Дело № 2-1884/2018

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

28 ноября 2018 года г. Орск 

Советский районный суд г. Орска Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Федоровой А.В., 

при секретаре Корнелюк Е.Ю.,

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи индивидуального жилого дома, 

установил:

ФИО4 обратился с исковым заявлением к ФИО3, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома от 14 июня 2016 года; индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, передать ФИО4 В обоснование иска указал, что 14 июня 2016 года между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: 

<

адрес>. С момента заключения договора жилой дом ответчиком был неоднократно осмотрен, ФИО3 был ознакомлен с санитарно-техническим состоянием дома, претензий не имел. Вместе с тем, 26 мая 2017 года ответчик обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО4 о возмещении расходов на устранение недостатков жилого дома, которые при покупке не были продавцом оговорены. В рамках рассмотрения дела была проведена экспертиза, согласно которой устранение дефектов строительных конструкций в жилом доме составляет ориентировочно 1 670 267 руб. Решение о взыскании с него (истца) указанной суммы привело к существенному изменению обстоятельств сделки, так как снизило ее доходность для продавца на 69,9 %. Считает, что все условия, оговоренные в п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения договора купли-продажи жилого дома, выполнены, а именно: в момент заключения договора ФИО4 не мог предположить о снижении его дохода от продажи жилого дома на 69,9 %; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при надлежащей степени заботливости и осмотрительности, в частности продавец после продажи дома неоднократно производил ремонт кровли. При заключении договора истец рассчитывал получить прибыль, а не убытки; при покупке жилого дома ФИО3 неоднократно осматривал его, претензий не было. В настоящее время ФИО4 не имеет возможности исполнить решение суда в полном объеме, из его пенсии производятся удержания в размере 50 %, ежемесячные выплаты составляют 7 425 руб., в связи с чем срок исполнения решения может растянуться на 19 лет. Истец может предложить ответчику покупателя, который готов приобрести жилой дом с земельным участком у ФИО3 за 2 500 000 руб., и все разногласия между сторонами могут быть устранены.

Определением суда от 08 ноября 2018 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО5

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила удовлетворить в полном объеме. Указала, что ФИО3 злоупотребляет своим правом, отказываясь расторгнуть договор купли-продажи. Считала, что вынесение судом решения о взыскании с истца денежных средств на восстановление дома является существенным изменением договора купли-продажи, поскольку, продавая дом, ФИО4 не мог знать о его вынесении. Также указала, что у истца нет возможности выплатить ФИО3 взысканные по решению суда денежные средства. Вместе с тем, они нашли покупателя, который купит спорный дом за 2 500 000 руб. Получив указанную сумму, ответчик сможет купить на нее другой дом для проживания.

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал исковые требования ФИО4 по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истца. Указал, что за время проживания в доме в течение 2,5 лет он вложил немало денежных средств в его восстановление. В связи с этим сумма в 2 500 000 руб. его не устраивает. Кроме того, он не согласен расторгать договор и по тому основанию, что у него есть основания полагать, что ФИО4 не вернет ему деньги за дом. К доводу истца о том, что он понес убытки в связи с заключением договора купли-продажи спорного дома, просил отнестись критически, поскольку, как говорил сын ответчика при рассмотрении дела о взыскании убытков, расходы на строительство дома не превысили 1 000 000 руб. Дом построен из некачественного материала, с многочисленными нарушениями. Об этом истец не мог не знать, продавая дом, построенный им самим.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела. Представила отзыв, в котором возражала против удовлетворения иска, полагая требования истца незаконными и необоснованными. Указала, что по условиям договора купли-продажи жилого дома ФИО4 продал, а ФИО3 приобрел в собственность индивидуальный жилой дом, стоимостью 2 400 000 руб. и земельный участок под ним, стоимостью 100 000 руб., расположенные по адресу: 

<

адрес>. Обязанность Покупателя по уплате денежных средств за недвижимое имущество исполнена в полном объеме, претензий у Продавца по данному основанию не имеется. Право собственности на недвижимость зарегистрировано в Управлении Росреестра. В ходе рассмотрения исковых требований ФИО3 судом установлен факт наличия существенных недостатков жилого дома, по заключению эксперта дом был призван частично аварийным из-за технического состояния перекрытий дома, конструкций крыши и полов, выявлены скрытые недостатки в фундаменте, стенах и кровле. Доказательств, объективно свидетельствующих о наличии обстоятельств, с которыми положения ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации связывают возможность расторжения договора по требованию одной из сторон, истцом не представлено. Обратила внимание, что в исковом заявлении ФИО4 открыто заявляет о том, что решение о взыскании с него расходов по устранению недостатков не может быть исполнено, по причинам его финансовой несостоятельности. Считала, что удовлетворение требований истца о расторжении договора купли-продажи повлечет возникновение неизбежных и больших рисков для ФИО3 по невозврату покупной цены дома по договору купли-продажи.

Суд, выслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что 14 июня 2016 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО4 продал, а ФИО3 купил индивидуальный жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>. Согласно п. 8 договора общая сумма передаваемых индивидуального жилого дома и земельного участка составляет 2 500 000 руб. То обстоятельство, что расчет по договору купли-продажи был произведен, право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано в Управлении Росреестра, сторонами не оспаривается.

У ФИО3, проживавшего в указанном жилом доме, неоднократно возникали проблемы с кровлей приобретенного дома, в связи с чем им было принято решение проверить техническое состояние дома в целом. Для этого он обратился к эксперту, которым по совокупной оценке конструкций одноквартирного двухэтажного деревянного дома, техническое состояние дома признано частично аварийным. ФИО4 о данных недостатках дома при заключении договора покупателя не предупредил, ФИО3, осматривая дом при покупке, видимых недостатков не обнаружил, в виду наличия внешней и внутренней отделки дома.

Решением Советского районного суда г. Орска от 19 декабря 2017 года частично удовлетворены исковые требования ФИО3 к ФИО4 о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома и взыскании понесенных убытков. С ФИО4 в пользу ФИО3 взысканы 1 722 734 руб. – расходы на устранение недостатков, 631 473 руб.– убытки, судебные издержки в размере 73 482 руб.; а также с ФИО4 взыскана государственная пошлина в местный бюджет в размере 4 349,04 руб. 

Частично удовлетворяя требования ФИО3, суд пришел к выводу, что, заключая договор купли-продажи, стороны не оговорили дефекты, выраженные в скрытых недостатках, установленных в результате проведения экспертизы. Дефекты возникли до заключения договора, допущены в виду нарушения технологии проведения строительных работ и использования некачественных материалов. Дефекты являлись скрытыми, и не были известны ФИО3 на момент покупки дома.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 02 августа 2018 года решение суда от 19 декабря 2017 года изменено в части размера взыскиваемых сумм. С ФИО4 в пользу ФИО3 взысканы 1 670 267 руб. – расходы на устранение недостатков жилого дома, 4 257 руб. – расходы на оплату услуг представителя, 11 743,17 руб. – расходы по оплате госпошлины, 22 604,67 руб. – расходы на оплату судебной экспертизы **, 14 190 руб. – расходы по оплате досудебной экспертизы; с ФИО4 в доход бюджета МО г. Оренбург взыскана государственная пошлина в размере 4 808,16 руб.

Предъявляя исковые требования о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, ФИО4 указывает на наличие существенных изменений обстоятельств, в частности на увеличение стоимости исполнения договора купли-продажи спорного имущества в связи с взысканием с него расходов на устранение недостатков приобретенного ФИО3 имущества.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

В соответствии с ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно положениям ст. ст. 425 и 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут или изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть, после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, одним из условий реализации данного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из абз. 2 п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, пп. 1 п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

То есть лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, при этом наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными.

Вместе с тем, в нарушение требований ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, таких доказательств ФИО4 в материалы дела не представлено.

Обстоятельства, на которые ссылается истец, нельзя признать существенно изменившимися. Возложение на ФИО4 обязанности по возмещению расходов по устранению недостатков приобретенного ФИО3 жилого дома, при наличии в нем неоговоренных продавцом скрытых недостатков, существенно снижающих эксплуатационную пригодность жилого помещения, не соответствующего требованиям действующих СНиП, создающих угрозу жизни и здоровью граждан, не является основанием для изменения и расторжения договора купли-продажи согласно ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд считает, что истцом не доказан факт существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, договором также не предусмотрено право истца в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4 у суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи индивидуального жилого дома отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Советский районный суд г. Орска в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Судья подпись А.В. Федорова

Решение в окончательной форме изготовлено 03 декабря 2018 года