Дело № 2-1960/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Первомайский районный суд г. Омска 

в составе председательствующего Брижатюк И.А., 

при секретаре Хандогиной В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Омске 

11 августа 2017 года 

дело по иску закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» обратилось в суд с требованием к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование требований ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» указало, что ДД.ММ.ГГГГ между 

<

данные изъяты> и ФИО1, ФИО2 был заключен договор займа №, по условиям которого ответчикам был предоставлен заем в размере 1190000 руб., сроком до ДД.ММ.ГГГГг., под 

<

данные изъяты>% годовых, для целевого использования: приобретения в общую совместную собственность заемщиков квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, состоящую из 

<

данные изъяты> В соответствии с условиями заключенного договора займа платежи по частичному возврату основного долга и уплате процентов осуществляются заемщиками не позднее последнего числа процентного периода - последнее число каждого календарного месяца, путем уплаты ежемесячного платежа в размере 16126 руб. 

На основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. заемщики приобрели в общую совместную собственность квартиру 

<

адрес>. Право собственности заемщиков на квартиру зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ. 

Обеспечением исполнения кредитных обязательств заемщиков, в соответствии с п. 1.3 кредитного договора, является залог (ипотека) квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками и залогодателем, выданной первоначальному залогодержателю 

<

данные изъяты>. В настоящий момент владельцем закладной, а, соответственно, кредитором и залогодержателем является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2». 

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры согласно отчету об оценке составляет 1698000 руб. 

Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче займа в полном объеме, ответчики ежемесячные платежи по погашению суммы займа и процентов за пользование им производят с нарушением условий договора займа: с задержкой и не в полном объеме. 

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. задолженность ответчиков по договору займа составляет 1033986 руб. 70 коп. 

На основании изложенного, ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» просит взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 сумму задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 1033986 руб. 70 коп. Начиная с ДД.ММ.ГГГГ. до вступления решения суда в законную силу взыскать с ответчиков проценты за пользование займом, начисляемые на сумму основного долга в размере 

<

данные изъяты>% годовых. Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов и установив начальную продажную стоимость в размере 1358400 руб., а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» ФИО3, действующий на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ., уточнил исковые требования в связи с погашением ответчиками просроченной задолженности по договору займа, просил взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 сумму задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 1032738 руб. 79 коп. Начиная с ДД.ММ.ГГГГ. до вступления решения суда в законную силу взыскать с ответчиков проценты за пользование займом, начисляемые на сумму основного долга в размере 

<

данные изъяты>% годовых. Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов и установив начальную продажную стоимость в размере 1358400 руб., а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины. Дополнительно пояснил, что ответчиками частично погашена просроченная задолженность по договору займа, сумма в размере 1032738 руб. 79 коп. – это текущая задолженность ответчиков по договору займа. 

Ответчик ФИО1 исковые требования не признал в полном объеме. Суду пояснил, что просроченная задолженность по договору займа им и ФИО2 погашена частично. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дне и времени рассмотрения дела извещена по последнему известному месту жительства. 

Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. 

К отношениям по кредитному договору применяются правила о договоре займа, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме (ст. 820 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 434 ГК РФ, письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между 

<

данные изъяты> (займодавец) и ФИО1, ФИО2 (заемщики) был заключен договор займа №, по условиям которого займодавец предоставил заемщикам кредит в сумме 1190000 руб. сроком по ДД.ММ.ГГГГг. под 

<

данные изъяты>% годовых, заем предоставлялся для целевого использования - для приобретения в общую совместную собственность заемщиков квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>. 

По условиям кредитного договора заемщики приняли обязательство возвратить полученный заем и уплатить проценты, начисленные за пользование займом, а также уплатить сумму неустойки (при наличии) (пункт 4.1.1).

Пунктами 5.2, 5.3 кредитного договора предусмотрено, что при нарушении сроков возврата займа заемщики уплачивают по требованию займодавца неустойку в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца (включительно). При нарушении сроков уплаты начисленных за пользование займом процентов заемщики уплачивают по требованию займодавца неустойку в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца (включительно).

Займодавец свои обязательства по выдаче займа выполнил, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1, ФИО2 приобрели по договору купли-продажи квартиры (с возникновением ипотеки в силу закона) в общую совместную собственность квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, состоящую из 

<

данные изъяты>, за 1700000 руб., и зарегистрировали право собственности на нее.

В соответствии с п. 1.4 договора займа права займодавца по договору подлежат удостоверению закладной, составляемой заемщиком (залогодателем) в предусмотренном договором порядке и в соответствии с действующим законодательством РФ.

Права 

<

данные изъяты> как займодавца и залогодержателя удостоверены закладной. Согласно условий закладной, а именно п. 5, предметом ипотеки является квартира, расположенная по адресу 

<

адрес>, состоящая из 

<

данные изъяты> Оценка предмета ипотеки составляет 1750000 руб.

Согласно п. 4.4.4 договора займа займодавец имеет право уступить права требования по договору, в том числе путем передачи прав на закладную третьим лицам в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и передачи самой закладной.

Согласно ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, регистрационная запись о владельце закладной осуществляется на основании выписки по счету депо. Данная выписка заверяется подписью уполномоченного лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа депозитария, или иного лица, имеющего право действовать от имени депозитария по доверенности, и печатью депозитария, указанного в закладной (при наличии печати), без предъявления соответствующей закладной. Данная выписка должна содержать сведения, необходимые для внесения записи о владельце закладной в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно справке о наличии закладной на счете депо, выданной 

<

данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. на счете депо №, владельцем которого является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2», учтена закладная №, выданная заемщиками.

Таким образом, в настоящее время законным владельцем закладной является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2». 

В п. 4.4 договора займа, стороны договора установили, что займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы займа, начисленных в соответствии с условиями договора, но неуплаченных процентов, суммы неустойки (при наличии) в следующих случаях:

при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа нецелевом использовании заемщиками предоставленного кредитором кредита на срок более чем 30 календарных дней;

при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна;

в случае полной или частичной утраты или повреждения недвижимого имущества;

при грубом нарушении правил пользования недвижимым имуществом, его содержания и ремонта, обязанностей принимать меры по сохранности недвижимого имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения недвижимого имущества;

при необоснованном отказе займодавцу в проверке недвижимого имущества;

при обнаружении не заявленных обременений на недвижимое имущество;

при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиками обязательств, предусмотренных п. 4.1.5.1 и последним абзацем п. 4.1.5 договора;

в других случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ. 

ДД.ММ.ГГГГ. в связи с неисполнением ответчиками обязательств по договору займа истец направил в адрес ФИО1 и ФИО2 требование о досрочном истребовании задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из материалов дела, ответчики от выплаты задолженности по кредитному договору не отказывались, после поступления иска в суд ФИО1 и ФИО2 принимали меры к погашению просроченной задолженности.

С учетом внесения ответчиками платежей в счет погашения задолженности по договору займа, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. задолженность ФИО1 и ФИО2 по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ. составляет 1032738 руб. 79 коп., из которых 1008795 руб. 04 коп. – задолженность по основному долгу, 15043 руб. 07 коп. – задолженность по процентам, 9870 руб. 85 коп. – задолженность по пени.

Разрешая требования истца о расторжении договора займа и взыскании заявленных ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» сумм, суд не находит оснований для их удовлетворения по следующим основаниям. 

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана представить суду доказательства в подтверждение обстоятельств, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что до образования настоящей задолженности заемщики с ДД.ММ.ГГГГ в течение трех лет исполняли свои обязательства по возврату займа: имели небольшие просрочки, которые заемщиками погашались. 

Суд принимает во внимание, что ФИО2, ФИО1 принимаются меры к добровольному исполнению своих обязательств по договору займа. Как указывалось выше, после поступления в суд искового заявления ответчиками в счет погашения задолженности вносились денежные средства, что подтверждается расчетом задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. и не оспаривалось стороной истца. На дату рассмотрения дела судом ответчики просроченные обязательства заемщиков по договору займа незначительны. Данные обстоятельства свидетельствуют о намерении ФИО2, ФИО1 и далее исполнять свои обязательства по договору займа в соответствии с его условиями. 

При таких обстоятельствах, в интересах ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» сохранить, не расторгая, договор займа для получения предполагаемой прибыли.

Суд полагает, что допущенное ответчиками нарушение сроков уплаты ежемесячных платежей нельзя признать существенным нарушением условий договора, которое повлекло для истца такой ущерб, в результате которого ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» в значительной степени лишилось того, на что было вправе рассчитывать по договору займа.

Пункт 2 ст. 811 ГК РФ предоставляет займодавцу право требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. 

Вместе с тем ст. 811 ГК РФ не говорит о том, что после истечения срока для добровольного исполнения требования о полном досрочном возврате кредита, вся сумма кредита считается просроченной.

Предусмотренное пунктом 2 статьи 811 ГК РФ правило, хотя и имеет императивный характер, однако не является безусловным и в целях обеспечения необходимого баланса интересов обеих сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору подлежит применению с учетом конкретных обстоятельств дела.

Как следует из разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации, данных в Определениях от 15.01.2009г. № 243-О-О, от 16.04.2009г. № 331-О-О, при разрешении спора, связанного с применением положений пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации в каждом конкретном случае необходимо учитывать фактические и юридические обстоятельства (наличие и исследование уважительных причин допущенных нарушений обязательств, период просрочки, суммы просрочки, вина одной из сторон), позволяющие соблюсти вытекающую из конституционного принципа равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) паритетность в отношениях между сторонами.

Принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, а также долгосрочность кредитного договора, принятие ответчиками мер по погашению просроченной задолженности, процентов за пользование займом, пени, возможность дальнейшего надлежащего исполнения заемщиками обязательств в соответствии с условиями договора займа, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора займа, досрочном взыскании задолженности по договору займа и взыскании процентов за пользование займом по день вступления в законную силу решения суда.

Вместе с тем, ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» не лишено права обратиться в суд с требованиями к ответчикам о взыскании текущей задолженности (при ее наличии), а в случае неисполнения ответчиками своих обязательств в дальнейшем с требованиями о досрочном взыскании долга по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 811 ГК РФ.

Разрешая требование об обращении взыскания на предмет залога, суд отмечает, что право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (п. 1 ст. 341 ГК РФ).

Согласно п. п. 1, 2 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества регулируется Законом об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

По смыслу приведенной нормы, обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, то есть - по договору займа. Аналогичное положение содержится в п. 3 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в котором указано, что по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащем исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Обстоятельством, имеющим значение для удовлетворения требований об обращении взыскания на заложенное имущество, в силу требований п. 1 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 2 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, является соразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, поскольку из его стоимости предполагается удовлетворение денежных требований залогодержателя. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3 ст. 348 ГК РФ).

Таким образом, п.п. 2 и 3 ст. 348 ГК РФ, не отменяя закрепленного в п. 1 этой же статьи ГК РФ общего принципа обращения взыскания на предмет залога только при наступлении ответственности должника за нарушение основного обязательства, содержат уточняющие правила, позволяющие определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателя.

Как на момент обращения ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» с иском (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ), так и на момент уточнения исковых требований (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.) сумма неисполненного ФИО4, ФИО5 обязательства составляла менее 5% от стоимости предмета ипотеки.

Суд полагает, что текущий остаток основного долга, срок платежа по которому не наступил, не может учитываться при определении суммы неисполненного обязательства.

Верховный Суд РФ, реализуя конституционные полномочия по разъяснению вопросов судебной практики в целях обеспечения ее единства, в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ от 22.05.2013 г., указал, что по смыслу действующих норм права обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, в данном случае - по кредитному договору.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении. Соответственно, в предмет доказывания должно входить выяснение вопроса о существенности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом основного обязательства (кредитного договора), а также установление основания для обращения взыскания на заложенное имущество, что связано с определением наличия или отсутствия вины ответчика в нарушении кредитного договора. Именно от выяснения данных обстоятельств зависит правильное разрешение иска владельца закладной к должнику о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

Таким образом, Верховным Судом РФ установлена необходимость оценить обстоятельства просрочки исполнения обязательства с целью недопущения злоупотребления правом, соблюдения принципов разумности и баланса интересов сторон по договору. Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов кредитора в нарушение других, равноценных по своему значению прав заемщика.

Указанные положения закона обязывают суд определять в каждом конкретном случае наличие или отсутствие обстоятельств (условий), при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается. Соразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества является обстоятельством, имеющим значение для дела об обращении взыскания на такое имущество, поскольку из его стоимости предполагается удовлетворение денежных требований залогодержателя. При обращении взыскания на заложенное имущество должен соблюдаться также принцип разумности и недопущения злоупотребления правом.

Учитывая, что защита нарушенного права должна носить компенсационный характер, исходя из необходимости установления баланса интересов между заемщиками, для которых жилое помещение имеет важный характер, и кредитором, являющимся коммерческой организацией, деятельность которого направлена на извлечение прибыли, суд считает, что допущенное ответчиками нарушение обеспеченного залогом обязательства нельзя считать значительным в той мере, которая повлекла бы за собой обращение взыскания на жилое помещение, в связи с чем требования истца в данной части также не подлежат удовлетворению.

При этом суд полагает необходимым указать, что в соответствии с п. 2 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 348 ГК РФ, отказ в обращении взыскания в данном случае не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче настоящего искового заявления истцом была оплачена государственная пошлина в размере 19369 руб. 93 коп., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Поскольку на день обращения с исковым заявлением формально исковые требования в части расторжении договора займа и досрочного взыскания задолженности были обоснованными, следовательно, расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 19369 руб. 93 коп. подлежат возмещению истцу ответчиками.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на имущество отказать. 

Взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2014-2» возврат государственной пошлины в размере 19369 руб.93 коп. 

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы в Первомайский районный суд г.Омска.

Мотивированное решение изготовлено 16.08.2017г. Решение не вступило в законную силу