К делу №2-1438/2019

УИД: 23RS0003-01-2019-002595-67

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июня 2019 г. Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Абраменко С.В.

при секретаре Акобян А.М.

с участием: представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующей на основании доверенности от 30 марта 2018 года,

представителя ответчика ООО «Капиталстрой-групп» - ФИО3, действующего на основании доверенности от 07 июня 2018 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Капиталстрой-групп» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, штрафа, судебных расходов и компенсации морального вреда, суд 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Капиталстрой-групп» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, штрафа, судебных расходов и компенсации морального вреда.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 требования поддержала и показала, что 28 июля 2015 года ФИО1 заключил с ООО «Капиталстрой-групп» договор участия в долевом строительстве. Согласно условий договора застройщик в срок не позднее IV квартала 2016 года передает в собственность истца квартиру общей площадью 48,6 кв.м. №137 во втором корпусе секции 2а, этаж 7 в многоквартирном жилом доме по адресу: Краснодарский край, г-к Анапа, 

<

адрес>. Стоимость квартиры в размере 2 430 000 рублей, была выплачена истцом в полном объеме, что подтверждается квитанцией от 07 августа 2015 года. В соответствии с актом приема-передачи от 26 сентября 2016 года застройщик передал участнику долевого строительства квартиру общей площадью 43,5 кв.м., что на 5,1 кв.м. меньше площади обусловленной договором от 28 июля 2015 года. Исходя из стоимости одного квадратного метра жилья 50 000 рублей, разница в стоимости фактически переданного помещения и предусмотренной договором составила 255 000 рублей. После направления претензии ответчик возместил истцу 100 000 рублей, в связи с чем, истец просит взыскать 155 000 рублей убытков, а также проценты в порядке ст. 395 ГК РФ за период неправомерного удержания денежных средств с 02 сентября 2016 года по 10 мая 2019 года в размере 35 095, 49 рублей. Также истец просит взыскать компенсацию морального вреда 20 000 рублей, штраф в размере 50% от взысканной суммы, судебные издержки. 

Представитель ответчика ООО «Капиталстрой-групп» иск не признал и показал, что при заключении договора истцу было разъяснено, что окончательная площадь квартиры будет установлена после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. В силу п. 3.2.2 договора от 28 июля 2015 года в случае расхождения проектной и фактической площади объекта долевого строительства производится пропорциональный перерасчет цены договора. Общая площадь квартиры переданной в собственность истца с учетом лоджии составила 46,6 кв.м., а значит фактическая площадь была уменьшена по отношению с проектной на 2 кв.м., в связи с чем, истцу было возмещено 100 000 рублей, исходя из стоимости 50000 рублей за один квадратный метр. 

Заслушав доводы и возражения участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 28.07.2015 года между застройщиком ООО «Капиталстрой-групп» и участником долевого строительства ФИО1 заключен договор №К-2/Т-2А/К-137 об участии в долевом строительстве.

Согласно п. 2.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить условленную цену договора и принять объект долевого строительства.

Согласно п. 1.3 договора объектом является 1-комнатная квартира №137 (номер условный), общей площадью 48,6 кв.м., в корпусе 2 секции тип 2А, этаж 7 многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

По условиям договора размер денежных средств, подлежащих уплате застройщику участником долевого строительства на момент подписания настоящего договора (цена договора) составляет 2 430 000 руб.

Стоимость объекта долевого строительства по договору в размере 2 430 000 руб. была оплачена истцом в полном объеме 07.08.2015 года, что подтверждается расходным кассовым ордером.

26.09.2016 года на основании передаточного акта б/н застройщиком ООО «Капиталстрой-групп» была передана, а дольщиком принята квартира по адресу Краснодарский край г.-к. Анапа, 

<

адрес>, корпус 2, кв.160, этаж 7, комнат 1, общая площадь 43,5 кв.м.

Согласно техническому паспорту объекта долевого строительства, а также в соответствии с нормами СНиП 31-01 -2003 «Здания жилые многоквартирные (от 23.06.2003 №109)» в однокомнатной квартире №160 лоджия площадью 3,1 кв.м.

Общая площадь объекта долевого строительства, с учетом лоджии, составляет 46,6 кв.м. (43,5 кв.м. + 3,1кв.м.).

Площадь объекта долевого строительства, переданного ФИО1 по договору №К-2/Т-2А/К-137 об участии в долевом строительстве от 28.07.2015 года, по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документацией уменьшилась на 2 кв.м., то есть, более чем на 0,5 кв.м., в связи с чем, у застройщика возникла обязанность вернуть участнику долевого строительства разницу в цене договора.

ФИО1 обязательства по договору участия в долевом строительстве №К-2/Т-2А/К-137 от 28.07.2015 года выполнил в полном объеме, оплатив стоимость квартиры в сумме 2 430 000 руб.

Согласно акту приема-передачи квартира по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, 

<

адрес>, корпус 2, кв.160, этаж, 7 комнат 1, общая площадь 43,5 кв.м., жилая 19,7 кв. м. застройщиком ООО «Капиталстрой-групп» была передана 26.09.2016 года.

24.09.2018 года ФИО1 направил застройщику ООО «Капиталстрой-групп» претензию с требованием выплатить разницу за проектную и фактическую площадь квартиры. В ответ на претензию ответчик выплатил разницу за 2 кв.м. в сумме 100 000 рублей. 

В силу требований ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанного Федерального закона договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства (действующая на момент заключения договора долевого участия).

Согласно ст. 5 Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (действующая на момент заключения договора долевого участия).

В силу положений п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ),

На основании договора №К-2/Т-2А/К-137 от 28.07.2015 года, заключенного между истцом с одной стороны, и ответчиком, с другой стороны, истец принял участие в долевом строительстве однокомнатной квартиры №137 (номер условный), корпус 2, секция тип 2А, на 7м этаже по адресу: Краснодарский край, г.-к. Анапа, 

<

адрес> (строительный адрес), общей площадью квартиры по проекту 48,6 кв.м. Определение номера квартиры и окончательный общей площади квартиры производится ответчиком после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Стоимость квартиры на день заключения договора составила 2430000 руб., которая складывается из стоимости общей площади квартиры, то есть, составляет 50 000 рублей за квадратный метр.

ФИО1 подписал договор и в дальнейшем его условия в установленном законом порядке не оспаривал.

Таким образом, ФИО1 добровольно заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры, и принял квартиру от ответчика по соответствующему акту без каких-либо претензий.

Согласно п. 3.2.2 договора в случае расхождения проектной и фактической площади объекта долевого строительства (определенной после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию) производится пропорциональный перерасчет цены договора.

В случае увеличения общей площади объекта долевого строительства (с учетом балконов и лоджий) более чем на 0,5 кв.м по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации, Участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу в цене договора в течение тридцати календарных дней с момента получения письменного уведомления об увеличении общей площади.

В случае уменьшения площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документацией застройщик обязуется вернуть участнику долевого строительства разницу в течение тридцати календарных дней с момента получения ответствующей экспликации.

Согласно п. 3.2.1. дольщик обязан произвести оплату стоимости квартиры единовременным платежом на расчетный счет застройщика в течении 2 банковских дней с момента регистрации настоящего договора в управлении Росреестра.

Договор зарегистрирован управлением Росреестра по Краснодарскому краю 31.07.2015 года.

Согласно техническому паспорту квартиры №160 по адресу: г.-к. Анапа, 

<

адрес>, корпус 2, общая площадь квартиры составила – 43,5 кв.м., площадь лоджии – 3,1 кв.м., а общая площадь квартиры с учетом лоджии составила – 46,6 кв.м.

По акту приема-передачи от 26.09.2016 года указанная квартира передана ответчиком истцу, и последним принята.

Таким образом, истец принял для оформления в собственность квартиру площадью 46,6 кв.м., что на 2 кв.м. меньше проектной площади. Разницу в сумме 100 000 рублей за отклонение от проектной площади ответчик на претензию истца выплатил. 

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу указанных выше правовых норм стороны договора свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять, как подлежащий передаче объект долевого строительства, так и стоимость строительства объекта в соответствии с проектной документацией.

На основании изложенного, включение в расчетную площадь квартиры, подлежащую оплате истцом, площади лоджии без применения понижающего коэффициента, не противоречит нормам гражданского и жилищного законодательства, а также специальным нормам Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Закону РФ «О защите прав потребителей».

При этом, строительная организация при заключении договоров долевого участия в строительстве вправе оговорить любой порядок расчета стоимости взноса за квартиру - как с применением, так и без применения понижающих коэффициентов. Поскольку в законах, иных нормативных актах отсутствуют обязательные для сторон спора цены, тарифы, расценки объекта долевого строительства, то стороны свободны в определении цены договора и выполненных работ.

В данном случае, в самом договоре долевого участия стороны предусмотрели, что фактической площадью квартиры является приведенная площадь квартиры, включая площадь балконов, лоджий, устанавливаемая в ходе контрольных обмеров, производимых органами технической инвентаризации (БТИ) при первичной инвентаризации многоквартирного дома.

Таким образом, стороны в договоре согласовали способ подтверждения фактической площади объекта долевого строительства после введения его в эксплуатацию - документы первичной инвентаризации, составленные органами технического учета (БТИ).

Доказательств тому, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились не учитывать для определения общей площади квартиры площадь лоджии, материалы дела не содержат.

Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 года №37, была разработана во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года №1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» и определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации.

При этом требования данной Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Для отношений между дольщиками и застройщиками данная инструкция обязательного характера не носит.

В законах, иных нормативных актах отсутствуют обязательные для сторон спора цены, тарифы, расценки, стороны свободны в определении цены договора и выполненных работ. Стороны вправе согласовать в договоре понижающие коэффициенты, определить порядок расчета площади передаваемого объекта. При отсутствии в договоре соответствующего условия (о коэффициентах, об общей площади) подсчет площади квартиры может производится с учетом лоджий и балконов. 

Анализ заключенного между сторонами договора свидетельствует о том, что стороны в договоре не предусмотрели применение к подсчету площади лоджии понижающего коэффициента, поэтому площадь лоджии следует учитывать с коэффициентом 1. 

За изменением условий договора истец к ответчику не обращался и условия договора в судебном порядке не обжаловались.

Принимая во внимание указанные обстоятельства по делу, суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований о взыскании разницы за фактическую и проектную площадь предоставленной истцу квартиры, что является основание отказа в удовлетворении остальной части иска. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Капиталстрой-групп» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, штрафа, судебных расходов и компенсации морального вреда – отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суд в течение месяца через Анапский городской суд.

Председательствующий: