дело №2-55/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 февраля 2024 года город Железноводск

Железноводский городской суд Ставропольского края в составе

председательствующего судьи Бобровского С.А.,

при секретаре Ли О.В.,

с участием: представителя истца/ответчика ФИО1, 

ответчика/истца ФИО2, 

представителя ответчика ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о признании заключенным договора купли - продажи и государственной регистрации, встречному иску ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли - продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением ФИО2 об устранении препятствий в государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости от 29.09.2023г. заключенного между ней и ФИО2 путем государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости от 29.09.2023г., без участия стороны договора ФИО2, впоследствии уточнилась в порядке ст. 39 ГПК РФ и просила признать заключенным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, между ФИО3 и ФИО2, от ДД.ММ.ГГГГ Вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, без участия стороны договора ФИО2

В обоснование заявленных требований ФИО3 указала, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи жилого 

<

адрес>, по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи жилого дома с ценой 23 500 000 рублей в срок не позднее 1 месяца с момента поступления денежных средств на счет Продавца. В качестве обеспечения договора ответчик оплатил задаток в размере 250 000 рублей. Стороны оговорили порядок расчетов путем выплаты не позднее ДД.ММ.ГГГГ аванса в размере 10 000 000 рублей, и, не позднее ДД.ММ.ГГГГ оставшейся части в сумме 13 250 000 рублей. В соответствии с условиями предварительного договора, ответчик ДД.ММ.ГГГГ перечислил на счет истца 13 250 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ перечислил 10 000 000 рублей, тем самым исполнив существенное условие договора об оплате. ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан основной договор купли-продажи жилого дома и передан в Росреестр для осуществления регистрационных действий по переходу права. Однако, впоследствии, от регистрации сделки ответчик отказался, обратившись в Росреестр с заявлением о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, которое послужило основанием к отказу регистрирующего органа в осуществлении государственной регистрации сделки сторон. Из содержания письменной претензии ответчика, истцу стало известно, что отказ от заключенной сделки мотивируется ответчиком тем, что согласно выписки ЕГРН площадь жилого 

<

адрес>,2 кв.м., тогда как фактически (по мнению ответчика) она более чем на 100 кв.м. превышает декларируемую; на придомовом земельном участке имеются подземные сооружения (резервуары для воды), не оформленные в установленном законом порядке; по территории земельного участка якобы проходят инженерные сети, представляющие обременения в виде невозможности использования земельного участка. Поскольку все изложенные ответчиком причины для расторжения сделки надуманны, не являются скрытыми дефектами и не могут служить основанием к расторжению заключенной сделки, истец обратился в суд с иском. Заключенная между сторонами сделка купли-продажи жилого дома включает в себя все существенные условия и полностью исполнена сторонами, что свидетельствует о недобросовестной позиции ответчика, уклоняющегося от государственной регистрации заключенной сделки. факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности. Поскольку пунктом 6 договора сторон предусмотрено, что продавец обязуется передать недвижимое имущество покупателю не позднее 3-х дней с даты регистрации перехода права собственности по настоящему договору, переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Непоследовательное поведение ответчика создает для истца правовую неопределенность и влечет убытки в виде упущенной выгоды от невозможности пользования денежными средствами, полученными при продаже жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 обратилась в суд с встречными требованиями, и просила в удовлетворении требований ФИО3 к ФИО2 отказать в полном объёме; признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.09.2023г., заключенный между ними, недействительным и применить последствия недействительности сделки в соответствии со ст. 167 ГК РФ, ссылаясь на следующее.

Невозможность исполнения договора купли-продажи происходит по вине ФИО3, поскольку заключение сделки между сторонами было совершено под влиянием обмана со стороны продавца относительно основных характеристик предмета договора. Так, недвижимое имущество имеет характеристики, отличные от указанных в сведениях из ЕГРН, а также отличные от указанных в договоре. Так, согласно выписке из ЕГРН, а также п.1 договора, площадь дома составляет 457,2 м2, тогда как фактически она значительно, более чем на 100м2 превышает заявленную. В связи с вышеизложенным, исполнение договора и регистрация перехода права по договору не представляется возможной в соответствии с законодательством, поскольку несоответствие данных о площади в правоустанавливающих документах фактической площади здания поднимает вопрос о тождестве указанного в ЕГРН объекта недвижимости и фактически расположенного на земельном участке здания, а также о том, не было ли изменено здание после внесения сведений в кадастр недвижимости, а также и о соблюдении установленных законом условий такого изменения. Обстоятельства заключения договора купли-продажи, приведшие к существенному нарушению прав покупателя, таковы: она и ее супруг, имея намерение приобрести жилой дом в 

<

адрес>, обратились по объявлению в Авито, которое было размещено от имени риэлторского агентства Альянс КМВ. Осмотрели дом в присутствии риэлтора по имени Ирина, без присутствия продавца. Интересующие нас вопросы касательно дома мы задали ей, она заверила их в том, что все документы на дом в полном порядке и что их агентство в обязательном порядке проверяет. При этом для уточнения некоторых вопросов касательно характеристик дома и его цены риэлтор Ирина связывалась по телефону с ФИО8, которого она представила как мужа продавца. Продавец ФИО3 при личной встрече в офисе риэлторской компании Альянс КМВ, в присутствии риэлтора Ирины предоставили выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на недвижимое имущество, а также паспорт продавца. Документы не вызвали у нас подозрений, и, полагаясь на заверения продавца и риэлтора, мы там же внесли продавцу - ФИО3 задаток в размере 250 000 рублей и подписали предварительный договор купли-продажи. В дальнейшем они, по условиям предварительного договора, перевели на счёт продавца ФИО3 оставшуюся часть оплаты двумя платежами от 23.09.2023г. на сумму 13 250 000 рублей и 28.09.2023г. на сумму 10 000 000 рублей. 29.09.2023г. в офисе риэлторской компании, они - супруги ФИО12, продавец ФИО3 и мужчина, представившийся её супругом ФИО8, а также риэлтор Ирина встретились для подписания договора купли-продажи недвижимого имущества - жилого 

<

адрес>. При этом руководитель Железноводского офиса компании Альянс КМВ ФИО4, заверила нас в том, что все документы в порядке и недвижимое имущество не имеет существенных недостатков. В этот же день они подали заявление в МФЦ г. Железноводска о государственной регистрации перехода права. Продавцы не передали нам имущество при подписании договора купли-продажи, сославшись на то, что они смогут передать нам имущество только после регистрации перехода права. В результате такого подробного осмотра и множеству заданных вопросов им удалось выяснить, что фактические характеристики объекта недвижимого имущества не соответствуют сведениям единого государственного реестра недвижимого имущества, а именно: фактическая площадь объекта недвижимого имущества значительно, более чем на 100м2 превышает декларируемую. Более того, представленный продавцом план дома также отличается от фактической его планировки. Также на земельном участке имеются сооружения, в том числе подземные, не оформленные в установленном законом порядке, в том числе резервуары для воды на несколько десятков м3, которые могут представлять опасность для конструкции жилого дома. Также, как оказалось, по территории земельного участка проходят инженерные сети третьих лиц, представляющие обременения в виде невозможности использования земельного участка для строительства объектов в соответствии с видом его разрешённого использования, (например бани, сарая и пр.). Проанализировав полученную информацию, мы испытали глубокое моральное потрясение, так как осознали, что нас обманули относительно предмета и содержания заключенной сделки, в связи с чем она подала в МФЦ г. Пятигорска заявление о прекращении государственной регистрации и возврата документов без рассмотрения. Более того, ФИО3 (продавец) была уведомлена Росрестром о необходимости представления на государственную регистрацию заявления о прекращении государственной регистрации в отношении здания с кадастровым номером 26:31:020202:107 со стороны продавца. Однако, ФИО3 такое заявление не предоставила, чем в очередной раз доказала своё нежелание действовать в рамках законодательства и продемонстрировала очевидное намерение довести свой преступный умысел на хищение денежных средств покупателя до конца. 

Просит признать договор купли – продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 ФИО5и недействительным. 

В судебное заседание истец/ответчик ФИО3 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием ее представителя ФИО1

В судебном заседании ее представитель ФИО1 заявленные истцом требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. В удовлетворении встречных требований просила отказать по основаниям, изложенным в возражениях на иск.

Ответчик/истец ФИО2 и ее представитель ФИО10 в судебном заседании просили в удовлетворении требований ФИО3 отказать, удовлетворив встречные требования по основаниям, изложенным в нем. 

Третье лицо Управление Росреестра по СК, будучи извещенное о времени и месте надлежащим образом, в судебное заседание не явилось, представителя не направило, ходатайств и заявлений не поступило. 

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, свидетеля, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 420 ГК РФ, Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ, Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ, Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Из материалов дела следует, что 22.09.2023г. между продавцом – ФИО3 и покупателем – ФИО2 был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества (предварительный), согласно которому истец ФИО3 обязуется в будущем заключить договор купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>, площадью 457,2 кв.м., с кадастровым номером № (п. 1 договора), а ответчик ФИО2 обязуется оплатить 23 500 000 рублей (п. 3 договора). 

Пунктом 4 договора установлено, что в качестве обеспечения договора покупатель оплачивает задаток в размере 250 000 рублей и аванс в размере 10 000 000 рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГг., а оставшуюся часть в сумме 13 250 000 ответчик оплачивает не позднее 29.09.2023г. (п. 5 договора)

ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями предварительного договора, покупатель ФИО2 перечислила на счет продавца - 13 250 000 рублей, а ДД.ММ.ГГГГ остальную сумму денежных средств в размере 10 000 000 рублей, тем самым исполнив существенное условие договора об оплате. 

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор ) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли - продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан основной договор купли-продажи жилого дома и передан в Росреестр для осуществления регистрационных действий по переходу права, однако впоследствии от регистрации сделки ответчик отказался.

Частью 3 ст. 551 ГК РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации, (в ред. Федерального закона от 02.10.2007 N 225-ФЗ).

В силу ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих нрав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права.

Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Кроме этого, согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 434 ГК РФ).

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (ч.1). Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ч.2).

В соответствии с ч. 1 ст. 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю, вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

При этом на основании ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Кроме этого, в ст. 223 ГК РФ указывается о том, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. 

На основании ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Заключенная между сторонами сделка купли-продажи жилого дома включает в себя все существенные условия и полностью исполнена сторонами, что свидетельствует о недобросовестной позиции ответчика, уклоняющегося от государственной регистрации заключенной сделки.

Как установлено п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Вместе с тем, когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку пунктом 6 договора сторон предусмотрено, что продавец обязуется передать недвижимое имущество покупателю не позднее 3-х дней с даты регистрации перехода права собственности по настоящему договору, переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Непоследовательное поведение ответчика создает для истца правовую неопределенность.

По ходатайству представителя истца/ответчика ФИО1 в судебном заседании был допрошен свидетель. 

Свидетель ФИО6 суду пояснила, что она работает в агентстве недвижимости риэлтором. К ним обратилась ФИО3 выставить на продажу дом, предоставив все необходимые документы. В последующем, по объявлению позвонил ФИО10, попросил осмотреть дом. В удобное сторонам время была назначена встреча для осмотра дома. ФИО2 с супругом ФИО10 приехали в дом, произвели его осмотр без ограничений во времени. Осмотр осуществлялся как дома в полном объеме, так и всех надворных построек. Семье ФИО12 дом понравился, и они предложили выйти на заключение сделки, сообщив, что готовы оформить передачу задатка. Каких либо претензий в отношении дома, его ремонта, площади, этажности, надворных построек они не высказывали. Она показала выписку из ЕГРН на жилой дом, для уточнения его характеристик, рассказала о собственнике, о площади. На предложение посмотреть дом дополнительно ФИО10 пояснил, что все ему нравится и все устраивает, что они готовы купить данный дом, предложив за него задаток. Далее, они согласовали время и место получения задатка, который был оговорен в сумме 250 000 рублей, в их офисе. Затем, на электронную почту ФИО10 ею была отправлена выписка из ЕГРН. Далее, супруг ответчицы лично и собственноручно составил предварительный договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который сторонами был подписан, и после его подписания были переданы денежные средства в сумме 250 000 рублей. 

После этого, стороны договорились, что основной договор будет составлен ДД.ММ.ГГГГ и оставшаяся сумма будет передана продавцу. Через несколько дней ей на электронную почту ФИО10 прислал основной договор купли - продажи, в офисе он был распечатан. Уже, ДД.ММ.ГГГГ состоялась встреча ФИО7 с семьей ФИО12, ФИО11 подтвердила получение денег, с договором купли – продажи все ознакомились лично и были согласны с его условиями, после чего они поехали в МФЦ, где сдали документы для регистрации перехода права собственности. 

Оценивая данные показания свидетеля, которая была связующим звеном в данной сделке, суд считает их допустимыми и достоверными, поскольку ответчик в судебном заседании не отрицала тот факт, что они видели дом, осмотрели всю территорию домовладения и земельный участок, на котором расположен дом. Отвечая на вопросы представить ответчика пояснил, что им никто не препятствовал в просмотре территории, доступ был предоставлен во все помещения. Повторного осмотра никто не просил, поскольку после основного осмотра покупателей все устроило, они решили заключить предварительный договор который в последующем стал основным. Время для осознания с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ было достаточно, для того, чтобы навести справки о наличии или отсутствии документации а также характеристике домовладения. Однако, после ознакомления ответчиком с правовыми документами на дом, не возникало ни каких сомнений в неточности площади дома расположенного по адресу: 

<

адрес> ни в чем либо другом. 

В судебном заседании ответчиком/истцом не было представлено ни одного документа о том, что действительно площадь разнится и это влечет нарушение их права. Ответчик свои доводы ничем не подтверждает, суд оценивает данные обстоятельства как возможность уйти от ответственности, по регистрации уже приобретенного ими дома.

Представителем истца/ответчиком было заявлено ходатайство о назначении экспертизы строительно технической, для разрешения вопроса о квадратуре, однако судом отказано в удовлетворении ходатайства, поскольку суду не представлено достоверных документов из которых было бы видно, что действительно имеется разница в квадратуре. При таких обстоятельствах прихожу к выводу, что ответчик действует на головных доказательствах, что противоречит закону. 

Суду представлена выписка из ЕГРН, из которой видно, что вносились изменения на основании ранее вынесенного решения суда. Согласно решению Железноводского городского суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что за счет произведенной реконструкции и возведенных самовольно пристроек, выполненных в домовладении, выразившихся в реконструкции объекта, и возведении самовольных объектов недвижимости, образованы совершенно новые объекты недвижимости. Однако, разрешений на ввод в эксплуатацию объекта после самовольной реконструкции, и самовольно возведенных объектов получено не было. В ходе рассмотрения вышеуказанного дела, судом была назначена по делу строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что площадь помещений домовладения №, расположенного по адресу: СК, 

<

адрес>, с учетом перепланировки и самовольных пристроек состояла из: общей полезной площади - 457,2 кв.м, жилой площади - 164, 0 кв.м, подсобной площади - 293,2 кв.м, прочей площади 80,1 кв.м, общей площадью 537,3 кв.м. Сопоставив данные полученные в результате визуального обследования и замеров параметров объекта жилого 

<

адрес> с данными технического паспорта, использовавшегося при заключении договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ и в дальнейшем прошедшего государственную регистрацию, эксперт сделал вывод о том, что фактические параметры домовладения (площадь застройки, поэтажные планы, состав помещений) с учетом проведенной перепланировки и самовольно возведенных пристроек на дату обследования, не соответствуют данным технического паспорта представленного при заключении договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, а следовательно реконструированный объект (с учетом произведенной перепланировки и самовольно возведенных пристроек) на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, не соответствовал объекту прошедшему государственную регистрацию. Таким образом, сведения технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ не могут быть положены за основу, поскольку после вынесения вышеуказанного решения суда, в отношении жилого дома проводились кадастровые работы и в ЕГРН вносились актуальные сведения об общей площади жилого дома, соответствующие установленной экспертом – 457,2 кв.м.

Ответчик обратился в суд со встречным исковым заявлением, просит признать договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Его не устраивает фактическая площадь жилого дома, якобы она 100 кв.м. больше чем ее продали. 

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пунктам 1 - 3 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

При этом пунктом 5 ст. 178 ГК РФ предусмотрено, что суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Поскольку договор купли - продажи имущества является оспоримой сделкой, лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основаниям статей 178, 179 ГК РФ, в силу статьи 56 ГПК РФ в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, обязано доказать наличие оснований недействительности сделки.

Обращаясь в суд с иском, ответчик / истец ссылается на заблуждение относительно площади жилого дома. 

Вместе с тем, из текста договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ ясно следует, что его предметом является купля - продажа жилого дома расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 457,2 кв.м.

При этом как предварительный договор купли – продажи и договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержат все существенные условия, которые ясно устанавливают природу сделки и определяют её предмет, воля сторон была направлена именно на куплю - продажу принадлежащей истцу дома, расположенный по указанному адресу с площадью 

<

адрес>,2 как указано в официальном документе ЕГРН. 

Таким образом, содержание договора купли - продажи, иные установленные по делу обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что стороны достигли согласия по всем существенным условиям договора.

Доказательств того, что обстоятельства заключения сделки препятствовали ответчику/истцу проявить обычную осмотрительность при её заключении, последним не представлено.

Заявлений о том, что истец/ответчик вводила ответчика/истца в заблуждение относительно природы либо предмета сделки перед её совершением, от ФИО12 не поступало

Таким образом, суд, принимая во внимание приведенные выше нормы закона, проанализировал условия договора купли - продажи, представленные сторонами доказательства, приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 178 ГК РФ, поскольку ФИО12 не доказала факт совершения им данной сделки под влиянием существенного заблуждения. Соответственно не имеется правовых оснований для удовлетворения исковых требований о применении последствий недействительности сделки.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования, ФИО7 подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречных требований ФИО2, необходимо отказать. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования по иску ФИО3 к ФИО2 о признании заключенным договора купли - продажи и государственной регистрации - удовлетворить.

Признать заключенным договор купли - продажи жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 457, 2 кв. м, между ФИО3 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

Произвести государственную регистрацию договора купли - продажи жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ФИО3 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, без участия стороны договора ФИО2.

В удовлетворении встречных исковых ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли - продажи заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2, жилого дома расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 457, 2 кв. м, с кадастровым номером № недействительным с применением последствий недействительности сделки - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в апелляционном порядке через Железноводский городской суд в течение 1 месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 29 февраля 2024 года.

Судья С.А. Бобровский