Дело № 3а-179/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 27 февраля 2019 г.

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузмакова С.С.,

при секретаре Еремеевой С.С.,

с участием представителя административного истца ООО «Лысьвенское дорожно-строительное управление» ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лысьвенское дорожно-строительное управление» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Лысьвенское дорожно-строительное управление» (далее также – ООО «ЛДСУ», административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельных участков:

с кадастровым номером **10, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: производственная площадка № 1, общей площадью 37 304 кв. м, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 7727151 рубль 00 копеек по состоянию на 1 января 2013 г.;

с кадастровым номером **143, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения объектов, характерных для населённых пунктов, общей площадью 16 110 кв. м, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 2909305 рублей 00 копеек по состоянию на 27 января 2015 г.

В обоснование заявленных требований ООО «ЛДСУ» указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером **10 и арендатором земельного участка с кадастровым номером **143. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость этих земельных участков составляет: с кадастровым номером **10 – 20184821, 36 рублей (кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2013 г.); с кадастровым номером **143 – 8720343,00 рубля (кадастровая стоимость определена по состоянию на 27 января 2015 г.). Установленная кадастровая стоимость объектов недвижимости существенно превышает их рыночную стоимость, вследствие чего, принимая во внимание, что юридическое лицо является плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости, нарушаются его права как собственника и арендатора земельных участков.

В подтверждение рыночной стоимости спорных земельных участков административным истцом представлены отчёты об оценке № 273.1/О-18, 273.2/О-18 от 22 августа 2018 г., составленные индивидуальным предпринимателем К., на предмет определения рыночной стоимости указанных земельных участков.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **10 в соответствии с отчётом об оценке составила 7727151 рубль по состоянию на 1 января 2013 г., с кадастровым номером **143 - 2909305 рублей по состоянию на 27 января 2015 г.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «ЛДСУ» ФИО1, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объёме.

Представитель административного ответчика Правительства Пермского края ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании участие не принимала, представила письменные пояснения по административному исковому заявлению от 5 февраля 2019 г., просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие.

Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю ФИО3, действующая на основании доверенности, в суд не явилась, представила письменные пояснения от 8 февраля 2019 г., в которых не возражала против удовлетворения административного иска, указав на несогласие с привлечением учреждения к участию в деле в качестве административного ответчика, полагая, что таковым является Правительство Пермского края.

Представитель заинтересованного лица администрации города Лысьвы ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании участие не принимала, просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра по Пермскому краю), извещённое о месте и времени рассмотрения административного дела надлежащим образом, в суд своего представителя не направило.

Поскольку в силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, явка в судебное заседание участвующих в деле лиц обязательной судом не признавалась, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями части 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон о государственной регистрации недвижимости) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются данным Федеральным законом.

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, в том числе о кадастровой стоимости, является государственным кадастровым учётом (часть 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Частью 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Федеральным законом порядке.

Согласно пунктам 1, 4 части 5 статьи 8 Закона о государственной регистрации недвижимости в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешённом использовании земельного участка.

Исходя из положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 приведённого Кодекса).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее также – комиссия) заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный данной статьёй срок.

Статьёй 24.19 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьёй, является дата внесения сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с приведённой статьёй.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьёй 24.19 приведённого Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что её устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «ЛДСУ» является собственником земельного участка с кадастровым номером **10, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: производственная площадка **, общей площадью 37 304 кв. м, расположенного по адресу: ****, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об общих характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (том 1, л.д. 12 – 17), и арендатором земельного участка с кадастровым номером **143, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения объектов, характерных для населённых пунктов, общей площадью 16 110 кв. м, расположенного по адресу: ****, на основании договора № ** аренды земельного участка от 30 мая 2018 г., что подтверждается копией данного договора аренды, копией акта приёма-передачи земельного участка, копией выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (том 1 л.д. 18 – 20, 23-28, 31) и другими имеющимися в деле доказательствами.

Из анализа положений договора аренды № ** земельного участка и расчёта арендных платежей следует, что размер арендной платы по этому договору рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Соответственно, административный истец является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка (статьи 388 – 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **10 утверждена постановлением Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 г. № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов Пермского края» по состоянию на 1 января 2013 г. и составляет 20184821 рубль 36 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 декабря 2018 г. (том 1, л.д. 21).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **143 утверждена на основании Акта определения кадастровой стоимости № 35-1650763/1 от 27 января 2015 г. и составила 8720343 рубля 00 копеек по состоянию на 27 января 2015 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 декабря 2018 г. (том 1, л.д. 22).

Считая кадастровую стоимость земельных участков завышенной, административный истец обратился в оценочную организацию.

Как следует из отчётов об оценке № 273.1/О-18 и № 273.2/О-18 от 22 августа 2018 г., составленных ИП К. (л.д. 38 – 159, 160 – 252), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **10 по состоянию на 1 января 2013 г. составляет 7727151 рубль, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **143 по состоянию на 27 января 2015 года - 2909305 рублей. 

Оценщик К., проводившая оценку, является членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», включена в реестр оценщиков 15 ноября 2012 г., свидетельство № 1020. Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в открытом страховом акционерном обществе «Страховое общество «Якорь».

Представленные отчёты об оценке № 273.1/О-18 и № 273.2/О-18 соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также стандартам и правилам оценочной деятельности Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

Описание в отчётах об оценке объектов оценки даёт однозначное представление о них. В отчётах присутствует описание последовательности определения стоимости объектов оценки, выбор применённых оценщиком подходов и методов оценки. Как следует из отчётов, при оценке земельных участков оценщик применил сравнительный подход в рамках которых использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик не применил затратный и доходный подходы, подробно изложены в отчётах.

В качестве объектов сравнения использованы данные о предложении на продажу прав собственности (права аренды) на земельные участки, расположенные в Пермском крае, информация о которых получена из информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в том числе с официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Также оценщиком были использованы данные из аналитических отчётов о развитии рынка земельных участков Пермского края за 4 квартал 2012 года и 4 квартал 2014 года, подготовленных специалистами аналитического отдела ОАО «Камская долина», за 4 квартал 2012 года и 4 квартал 2014 года, подготовленного специалистами ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг». Источники информации приложены к отчётам.

При этом, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемых земельных участков, относятся к землям населённых пунктов. Согласно отчётам об оценке, аналоги подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектами оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки на местоположение, площадь, разрешенное использование, коммуникации, рельеф, подъездные пути, дату продаж и на торг.

Суд считает, что при подготовке отчётов № 273.1/О-18 и № 273.2/О-18 от 22 августа 2018 г. использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости объектов или несоответствия представленных административным истцом отчётов требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено.

Доводы, изложенные в представленных письменных отзывах административных ответчиков, позицию административного истца и представленные им документы не опровергают.

С учётом изложенного, заявленные ООО «ЛДСУ» требования подлежат удовлетворению. Кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **10, **143 следует установить равной их рыночной стоимости, определённой на основании отчётов об оценке рыночной стоимости земельных участков 273.1/О-18 и № 273.2/О-18 от 22 августа 2018 г., то есть в размерах 7727151 рубль по состоянию на 1 января 2013 г. и 2909305 рублей по состоянию на 27 января 2015 г., соответственно. 

Утверждения представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю о том, что данное учреждение не является надлежащим административным ответчиком, поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена на основании удельного показателя кадастровой стоимости, утверждённого постановлением Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 г. № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов Пермского края», суд считает ошибочными.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исходя из положений части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, а по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **143 определена на основании Акта определения кадастровой стоимости № 35-1650763/1 от 27 января 2015 г., утверждённого ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, указанное учреждение обоснованно привлечено к участию в административном деле в качестве соответчика.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи юридическим лицом заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения этого юридического лица в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что представитель ООО «ЛДСУ» ФИО5 обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков 25 октября 2018 г. Решениями комиссии от 13 ноября 2018 г. № 1103, 1104 административному истцу в удовлетворении заявленных требований отказано.

Таким образом, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **10, **143 в размере их рыночной стоимости следует считать дату обращения ООО «ЛДСУ» в комиссию, то есть 25 октября 2018 г.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Лысьвенское дорожно-строительное управление» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков:

с кадастровым номером **10, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: производственная площадка № 1, общей площадью 37 304 кв. м, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 7727151 (семь миллионов семьсот двадцать семь тысяч сто пятьдесят один) рубль 00 копеек по состоянию на 1 января 2013 г.;

с кадастровым номером **143, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для размещения объектов, характерных для населённых пунктов, общей площадью 16 110 кв. м, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 2909305 (два миллиона девятьсот девять тысяч триста пять) рублей 00 копеек по состоянию на 27 января 2015 г.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **10, **143 в размере их рыночной стоимости считать дату обращения общества с ограниченной ответственностью «Лысьвенское дорожно-строительное управление» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю – 25 октября 2018 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков согласно статье 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 6 марта 2019 г.

Решение в законную силу не вступило.

Судья – подпись