щебеночном покрытии протяженностью 1,9 км. строительство которых будет продолжено в 2015 году. 

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что истец взятые на себя обязательства по договору купли-продажи № «номер» от «дата» г. исполнил в полном объеме. Доказательств обратного суду не предоставлено.

В соответствии с п. 2.1. договора купли-продажи, цена земельного участка по соглашению сторон составила 1 379 400 руб. С.Р.В. оплатил часть стоимости земельного участка в течение пяти дней после заключения договора – 184 800 руб. На оплату оставшейся части суммы – 1 194 600 руб. предоставлена отсрочка платежа сроком на восемь лет, до «дата» года (п. 2.3. договора).

Земельный участок в соответствии с условиями договора № «номер» от «дата» г. находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация». 

С.Р.В. обязался в течение пяти лет со дня государственной регистрации права собственности на участок построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, в установленном порядке оформить на дом право собственности, подключить построенный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией, природным газом (п.3.2.4., 3.2.5. договора).

Согласно п.4.1.,4.2. договора купли-продажи земельного участка № «номер» от «дата» г. затраты на подведение инженерных коммуникаций определены в сумме 218 340 руб., из них 75 000 руб. покупатель оплачивает в следующем порядке: при заключении договора – 40 000 руб., затем ежегодно со второго по шестой годы путем осуществления платежей по 7 000 руб. не позднее 26 января.

В соответствии с п. 4.2. договора ответчиком оплачено 68000 руб., задолженность составляет 150 340 руб. 

Пункт 5.5. договора № «номер» от «дата» г. предусматривает, что за нарушение сроков строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п.п. 3.2.4. договора, покупатель до истечения срока отсрочки, указанного в п.2.3., уплачивает продавцу оставшуюся часть цены участка, а также проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части земельного участка. 

За нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям покупатель уплачивает продавцу штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз. 2 п.4.1. договора и суммой, фактически уплаченной покупателем согласно п.4.2. договора. (п. 5.6. договора)

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован «дата» года. 

«дата» года истек срок строительства жилого дома на земельном участке, принадлежащем С.Р.В. по договору купли-продажи земельного участка № «номер» от «дата» г. и его регистрации в установленном законом порядке.

Невыполнение ответчиком принятых на себя обязательств по строительству дома в установленный договором срок, подключению жилого дома к инженерным сетям объективно подтверждается письмом, направленным истцом в адрес С.Р.В. «дата» г. с требованием погасить задолженность по договору купли-продажи земельного участка № «номер» от «дата» г. в размере 1 194 600 руб. – оставшаяся часть стоимости земельного участка и проценты на оставшуюся часть цены участка в соответствии с п.п. 5.5; 150 340 руб. – штраф согласно п. 5.6. договора, а также актом проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка от «дата» г., согласно которому на земельном участке с кадастровым номером «номер» по адресу: «адрес» строительство не начато, и фотографией, подтверждающей отсутствие жилого дома на земельном участке

В силу статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Судом установлен факт неисполнения С.Р.В. обязательств по строительству жилого дома, его государственной регистрации в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Доказательств надлежащего исполнения С.Р.В. условий договора суду не предоставлено и в судебном заседании не установлено. 

При таких обстоятельствах, с учетом вышеприведенных правовых норм и условий договора, установленный судом факт неисполнения обязательств по строительству в течение пяти лет жилого дома, подключению построенного жилого дома, пригодного для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией, природным газом является основанием для взыскания в пользу истца оставшейся стоимости земельного участка, с начислением процентов, согласно п.5.5. договора и полного возмещения затрат по подведению инженерных коммуникаций. 

Согласно расчету, предоставленному истцом, задолженность С.Р.В. по договору № «номер» купли-продажи земельного участка от «дата» г. составляет 2078 531 руб. 01 коп., из которых: 

оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 2.3. договора № «номер» от «дата» г. – 1 194 600 руб., 

затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с п. 5.6 договора № «номер» от «дата» г.– 150 340 руб.,

проценты в соответствии с п. 5.5. договора № «номер» от «дата» г. – 709 120 руб. (1194 600 (оставшаяся часть стоимости участка) х 10% (ставка рефинансирования на день предъявления иска)/360 х 2 137 дней.

Оснований не доверять указанному расчету не имеется, поскольку доказательств, свидетельствующих о его неправильности, суду не предоставлено. Расчет проверен судом, согласуется с условиями договора, не оспорен ответчиком.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о правомерности требований АО «Белгородская ипотечная корпорация» о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка. 

Требования истца об обращении взыскания на земельный участок также подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании п. 2.4. договора № «номер» купли-продажи земельного участка от «дата» г., п. 5 акта-приема передачи от «дата» г., земельный участок № «номер» площадью 2 299 кв.м. с кадастровым номером «номер», расположенный по адресу: «адрес» с момента его передачи С.Р.В. и до его полной оплаты, признается находящимся в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате. 

Согласно статье 3 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Договор купли-продажи земельного участка № «номер» от «дата» г. в части условия о залоге не оспорен, оформлен в соответствии с требованиями закона.

Согласно ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. При этом необходимо учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, предусмотренные ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Часть 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Как следует из отчета № «номер» об оценке рыночной стоимости земельного участка № «номер», площадью 2 299 кв.м. для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: «адрес», итоговая рыночная стоимость земельного участка на «дата» г. составляет 751 400 руб.

Исходя из положений ст. 67 ГПК РФ, ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, суд признаёт представленный истцом отчёт допустимым, достоверным, относимым доказательством размера стоимости участка и расположенного на нем объекта незавершённого строительства.

Приведенный отчёт выполнен независимым профессиональным оценщиком с применением федеральных стандартов оценки. Выводы отчёта являются полными, однозначными, основанными на анализе информации о земельном участке ответчика, рынке земли и подробных расчётах. Сомнений в правильности выводов отчёта у суда не имеется.

Доказательств иной стоимости земельного участка суду не предоставлено.

Статьями 334, 337, 348 ГК Российской Федерации, статьей 50 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено право залогодержателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Поскольку между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и С.Р.В. в обеспечение обязательств по договору купли-продажи земельного участка заключен договор залога недвижимого имущества, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии со ст. 54.1 закона «Об ипотеке» не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований в части обращения взыскания на земельный участок, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества с учетом отчета оценщика о его стоимости и положений п.п.4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в размере 80% от рыночной стоимости в размере 601 120 руб.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. 

В силу принципа состязательности, стороны, другие участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя либо лиц, в защиту прав которых предъявлен иск, наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте. 

Ответчик в судебное заседание не явился, тем самым отказался от реализации права в соответствии со ст. 56 ГПК РФ на предоставление суду доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по договору купли-продажи земельного участка.

Исследованные в судебном заседании доказательства являются относимыми допустимыми и достоверными, и в совокупности подтверждают обстоятельства, на которые истец ссылается как на основания своих требований. 

Ответчиком не приведено ни одного довода и не предоставлено ни одного факта, чтобы суд пришел к иному выводу 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные по делу судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины в размере 24 470 руб. 30 коп., факт уплаты которых подтверждён платёжными поручениями № «номер» от «дата» г., № «номер» от «дата», а также расходы, понесённые истцом по оплате отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка в сумме 3 000 руб., что подтверждается договором выполнения работ по оценке имущества от «дата» г. № «номер», платежным поручением № «номер» от «дата» г. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд 

решил:

исковые требования акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к С.Р.В. о взыскании оставшейся части стоимости земельного участка, затрат связанных с проведением инженерных коммуникаций (сетей) к земельному участку, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов удовлетворить.

Взыскать с С.Р.В. в пользу акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 2.3. договора № «номер» от «дата» г. – 1 194 600 руб.; затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с п. 5.6 договора № «номер» от «дата» г.– 150 340 руб., проценты в соответствии с п. 5.5. договора № «номер» от «дата» г. – 709 120 руб. 71 коп.

Взыскать с С.Р.В. в пользу акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» расходы по оплате государственной пошлины в размере 24 470 руб. 30 коп.

Взыскать с С.Р.В. в пользу акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» расходы по оценке земельного участка в размере 3 000 руб. 

Обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок № «номер» площадью 2 299 кв.м. с кадастровым номером «номер» и местоположением: «адрес».

Определить способ реализации имущества, на которое обращено взыскание – публичные торги.

Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации 601 120 руб.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы на решение суда через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья Октябрьского районного

суда г. Белгорода Е.А. Колмыкова