Дело № 2-7/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 апреля 2024 года п. Змиевка Орловской области

Свердловский районный суд Орловской области в составе:

председательствующего судьи Белозерцевой В.Р.,

при секретаре судебного заседания Ершовой И.В.,

с участием: представителя истца ФИО1 - ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Свердловского районного суда гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Свердловского района Орловской области и Житомиру А.В. о признании права собственности на недвижимое имущество, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, указав в обоснование следующее.

На основании договора аренды земельного участка от 05.07.2022 № 31/6-22, заключенного ею с администрацией Свердловского района Орловской области ей был предоставлен в аренду земельный участок площадью 

<

данные изъяты> м2 с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес> для строительства магазина. Ранее, в 2017 году, на указанном земельном участке прежним арендатором Житомиром А.В. было построено нежилое помещение общей площадью 

<

данные изъяты> м2. Помещение имеет центральное водоснабжение, центральную канализацию, подвод электричества, отвечает требованиям безопасности, соответствует санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам, не затрагивает права и законные интересы иных лиц и не угрожает жизни и здоровью граждан. Она купила данное здание у Житомира А.В., однако оформить свое право собственности на данное нежилое помещение не имеет возможности, поскольку разрешение на строительство Житомиром А.В. получено не было, свое право собственности на возведенное здание он не оформил. 

Истец ФИО1 просит признать за ней право собственности на двухэтажное нежилое здание площадью 

<

данные изъяты> м2, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В ходе рассмотрения дела судом истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить.

Истец ФИО1 пояснила суду, что на момент заключения с администрацией Свердловского района Орловской области договора аренды земельного участка от 05.07.2022 на нем уже было возведено спорное нежилое помещение. Данное помещение было построено Житомиром А.В., который до нее был арендатором земельного участка. Она выкупила здание у Житомира А.В., выплатив ему деньги. Узаконить свои права на спорный объект недвижимости иным, кроме судебного, способом она не может, поскольку договор купли-продажи в надлежащей форме между ней и Житомиром А.В. оформлен не был.

Ответчик Житомир А.В. в ходе рассмотрения дела против удовлетворения иска не возражал, пояснил суду, что действительно ранее арендовал земельный участок с кадастровым номером №, возвел на нем двухэтажное нежилое помещение, которое в последствие продал ФИО1 без составления письменного договора. Факт передачи им ФИО1 спорного объекта недвижимости и получения за него денежных средств подтвердил.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения иска не возражала.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Орловской области был своевременно и надлежащим образом извещен о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки не сообщил и не просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд счел возможным провести судебное заседание в отсутствие представителя третьего лица. 

Проверив доводы искового заявления, заслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему. 

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности.

В силу ст. 55 Конституции Российской Федерации и п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона и только в той мере, в которой это необходимо в целях защиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов членов семьи и иных граждан.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статьям 11, 12 ГК РФ судебная защита гражданских прав осуществляется судом в пределах его компетенции, в том числе и путем признания права.

В соответствии с ч. 3 ст. 218 ГК РФ лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности и по иным основаниям, предусмотренным законом.

Пунктом 1 ст. 454 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В п. 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено. что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора купли- продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

В судебном заседании установлено, что в 2017 году ответчиком Житомиром А.В. на находящемся у него в аренде земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, возведено за счет собственных средств нежилое здание площадью 

<

данные изъяты> м2.

Технические характеристики нежилого помещения отражены в техническом паспорте здания (строения), составленного Глазуновским отделением Бюджетного учреждения Орловской области «МР БТИ» по состоянию на 26.08.2022.

Из содержания технического паспорта следует, что спорная постройка расположена по адресу: 

<

адрес>, имеет основное строение, пристройку и мансардный этаж, используется по назначению – как магазин.

Здание расположено на земельным участке с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> м2, который на основании договора аренды от 05.07.2022 № 31/6-22, заключенного между администрацией Свердловского района Орловской области в лице Главы Свердловского района и ФИО1, находится в аренде у истца с 04.07.2022 по 03.07.2027. В соответствии с п. 2.1 договора аренда земельный участок предоставляется с видом разрешенного использования – строительство магазина.

Из содержания выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 05.04.2024 следует, что земельный участок с кадастровым номером № расположен по адресу: 

<

адрес>, относится к категории земель – 

<

данные изъяты> имеет вид разрешенного использования – 

<

данные изъяты>, данные о правообладателе отсутствуют, обременен арендой в пользу ФИО1 на основании договора аренды от 05.07.2022 № 31/6-22.

До 05.11.2019 указанный земельный участок находился в аренде у Житомира А.В. на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 30.07.№ № 66/9-10, заключенного между Отделом по управлению муниципальным имуществом Свердловского района Орловской области в лице начальника Отдела и Житомиром ФИО4 3.1. договора аренда предусматривалось, что земельный участок предоставляется для установки детского кафе, благоустройства и оборудования детской площадки.

05.11.2019 между Житомиром А.В. и ФИО1 заключен договор о передаче прав и переводе обязанностей по договору аренды земельного участка из земель несельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым арендатор Житомир А.В. передал, а новый арендатор ФИО1 приняла все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка из земель несельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

Из содержания расписки от 05.11.2019, составленной Житомиром А.В., следует, что он передал ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, а также нежилое здание, расположенное на данном земельном участке, площадью 

<

данные изъяты>, построенное им за счет собственных средств.

В судебном заседании ответчик Житомир А.В. подтвердил, что фактически он продал ФИО1 спорное нежилое здание, деньги за него от ФИО1 получил. Спорное здание он в собственность не оформлял, в связи с чем заключить договор купли-продажи было невозможно. На спорный объект недвижимости он не претендует.

Таким образом, суд считает установленным, что ФИО1 на законных основаниях владеет земельным участком, на котором расположен спорный объект недвижимости, который был приобретен ею по договору купли-продажи у Житомира А.В.

Спорный объект недвижимости по своему назначению соответствует виду разрешенного использования арендуемого истцом земельного участка. 

Все существенные условия при заключении Житомиром А.В. и ФИО1 договора купли-продажи, по мнению суда, были соблюдены. Денежные средства были переданы продавцу и продавцом приняты, что Житомиром А.В. в судебном заседании не оспаривалось. Передача имущества состоялась, о чем свидетельствует сам факт владения ФИО1 спорным зданием.

Притязаний со стороны третьих лиц на спорное имущество судом не установлено.

Из выводов проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы следует, что исследуемое строение – магазин, расположенный по адресу: 

<

адрес>, регламентируется требованиям норм по следующим параметрам: по площади, ширине и высоте помещений – не противоречит требованиям СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87, по градостроительному регламенту соответствует по виду разрешенного использования земельного участка для данной территориальной зоны, не соответствует по расположению относительно границ земельного участка, по санитарным н6ормам – соответствует требованиям СП 52.13330.2011 «Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95», по противопожарным нормам – соответствует минимальным требованиям пожарных норм СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», по техническому состоянию исследуемые основные конструкции (фундаменты, стены, перегородки) строения находятся в работоспособном техническом состоянии, так как отсутствуют трещины, прогибы, отклонения и другие деформации. Магазин соответствует строительным нормам и правилам.

Проводившая экспертизу и составившая заключение эксперта № 1329/3-2-23 от 07.03.2024 старший государственный судебный эксперт ФБУ «Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО5 имеет высшее образование – инженер-строитель по специальности «Промышленное и гражданское строительство», прошла повышение квалификации и аттестована по экспертной специальности «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», имеет стаж экспертной работы 25 лет. В связи с этим ставить под сомнения выводы, содержащиеся в заключении эксперта, у суда нет оснований, экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов и лично в исходе дела не заинтересованным.

Выявленные в ходе проведения экспертизы нарушения в расположении спорного здания относительно границ земельного участка, а именно - в части минимального отступа от границы земельного участка, по мнению суда, не являются основанием для отказа в иске ввиду следующего.

Как установлено в судебном заседании, ответчик Житомир А.В. разрешения на строительство спорного объекта недвижимости не получал. 

По общим правилам пункта 1 и пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой может быть признано здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Исходя из положений пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольная постройка может быть сохранена при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (часть 3 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», сохранение самовольно возведенного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, обстоятельства того, допущены ли при проведении самовольной постройки нежилого помещения существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным, нарушает ли сохранение объекта права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан, являются юридически значимыми по делам о сохранении помещения и признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости.

Как разъяснено в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 г.), с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

При оценке значительности допущенных при возведении строения нарушений Президиумом Верховного Суда РФ обращено внимание на положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также их соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

Опрошенный в судебном заседании в качестве специалиста начальник отделения – главный государственный инспектор по Свердловскому району по пожарному надзору ГУ МЧС России по Орловской области ФИО6 пояснил, что спорное нежилое здание были им осмотрено. Осмотром установлено, что подъезд пожарной машины к зданию ничем не затруднен. Расстояние до ближайших к зданию капитальных объектов строительства составляет 9,47 м – до магазина «Семена» и 19.46 м – до магазина «Магнит», при минимально допустимом расстоянии 8 м. Существенных нарушений норм пожарной безопасности в местоположении магазина не выявлено.

Суд приходит к выводу, что с учетом заключения проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, а также пояснений специалиста ФИО6, техническое состояние спорного нежилого здания не создает угрозы для жизни и здоровья людей и не нарушает права и интересы третьих лиц.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что заявленные ФИО1 исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

Поскольку ответчики право истца не нарушали, каких-либо неправомерных действий в отношении истца не совершали, право собственности истца может быть реализовано исключительно в судебном порядке, суд считает, что понесенные истцом в ходе рассмотрения настоящего дела судебные расходы не вызваны незаконными действиями ответчиков, а связаны с намерением истца зарегистрировать свое право собственности на спорное имущество, в связи с чем оснований для возмещение судебных расходов истца за счет ответчиков не находит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194, 197-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Свердловского района Орловской области и Житомиру А.В. о признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворить.

Признать заключенным договор купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ между Житомиром А.В. и ФИО1.

Признать за ФИО1 право собственности на двухэтажное нежилое здание площадью 

<

данные изъяты> м2, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Решение о признания права собственности является основанием для государственной регистрации права в установленном законом порядке.

Апелляционная жалоба на решение может быть подана в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда в течение месяца со дня его вынесения через Свердловский районный суд Орловской области.

Судья В.Р. Белозерцева