Дело № 2-302/2025

УИД 21RS0025-01-2024-002731-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июня 2025 г. город Чебоксары

Московский районный суд города Чебоксары под председательством судьи Михайловой А.Л., при секретаре судебного заседания Солдатовой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Чебоксары к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

установил:

с учетом уточнения требований от 22 апреля 2025 года администрация г. Чебоксары обратилась в суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №-М от дата с ФИО1 в следующем размере: 228 206,21 руб. – основной долг за период с дата по дата; 52 835,49 руб. – пени за ненадлежащее исполнение обязательств за период с дата по дата; с ФИО2 в следующем размере: 57 061,88 руб. – основной долг за период с дата по дата; 13 212,12 руб. – пени за ненадлежащее исполнение обязательств за период с дата по дата.

Требования мотивированы тем, что между администрацией г. Чебоксары (арендодатель) и ООО «Вета» (арендатор) заключен указанный договор, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером № площадью 9905 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> «А», с видом разрешенного использования: для эксплуатации комплекса зданий и сооружений, сроком до дата. По условиям договора установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование землей, в случае просрочки оплаты арендной платы уплачивать пени из расчета 0,1% от суммы недоимки. 

Обращение в суд с настоящим иском вызвано неисполнением арендатором обязанности по внесению арендных платежей. В досудебном порядке истец обращался к нему с предложением добровольно погасить задолженность, однако требование не было исполнено.

В пределах указанного земельного участка расположено нежилое двухэтажное кирпичное здание с кадастровым номером № площадью 1818,5 кв.м, собственником которого являлось ООО «Вета», а с дата принадлежащее на праве общей долевой собственности ФИО1 (2/3 доли), ФИО2 (1/6 доли), с дата ФИО3 (1/6 доли).

Представитель истца администрации г. Чебоксары ФИО4, надлежащим образом извещенная о рассмотрении дела, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела без участия администрации. Ранее участвуя в судебных заседаниях, она поддерживала исковые требования с учетом последней редакции от 22 апреля 2025 года, пояснила, что согласно условиям договора аренды земельного участка от дата №-М, заключенного с ООО «Вета» как с собственником здания, расположенного на нем, арендатор обязан извещать арендодателя о существенных изменениях. Сведения о собственнике здания являются существенным условием, и о его смене необходимо было известить арендодателя в силу пункта 4.2 договора, чего ответчиками сделано не было. На законодательном уровне и в связи со сложившейся судебной практикой у арендодателя отсутствует обязательство по уведомлению арендатора об изменении установленной ставки арендной платы или методики их расчета. 

По ходатайству ответчика по делу была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости права аренды земельного участка по состоянию на дата. Таким образом, в силу принципа эстоппеля ответчики указанными действиями согласились нести бремя расходов по оплате арендных платежей за землю по судебной экспертизе за заявленный администрацией период. 

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.05.2023 № 330 «О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148» пункт 1.2 был дополнен разделом Д следующего содержания: «В случае предоставления земельного участка в аренду для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 3 процентов в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «г» настоящего пункта и пунктах 1.3, 15.1-15.4 настоящего Порядка, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Таким образом, за период с 04.06.2023 методика расчета арендной платы определяется исходя из 3% от кадастровой стоимости земельного участка в год. Кадастровая стоимость - величина, которая находится в публичном доступе, на публичной карте (НСПД). Следовательно, у администрации города Чебоксары отсутствует обязательство уведомления арендатора о новой методике расчета размера арендной платы за муниципальные земли.

Судебным экспертом была определена рыночная стоимость на дату дата, не была определена на определенный период действия, поэтому применение судебной экспертизы на период с дата не возможно.

Ответчик ФИО2, одновременно являющийся представителем ответчика ФИО1 и третьих лиц ООО «Вета», ЧОУ «УВЦ», возражал против удовлетворения требований на основании следующего. 

По его мнению, истец необоснованно применяет ставку арендной платы, определенную на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды с дата. Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики N 349 от 08.09.2017 внесены изменения в Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148.

Согласно данным изменениям размер арендной платы за использование земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, с дата устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, произошло изменение механизма расчета размера ежегодной арендной платы за спорный земельный участок, связанное с ее первым определением по результатам рыночной оценки, а не изменение размера ежегодной арендной платы, определенной ранее по результатам рыночной оценки (в результате новой оценки).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно которым арендная плата при аренде земельных участков определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

В рассматриваемом случае размер арендной платы за спорный земельный участок был изменен на основании постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 08.09.2017 N 349, вступившего в силу через десять дней после дня официального опубликования.

Арбитражный суд Чувашской Республики в решении от 5 апреля 2021 года по делу N А79-7558/2020 указал, что размер арендной платы, рассчитанный по результатам проведенной по заданию истца оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, может быть применен не ранее уведомления землепользователя о соответствующем размере и его изменении, которое в спорный период времени отсутствовало. Иной подход противоречит принципу правовой определенности и принципу предсказуемости расчета размера платы за землю.

Выявленную сумму задолженности истец впервые предъявил ответчику лишь дата, то есть до этой даты действовала прежняя ставка арендной платы - 727,21 руб. в год за весь земельный участок (на всех собственников здания).

Кроме того, в соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, в таком договоре предусматривается возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Истец необоснованно предъявляет ко взысканию задолженность за дата год из расчета рыночной стоимости права аренды, поскольку в материалах дела имеется расчет размера арендной платы на дата год, имеющий электронную подпись заместителя главы администрации города Чебоксары - председателя Городского комитета по управлению имуществом и являющийся приложением к договору аренды земельного участка. Согласно указанному расчету годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № на дата год составляет 727,21 руб.

Согласно расчету истца по состоянию на дата задолженность ответчика отсутствует. В то же время согласно чекам по операции от дата и дата плательщиком ФИО2 в счет расчетов за ФИО5 по арендной плате за землю по договору № от дата оплачено 6 000 руб.

Истец не представил каких-либо доказательств того, что указанная сумма учтена в расчетах по договору № от дата в период до дата. Следовательно, она должна быть учтена при решении вопроса о взыскании задолженности в рамках настоящего дела.

Согласно расчетам истца с дата года на основании постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 24 мая 2023 года № 330 «О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 г. № 148» применяется ставка арендной платы, рассчитанная исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Указанным постановлением вводится новый механизм расчета арендной платы, однако никаких уведомлений в адрес ответчика истец, как и раньше, не направлял.

Более того, согласно пункту 2 этого же постановления арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка до дня вступления в силу настоящего постановления, подлежит перерасчету по истечении 5 лет со дня установления.

Таким образом, законодатель прямо указал на порядок применения нового механизма расчета и новой ставки арендной платы - по истечении 5 лет со дня установления арендной платы, рассчитанной по результатам рыночной стоимости права аренды. Как указывалось выше, арендная плата, рассчитанная по результатам рыночной стоимости права аренды, может применяться не ранее дата - даты уведомления. Следовательно, до дата года для рассматриваемых в настоящем деле арендных отношений должна применяться ставка аренды, рассчитанная по результатам отчета о рыночной стоимости права аренды.

С учетом приведенной позиции согласно расчетам ФИО2 задолженность по аренде за весь земельный участок по состоянию на дата составляет 123 948,51 руб., в том числе: основной долг - 108 878,69 руб., пени - 15 069,82 руб.; из них задолженность ФИО1 (4/6 долей) составляет 82 632,34 руб., в том числе: основной долг - 72 585,79 руб., пени - 10 046,55 руб., задолженность ФИО2 (1/6 долей) составляет 20 658,09 руб., в том числе: основной долг - 18 146,45 руб., пени - 2 511,64 руб.

Третье лицо, представитель третьего лица МКУ «Земельное управление» г. Чебоксары, надлежащим образом извещенные о рассмотрении дела, в судебное заседание не явились. 

Заслушав пояснения ответчика (представителя ответчика и третьих лиц), исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Статьей 264 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом; размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В ходе рассмотрения дела установлено, что дата между администрацией г. Чебоксары (арендодатель) и ООО «Вета» (арендатор) в лице директора ФИО2 был заключен договор № аренды земельного участка, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером № площадью 9905 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> «А», с видом разрешенного использования: для эксплуатации комплекса зданий и сооружений под учебную деятельность. Срок аренды земельного участка установлен до дата. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике дата.

В указанное время Общество являлось собственником здания с кадастровым номером № и иных вспомогательных сооружений, расположенных на земельном участке.

В соответствии с пунктами 3.1.3, 3.1.4 договора аренды арендодатель вправе ежегодно пересматривать в одностороннем и бесспорном порядке размер и сроки внесения арендной платы по настоящему договору. Арендодатель вправе зачесть излишне уплаченные суммы арендной платы в счет следующих периодов расчетов; зачесть поступающие текущие платежи в счет погашения имеющейся задолженности по договору.

Разделом 5 договора предусмотрен порядок исчисления арендной платы, платежей и расчетов по договору.

Так, пунктом 5.1 договора установлено, что согласно статьям 11 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из базовой ставки арендной платы за один кв.м земельной площади, устанавливаемой органами местного самоуправления на один календарный год, начиная с 2007 года – исчисляется исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и корректирующих коэффициентов.

Арендные платежи за использование земельного участка исчисляются с дата. Арендная плата за период с дата с учетом периода использования земельного участка по дата составляет 1 366,29 руб. и уплачивается арендатором в размерах и сроки, указанные в расчете размера арендной платы (приложение № к договору) (пункт 5.2).

Согласно пункту 5.3 договора размер и сроки внесения арендной платы пересматриваются не более одного раза в год. Они пересматриваются арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в случаях изменения кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, сроков внесения арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления.

Размер и сроки внесения арендной платы на последующий календарный год в пределах срока аренды устанавливаются отдельным расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора, произведенным с учетом изменений, указанных в пункте 5.3 договора (пункт 5.4).

Арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление, содержащее расчет арендной платы, и (или) публикует в средствах массовой информации сообщение об изменении кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, а также сроках внесения арендной платы, которые являются обязательными для арендатора и не подлежат дополнительному согласованию. На основании сообщения арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы и производит ее оплату в установленные нормативными документами сроки (пункт 5.6).

Пунктом 4.2 договора среди прочих предусмотрены следующие обязанности арендатора: ежегодно не позднее 20 января последующего календарного года являться в МКУ «Земельное управление» 

<

адрес> для выверки задолженности (переплаты) по арендной плате за землю и уточнения расчета размера по арендной плате на последующий календарный год в пределах срока аренды земельного участка; в случае изменения адреса или иных реквизитов в недельный срок направлять арендодателю уведомление об этом; в случае передачи строения или его части, расположенного(ой) на арендуемом земельном участке, другому юридическому (физическому) лицу или использования этого имущества в качестве доли уставного капитала при создании другого юридического лица в срок не позднее 30 календарных дней до совершения сделки уведомлять арендодателя об этом и уплачивать арендную плату за земельный участок до даты расторжения настоящего договора аренды, ходатайствовать перед ним о переоформлении документов, удостоверяющих право на землю.

Как следует из выписки из ЕГРН, здание с кадастровым номером № с дата принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 (2/3 доли), ФИО2 (1/6 доли), с дата ФИО3 (1/6 доли), принявшим данное имущество в качестве наследства после смерти в дата ФИО14

Таким образом, обязанность по внесению арендной платы за заявленный период лежит на указанных выше собственниках в связи с переменой лиц в обязательстве в силу закона.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а его условия определяются по усмотрению сторон. 

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).Подписав договор аренды, а также дополнительное соглашение к нему, ответчики согласились с их условиями, в том числе и с правом арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

Ввиду ненадлежащего исполнения собственниками здания обязанности по внесению арендных платежей за ними образовалась задолженность.

Согласно статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно которым арендная плата при аренде земельных участков определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которыми в нормативных правовых актах органов государственной власти, органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. 

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В 2022 году расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением главы администрации г. Чебоксары от 23.12.2009 № 293 и постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 г. № 148 (с изм.).

Согласно расчету размера арендной платы, являющемуся приложением к договору аренды от дата, направленному в адрес ФИО5 в 2022 году арендная плата за период с дата по дата составила 727,21 руб. (по 60,60 руб. ежемесячно, последний платеж в размере 60,61 руб.). 

Согласно расчету размера арендной платы, направленному в адрес ФИО1, в дата арендная плата его доли в праве аренды за период с дата по дата (9 месяцев) составила уже 660 334 руб. (по 73 370,44 руб. ежемесячно, последний платеж в размере 73 370,48 руб.); в 2023 году арендная плата его доли в праве аренды за период с дата по дата составила 660 334 руб. (по 55 027,83 руб. ежемесячно, последний платеж в размере 55 027,87 руб.); в 2024 году арендная плата его доли в праве аренды за период с дата по дата составила 703 916,04 руб. (по 58 659,67 руб. ежемесячно). 

Согласно расчету размера арендной платы, направленному в адрес ФИО2, в дата арендная плата его доли в праве аренды за период с дата по дата (9 месяцев) составила 165 083 руб. (по 18 342,55 руб. ежемесячно, последний платеж в размере 18 342,60 руб.); дата арендная плата его доли в праве аренды за период с дата по дата составила 165 083 руб. (по 13 756,92 руб. ежемесячно, последний платеж в размере 13 756,88 руб.); в дата арендная плата его доли в праве аренды за период с дата по дата составила 175 978,48 руб. (по 14 664,87 руб. ежемесячно, последний платеж в размере 14 664,91 руб.). 

Предъявляя требования по делу, первоначально истец рассчитывал арендную плату исходя из рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке № от дата, подготовленным ООО «ГК «АЗИРА», согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером № в год на дату оценки с учетом округлений, ограничений и допущений составила 990 318 руб.

Не согласившись с размером арендной платы, в ходе рассмотрения дела ответчик ФИО2 заявил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

Учитывая, что определение достоверной величины рыночной стоимости права аренды является обстоятельством, имеющим существенное значение для рассмотрения настоящего дела, определением суда от дата по делу была назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости права аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № общей площадью 9905 кв.м с учетом его целевого назначения (фактического использования) на дату - дата, проведение которой поручено экспертам АНО ДПО «Центр независимой экспертизы».

Согласно выводам эксперта ФИО7, приведенным в заключении № от дата, рыночная стоимость такого права на указанную дату составляет 100 000 руб. в год.

У суда не имеется оснований не доверять представленному заключению. Экспертиза проведена с предупреждением эксперта об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, в соответствии с действующим законодательством с использованием материалов настоящего гражданского дела, а также с использованием специальной, нормативной и справочной литературы, является четким, ясным, понятным, достаточно аргументированным, содержит подробное описание проведенного исследования и ответы на поставленные судом вопросы, выводы эксперта носят однозначный характер. Заключение является достоверным и допустимым доказательством, соответствует требованиям статей 84-86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Выводы эксперта, имеющего соответствующую квалификацию, согласуются с другими материалами дела, являются последовательными, логичными, взаимосвязанными и основаны на подробно описанных специальных исследованиях. Доказательств, дающих основания сомневаться в правильности или обоснованности заключения эксперта, как и его заинтересованности в исходе дела, суду не представлено.

Таким образом, суд установил, что рыночная стоимость, определенная в заключении, полученном по результатам проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость права аренды земельного участка, следовательно, указанная в нем величина является достоверной и может быть использована при определении цены годового размера аренды.

Администрация г. Чебоксары уточнила исковые требования по настоящему делу с учетом выводов эксперта, произведя расчет задолженности по арендной плате за период с дата по дата исходя из стоимости, определенной экспертом, в следующем размере: с ФИО1: 228 206,21 руб. – основной долг за период с дата по дата; 52 835,49 руб. – пени за ненадлежащее исполнение обязательств за период с дата по дата; с ФИО2: 57 061,88 руб. – основной долг за период с дата по дата; 13 212,12 руб. – пени за ненадлежащее исполнение обязательств за период с дата по дата.

Как пояснил ответчик, о размере рыночной стоимости права аренды земельного участка, определенного первоначально ООО «ГК «АЗИРА», он узнал в декабре дата года.

Действительно, как следует из материалов дела, дата администрация направила в адрес ФИО1, ФИО2 претензии о необходимости уплаты задолженности по оплате аренды за дата год исходя из стоимости аренды, определенной ООО «ГК «АЗИРА». Доказательств более раннего извещения арендаторов об увеличении размера арендной платы ввиду ее расчета по рыночной стоимости истцом в материалы дела не представлено.

Соответственно, ранее получения сведений об изменении арендной платы ответчики не могли узнать о размере такой платы, а тем более узнать о том, что такая плата определена по рыночной цене. При этом определение размера арендной платы путем проведения независимой оценки рыночной стоимости права аренды, в порядке, установленном законодательством, является обязанностью арендодателя. До уведомления о соответствующем размере арендной платы ответчики не могли проводить оплату платежей за пользование землей по неизвестному им размеру.

В связи с этим размер арендной платы, рассчитанный по результатам проведенной по заданию истца оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, а в нашем случае по результатам судебной экспертизы, может быть применен не ранее уведомления землепользователей о соответствующем размере и его изменении, которое до дата года отсутствовало.

Иной подход противоречит принципу правовой определенности и принципу предсказуемости расчета размера платы за землю.

С учетом приведенной позиции суд полагает, что до конца дата года арендная подлежит взысканию с ответчиков исходя из размера 727,21 руб. в год, а с дата года исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка, определенного по результатам судебной экспертизы 100 000 руб. в год (8 333,33 руб. в месяц).

На основании приведенного выше суд отклоняет доводы администрации о необходимости применения рыночной стоимости права аренды земельного участка, установленной судебной экспертизой, начиная с дата.

Позицию представителя администрации о невозможности применения судебной экспертизы на период с дата суд отклоняет на основании разъяснений постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.05.2023 № 330 «О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 г. № 148», приведенных в пункте 2.

При этом неисполнение ответчиками как арендаторами земельного участка обязанности по своевременному уведомлению администрации (арендодателя) об изменении собственника здания существенного значения для дела не имеет и не влияет на определение судом периода взыскания задолженности исходя из того или иного размера арендной платы.

Материалами дела подтверждается и не оспаривалось ответчиками наличие у них задолженности по арендным платежам.

Ответчиком ФИО2 представлены суду чеки по операциям от дата и дата на сумму 3 000 руб. каждый, произведенным плательщиком ФИО2 в счет расчетов за ФИО5 по арендной плате за землю по договору 229/5416-М от дата.

Суд полагает возможным зачесть указанные суммы в счет погашения задолженности ответчиков по арендным платежам за период с дата по дата, поскольку в документах указано, по какому договору производится оплата, к тому же задолго до времени оплаты ФИО5 не являлась собственником здания, таковыми являлись ответчики. Как пояснила представитель администрации, указанные платежи не были учтены при расчете задолженности.

Пунктом 6.2 договора аренды стороны предусмотрели ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств по договору: в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы невнесенного в срок платежа за каждый день просрочки.

Из согласованных сторонами условий договора о внесении арендной платы следует, что эти платежи должны вноситься арендаторами ежемесячно.

В случае невнесения арендной платы в сроки, установленные договором, пунктом 6.2 предусмотрены пени в размере 01% от суммы невнесенного в срок платежа, которые арендатор должен уплатить арендодателю за каждый день просрочки.

Ответчик в своих возражениях указал, что согласно его расчету с учетом произведенных двух платежей по 3 000 руб. каждый долг по аренде за весь земельный участок за период с дата по дата составляет 123 948,51 руб., в том числе: основной долг - 108 878,69 руб., пени - 15 069,82 руб.; из них задолженность ФИО1 (4/6 долей) составляет 82 632,34 руб., в том числе: основной долг - 72 585,79 руб., пени - 10 046,55 руб., задолженность ФИО2 (1/6 долей) составляет 20 658,09 руб., в том числе: основной долг - 18 146,45 руб., пени - 2 511,64 руб.

Проверив представленный ответчиком контррасчет, суд признает его верным. Учитывая зачет судом в погашение задолженности переплаты в размере 6 000 руб., период задолженности ответчиков будет следующим: с дата по дата.

Период

Сальдо, руб.

Размер аренды,

руб.

Платежи

Количество дней просрочки

Пени, 0,1% в день

Доля аренды А.В.ТБ. (4/6)

Доля пени ФИО1 (4/6)

Доля аренды ФИО2 (1/6)

Доля пени ФИО2 (1/6)

0,00

Платеж от дата

3000,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Платеж от дата января 2022 года

-3000,00

3000,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Апрель

2022 год

-6000,00

60,60

40,40

0,00

10,10

0,00

Май

2022 год

-5939,40

60,60

40,40

0,00

10,10

0,00

Июнь

2022 год

-5878,80

60,60

40,40

0,00

10,10

0,00

Июль

2022 год

-5818,20

60,60

40,40

0,00

10,10

0,00

Август

2022 год

-5757,60

60,60

40,40

0,00

10,10

0,00

Сентябрь

2022 год

-5697,00

60,60

40,40

0,00

10,10

0,00

Октябрь

2022 год

-5636,40

60,60

40,40

0,00

10,10

0,00

Ноябрь

2022 год

-5575,80

60,60

40,40

0,00

10,10

0,00

Декабрь

2022 год

-5515,20

60,60

40,40

0,00

10,10

0,00

Январь

2023 год

-5454,60

8333,33

5555,55

0,00

1388,89

0,00

Февраль

2023 год

2878,73

8333,33

28

80,60

5555,55

53,74

1388,89

13,43

Март

2023 год

11212,06

8333,33

31

347,57

5555,55

231,72

1388,89

57,93

Апрель

2023 год

19545,39

8333,33

30

586,36

5555,55

390,91

1388,89

97,73

Май

2023 год

27878,72

8333,33

31

864,24

5555,55

576,16

1388,89

144,04

Июнь

2023 год

36212,05

8333,33

30

1086,36

5555,55

724,24

1388,89

181,06

Июль

2023 год

44545,38

8333,33

31

1380,91

5555,55

920,60

1388,89

230,15

Август

2023 год

52878,71

8333,33

31

1639,24

5555,55

1092,83

1388,89

273,21

Сентябрь

2023 год

61212,04

8333,33

30

1836,36

5555,55

1224,24

1388,89

306,06

Октябрь

2023 год

69545,37

8333,33

31

2155,91

5555,55

1437,27

1388,89

359,32

Ноябрь

2023 год

77878,70

8333,33

30

2336,36

5555,55

1557,57

1388,89

389,39

Декабрь

2023 год

86212,03

8333,33

21

1810,45

5555,55

1206,97

1388,89

301,74

Январь

2024 год

94545,36

8333,33

10

945,45

5555,55

630,30

1388,89

157,58

ИТОГО

108 878,69

15 069,82

72 585,79

10 046,55

18 146,45

2 511,64

Общая задолженность

123 948,51

82 632,34

20 658,09

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В то же время в соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Критерием для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; его соотношение с размером ставки рефинансирования; соотношение сумм неустойки и основного долга; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств; недобросовестность действий кредитора по принятию мер по взысканию задолженности; имущественное положение должника и другие.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.

Таким образом, для постановки вопроса об уменьшении размера неустойки достаточно установления судом факта явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Бремя доказывания указанного факта лежит на ответчике.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Материалы дела не содержат доказательств несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства, в связи с чем оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения размера пеней не имеется.

С учетом положений части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в бюджет. В данном случае с каждого ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 4 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования администрации г. Чебоксары удовлетворить частично:

взыскать с ФИО1 в пользу муниципального образования «город Чебоксары – столица Чувашской Республики» в лице МКУ «Земельное управление» г. Чебоксары задолженность по договору аренды земельного участка №-М от дата за период с дата по дата в размере 82 632,34 руб., в том числе: основной долг - 72 585,79 руб., пени за ненадлежащее исполнение обязательств - 10 046,55 руб.; 

взыскать с ФИО2 в пользу муниципального образования «город Чебоксары – столица Чувашской Республики» в лице МКУ «Земельное управление» г. Чебоксары задолженность по договору аренды земельного участка №-М от дата за период с дата по дата в размере 20 658,09 руб., в том числе: основной долг - 18 146,45 руб., пени за ненадлежащее исполнение обязательств - 2 511,64 руб.,

отказав в удовлетворении остальной части требований.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме 4 000 руб.

Взыскать с ФИО2 государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме 4 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики через Московский районный суд г. Чебоксары в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме. 

Председательствующий судья А.Л. Михайлова

Мотивированное решение составлено 20 июня 2025 года.