дело № 3а-610/2025

(16OS0000-01-2025-000491-44)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

город Казань 28 ноября 2025 года 

Верховный Суд Республики Татарстан в составе 

председательствующего - судьи Ю.А. Старшой, 

при секретаре - помощнике судьи Г.Н. Рязановой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «ЧЕЛНЫ-ХЛЕБ» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «ЧЕЛНЫ-ХЛЕБ» является собственником:

- нежилого здания, площадью 4 154,2 квадратного метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 13 июля 2011 года;

- нежилого здания, площадью 1 499,3 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес> поставленного на государственный кадастровый учет 5 августа 2014 года.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами .... была определена по состоянию на 1 января 2023 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан» в размере соответственно 318 267 325 рублей 63 копейки, 66 494 149 рублей 31 копейка.

В дальнейшем кадастровая объектов недвижимости с кадастровыми номерами .... определена по состоянию на 1 января 2023 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» от 29 февраля 2024 года № АОКС-16/2024/000094, исчислена на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р, в размере соответственно 283 214 054 рубля 34 копейки, 66 494 149 рублей 46 копеек.

Затем кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... определена по состоянию на 1 января 2023 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» от 11 октября 2024 года № АОКС-16/2024/000566, исчислена на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р и составляет 318 267 325 рублей 63 копейки. Пересчет кадастровой стоимости произведен в связи с тем, что в составе Перечня в сведениях об объекте недвижимости изменен каталог координат. 

Далее кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... была исправлена актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» от 28 октября 2024 года.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... определена по состоянию на 1 января 2023 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 19 ноября 2024 года № 3685-р «Об утверждении изменений, вносимых в результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан, утвержденные распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р» и составляет 66 494 149 рублей 46 копеек.

Не согласившись с кадастровой стоимостью объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 318 267 325 рублей 63 копейки, определенной по состоянию на 1 января 2023 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» от 11 октября 2024 года № АОКС-16/2024/000566, объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 66 494 149 рублей 46 копеек, определенной по состоянию на 1 января 2023 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 19 ноября 2024 года № 3685-р, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит определить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером .... в размере 199 534 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером .... в размере 42 706 000 рублей, равном их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года.

В судебном заседании представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и Кабинета Министров Республики Татарстан ФИО1 административный иск не признала.

Представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2 административный иск не признала.

Акционерное общество «ЧЕЛНЫ-ХЛЕБ», публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание их представители не явились. От представителя акционерного общества «ЧЕЛНЫ-ХЛЕБ» поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Сведений об уважительности причин неявки остальных лиц, участвующих в деле, не имеется. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей административных ответчиков и заинтересованного лица, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них, признаваемых объектами налогообложения.

При этом законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества (абзац второй пункта 2 статьи 372, пункт 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 1.1 Закона Республики Татарстан от 28 ноября 2003 года № 49-ЗРТ «О налоге на имущество организаций» налоговая база в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 квадратных метров и помещений в них определяется как их кадастровая стоимость, утвержденная в установленном порядке (часть 1 в редакции Закона Республики Татарстан от 26 июля 2024 года № 66-ЗРТ).

Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в части 1 настоящей статьи, определяется органом исполнительной власти Республики Татарстан, уполномоченным в области имущественных отношений, в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (часть 2).

Объект недвижимости с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: 

<

адрес>, и объект недвижимости с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: 

<

адрес> включены в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год, утвержденный распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 19 ноября 2024 года № 3710-р.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлены отчеты № 33/2025 от 2 июня 2025 года, № 34/2025 от 5 июня 2025 года об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленные обществом с ограниченной ответственностью «МегаТраст» по инициативе акционерного общества «ЧЕЛНЫ-ХЛЕБ», согласно которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года составляет 199 534 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года составляет 42 706 000 рублей.

На основании ходатайства представителя административного ответчика судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в представленных отчетах и определения рыночной стоимости объектов недвижимости, в отношении которых утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению № 2651/07-4 от 20 октября 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в отчетах № 33/2025 от 2 июня 2025 года, № 34/2025 от 5 июня 2025 года об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленных обществом с ограниченной ответственностью «МегаТраст» по инициативе акционерного общества «ЧЕЛНЫ-ХЛЕБ», экспертом выявлены неточности, которые привели к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости объектов недвижимости. Расчетная часть отчетов имеет ряд недостатков, влияющих на итоговую стоимость объектов оценки. По состоянию на 1 января 2023 года величина рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами .... в размере соответственно 199 534 000 рублей, 42 706 000 рублей определена в них неверно.

Как видно из содержания заключения эксперта, в ходе исследования экспертом применены затратный, сравнительный и доходный подходы, при расчете которыми рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 207 972 059 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 45 777 507 рублей. 

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленумом Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан и государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости принадлежащих акционерному обществу «ЧЕЛНЫ-ХЛЕБ» на праве собственности объектов недвижимости не согласились.

По мнению суда, заключение № 2651/07-4 от 20 октября 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности. 

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования объектов недвижимости, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на его стоимость. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.

Судом не усматриваются нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию. 

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» представили возражения, в которых указано, что экспертом при определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, по их мнению, приняты аналоги, несопоставимые с объектами оценки по сегменту рынка, не учтен налог на добавленную стоимость в затратном подходе, неверно применена корректировка на площадь, данные относительно арендной ставки, не учтен фактор расположения от станции метро, проведенный экспертом анализ рынка не полный, представлен аналогами из нижнего ценового сегмента.

Ссылка представителей административных ответчиков о занижении судебным экспертом итоговой стоимости объектов оценки из-за неправильного отбора объектов-аналогов не может быть принята судом во внимание при вынесении решения, поскольку приведенные ими недочеты, имеющиеся, по их мнению, в заключении эксперта, оцениваются в отрыве от контекста. Федеральные стандарты оценки не распространяются на судебно-экспертную деятельность, форму и содержание заключения судебной экспертизы.

Доводы представителей административных ответчиков о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения. 

Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе разрешенное использование объектов недвижимости, их площадь, место расположения, транспортная доступность, а также дата публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации, сдаче в аренду объектов недвижимости (таблица 12, 43, 59 л.д. 36-38, 77-80, 101-103 т. 3).

При определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости сравнительным подходом, а также величины арендной ставки экспертом применены корректировки на торг, площадь, расположение на красной линии, этажность в отношении объектов оценки и объектов-аналогов (таблица 26, 58, 66 л.д. 52-53, 97-99, 106-108 т. 3). 

Основными критериями отбора аналогов при оценке стоимости спорных объектов недвижимости являлись: сегмент рынка – офисное, коммерческая недвижимость; назначение – коммерческое, торговое; расположение – 

<

адрес>; дата предложения – до 1 января 2023 года.

При этом примененные корректировки экспертом приняты на основании «Справочников оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость» (Приволжский центр методического и информационно-аналитического обеспечения оценки. Нижний Новгород. 2021 г., 2022 г. ФИО3). В указанных справочниках учтены данные по Республике Татарстан и, соответственно, 

<

адрес>.

Из пояснений эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО4 следует, что экспертом подобраны аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемыми объектами исследования. В заключении отражен результат проведенного экспертом анализа, то есть отражены объекты-аналоги, которые использовались в дальнейшем при расчетах. Корректировка на площадь выполнена согласно данным таблицы СтатРиелт, которая не содержит указанных административным ответчиком ограничений. Все аналоги и объект оценки расположены в центральной части города, что характеризует развитость инфраструктуры в районе их расположения, все объекты имеют высокую транспортную доступность, так как расположены в пределах 350 метров от остановок общественного транспорта. Представленные собственником объектов оценки данные относительно арендных ставок являются достоверным источником сведений о величине арендной ставки. При этом определение операционных расходов на основе состояния рынка будет иметь прогнозный характер, что даст погрешности в расчетах по данному походу. 

Расчет восстановительной стоимости зданий произведен с применением специализированных справочников, содержащих укрупненные показатели стоимости строительства, в которых учтена полная стоимость воспроизводства объектов недвижимости на дату составления справочников, а также индексов изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен, актуальных на дату оценки, прибыль предпринимателя определена на основании статистических данных рынка недвижимости. 

Относительно довода административного ответчика о необходимости включения в расчет стоимости затратным подходом налога на добавленную стоимость следует учесть, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость не является ценообразующим фактором и не увеличивает ее размер. Величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения налога на добавленную стоимость, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах налога на добавленную стоимость. Кроме того, налог на добавленную стоимость возникает при осуществлении сделок по реализации объектов, в то время как экспертом рассчитывались не затраты на приобретение объекта оценки, а затраты на его замещение, что предусматривает создание, а не приобретение аналогичного объекта оценки.

Вопреки доводам административных ответчиков Методические рекомендации Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации не предусматривают необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений. 

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в материалах дела не имеется.

При оценке заключения № 2651/07-4 от 20 октября 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности. 

В пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленум Верховного Суда Российской Федерации указал, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленном заключением № № 2651/07-4 от 20 октября 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Акционерное общество «ЧЕЛНЫ-ХЛЕБ» обратилось в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости 28 июня 2025 года. Поэтому названные сведения должны быть отражены в резолютивной части настоящего решения суда. Кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии со статьями 18, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Разрешая в соответствии с частью 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации вопрос о распределении судебных расходов по проведению судебной экспертизы, предварительная оплата которых произведена не была, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. 

К таким издержкам, в частности, отнесены суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам (пункт 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). 

В пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленумом Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав. 

Положения статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой этими положениями фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В названном Постановлении также отмечено, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

При этом Конституционный Суд Российской Федерации указал Федеральному законодателю о необходимости внесения в правовое регулирование изменений, направленных на уточнение правил распределения судебных расходов по делам об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости. До настоящего времени изменения в действующее законодательство не внесены, вопрос о том, что считать допустимым диапазоном отклонений, нормативно не урегулирован, в связи с чем суду следует оценивать существенность расхождения по своему внутреннему убеждению с учетом обстоятельств в конкретном случае.

Согласно счету № 575/2651 от 10 октября 2025 года, заявлению о взыскании расходов от 20 октября 2025 года стоимость услуг Средне-Волжского регионального центра судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации по проведению судебной экспертизы по данному административному делу составляет 374 794 рубля - по 187 397 рублей в отношении каждого объекта недвижимости.

Как следует из материалов административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости с кадастровым номером .... (318 267 325 рублей 63 копейки) и его рыночной стоимостью (207 972 059 рублей) составляет 1,5 раза (34,6%), объекта недвижимости с кадастровым номером .... (66 494 149 рублей 46 копеек) и его рыночной стоимостью (45 777 507 рублей) составляет 1,4 раза (31,1%), что превышает приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применении к данным объектам недвижимости.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости в размере меньшем, чем их кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок, допущенных в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объектов недвижимости объективно обусловлена использованием различных подходов (методов) оценки. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объектов недвижимости определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

Оценивая существенность расхождения кадастровой и рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью объекта недвижимости с кадастровым номером .... (34,6%), объекта недвижимости с кадастровым номером .... (31,1%) является значительной, находится за допустимыми пределами диапазона отклонений и указывает на допущенную ошибку в методике определения кадастровой стоимости или при ее применении к данным объектам недвижимости. При этом, абсолютное значение расхождения также следует признать значительным.

В связи с изложенным расходы, связанные с производством судебной экспертизы в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 187 397 рублей необходимо отнести на счет административного ответчика, утвердившего результаты определения его кадастровой стоимости распоряжением от 19 ноября 2024 года № 3685-р, то есть на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан.

При разрешении вопроса о лице, с которого подлежат взысканию судебные расходы по проведению судебной экспертизы в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ...., суд исходит из следующего.

Как разъяснено в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. 

В соответствии с частью 2 статьи 6, пунктом 2 части 1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации, в том числе по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Из материалов дела следует, что оспариваемая кадастровая стоимость принадлежащего акционерному обществу «ЧЕЛНЫ-ХЛЕБ» на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 318 267 325 рублей 63 копейки определена актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» от 11 октября 2024 года № АОКС-16/2024/000566 в связи изменением каталога координат в составе Перечня в сведениях об объекте недвижимости, исчислена на основании показателя кадастровой стоимости, утвержденного распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан». 

Исходя из приведенного правового регулирования, с учетом особенностей правоотношений, связанных с оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, суд приходит к выводу о том, что государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» является органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ...., следовательно, лицом, ответственным за возмещение судебных расходов в размере 187 397 рублей по проведению судебной экспертизы в отношении данного объекта недвижимости.

Таким образом, в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в возмещение расходов по проведению судебной экспертизы подлежит взысканию с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан 187 397 рублей, с государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» - 187 397 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление акционерного общества «ЧЕЛНЫ-ХЛЕБ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость:

- нежилого здания, площадью 4 154,2 квадратного метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 207 972 059 рублей по состоянию на 1 января 2023 года;

- нежилого здания, площадью 1 499,3 квадратного метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 45 777 507 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 июня 2025 года.

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в возмещение расходов по проведению судебной экспертизы 187 397 рублей.

Взыскать с государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в возмещение расходов по проведению судебной экспертизы 187 397 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Ю.А. Старшая

Справка: решение принято судом в окончательной форме 3 декабря 2025 года в виде электронного документа.

Судья Ю.А. Старшая