УИД 68RS0013-01-2021-001904-32 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Мичуринск 07 июля 2021 года

Мичуринский городской суд Тамбовской области в составе: 

председательствующего судьи Гребенниковой И.В.,

при секретаре Огородниковой А.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1088/2021 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры незаконным, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., незаконным.

В обоснование иска указано, что ФИО1 зарегистрирован по адресу: ..., осужден приговором Тамбовского областного суда от ... ... с отбыванием наказания в колонии строго режима. Срок наказания исчисляется с ....

... между матерью истца ... Г.А. (продавцом) и ответчиком ФИО2 (покупателем) был заключён договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ....

В ходе устных договорённостей между ... Г.А., ответчиком и истцом (путём разговора с покупателем через телефон-таксофон «Зона телеком») была определена стоимость квартиры в размере 2 100 000 руб. - сумма, которая была распределена между ... Г.А., старшим братом истца ... А.В., ... года рождения, и истцом равными долями, а именно: брат истца ... А.В. получил от покупателя сумму наличными в размере 500 000 руб. и гараж, расположенный по ..., правопреемником которого являлась ... Г.А. после смерти отца ... В.Л., вместо 200 000 руб. от равной доли, на что был составлен договор от руки о купле-продажи покупателем ФИО2 от имени матери истца ... Г.А. В день получения указанной суммы братом истца ... А.В. было написано заявление о смене регистрационного учёта, расписка в получении указанной суммы в размере 500 000 руб., расписка об отсутствии претензий к покупателю.

... Г.А. частями в общей сумме получила от ответчика 1 000 000 руб., о чём соответственно ею при получении от покупателя суммы наличных денег составлялись собственноручные расписки, а при получении последней суммы в день передачи ключей от квартиры была составлена расписка об отсутствии претензий к покупателю с её стороны.

Истцу покупатель в оговоренный срок до ... должен был выплатить 600 000 руб., которые должен был передать ... Г.А. в силу достигнутых договоренностей между истцом и ответчиком, путём разговора с ним по телефону-таксофону «Зона телеком».

В ходе достигнутых договорённостей между всеми, каждая из сторон выполняла свои обязательства - снимались с регистрационного учёта, выполняли переезд, освобождая квартиру, в том числе истцом через администрацию ФКУ ИК-1 УФСИН России по Тамбовской области было оформлено заявление о смене регистрационного учёта.

В настоящее время покупателем нарушены договорные обязательства, достигнутые ранее. Сумма в размере 600 000 руб. истцу не выплачена, и ... Г.А. не передана. А вместо этого покупателем направлено исковое заявление в Мичуринский городской суд о фактически принудительном снятии истца с регистрационного учёта со ссылкой на заявление истца от ....

Кроме того, покупателем не были соблюдены требования и нормы закона о приватизации от 2005 года, согласно которому требуется обязательное повторное письменное согласие долевых участников.

Договор купли-продажи квартиры от ... был составлен покупателем в одном экземпляре, который находился у него. Действуя на достигнутых договорных обязательствах и доверительном отношении друг к другу, сомневаться в правильности составленного договора купли-продажи квартиры от ... не было повода. Договор между покупателем и продавцом был составлен и подписан без участия третьих лиц. ... Г.А. юридического образования не имеет, а в силу своего возраста (69 лет) не знакома с нормами ГПК РФ. 

В настоящее время истцом заявлено ходатайство судье ... о предоставлении копий документов, направленных истцом (покупателем) в приложении к исковому заявлению. При получении и ознакомлении с копиями документов, представленных судом, было установлено, что указанная в договоре купли-продажи квартиры от ... сумма в размере 1 700 000 руб., которая была уплачена полностью наличными денежными средствами до подписания договора покупателем продавцу, не соответствует фактическим обстоятельствам по изложенным выше основаниям, так как часть суммы была выплачена по факту снятия с регистрационного учёта и переезду в декабре 2020 года, а в общей сумме составляет 1 500 000 руб. А сумма, указанная в договоре, значительно занижена от определённой суммы в 2 100 000 руб., о чём ранее истцу известно не было.

Считает необходимым обратить внимание, что ответчик не сможет предоставить сведений о выплате указанной суммы в размере 1 700 000 руб., и сведений, что указанная сумма была выплачена до подписания договора купли- продажи квартиры от ... согласно договору.

Просит суд в силу нарушения договорных обязательств ответчиком, в силу нарушения норм закона о приватизации от 2005 года, в связи с занижением и искажением указанной в договоре купли-продажи квартиры суммы, признать договор купли-продажи квартиры, расположенный по адресу: ..., от ..., незаконным.

Определением Мичуринского городского суда ... от ... к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ФИО3 и ФИО1

Определением Мичуринского городского суда ... от ... к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен ФИО4 С.И.О.

В судебное заседание истец ФИО1, надлежаще извещённый, не явился в связи с нахождением в местах лишения свободы.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в своё отсутствие, в удовлетворении иска истцу отказать.

Третьи лица ФИО3, ФИО1 и ФИО4 С.И.О. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. ФИО4 С.И.О. в письменном заявлении просил рассмотреть дело без его участия, в иске ФИО1 отказать.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, спорное жилое помещение - квартира, площадью 69,3 кв.м., с кадастровым номером 68:26:0000095:1384, расположено по адресу: ...А, ... (л.д.5).

... на основании решения исполкома Мичуринского Совета народных депутатов от ... ... ФИО3 с семьёй, состоящей из 4 человек (она, муж Владимир Леонидович, сын А.В. и сын А.В., выдан ордер ... на право занятия 3 комнат, всего жилой площадью 41 кв.м. в ... по адресу: ... (л.д.42-43).

Согласно лицевому счёту указанные лица были зарегистрированы в спорной квартире (л.д.44).

На основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственности от ... спорное жилое помещение передано в собственность в порядке приватизации ФИО3 (л.д.37-38).

... супруг ФИО9 ... В.Л., а также их сыновья ФИО1 и ФИО1 дали согласие на приватизацию вышеуказанной квартиры и одновременно отказались от участия в ее приватизации (л.д.39-41).

Приговором Тамбовского областного суда от ... (с учётом постановления Президиума Тамбовского областного суда от ..., постановления Кирсановского районного суда ... от ...) ФИО1 осужден по ... к 24 годам 10 месяцам лишения свободы без штрафа с отбыванием наказания в колонии строго режима. Срок наказания исчисляется с ....

... между ФИО2 и ФИО3 заключен договор займа на сумму 200 000 руб. на срок до ... под 5% ежемесячно. Согласно п.4.3 договора займа в случае неисполнения обязательств по настоящему договору в течение двух месяцев по каким-либо обстоятельствам, заёмщик ФИО3, обязалась переоформить принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: ..., которую она определила залоговым имуществом согласно заключенному ... договору залога.

Предметом договора залога квартиры, заключенного ... между ФИО2 и ФИО3 в обеспечение возврата займа по вышеуказанному договору займа, являлась принадлежащая ФИО3 на праве собственности квартира, расположенная по адресу: ..., стоимость которой стороны определили в 800 000 руб. (л.д.59-63). Договор залога зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... ....

... между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому ФИО3 обязалась передать в собственность, а ФИО2 - оплатить и принять в собственность квартиру площадью 69,3 кв.м. с кадастровым номером 68:26:0000095:1384, расположенную по адресу: ..., в .... 

В пункте 4 указанного договора стороны определили стоимость отчуждаемой квартиры в 1 700 000 руб.

Согласно п.4.1 договора купли-продажи квартиры указанная квартира продана продавцом покупателю по соглашению сторон за 1 700 000 руб., уплаченных полностью наличными денежными средствами до подписания настоящего договора покупателем продавцу.

Пунктом 4.4 договора стороны определили, что на момент регистрации в квартире зарегистрированы ФИО3, ... г. рождения, ФИО1, ... г. рождения, ФИО1, ... г. рождения, которые обязаны сняться с регистрационного учёта и освободить проданную ... до ....

Покупатель приобретает право собственности на вышеуказанную квартиру с момента государственной регистрации настоящего договора и перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... (п.5).

В пункте 7 договора стороны подтвердили, что не лишены дееспособности, не стоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

Согласно п.9 договора настоящий договор содержит весь объём соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или соглашения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

Настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации (п.2 ст.558 ГК) (п.10).

Настоящий договор составлен и подписан в трёх экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... и по экземпляру выдаётся сторонам (л.д.9, 76-77).

Согласно представленной в материалы дела расписке, подлинник которой был представлен ответчиком суду на обозрение, собственноручно написанной ФИО3, последняя получила от ФИО2 денежные средства в размере 1 700 000 руб. за продажу принадлежащей ей квартиры по адресу: .... Деньги получила в полном объёме, претензий не имеет. Обязуется сняться с регистрационного учёта сама и снять своих детей А.В. и А.В., а также освободить квартиру до ....

В настоящее время в указанной квартире согласно данным лицевого счёта значится зарегистрированным с ... ФИО1, ... рождения.

В заявлении от ..., направленном истцом в адрес начальника ОМВД России по ..., ФИО1 просил снять его с регистрационного учёта по месту жительства по адресу: ..., в связи с регистрацией по новому месту жительства по адресу: ....

На основании договора купли-продажи квартиры от ... собственником вышеуказанной квартиры является ФИО4 С.И.О.

Определением Мичуринского городского суда ... от ... по делу ... исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о признании утратившим право пользования вышеуказанным жилым помещением оставлено без рассмотрения ввиду неявки в суд истца по вторичному вызову.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) (п.3 ст.154 ГК РФ).

Согласно ст. 157.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются, если другое не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В силу п.1 и 2 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

В соответствии с п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ)

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В силу ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Вместе с тем, в силу положений ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в их взаимосвязи при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу лицо, отказавшееся от участия в приватизации, сохраняет право пользования квартирой.

Оценив собранные по делу доказательства, учитывая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора купли-продажи квартиры, расположенный по адресу: ..., от ... незаконным (недействительным), поскольку каких-либо доказательств нарушения прав или охраняемых законом интересов истца, а также того, что данная сделка повлекла для него неблагоприятные последствия, суду не представлено. 

Оспариваемый договор купли-продажи заключен в требуемой форме, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. Право пользования квартирой истцом не утрачено, согласие на сделку в силу закона не требовалось.

Доводы истца о нарушении договорных обязательств ответчиком и занижении стоимости квартиры в договоре, учитывая право собственника продать имущество по любой цене, являются несостоятельными, поскольку не нашли своего подтверждения в ходе судебного заседания. С момента заключения сделки до настоящего времени ФИО3 самостоятельных исковых требований об оспаривании сделки не заявляла; передача денежных средств, предусмотренных договором купли-продажи, подтверждается распиской продавца.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры, расположенный по адресу: ..., от ... незаконным отказать. Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Мичуринский городской суд ... в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Гребенникова И.В.

Решение в окончательной форме принято 14.07.2021.

Председательствующий Гребенникова И.В.