Дело № 2-1011/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Борисоглебск 30 ноября 2017 года

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:

председательствующего-судьи Гуглевой Н.Б.,

при секретаре Ефановой Е.А.,

с участием:

представителя истца - ФИО1, 

представителя истца и третьего лица - ФИО2,

ответчика - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО3, Обществу с ограниченной ответственностью «Макашевское» о признании решения общего собрания недействительным в части, признании договора аренды недействительным, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Борисоглебский городской суд Воронежской области с иском, указывая, что является участником долевой собственности в размере 1/4 доли на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, общей площадью 240 000 кв.м, расположенного по 

<

адрес>.

Решением общего собрания собственников земельных долей - участников общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми №, №, №, № и № от 06.02.2017 года, отраженного в протоколе общего собрания постановлено: передать земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым № в аренду Обществу с ограниченной ответственностью "Макашевское"; избрать Цветкову Н.В. лицом, действующим без доверенностей в интересах собственников земельного участка с кадастровым №, в том числе с правом заключения договора аренды.

08.02.2017 был заключен договор аренды названного земельного участка с ООО «Макашевское», где от имени собственников земельного участка действовала Цветкова Н.В.

Истец указывает в иске, что на общем собрании не присутствовала, за принятие указанных спорных решением не голосовала, договор аренды не подписывала, полномочий на подписание договора аренды от своего имени Цветковой Н.В. не передавала.

Истец, с учетом последующего уточнения требований, просит признать недействительным решение общего собрания собственников земельных долей - участников общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми №, №, №, № и № от 06.02.2017 в части решения о передаче в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, общей площадью 240000 кв.м., расположенного по 

<

адрес>; в части назначения уполномоченным лицом, действующим без доверенности в интересах собственников на земельный участок, с кадастровым № с правом заключения договора аренды, Цветкову Н.В.. Также просит признать недействительным договор аренды на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, общей площадью 24 0000 кв.м., расположенный по 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ (номер государственной регистрации №), заключенный Цветковой Н.В., от имени ФИО5, ФИО3 и ФИО4 с ООО "Макашевское", а также применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права аренды ООО "Макашевское" на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым №.

Представители истца - ФИО2, ФИО6, уточненные исковые требования поддержали.

Ответчик ФИО3 против удовлетворения иска не возражала.

Представитель ответчика ООО «Макашевское» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в предварительном судебном заседании представитель ответчика - ФИО7, действующая на основании доверенности от 04.08.2017 и ордера № от 12.10.2017, просила отказать в иске в связи с пропуском срока исковой давности.

Истец ФИО4, ответчик ФИО5 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, от ФИО4 имеется заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Третьи лица – Цветкова Н.В., представитель администрации БГО ВО, ФИО8, ИП ФИО9, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, в судебное заседание не явились, о месте и времени дела извещены надлежащим образом. От представителя администрации БГО ВО поступило заявление о рассмотрении заявления в отсутствие представителя.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Из содержания пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных указанной статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона.

Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности менее пяти лиц, принимается по соглашению всех участников общей долевой собственности на этот земельный участок, что предусмотрено ст. 247 ГК Российской Федерации в отношении имущества, находящегося в долевой собственности.

Согласно ст.14.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», общее собрание участников долевой собственности (далее - общее собрание) проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в пункте 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети "Интернет" (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. О проведении общего собрания по предложению участника долевой собственности или лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, уведомляется в письменной форме.

В целях проведения общего собрания орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, обеспечивает составление перечня участников долевой собственности (в случае его отсутствия), хранение такого перечня и предложений участников долевой собственности об изменении размеров земельных долей, выраженных единым способом в соответствии с положениями статьи 15 настоящего Федерального закона (если ранее данные доли были выражены разными способами), составление и хранение протоколов, иных документов общего собрания.

Уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, участвует в организации и проведении общего собрания, в том числе: удостоверяет полномочия присутствующих на собрании лиц; председательствует при открытии и ведении общего собрания, если иной председатель не будет избран; подписывает протокол общего собрания; участвует в обсуждении вопросов с правом совещательного голоса.

Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании.

Протокол общего собрания составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание. Второй экземпляр протокола общего собрания хранится в органе местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Копия утвержденного решением общего собрания проекта межевания земельных участков также передается на хранение в такой орган местного самоуправления.

В судебном заседании установлено, что земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, общей площадью 240 000 кв.м, расположенный по 

<

адрес>, в настоящее время находится в общей долевой собственности ФИО4, ФИО5, ФИО3, ФИО2 На дату составления протокола общего собрания и заключения договора аренды - в общей долевой собственности ФИО4, ФИО5, ФИО3

В периодическом печатном издании - газете «Воронежский курьер» №52 (3762) 27 декабря 2016г.- 4 января 2017г. опубликовано объявление о том, что 06.02.2017 по адресу: Воронежская область, БГО, с. Макашевка, здание Макашевского сельского клуба, в 14 часов 00 минут будет проводиться общее собрание участников долевой собственности, в том числе на земельный участок с кадастровым №, общей площадью 240 000 кв.м, расположенный по 

<

адрес> из земель сельскохозяйственного назначения. В повестке дня указаны три вопроса: 1) выборы председателя и секретаря собрания; 2) условия договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности; 3) избрание лиц, уполномоченных действовать без доверенности от имени участников долевой собственности.

Как следует из протокола общего собрания собственников земельных долей от 06.02.2017, на общем собрании были приняты решения, в том числе о передаче спорного земельного участка в аренду ООО «Макашевское», а также об избрании лицом, действующим без доверенности в интересах всех собственников спорного земельного участка с правом заключения договора, утверждения его условий, изменений к нему, с правом государственной регистрации и заключений дополнительных соглашений и их регистрацию, Цветковой Н.В.

Согласно регистрационному листу (Приложение №1 к протоколу), истец участия в общем собрании не принимала.

В ходе судебного разбирательства представитель администрации Борисоглебского городского округа Захарова Н.Н. пояснила, что в администрацию БГО от участников долевой собственности на спорный земельный участок заявления о проведении общего собрания не поступало, представитель администрации БГО в организации и проведении общего собрания не участвовал, объявления в средствах массовой информации и на официальном сайте администрации БГО не размещал, протокол общего собрания подписан помощником главы администрации БГО ФИО8 в отсутствие на то полномочий, 16.01.2017 ФИО8 выдавалась доверенность за №234, которой ей были предоставлены полномочия, не связанные с проведением общего собрания.

В материалах дела имеется служебная записка помощника главы администрации БГО ФИО8, из содержания которой следует, что общее собрание собственников земельных долей, проходившего 06.02.2017 в с. Макашевка, она не организовывала, не проводила, объявление о его проведении в средства массовой информации не давала, протокол общего собрания, не оформленный надлежащим образом, подписала 28.02.2017, не ознакомившись с ним полностью.

Распоряжением №4-к от 24.03.2017 главой администрации БГО ФИО10, ФИО8 была привлечена к дисциплинарному взысканию в виде замечания.

Из объяснений ответчика ФИО3, данных ею в судебном заседании следует, что она участие в общем собрании не принимала, 08.02.2017 была приглашена в помещение ООО «Макашевское», где в присутствии Цветковой Н.В. и работника ООО «Макашевское», подписала какие-то документы, связанные с арендой принадлежащего ей на праве общей долевой собственности земельного участка.

При этом из регистрационного листа (Приложение №1 к протоколу) следует, что ответчик ФИО3 участвовала в общем собрании 06.02.2017.

Согласно ст. 181.4 ГК РФ, решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско- правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Из содержания ст. 181.5 ГК РФ следует, что если не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

принято при отсутствии необходимого кворума;

принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

противоречит основам правопорядка или нравственности.

Решение собрания может быть признано недействительным в части, если будет доказано, что оно могло бы быть принято и без включения в него недействительной части (пункт 1 статьи 6, статья 180 ГК РФ, пункт 2 статьи 181.2 ГК РФ).(п.п.109, 110)

Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что общее собрание участников долевой собственности на спорный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по вопросу о передаче земельного участка в аренду и о выборе лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при заключении договора аренды данного земельного участка с ООО «Макашевское», проведено с нарушением предусмотренной законом процедуры, чем были нарушены законные интересы истца.

При этом волеизъявление истца при принятии решений относительно пользования, владения и распоряжения спорным земельным участком в силу закона является обязательным.

При указанных обстоятельствах требования истца о признании недействительным решения общего собрания собственников земельных долей - участников общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми №№ от 06.02.2017 в части решения о передаче в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, общей площадью 240000 кв.м., расположенного по 

<

адрес>, а также в части назначения уполномоченном лицом, действующим без доверенности в интересах собственников на земельный участок с кадастровым № с правом заключения договора аренды, Цветковой Н.В., подлежат удовлетворению.

Судом также установлено, что 08.02.2017 был заключен договор аренды указанного земельного участка между ООО «Макашевское» и Цветковой Н.В., действующей в интересах собственников земельного участка на основании названного выше решения общего собрания.

В силу положений ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Поскольку спорный земельный участок на момент заключения договора аренды находился в собственности трех лиц, к данным правоотношениям подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ.

Общее правило ст. 246 ГК РФ заключается в том, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

На основании п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статья 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий ничтожной сделки может быть заявлено также заинтересованными лицами.

Согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 2 ст. 183 ГК РФ).

Таким образом, гражданское законодательство для лиц, интересы которых по доверенности или без таковой представляли при совершении сделок иные лица, предусматривает возможность последующего одобрения всех совершенных в их интересах без надлежащих полномочий сделок, (ст. 183, 982 ГК РФ)

Истец не уполномочивала Цветкову Н.В. от её имени заключать спорный договор аренды, определять его условия и совершать какие-либо действия в отношении земельного участка в её интересах.

Поскольку договор аренды от имени истца был подписан неуполномоченным лицом, сделка истцом впоследствии не одобрена, о чем свидетельствует, в том числе и предъявление в суд настоящего иска, соглашение на передачу спорного земельного участка между всеми участниками общей долевой собственности на него не достигнуто, суд приходит к выводу о том, что сделка - договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, общей площадью 240000 кв.м, расположенного по 

<

адрес>, от 08.02.2017, недействительна, как не соответствующая требованиям закона.

Возражая против удовлетворения иска, представитель ответчика просил применить исковую давность к заявленным требованиям, отказав в их удовлетворении.

В соответствии с п. 5 ст. 181.4 ГК РФ, решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества (пункт 5 статьи 181.4 ГК РФ), если иные сроки не установлены специальными законами. (п.111)

Общедоступным с учетом конкретных обстоятельств дела может быть признано размещение информации о принятом решении собрания на доске объявлений, в средствах массовой информации, сети "Интернет", на официальном сайте соответствующего органа, если такие способы размещения являются сложившейся практикой доведения информации до участников данного гражданско-правового сообщества, а также ссылка в платежном документе, направленном непосредственно участнику, оспаривающему решение.

Согласно п. 112 того же Постановления Пленума Верховного Суда РФ, срок исковой давности для признания ничтожного решения собрания недействительным исчисляется по аналогии с правилами, установленными пунктом 5 статьи 181.4 ГК РФ (пункт 1 статьи 6 ГК РФ).

Доказательств размещения информации о принятом решении общего собрания на доске объявлений, в средствах массовой информации, сети "Интернет", на официальном сайте соответствующего органа, суду не представлено.

Из объяснений представителя истца ФИО1, следует, что ФИО4 узнала о принятом решении 21.07.2017 при заключении договора дарения.

Доказательств обратного стороной ответчика не представлено.

Таким образом, срок исковой давности для обращения с требованием о признании решения общего собрания участников общей долевой собственности на спорный земельный участок в части, истцом не пропущен.

Также истцом не пропущен срок исковой давности, предусмотренный ст. 181 ГК РФ, по требованию о признании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, общей площадью 240000 кв.м, расположенного по 

<

адрес> от 08.02.2017.

При этом указанное требование не является производным от требования о признании недействительным решения общего собрания в части, поскольку в силу действующего законодательства, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности менее пяти лиц, принимается по соглашению всех участников общей долевой собственности на этот земельный участок на основе консенсуса, как это предусмотрено в статье 247 ГК Российской Федерации в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, а не большинством голосов на общем собрании сособственников.

Согласно положений статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, последствиями недействительности сделки является обязанность стороны возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Последствием недействительности сделки в рассматриваемом случае является прекращение договора, что будет являться основанием для внесения соответствующих изменений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данный подход основан на правовой позиции, изложенной в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которой в резолютивной части решения суда, являющегося основанием для внесения записи в государственный реестр, указывается на отсутствие или прекращение права ответчика, сведения о котором были внесены в государственный реестр. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным решение общего собрания собственников земельных долей - участников общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми №№ от 06.02.2017 в части решения о передаче в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, общей площадью 240000 кв.м, расположенного по 

<

адрес>, а также в части назначения уполномоченным лицом, действующим без доверенности в интересах его собственников с правом заключения договора аренды, Цветкову Н.В..

Признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, общей площадью 240000 кв.м, расположенного по 

<

адрес>, от 08.02.2017, заключенный между ООО «Макашевское» и Цветковой Н.В., действующей без доверенности в интересах собственников земельного участка.

Прекратить право аренды Общества с ограниченной ответственностью «Макашевское» в отношении земельного участка с кадастровым №, общей площадью 240000 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Воронежский облсуд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения 

Председательствующий –