УИД 61OS0000-01-2024-000825-35

дело № 3а-451/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 29 августа 2024 г.

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Групп» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 14 марта 2024 г. № ОРС-61/2024/000205 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Эксперт-Групп» (далее также Общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером .... Полагая, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость, Общество обратилось в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, представив отчет об оценке. Решением ГБУ от 14 марта 2024 г. № ОРС-61/2024/000205 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. По мнению административного истца, данное решение является необоснованным, нарушает права Общества как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Административный истец просил суд признать незаконным решение ГБУ от 14 марта 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 27 августа 2023 г., - 7 917 000 рублей.

После уточнения требований в части, касающейся размера рыночной стоимости, ООО «Эксперт-Групп» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка в сумме 13 549 760 рублей, определенной по результатам судебной экспертизы.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация Обильненского сельского поселения Азовского района Ростовской области.

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству ГБУ представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость.

Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области.

В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

От администрации Обильненского сельского поселения Азовского района Ростовской области отзывы, ходатайства не поступали. 

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

Представители административного истца, ГБУ, Минимущества Ростовской области просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, доказательства уважительности причин неявки не представили, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ 29 августа 2024 г. суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что ООО «Эксперт-Групп» является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью 8000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации административно-складского комплекса, местоположение ....

Применяемая с 1 января 2023 г. кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 14 689 840 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка оказывает влияние на объем прав и обязанностей Общества как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка (статьи 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом. 

16 февраля 2024 г. в ГБУ поступило заявление ООО «Эксперт-Групп» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. С заявлением в ГБУ представлен отчет от 30 августа 2023 г. № 99/23 об оценке земельного участка, выполненный оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» ..., в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 27 августа 2023 г. в размере 7 917 000 рублей.

14 марта 2024 г. ГБУ приняло решение № ОРС-61/2024/000205 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании названного отчета об оценке. 

11 июня 2024 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец обратился в суд с административным иском об оспаривании решения ГБУ.

Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд отмечает, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

В обоснование решения бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчета статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200 федеральных стандартов оценки: пунктов 1, 2 Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)», подп. 2 пункта 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», подп. 2, 3 пункта 2, подп. 4 пункта 7, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», а также пункта 5, подп. «б» пункта 11, подп. «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.

В числе выявленных нарушений ГБУ указало на то, что цель оценки не установлена однозначно для определения предпосылок стоимости; в анализе рынка недвижимости оценщиком не представлены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта; отсутствует обоснование расширения территории исследования рынка; существенная информация, полученная из внешних источников, не подтверждена надлежащим образом; информация об использованных в расчетах объектах-аналогах, полученная из внешних источников, представлена в виде ссылок и копий документов, не позволяющих определить дату появления (публикации) или подготовки информации; не указана предполагаемая сделка с объектом оценки, участники сделки или пользователи объекта, а также характер сделки; существенная информация, полученная из внешних источников, не подтверждена надлежащим образом; понять логику и объем проведенного исследования не представляется возможным: при пересчете значений стандартного отклонения и коэффициента вариации для выборки, выявились отличия в результатах данных значений; в рамках сравнительного подхода в описании применения корректировки на местоположение, оценщик отнес объект оценки в п. Койсуг, к «населенным пунктам в ближайшей окрестности областного центра», объект-аналог № 2 расположен там же, где и объект оценки, корректировка для данного аналога не рассчитывалась. Объекты-аналоги №№ 1, 3, 4 расположены в городах и поселках с развитой промышленностью, для данных аналогов рассчитывалась повышающая корректировка в размере 12 %. В то же время, на местоположение оценщик применил корректировку, равную 14 %; при расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода использованы аналоги, не сопоставимые с объектом оценки по площади, корректировка по данному фактору составила 20,5-23,5 %; не указаны причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также не приведены допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра; отчет допускает неоднозначное толкование: при описании корректировки на наличие дополнительных построек на участке отражено отсутствие строений у всех объектов-аналогов, однако, согласно скрин-копиям объявлений объектов-аналогов № 2 и № 3 имеется информация о наличии на них строений.

В решении ГБУ сделан вывод о том, что выявленные нарушения оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом по ходатайству административного истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России.

В заключении эксперта названного экспертного учреждения ... от 12 августа 2024 г. № 3740/10-4-24 сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке от 30 августа 2023 г. № 99/23 использовались неполные сведения, допущены расчетные и методологические ошибки, допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности (статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки – подп. 2, 4 пункта 9 ФСО V, подп. 3 пункта 2, подп. 4, 12 пункта 7, пункта 8 ФСО VI, пункта 22д ФСО № 7), влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в том числе перечисленные в решении ГБУ от 14 марта 2024 г.

Эксперт указал, что отчет допускает неоднозначное толкование, вводит пользователей в заблуждение; в анализе рынка недвижимости оценщиком не представлены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта; не указаны дата осмотра объекта оценки или причины, по которым объект оценки не осмотрен при сборе информации в период, возможно близкий к дате оценки, а также не указаны допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра; отсутствует дата размещения объявления о продаже земельных участков, принятых в качестве аналогов № № 1, 3, 6, 8, 9, 13; полученный при анализе рынка диапазон стоимости не отражает реальное положение на рынке, к которому относится оцениваемый земельный участок, так как аналоги №№ 2, 10, 12, 17 являются застроенными земельными участками; отсутствует корректировка на функциональное назначение для объекта-аналога № 4, имеющего вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования; не применена корректировка на наличие строений для объектов-аналогов № 2 и № 3; объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки, поскольку полученный коэффициент вариации более 33%; для расчета корректировки на местоположение использовался не актуальный Справочник оценщика недвижимости 2020 под ред. ФИО1; отсутствует корректировка на форму и рельеф исследуемого земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию 27 августа 2024 г. определена экспертом ... в размере 13 549 760 рублей.

Относительно выводов эксперта возражения, замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке не позволяет объективно установить рыночную стоимость объекта и при рассмотрении заявления ООО «Эксперт-Групп» у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Оспариваемое административным истцом решение ГБУ не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов Общества. Следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании решения ГБУ от 14 марта 2024 г. незаконным отсутствуют (статья 227 КАС РФ).

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

Величина рыночной стоимости рассчитана экспертом на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта, подтвержденным представленными документами. Сведения об объекте проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом. 

При изложенных обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ отказано, в связи с чем решение не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России представило в суд экономическое обоснование стоимости экспертизы, на сумму 106 920 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. 

В обеспечение расходов на проведение экспертизы ООО «Эксперт-Групп» на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, зачислил 106 920 рублей (платежное поручение от 2 августа 2024 г. № 413). Данная сумма должна быть перечислена экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Групп» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Групп» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 14 марта 2024 г. № ОРС-61/2024/000205.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым ... площадью 8 000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации административно-складского комплекса, местоположение ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 27 августа 2023 г. – 13 549 760 рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 16 февраля 2024 г.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Групп» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-451/2024, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 106 920 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.А. Руднева