Дело № 2-85/2019 УИД (52RS0049-01-2019-000119-64)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 июля 2019 года п. Сокольское

ФИО4 районный суд Нижегородской области в составе: председательствующего судьи Садчиковой Е.В., 

с участием представителя истца Администрации г.о. ФИО4 Нижегородской области ФИО3, действующей на основании доверенности со специально оговоренными полномочиями,

при секретаре судебного заседания Кошелевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Сокольского районного суда Нижегородской области гражданское дело по иску Администрации г. о. ФИО4 Нижегородской области к ФИО5 об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, 

У С Т А Н О В И Л :

Администрация г. о. ФИО4 Нижегородской области обратилась в суд с иском к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью *** кв. м с кадастровым номером *** из состава земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Нижегородская область, ФИО4 район, колхоз «***», западнее д. ***, по цене в 100.000 руб., указанной в извещении от 19.12.2018, составленном ФИО1, действующим от имени собственника земельного участка ФИО2 Указанное извещение о продаже земельного участка поступило в Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области 19.12.2018.

28.12.2018 Министерство направило в адрес истца уведомление об отказе от покупки земельного участка на основании принятого ими решения от 27.12.2018. Администрацией г.о. ФИО4 Нижегородской области было издано распоряжение от 15.01.2019 № 14 о покупке данного земельного участка для нужд городского округа, о чем 17.01.2019 на имя собственника земельного участка, а также его представителя направлены соответствующие уведомления и предложение представить документы, необходимые для оформления договора купли-продажи. Ответа не поступило и 18.04.2019 направлено повторное уведомление с установлением срока для предоставления ответа до 26.04.2019. Бездействие со стороны ответчика истцом было воспринято, как уклонение от заключения договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, что противоречит нормам закона и является основанием для обращения истца в суд с заявлением об обязании произвести данное действие.

В судебном заседании представитель истца Администрации г.о. ФИО4 ФИО3 просила исковые требования удовлетворить, сославшись на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Дополнила, что за прошедший период времени на адрес ответчика дважды направлялись извещения о согласии Администрации г.о. ФИО4 приобрести земельный участок сельскохозяйственного назначения на условиях и по цене, предложенных ФИО2, был направлен проект договора купли-продажи. Все письма были лично получены ответчиком, однако, никаких возражений относительно заключения договора купли-продажи от нее не поступало. При этом, об отзыве оферты в силу уважительных причин она не сообщала, доверенность на имя представителя не отменяла, причины уклонения от заключения сделки не сообщала, в силу чего истец полагает, что ответчик желает злоупотребить своим правом и уклониться от заключения договора после получения акцепта со стороны истца

Ответчик ФИО2 была лично извещена о дате и месте слушания по делу, трижды получала судебные извещения, но в суд не явилась. Явку своего представителя не обеспечила. Ее ходатайство об отложении дела по причине ее повторной болезни было оставлено без удовлетворения, как необоснованное. Исковые требования в письменной позиции, адресованной суду (л.д. 67-68) не признала, указав, что не давала поручения ФИО1 обращаться в Министерство имущественных и земельных отношений НО с извещением о намерении продать принадлежащий ей земельный участок сельскохозяйственного назначения по цене 100.000 руб. Отметила, что земельный участок площадью 47га стоит значительно больше с учетом его кадастровой стоимости свыше 500.000 руб. Считала, что продажа земельного участка по цене в 100.000 руб. нарушает ее права собственника, а Администрация г.о. ФИО4 злоупотребляет своими гражданскими правами. Сообщила, что имела намерение продать земельный участок по цене в 1.100.000 руб. ФИО1 Однако, тот обратился в Министерство как ее представитель, несмотря на то, что в дальнейшем должен был выступать как покупатель земельного участка. Считала, что в лице ФИО1 произошло совпадение представителя продавца и покупателя, в силу чего извещение ФИО1, адресованное Министерству от имени ФИО2 является недействительным. В настоящее время она передумала продавать земельный участок. Указала, что на земельном участке расположен объект недвижимости, возведенный на основании разрешительной документации Администрации г.о. ФИО4, вследствие чего возникшие правоотношения сторон не регулируются ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и истец не имеет права преимущественной покупки земельного участка.

В дополнительном письме от 23.07.2019 сообщила, что не отзывала доверенность на имя ФИО1

Дело рассмотрено в отсутствие должным образом извещенного ответчика, по доводам ее возражений и представленным стороной истца доказательствам, поскольку доказательств стороной ответчика представлено не было.

Исследовав материалы дела и объяснения сторон, установив юридически значимые обстоятельства, оценив представленные сторонами доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ на соответствие их требованиям относимости, допустимости, достоверности как каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд признает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, 19.12.2018 К., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от *** № *** от имени ФИО5, направил в Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области извещение о намерении продать принадлежащий последней на праве собственности земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с указанием характеристик земельного участка, в том числе его площади - ***, кадастрового номера – ***, категории земли, обременения правами третьих лиц, адреса места нахождения – Нижегородская обл., ФИО4 район, колхоз «Мир», западнее д. Кропотово, стоимостью продажи – 100.000 руб., срока взаимных расчетов- 60 дней с момента заключения договора.

Сведения относительно объекта недвижимого имущества, указанные в данном извещении, соответствуют характеристикам земельного участка, принадлежащего ФИО2 и содержащимся в ЕГРН (л.д. 52 оборот, 22-23), а также сведениям, предоставленным по судебному запросу по состоянию на 03.06.2019 (л.д. 29, 33-34). Сведения об обременениях в отношении объекта отсутствуют, перехода права собственности от ФИО2 иным лицам не происходило, права на объекты недвижимости на указанном земельном участке не регистрировались.

Министерство, рассмотрев указанное извещение, приняло 27.12.2018 решение об отказе в покупке земельного участка, о чем соответствующее уведомление направило 28.12.2019 собственнику земельного участка ФИО2 и на имя главы администрации г.о. ФИО4 Нижегородской области.

Администрацией г.о. ФИО4 Нижегородской области принято решение о выкупе земельного участка для нужд городского округа и подготовке договора купли-продажи, о чем свидетельствует распоряжение от 15.01.2019 № 14. О принятом решении собственник земельного участка и ее представитель по доверенности были извещены посредством направления им 17.01.2019 уведомлений. В уведомлениях адресатам предложено представить соответствующие документы для оформления договора купли-продажи. Данные уведомления адресатами получены лично почтой 25 и 26 января 2019 г. (л.д. 16-19). Повторно уведомление было направлено ФИО2 18.04.2019, ею получено 20.04.2019 (л.д. 20, 21), где предложено в срок до 26.04.2019 представить для заключения договора купли-продажи паспортные данные собственника земельного участка и подлинники правоустанавливающих документов на земельный участок.

Администрация г.о. ФИО4 письмом от 14.06.2019 № 162-01-40-1772 направила ФИО2 проект договора купли-продажи земельного участка по цене, определенной продавцом в извещении, с указанием существенных условий договора. В письме отмечено, что срок для подписания договора составляет 10 дней с момента его получения (л.д. 37-39). Письмо лично получено адресатом 15.06.2019.

В связи с тем, что по настоящее время ФИО2 не подписала проект договора купли-продажи участка, Администрация г.о. ФИО4 Нижегородской области обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на наличие у нее преимущественного права покупки продаваемого ответчиком земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

В соответствии со ст. 8 данного Федерального закона, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 1).

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (п. 2).

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены (п. 3).

В силу ст. 14 Закона Нижегородской области от 27.12.2007 № 195-З «Об осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения в Нижегородской области» орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки земельного участка по цене, за которую он продается, в случае отказа Правительства области от покупки земельного участка (п. 1).

Орган местного самоуправления после получения уведомления Правительства области об отказе от покупки земельного участка уведомляет продавца земельного участка о покупке либо об отказе от покупки земельного участка в срок, не превышающий тридцати дней со дня поступления извещения от продавца в Правительство области (п. 2).

Порядок взаимодействия сторон по сделке регулируется ст.ст. 11-13 данного закона, согласно которым Правительство области или орган местного самоуправления имеют преимущественное право покупки земельного участка по цене, за которую он продается. При этом продавец обязан известить в письменной форме Правительство области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. 

Если Правительство области откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца земельного участка о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец земельного участка вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу на условиях, указанных в извещении, и не ниже указанной в извещении цены.

Правительство области, получив извещение от продавца земельного участка, вправе принять решение о покупке земельного участка для государственных нужд Нижегородской области либо об отказе от покупки. О принятом решении Правительство области обязано уведомить продавца земельного участка в течение тридцати дней со дня получения от него извещения. В случае отказа от покупки земельного участка Правительство области в течение пятнадцати дней со дня получения извещения от продавца земельного участка обязано направить в орган местного самоуправления, на территории которого находится продаваемый земельный участок, уведомление об отказе от покупки земельного участка с приложением копии извещения от продавца земельного участка и указанием даты поступления указанного извещения в Правительство области.

Данные требования сторонами были соблюдены, а именно: 19.12.2018 продавец - представитель собственника земельного участка по доверенности со специально оговоренными полномочиями, известил о намерении продать вышеуказанный земельный участок Правительство Нижегородской области, которое 27.12.2018 приняло решение об отказе от покупки земельного участка. О принятом решении Правительство в лице Министерства имущественных и земельных отношений известило продавца и орган местного самоуправления, на территории которого находится продаваемый земельный участок – Администрацию г.о. ФИО4 Нижегородской области, направив 28.12.2018 соответствующие уведомления, т.е. в течение тридцати дней со дня получения извещения. 

Представленное намерение стороны продавца продать земельный участок содержит в себе сведения о его кадастровом номере, цене (100.000 руб.), размере- площади земельного участка (***.кв.), местоположении земельного участка (Нижегородская обл., ФИО4 район, колхоз «***», западнее д. ***) и сроке, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (60 календарных дней с момента заключения договора, т.е. не более установленного законом срока в 90 дней).

С заявлением о намерении продать земельный участок обратился ФИО1, представивший в Министерство первый лист доверенности от 29.07.2016. Факт выдачи указанной доверенности от имени ФИО2 на имя ФИО1 был судом проверен и подтвержден ответом нотариуса г. Н.Новгорода, ее удостоверившим, доверенность выдана сроком действия на 10 лет и не отменялась, о чем подтвердила ФИО2 в своем последнем письме в адрес суда.

По условиям доверенности, соответствующей положениям ст. 185-188 ГК РФ собственник земельного участка ФИО2 уполномочила своего поверенного правом управлять и распоряжаться земельным участком с кадастровым номером ***, расположенным по адресу: Нижегородская область, ФИО4 район, колхоз «***», западнее д. ***, в связи с этим вести переговоры, заключать все разрешенные законом сделки, в т.ч. продавать, определяя во всех случаях по своему усмотрению цену, суммы и сроки и другие условия сделок, заключать и подписывать договоры, быть представителем во всех компетентных органах Нижегородской области, в т.ч. органах государственной власти и местного самоуправления, других организациях и учреждениях всех форм собственности, с правом регистрации перехода права собственности на нового правообладателя, в т.ч. с правом получения судебной и иной корреспонденции, правом подавать от ее имени любые заявления, расписываться за нее и совершать все действия, связанные с указанным поручением, включая право получения денежных средств и присужденного имущества. Доверенность не отозвана до настоящего времени, полномочия представителя не прекращались, с заявлениями либо жалобами о противоправном поведении поверенного в отношении ее имущества ФИО2 в компетентные органы не обращалась, доказательств этому не представлено, оферта ею не отозвана ни в период, установленный для направления акцепта, ни в период, предложенный для заключения и оплаты по договору, ни до настоящего времени.

В соответствии с положениями статей 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается.

В силу ч. 1, 2 и 7 ст. 434.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто.

При вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются:

1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;

2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Правила настоящей статьи применяются независимо от того, был ли заключен сторонами договор по результатам переговоров.

При этом, согласно ч. 1 и 2 ст. 435 ГК РФ, офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Оферта должна содержать существенные условия договора.

Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной.

Согласно ст. 436 ГК РФ, полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано.

При этом, в силу ч. 1 ст. 438 ГК РФ, акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Ст. 440 ГК РФ указывает, что, когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока.

Ст. 441 в ч. 1 ГК РФ урегулирован вопрос о заключение договора на основании оферты, не определяющей срок для акцепта. Когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени.

Вышеуказанные условия принятия оферты и направления акцепта были Администрацией г.о. Соколький соблюдены, акцепт был направлен в адрес ФИО2 до истечения срока в 30 дней от даты получения ее оферты о продаже земельного участка Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области (17.01.2019 поступил в отделение почтовой связи, что подтверждается почтовым уведомлением). Акцепт был составлен в надлежащем порядке, уведомление истца является положительным акцептом на оферту ответчика, поскольку в нем содержится согласие администрации по покупку земельного участка по предложенной в оферте цене, каких либо возражений, иных условий, чем указано в оферте, в акцепте не имеется. Соответствующее распоряжение было вынесено главой Администрации г.о. ФИО4 15.01.2019.

В регламентированный законом срок 90 дней (до 19.03.2019) ФИО2 не отзывала оферту о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, будучи трижды лично извещена о согласии истца на заключение договора на предложенных ответчиком условиям, что обоснованно было расценено истцом как уклонение ФИО2 от заключения договора купли-продажи в письменной форме.

Суд проверял доводы ответчика о заниженной стоимости земельного участка, предложенной в порядке оферты ФИО1, но не может их принять в силу следующего. ФИО2, как участник гражданско-правовых отношений и собственник земельного участка с определенным видом использования, действуя в своих интересах, выдала ФИО1 нотариально удостоверенную доверенность на срок в 10 лет с полным объемом полномочий по управлению и распоряжению принадлежащим ей имуществом, конкретным земельным участком. Определение стоимости продаваемого имущества при направлении оферты относится к правомочиям собственника данного имущества и может быть им выражено как лично, так и через своего представителя. Суд также учитывает доводы стороны истца о том, что земельный участок длительное время не используется по назначению согласно разрешенному виду использования, зарос травой, кустарниками и деревьями, что существенно снижает его покупную стоимость. Полномочия ФИО1 как представителя документально подтверждены, вследствие чего, опираясь на положения ст. 10 ГК РФ, презюмирующих, что участники гражданско-правовых отношений должны действовать разумно и предусмотрительно в своем праве, суд не усматривает нарушений установленного законом порядка продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. 

Суд проверил доводы ответчика о том, что ФИО1, направляя уведомление в Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области, действовал в собственном интересе, желая в дальнейшем приобрести земельный участок для себя, но это обстоятельство ничем не подтверждено и не имеет правового значения, т.к. отнесено на будущее время и касается оценки обстоятельств, которые еще не наступили.

Не нашел своего подтверждения и довод ответчика об отсутствии у истца права на преимущественную покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения. Вид и назначение земельного участка не изменялись, согласно выписке из ЕГРН на нем отсутствуют объекты недвижимости, права в отношении которых зарегистрированы, наличие на земле объекта незаверенного строительства не влияет на права и обязанности сторон, несмотря на получение разрешения на его возведение. Одновременно с этим, наличие либо отсутствие объектов недвижимости на спорном земельном участке не может повлиять на правоотношения сторон, возникшие из норм ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», поскольку нормы специального права касаются только преимущественного права покупки, а положения о правилах направления оферты и получения акцепта закреплены в Гражданском кодексе РФ и распространяются на все правоотношения, не урегулированные специальным законодательством.

Обобщая вышеизложенное, суд признает, что направив оферту о продаже земельного участка с указанием в ней существенных условий договора, ФИО2 связала себя обязательством по заключению соответствующей сделки с лицом, принявшим оферту- Администрацией г.о. ФИО4 с передачей имущества свободным от прав третьих лиц, что служит основанием к обязанию ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка. При этом, согласно ст. 8 ФЗ № 101-фз, ст. 131, 433, п. 4 ст. 455, ст. 550 и 551 ГК РФ, исходя из условий оферты, оплата должна быть произведена покупателем в течение 60 календарных дней с момента заключения договора купли-продажи, о чем суд, опираясь на положения ст. 204 ГПК РФ, указывает в решении.

Судебные расходы, от уплаты которых Администрация в силу п. 19 ч. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ была освобождена, взыскиваются в местный бюджет в размере согласно п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ с ФИО2, не освобожденной от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕ Ш И Л :

Заявленные Администрацией г. о. ФИО4 Нижегородской области требования к ФИО5 об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка- удовлетворить.

Обязать ФИО5 заключить с Администрацией г.о. ФИО4 Нижегородской области договор купли-продажи земельного участка площадью *** кв.м. с кадастровым номером *** из состава земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: Нижегородская область, ФИО4 район, колхоз «***», западнее д. ***, по цене в 100.000 (сто тысяч) руб. Оплата должна быть произведена покупателем в течение 60 календарных дней с момента заключения договора купли-продажи.

Взыскать с ФИО5 государственную пошлину в местный бюджет в размере 300 (трехсот) рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через ФИО4 районный суд Нижегородской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение составлено в окончательной форме 25.07.2019.

Председательствующий Е.В. Садчикова