Дело №3а-5/2026 (3а-82/2025)

70OS0000-01-2025-000316-92

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 января 2026г. Томский областной суд в составе

председательствующего судьи ПетровскогоМ.В.

при секретаре СеряковойМ.А.

с участием

представителя административного ответчика

областного государственного бюджетного учреждения

«Томский областной центр инвентаризации и кадастра» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело №3а-5/2026 (3а-82/2025) по административному иску общества с ограниченной ответственностью «СТС-АВТОМОБИЛИ» к областному государственному бюджетному учреждению «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СТС-АВТОМОБИЛИ» (сокращенное наименование– ООО «СТС-АВТОМОБИЛИ») обратилось в Томский областной суд с административным иском о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (сокращенное наименование– ОГБУ «ТОЦИК») от 17 июня 2025г. №ОРС-70/2025/000155 об отказе в установлении в размере рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 29 мая 2025г. №015.3-05.2025 (57838354рублей), кадастровой стоимости принадлежащего обществу на праве собственности здания с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/; об установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере его рыночной стоимости (57838354рублей) по состоянию на 25 марта 2025г.;

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником нежилого здания; кадастровая стоимость этого объекта на 1января 2023г. определена в размере 65159541рубль; согласно отчету об оценке от29мая 2025г. №015.3-05.2025 рыночная стоимость объекта составляет 57838354рублей, однако оспариваемым решением ОГБУ «ТОЦИК» отказано в установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости; это решение основано на неверной оценке отчета, нарушает право административного истца на экономически обоснованное исчисление налога на имущество организаций.

Определением от 26 августа 2025г. разрешен вопрос о составе лиц, участвующих в административном деле,– в качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены ОГБУ «ТОЦИК», Управление Росреестра по Томской области, филиал ППК «Роскадастр» по Томской области, Департамент по управлению государственной собственностью Томской области, в качестве заинтересованного лица- Администрация Томской области (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2024 г. №41 «О подготовке административного дела к судебному разбирательству в суде первой инстанции»).

Участники судебного разбирательства, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание неявились.

Представитель административного истца представила письменное заявление о рассмотрении дела в отсутствие административного истца и о согласии с заключением судебной экспертизы.

Представитель ОГБУ «ТОЦИК» в судебном заседании до объявления перерыва просил в удовлетворении требований о признании незаконным решения учреждения отказать, согласился с заключением судебной экспертизы, также представил письменные возражения аналогичного содержания (т.1 л.д.176-180).

Представитель Департамента по управлению государственной собственностью Томской области в письменных возражениях указал на законность принятого бюджетным учреждением решения (т.1 л.д.146-149).

Представитель филиала ППК «Роскадастр» в письменном отзыве оставил разрешение требований на усмотрение суда (т.1 л.д.164-166).

На основании части4 статьи247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее– Кодекс административного судопроизводства) суд рассмотрел административное дело в отсутствие надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения дела и неявившихся представителей участников судебного разбирательства.

Изучив материалы административного дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части1.1 статьи247 Кодекса административного судопроизводства (введенной Федеральным законом от 24 июля 2023г. №349-ФЗ) административное исковое заявление об оспаривании решений бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы22 Кодекса (статьи218– 228) с учетом особенностей, установленных главой25 этого Кодекса.

Согласно части1 статьи218 Кодекса административного судопроизводства гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью9 статьи226 Кодекса административного судопроизводства если иное не предусмотрено данным Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании такого решения суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление (пункт1);

соблюдены ли сроки обращения в суд (пункт2);

соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами (подпункты «а»– «в» пункта3);

соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (пункт4).

Исходя из положений пункта1 части2 статьи227 Кодекса административного судопроизводства суд удовлетворяет заявленные требования, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права, свободы и законные интересы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

С 1 июля 2022г. в Томской области в отношении актуальной кадастровой стоимости объектов недвижимости применяются положения статьи22.1 Федерального закона от 3 июля 2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.

Так, частью2 статьи6 Федерального закона от 31 июля 2020г. №269-ФЗ «Овнесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вредакции, действующей на момент вынесения настоящего решения) до 1января 2026г. устанавливается переходный период применения статей22 и 22.1 Федерального закона от 3июля 2016г. №237-ФЗ, в течение которого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи22.1 Федерального закона от 3 июля 2016г. №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (пункт1); с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения статьи22.1 Федерального закона от 3 июля 2016г. №237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи22 Федерального закона от 3 июля 2016г. №237-ФЗ (подпункты«а» и «б» пункта3).

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2021) при ответе на вопрос2, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона от 3 июля 2016г. №237-ФЗ до окончания переходного периода, осуществляется в соответствии со статьей22 Федерального закона от3июля 2016г. №237-ФЗ; если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи22.1 Федерального закона от 3 июля 2016г. №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи22.1 Федерального закона от 3 июля 2016г. №237-ФЗ.

Таким образом, после 1 января 2026г. или с даты, указанной в вышеназванном решении, оспорено может быть только соответствующее решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей22.1 Федерального закона от 3 июля 2016г. №237-ФЗ.

Постановлением Администрации Томской области от 24 марта 2022г. №102а на территории Томской области установлена дата перехода к применению положений статьи22.1 Федерального закона от 3 июля 2016г. №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости 1 июля 2022г. (пункт1); данное постановление вступило в силу через 10 дней после дня его официального опубликования (пункт3).

Постановление опубликовано на официальном интернет-портале «Электронная Администрация Томской области» http://www.tomsk.gov.ru 25 марта 2022 г.

В соответствии с распоряжением Администрации Томской области от 21 июня 2017г. №365-ра и подпунктом5.1 пункта2.3 устава ОГБУ «ТОЦИК» данное бюджетное учреждение на территории Томской области уполномочено рассматривать заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и принимать решения по ним (т.1 л.д.193 оборот, 199).

В соответствии со статьей22.1 Федерального закона от 3 июля 2016г. №237-ФЗ, введенной в действие с 11 августа 2020г. пунктом19 статьи5 Федерального закона от31июля 2020г. №269-ФЗ, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (часть1).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства (часть15 статьи22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

В силу пункта3 статьи3 Налогового кодекса Российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.

По смыслу статей 1, 2, 6 (часть 2), 8, 17 (часть 1), 18, 19, 34, 35 и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации принципы правового государства, правового равенства и справедливости, право собственности, экономическая свобода обязывают к правовой определенности и предсказуемости законодательства о налогах при разумном согласовании между собой, в частности, интересов бюджета, стабильности оборота, поддержания доверия среди его участников и предполагают защиту от риска произвольных, необоснованных решений в налогообложении (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014г. №1555).

Налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения (пункт1 статьи373 Налогового кодекса Российской Федерации), в том числе недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом2 статьи375 данного Кодекса, то есть по общему правилу как кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей378.2 того же Кодекса (подпункт2 пункта1 статьи374 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как неоднократно подчеркивал Конституционный Суд Российской Федерации, кадастровая стоимость не лишена экономических оснований и имеет связь с рыночной стоимостью объекта недвижимого имущества, подлежащего оценке (Постановление от15 февраля 2019 г. №10-П; определения от 3 июля 2014г. №1555-О, от 16 июля 2015г. №1769-О и №1790-О, от 25 октября 2016г. №2207-О и др.).

Вместе с тем у налогоплательщика при несогласии предполагается наличие возможности по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость используется для расчета его налоговых обязательств (Постановление от 11 июля 2017г. №20-П; Определения от30 сентября 2019г. №2604-О, от 27 февраля 2020г. №380-О, от 28 июня 2022г. №1564-О и др.).

Согласно части7 статьи22.1 Федерального закона от 3 июля 2016г. №237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из материалов административного дела следует, что административный истец является собственником здания с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/ (т.1 л.д.123-124).

Интерес в установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости мотивирован исчислением налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости объекта (т.1 л.д.6).

29 мая 2025г. общество обратилось в ОГБУ «ТОЦИК» с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере его рыночной стоимости (57838354рублей), определенной по состоянию на 25 марта 2025г. (т.1 л.д.186-188), приложив к заявлению отчет об оценке №015.3-05.2025 от 29 мая 2025г., составленный обществом с ограниченной ответственностью «Судебная экспертиза и оценка» (т.1 л.д.9-121).

Решением ОГБУ «ТОЦИК» от 17 июня 2025г. №ОРС-70/2025/000155 (т.1 л.д.125-130) отказано в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером /__/ в размере его рыночной стоимости.

Таким образом, административный иск предъявлен надлежащим административным истцом– лицом, являющимся налогоплательщиком налога на имущество организаций и имеющим право на уплату экономически обоснованного налога, в установленный законом срок (29 мая 2025г.); оспариваемое решение принято уполномоченным органом.

В соответствии с частью11 статьи22.1 Федерального закона №237-ФЗ по результатам рассмотрения заявления бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Согласно части13 той же статьи форма решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к ее заполнению, а также требования к формату такого решения и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (Росреестром).

Форма оспариваемого решения соответствует установленной приложением №6 к приказу Росреестра от 6 августа 2020г. №П/0287. Доводов о нарушении этой формы административное исковое заявление не содержит, в ходе рассмотрения административного дела такие доводы не заявлены.

Как следует из оспариваемого решения, в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано в связи со следующими недостатками упомянутого выше отчета об оценке, выразившихся в нарушении Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральных стандартов оценки, утверждаемых Министерством экономического развития Российской Федерации.

Оценщиком недостаточно обоснован отказ от сравнительного и использование только доходного подхода: на стр.128 приведено обоснование вывода о недостаточном количестве объектов-аналогов, тогда как рынок коммерческой недвижимости (автосалоны) представлен в Томске в значительном объеме, здание расположено в «высокопроходном» и «высокопроездном» месте, на «красной линии», имеет планировку, позволяющую расценивать здание как торгово-офисный объект с подсобными и складскими помещениями, следовательно, позиционирование его только с точки зрения «автосалона с автосервисом» некорректно– оценщик в рамках доходного подхода мог использовать в качестве объектов-аналогов также торгово-офисные помещения и объекты для обслуживания автотранспорта.

Соответственно, выводы о наиболее эффективном использовании не соответствуют действительности.

Обоснование использования только доходного подхода противоречиво– приведена ссылка на внешние экономические и политические факторы, которые, по мнению оценщика, напрямую влияют на рынок автомобилей. В действительности указанные факторы только подтверждает возможность использования объекта оценки по иному назначению для увеличения его доходности.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют об искажении, ограничении и занижении анализа рынка, а также о нарушении обязательных требований, установленных

статьей11 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение;

подпунктом«б» пункта11 ФСО №7, согласно которому в рамках анализа рынка оценщик осуществляет определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект;

пунктом15 ФСО №7, из которого следует, что анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки; при определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода;

подпунктами«б», «в» пункта22 ФСО №7, согласно которым при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; при этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (подпункт «б»); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов; использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (подпункт «в»);

пунктом2 ФСО №6, согласно которому при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки;

пунктом12 ФСО №5, согласно которым, рассматривая возможность и целесообразность применения доходного подхода, оценщик должен учитывать: способность объекта приносить доход (значимость доходного подхода выше, если получение дохода от использования объекта соответствует целям приобретения объекта участниками рынка); степень неопределенности будущих доходов (значимость доходного подхода тем ниже, чем выше неопределенность, связанная с суммами и сроками поступления будущих доходов от использования объекта).

Удаленность даты оценки от дат предложений объектов-аналогов: оценка производится на 25 марта 2025г., а дата предложения аналога №2 (стр.131 отчета)– 13ноября 2024г. (при расчете части объекта торгового назначения); аналогов №1 и №3 (при расчете части объекта для обслуживания автомобилей)- 10 декабря 2024г. и 7ноября 2024г. При этом рынок торгово-офисного сегмента коммерческой недвижимости в г.Томске развит, имеется большое количество предложений о сдаче в аренду, датированных более актуальными периодами.

Указанное свидетельствует о нарушении обязательных требований, установленных

приведенными выше положениями статьи11 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ;

подпунктом3 пункта5 ФСО №5, из которого следует, что, рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщик должен учитывать объем и качество информации о сделках с объектами аналогичными объекту оценки, в частности, актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени);

подпунктом3 пункта9 ФСО №5, согласно которому основные этапы сравнительного подхода включают сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки;

подпунктом3 пункт10 ФСО №5, согласно которому в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках.

Значительное превышение площади объектов-аналогов над площадью объекта оценки (стр.131-132): в отчете рассчитывается арендная ставка торгово-офисной части объекта площадью /__/ кв.м, аналоги №1 и №2 превышают площадь объекта оценки в 4 раза, аналог №3 в 10 раз, хотя на рынке недвижимости имеется большое количество предложений с объектом с более сопоставимой площадью. Это повлекло применение корректировок и искажение величины арендной ставки и стоимости объекта аренды в целом, ввиду чего оказались нарушены

приведенные выше положения статьи11 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ; а также обязательные требования, установленные

подпунктом4 пункта5 ФСО №5, согласно которому, рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщик должен учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности, степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов);

подпунктом2 пункта9 ФСО №5, согласно которому к основным этапам сравнительного подхода относится, в частности, выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;

подпунктом2 пункта10 ФСО №5, из которого следует, что в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок.

Оценщиком использованы несопоставимые с объектом оценки объекты-аналоги №2 и №3, что требует применения значительных корректировок. Так, здание построено из кирпича, расположено в зоне деловой активности Октябрьского района г.Томска на красной линии, в окружении как объектов общественно-делового назначения, так и жилых объектов, в близи остановок общественного транспорта, что обеспечивает высокую доступность.

Помещение-аналог №2 представляет собой помещение смешанного назначения, расположено в микрорайоне, приближенном к периферии города, не на красной линии, вблизи отсутствует любая инфраструктура в принципе, транспортная доступность и пешая проходимость крайне низкие; помещение расположено в здании, построенном из сэндвич-панелей, как таковой отделки стен и потолка не имеет.

Помещение-аналог №3 является помещением смешанного назначения, включая складское, имеет удовлетворительное состояние; здание примыкает к промзоне, имеет крайне неудобный подъезд, пешая доступность крайне низкая.

Указанные отличия по ценообразующим факторам приводят к применению значительных корректировок, искажению итоговой стоимости объекта, что говорит о том, что помещения не могут являться аналогами, ввиду чего нарушаются обязательные требования, установленные приведенными выше положениями статьи11 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ; подпункта4 пункта5 ФСО №5, подпунктом2 пункта9 ФСО №5, подпункта2 пункта10 ФСО №5.

Объект-аналог №1 не может быть использован в качестве аналога. На стр.131-132 отчета приведен текст объявления, который содержит информацию о сдаче в аренду объекта неопределенной площади от 20 до 250 кв.м, соответственно, отсутствуют данные о конкретном помещении, из объявления не усматривается, на какую площадь арендная ставка составляет 1000рублей; вобъявлении также указан минимальный срок аренды в 60 месяцев, что накладывает на арендатора определенные обязательства и отрицательно сказывается на долгосрочных перспективах.

В результате нарушены обязательные требования, установленные приведенными выше положениями статьи11 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ и пунктом2 ФСО №6, согласно которому при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

При расчете размера арендной ставки (стр.132, 140 отчета) оценщик присваивает размер весов для полученных удельных стоимостей арендных ставок после внесения корректировок, однако метод расчета и сам расчет весовых коэффициентов в отчете отсутствует, что влечет невозможность проверки правильности присвоения весов, что свидетельствует о нарушении приведенных выше требований статьи11 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ; пункта2 ФСО №6.

Согласно заключению судебной экспертизы №222Э/25 от 15 декабря 2025г., выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Центр экономических консультаций и оценки», отчет №015.3-05.2025 составлен с нарушениями обязательных требований, указанных в оспариваемом решении административного ответчика: основания для принятия решения за номерами 1, 2, 5, 6:

отказ от применения сравнительного подхода не обоснован, использование в расчетах только доходного подхода не приемлемо, так как доходный подход к оценке объекта недвижимости возможно применить, когда существует достоверная информация о прогнозируемом чистом операционном доходе, который объект способен приносить, а также о ставке капитализации (дисконтирования), значения которых в рассматриваемом случае достоверно вычислить затруднительно из-за нестабильной экономической ситуации, в особенности с учетом того, что анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни объекта недвижимости;

из приведенной в заключении судебной экспертизы таблицы 2.3.2.1 видно, что ставки аренды на рынке не стабильны, имеются изменения, которые необходимо скорректировать, тем более, что на рынке торгово-офисной недвижимости и недвижимости свободного назначения наблюдается большое количество предложений, приближенных к дате оценки;

помещение по адресу: /__/ (объект-аналог №1) не может быть использовано в качестве аналога, поскольку объявление содержит неопределенные данные о предлагаемом к сдаче в аренду объекте– оценщиком не определено влияние на итоговую стоимость этого фактора, а также минимального срока аренды по объявлению (60 месяцев);

установлено отсутствие метода расчета и самого расчета весовых коэффициентов для полученных удельных стоимостей арендных ставок после внесения корректировок.

Применительно к основаниям оспариваемого решения за номерами 3, 4 экспертом в ходе судебной экспертизы установлено, соответственно:

различие в размере площади части оцениваемого здания торгово-офисного назначения и аналогов в среднем более чем в 4 раза не искажает стоимости арендной ставки и рыночной стоимости объекта в целом; оценщик применил корректировку на данное различие, которое находится в пределах допустимых значений (не более 30%), тем более, что весовой коэффициент данного фактора в наиболее значимых ценовых факторах, оказывающих влияние на цены объектов, составляет лишь 0,08;

отличия аналогов №2 и №3 (стр.131-132 отчета) и объекта оценки по основным ценообразующим факторам выявлены и скорректированы по установленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки надлежащим образом.

Согласно выводам судебного эксперта выявленные нарушения обязательных требований законодательства об оценочной деятельности, приведенные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, повлекли установление недостоверной рыночной стоимости.

Оценив данное заключение судебной экспертизы по правилам статьи84 Кодекса административного судопроизводства– в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оснований для критического отношения к выводам эксперта нет: порядок проведения судебной экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечают требованиям статей79, 82 Кодекса административного судопроизводства; заключение подготовлено лицом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и имеющим продолжительный стаж работы по экспертной специальности землеустроительная экспертиза с 2004года, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Выводы являются последовательными и мотивированными, согласуются с материалами административного дела. В экспертном заключении подробно проанализирован отчет оценщика на соответствие его требованиям законодательства об оценочной деятельности, приведены мотивы суждений о выявленных нарушениях, допущенных при его составлении.

Таким образом, заключение эксперта №222Э/25 принимается судом как надлежащее доказательство.

Заключение эксперта заблаговременно направлено сторонам; выводы эксперта в ходе судебного разбирательства сторонами не оспорены.

В связи с изложенным суд установил, что бюджетным учреждением при вынесении решения выявлена достаточная совокупность оснований, свидетельствующих о необходимости отказа в установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом от 29 мая 2025г., и требование о признании оспариваемого решения бюджетного учреждения незаконным не подлежит удовлетворению.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд исходит из следующего.

Согласно части15 статьи22.1 Федерального закона 3 июля 2016г. №237-ФЗ такое требование может быть заявлено одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В силу пункта3 части1 статьи248 Кодекса административного судопроизводства основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

Несмотря на то, что требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения, оно подлежит рассмотрению по существу в соответствии с нормами процессуального законодательства, при этом согласно части3 статьи249 Кодекса административного судопроизводства в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Таким образом, требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости обосновано заявлено при предъявлении административного иска одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения.

В связи с признанием такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.

Опечатка в заключении эксперта на стр.77 (дата, на которую определяется рыночная стоимость объекта) признается судом технической ошибкой, о чем свидетельствует, в частности, сообщение директора экспертного учреждения (с подписью эксперта) и подбор объектов-аналогов по состоянию на 25 марта 2025г. на стр.61, 63, 64 заключения.

Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость здания на дату оценки (25 марта 2025г.) составляет 64647000рублей.

Заключение эксперта в этой части не вызывает сомнений по основаниям, приведенным выше.

В заключении экспертом подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, ссылка на авторство соответствующей информации и дату ее подготовки; к заключению приложены копии распечаток объявлений, размещенных в открытых информационных источниках.

Рыночная стоимость объекта оценки определена экспертом методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, при этом из имеющихся предложений экспертом подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристикам сопоставимы с объектом оценки; обоснованно проведены корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценообразующих факторов с объектом оценки.

В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке затратного и доходного подходов.

В связи с изложенным требование об установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной по состоянию на 25 марта 2025г. подлежит удовлетворению с учетом заключения эксперта (64647000рублей).

Рассмотрев заявление экспертного учреждения об оплате труда эксперта, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно статье 106 того же Кодекса суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

В силу части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства, эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения; размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Как указано в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016г. №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Согласно счету №74 от 15 декабря 2025г. стоимость судебной экспертизы составляет 95000рублей.

Определением о назначении судебной экспертизы расходы по оплате труда эксперта были возложены на ОГБУ «ТОЦИК», однако соответствующая сумма не внесена на депозит суда.

Исходя из приведенного выше нормативного регулирования и результата рассмотрения дела данная сумма подлежит взысканию в пользу экспертного учреждения с административного истца.

Тот факт, что установленная судебной экспертизой рыночная стоимость спорного объекта ниже актуальной кадастровой стоимости, не влечет иное распределение судебных расходов.

В соответствии пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 в случаях, когда удовлетворение требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «СТС-АВТОМОБИЛИ» в части требования о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» №ОРС-70/2025/000155 от17июня 2025г. об отказе в установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости оставить без удовлетворения;

административный иск общества с ограниченной ответственностью «СТС-АВТОМОБИЛИ» в части требования об установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости удовлетворить частично:

установить кадастровую стоимость здания площадью /__/ кв.м с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 25марта 2025г., в размере 64647000 (шестьдесят четыре миллиона шестьсот сорок семь тысяч) рублей;

датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеназванного объекта в размере его рыночной стоимости считать 29 мая 2025г.;

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СТС-АВТОМОБИЛИ» (ИНН

<

***>) 95000(девяносто пять тысяч) рублей в счет оплаты судебной экспертизы в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр экономических консультаций и оценки» (ИНН

<

***>; КПП /__/; ОГРН /__/; расчетный счет /__/ в Томском отделении №8616 ПАО «Сбербанк» г.Томск; корреспондентский счет: /__/; БИК: /__/);

на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд.

Председательствующий