2-1329/19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

25 января 2019 года г.Казань

Вахитовский районный суд г.Казани в составе:

председательствующего судьи Я.В. Малковой, 

при секретаре Нигматуллиной Н.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Казанские окна» о признании недействительными пунктов передаточного акта, дополнительного соглашения, взыскании штрафа и судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Казанские окна» о признании недействительными пунктов передаточного акта, дополнительного соглашения, взыскании штрафа и судебных расходов, в обоснование заявленных требований указав, что ... между ООО «Казанские окна» и ФИО1 был заключен договор ... участия в долевом строительстве жилого комплекса, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимого имущества, а именно многоквартирный жилой ..., расположенного на земельном участке с кадастровым номером ...; и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект на основании передаточного акта. Цена договора составляет 1670 275 рублей. Объектом долевого строительства по договору является жилое помещение, а именно однокомнатная квартира общей проектной площадью 34,77 кв.м., проектный ..., расположенная на 5 этаже 7 блок-секции дома. Пункт 3.5. договора устанавливает, что в случае увеличения общей площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, подтвержденного фактическими замерами специализированной организации, более чем на 1 кв.м, производится перерасчет денежных средств. Участник долевого строительства обязан в течение 10 рабочих дней после подписания акта приема-передачи квартиры по настоящему договору оплатить застройщику разницу стоимости в метраже из расчета стоимости 1 кв.м., указанной в п.3.2, настоящего договора. Фактическая площадь и цена договора указывается в акте приема-передачи квартиры по договору. Считает, что данный пункт противоречит законодательству о защите прав потребителей. Считает, что застройщик обязан построить многоквартирный дом и передать дольщику тот объект, который указан в заключенном договоре. Его подписанию предшествуют экспертиза проекта и получение разрешения на строительство. Это означает, что все параметры квартир утверждены. Контролировать их соблюдение, а соответственно и нести предпринимательские риски, связанные с отклонением, обязан застройщик, а не покупатель. Согласно п.1.4 договора, общая проектная площадь (без учета летних помещений) составляет 33,70 кв.м. Общая проектная площадь с учетом неотапливаемых помещений с понижающим коэффициентом составляет 34,77 кв.м. Следовательно, площадь балкона составляет 3,6 кв.м по договору долевого участия (34.77-33.70=1,07/0,3 понижающий коэффициент балкона=3,6 кв.м.). Согласно техническому плану площадь без учета летних помещений составляет 34,5 кв.м. Общая площадь с учетом неотапливаемых помещений с коэффициентом 0,5 составляет 36.6. Следовательно, площадь балкона составляет 4,2 кв.м. (36.6-34.5=2.1/0,5=4.2). Истец считает, что застройщик незаконно и необоснованно применил коэффициент к балкону 0,5, тогда как в договоре дольщик подписывал условия из расчета стоимости за 1 к.м. с учетом площади балкона с понижающим коэффициентом 0,3. ....в адрес ответчика была направлена претензия с требованием произвести взаимозачет требований и признать расчет площади квартиры недействительной. Ответчик указанную претензию получил .... ООО «Казанские окна» обязаны были удовлетворить требования потребителя до ... включительно. Просит признать п.1, 2 дополнительного соглашения ... передаточного акта ... недействительным в части площади квартиры и установление цены квартиры, взыскать с ответчика судебные расходы в размере 10 000 руб., из которых 1 000 руб. 00 коп.за составление претензии, 2 000 руб. за составление искового заявления, 7 000 руб. за представительство интересов в суде, взыскать судебные расходы в размере 1 600 руб. за составление нотариальной доверенности, штраф.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала.

Представитель ответчика в судебном заседании просил в удовлетворении требования отказать. 

Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с преамбулой Закона РФ от 7.02.1992 № 2300-1 “О защите прав потребителей’’ он регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и обихизготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Согласно ч.1 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Из материалов дела усматривается, что ... между ООО «Казанские окна» и ФИО2 заключен договор ... участия в долевом строительстве жилого комплекса по .... 

Согласно п.1.4 договора объектом долевого строительства является 1- комнатная ..., общей проектной площадью с учетом неотапливаемых помещений 34,77 кв.м., общей проектной площадью ( без учета летних помещений) 33,7 кв.м. 

Согласно п. 3.1. договора цена договора составляет 1670 275 рублей.

В соответствии с п.2.2. договора срок передачи участнику долевого строительства объекта установлен до ... 

.... между сторонами подписан акт ... приема-передачи по договору, согласно которого ФИО2 передана в собственность однокомнатная ... на 5 этаже, общей площадью по замерам ( с учетом неотапливаемых помещений) 36,6 кв.м., общей площадью ( без учета летних помещений) 34,5 кв.м. 

Согласно п. 3, 4, 5 ст. 4 Федерального закона от дата N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно ч. 1, 2, 3 ст. 8 указанного Закона передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном законом порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Из технического плана, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ ... следует, что прихожая составляет 6,6 кв.м., комната 14,7 кв.м., лоджия 2,1 кв.м., кухня 9,0 кв.м., санузел 4,2 кв.м. 

Пунктом 3.5.договора установлено, что в случае увеличения общей площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, подтвержденного фактическими замерами специализированной организации, более чем на 1 кв.м, производится перерасчет денежных средств. Участник долевого строительства обязан в течение 10 рабочих дней после подписания акта приема-передачи квартиры по настоящему договору оплатить застройщику разницу стоимости в метраже из расчета стоимости 1 кв.м., указанной в п.3.2, настоящего договора. Фактическая площадь и цена договора указывается в акте приема-передачи квартиры по договору.

Данный пункт договора в силу п. 2 ст. 425 ГК РФ действуют с момента заключения договора.

Суд, разрешая заявленные исковые требования, применяя положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Закона РФ "О защите прав потребителей", исходит из того, что данный пункт договора требованиям закона не противоречит, прав истца не нарушает.

При заключении договора, стороны свободны были в определении его условий, и, подписав договор, они подтвердили, что договоренность по всем существенным условиям договора и соглашения между ними достигнута на основании добровольного волеизъявления. Истец собственноручно подписал данный договор, дополнительное соглашение и передаточный акт, с указанными условиями согласился. 

Доказательств того, что ответчиком была предоставлена неполная информация при подписании условий договора, суду не представлено. Истцом не представлено доказательств, что при заключении договора он заблуждался относительно природы данной сделки, при этом при заключении договора соблюдены предусмотренные ст. 421 ГК РФ принципы свободы договора. 

Поскольку условия договора об изменении цены, случаи и условия ее изменения были согласованы сторонами, при его заключении, что соответствует требования ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, то пункт 3.5 указанного договора подлежит применению к правоотношениям сторон.

Названные условия договора не устанавливают каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика.

Законом, иными правовыми актами не установлены специальные требования по определению цены договора долевого участия. Напротив, в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Поскольку в законах, иных нормативных актах отсутствуют обязательные для сторон спора цены, тарифы, расценки, то стороны свободны в определении цены договора и выполненных работ. В пункте 3.5. договора стороны договорились, что согласованная сторонами цена подлежит изменению в случае изменения планируемой общей площади объекта по результатам обмера органами технической инвентаризации, проведенной на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию. 

С учётом изложенного оснований для признания недействительными оспариваемых пунктов в части указания площади объекта долевого строительства и его цены, а также признания незаконной доплаты за квартиру не имеется.

Требования истца о применении коэффициента 0,3 к площади квартиры подлежат отклонению, поскольку как следует из материалов дела в ... имеется лоджия, а не балкон, доказательств обратного суд не представлено. 

Согласно приказу Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр « Об установлении понимающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» для лоджий понижающий коэффициент принимается равным 0,5. 

С учетом установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что переданный истцу объект долевого строительства ответчиком построен в размере приведенной (проектной) площади квартиры, предусмотренном проектной документацией и договором участия в долевом строительстве, условия договора не противоречат действующему законодательству, права истца как потребителя и участника долевого строительства застройщиком не нарушены.

Доводы об увеличении фактической площади объекта надпроектной более чем на 5 % не являются основанием для удовлетворения требований, так как при наличии указанных обстоятельств, истец не был лишен права заявить требование о расторжении договора долевого участия, однако таких требований к застройщику не предъявлял и фактически принял квартиру.

Согласно материалам дела в качестве основания для дополнительных денежных обязательств истца ответчиком рассматривается то обстоятельство, что в результате мероприятий по технической инвентаризации предусмотренный проектом балкон в квартире был признан по своим техническим характеристикам лоджией.

Таким образом, фактически ответчиком в качестве основания изменения стоимости квартиры рассматривается уточнение ее технических характеристик, приводящее к иному порядку расчета общей приведенной площади квартиры.

Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что многоквартирный дом в установленном порядке введен в эксплуатацию с теми характеристиками, которые указаны кадастровым инженером в техническом плане. 

Исходя из изложенного, требования истца подлежат оставлению без удовлетворения. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Казанские окна» о признании недействительными пунктов передаточного акта, дополнительного соглашения, взыскании штрафа, судебных расходов оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан в течение 1 месяца через Вахитовский районный суд ....

Судья Я.В. Малкова