63RS0038-01-2023-000837-28

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«05» февраля 2024 года г.Самара 

Кировский районный суд г.Самары в составе:

Председательствующего судьи Кривошеевой О.Н.

при секретаре Левашовой О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-30/2024 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома, признании договора купли-продажи договором залога, о признании недействительным договор залога, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома, «признании договора купли-продажи договором залога жилого дома, применении последствий недействительности сделок (аннулировании сведений в Росреестре), обосновывая свои требования тем, что на основании договора купли-продажи от 19.05.2016 года в собственности истца ФИО1 было зарегистрировано право собственности на одноэтажный жилой дом, площадью 33,2 кв.м., расположенный 

<

адрес>. Запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № Кроме того, ФИО1 принадлежало нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> Осенью 2019 года у истца возникла сложная жизненная ситуация, для разрешения которой была необходима крупная денежная сумма в размере 3 000 000 рублей. Знакомые предложили ФИО1 связаться с ФИО2, который предоставляет крупные займы под залог недвижимости. После телефонного разговора, по поручению ФИО2 с правоустанавливающими документами на вышеуказанные объекты недвижимости ознакомилась его представитель и сфотографировала их. Ознакомившись лично с документами, ФИО2 сообщил, что согласен предоставить истцу денежный заем в размере 3 000 000 рублей сроком на 6 месяцев под залог недвижимости. 06.11.2019 г. при личной встрече ФИО2 заявил истцу, что заемная денежная сумма будет ей передана только при условии обеспечения ее возврата двумя объектами недвижимости, принадлежащими ФИО1 При этом передачу в залог жилого дома необходимо оформить договором купли-продажи, заключенным с ФИО3, ФИО1, не понимая различия между договорами залога и купли-продажи, а также не оценив юридических последствий заключения договора купли-продажи жилого дома в этой ситуации, испытывая острую необходимость в получении заемных денежных средств, была вынуждена согласиться на условия ФИО2 06.11.2019 года между сторонами был заключен договор займа, по условиям которого ФИО2 предоставляет ФИО1 денежный заем в размере 3 000 000 рублей на срок до 06.05.2020 г. с начислением процентов за пользование займом в размере 60% годовых ежемесячными платежами до 10 числа каждого месяца, до даты полного погашения займа. Возврат займа предусмотрен также ежемесячными платежами в сумме 150 000 рублей, начиная с 06 декабря 2019 г., последний платеж 06.05.2020 года, (п.4 Договора). Обеспечением исполнения обязательств по договору займа, в соответствии с п. 1.4 Договора, указано нежилое помещение по адресу: 

<

адрес> Одновременно был заключен договор залога недвижимого имущества от 06.11.2019 г. предметом которого являлось указанное нежилое помещение. После подписании данных договоров ФИО1 получила от ФИО2 денежную сумму в размере 3 000 000 рублей, подтвердив получение денег своей распиской. В этот же день, 06.11.2019 г., по настоянию ФИО2, между ФИО1 и ответчиком ФИО4 был заключен договор купли - продажи жилого дома, общей площадью 33,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Согласно п. 3 Договора, жилой дом продан за 6 000 000 рублей, расчет произведен полностью до подписания договора. Истец подписала указанный договор купли-продажи после того, как ФИО2 предоставил расписку, подтверждающую, что при заключении договора денежная сумма в размере 6 000 000 рублей ей не передавалась. Право собственности ФИО4 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.11.2019 г., запись о регистрации № Управлением Росреестра по Самарской области была приостановлена государственная регистрация договора залога недвижимого имущества от 06.11.2019 г. (нежилого помещения), в связи с тем, что договор не отвечает требованиям действующего законодательства. ДД.ММ.ГГГГ г. государственная регистрация договора залога прекращена без регистрации сделки. Договор займа, заключенный между ФИО2 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г. истцом не оспаривался, исполнялся. Договор купли-продажи жилого дома, заключенный между ФИО1 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г., истец считает ничтожной, притворной сделкой. Договор купли-продажи жилого дома, заключенный ДД.ММ.ГГГГ г. между ФИО1 и ФИО4 был оформлен для вида, прикрывал другую сделку: договор залога по обеспечению возврата денежных средств, полученных ФИО1 по договору займа от ФИО2 О заключении договора купли-продажи жилого дома в интересах ФИО2 и его причастности к этой сделке свидетельствует, по мнению истца, содержание расписки от 06.11.2019 г., составленной и подписанной ФИО12 лично, из которой следует, что заинтересованным лицом по этому договору фактически являлся не ФИО4, а ФИО2, которым, согласно тексту расписки, «при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО1 денежная сумма в размере 6 000 000 рублей не передавалась и будет передана после регистрации права собственности в Росреестре на имя Покупателя ФИО4 в срок до 06 мая 2020 г.». Истец указывает, что условие о расчете по договору кули-продажи жилого дома находилось под контролем ФИО2 и зависело от исполнения ФИО1 обязательств по договору займа. Признаком притворности договора купли-продажи является отсутствие волеизъявления на исполнение этой сделки как у продавца, так и у покупателя. ФИО1 не имела намерения продавать жилой дом, который является единственным местом ее жительства, а также местом жительства ее гражданского мужа ФИО5, ее детей и внуков. После заключения сделки правоустанавливающие документы на дом, домовую книгу, технический паспорт и ключи от дома истец ответчикам не передавала, до настоящего времени вместе с членами своей семьи она владеет жилым домом, самостоятельно несет все связанные с этим расходы. Ответчик ФИО3 не имел намерения приобрести жилой дом, принадлежащий истцу, в свою собственность, не нуждался в этой недвижимости, постоянно проживает в 

<

...>. Участвовал в сделке по просьбе ответчика ФИО2, являясь отцом его близкого друга - ФИО3. До заключения договора купли-продажи с истцом не встречался, условия заключения сделки не оговаривал, жилой дом не осматривал, не интересовался правами лиц, которые зарегистрированы в жилом доме. Денежную сумму в размере 6 000 000 рублей по договору купли-продажи ФИО1 не передавал, после заключения сделки действий по вселению в жилой дом не предпринимал, лицевой счет на свое имя не переоформил, расходы по санитарно-техническому содержанию жилого дома не несет. Из изложенного следует, что продавец ФИО1 обязательства по передаче жилого дома в собственность покупателю ФИО4 не выполнила, а ФИО4 не выполнил обязательства покупателя: жилой дом в собственность не принял и оговоренную договором цену не оплатил. Договор купли-продажи жилого дома с момента его заключения и до настоящего времени сторонами не исполнялся, что подтверждает притворность сделки, заключение которой должно было обеспечить исполнение договора займа. При это, считает истец, факт получения ФИО1 от ФИО12 необходимой для нее денежной суммы по договору займа в размере 3 0000000 рублей свидетельствует о том, что денежная сумма в размере 6 000 000 рублей по договору купли-продажи жилого дома покупателем ФИО3 ей не передавалась. Оспариваемый договор купли-продажи жилого дома содержит недостоверные сведения, кроме того, жилой дом, с указанными в договоре техническими характеристиками, не мог являться предметом сделок с учетом следующих обстоятельств. Согласно п. 1 договора, Продавец продал, а Покупатель купил жилой дом с техническими характеристиками: количество этажей: 1, общая площадь 33,2 кв.м. Кадастровый номер №. В п.2 Договора указано, что недвижимое имущество принадлежит ФИО1 на основании Договора купли-продажи от 19.09.2017 г., запись о регистрации № Между тем, жилой дом, 

<

адрес> принадлежал истцу на основании договора купли-продажи от 19.05.2016 г., запись о регистрации права № На момент заключения договора купли-продажи между ФИО1 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г., жилого дома с техническими характеристиками, описанными в договоре, не существовало. Согласно техническому паспорту, составленному МУП Бюро технической инвентаризации г. Самары по состоянию на 12.07.2002 г. жилой дом 

<

адрес> имел технические характеристики: количество жилых комнат -2, общая площадь -33,2 кв.м., жилая - 23,7 кв.м., подсобная - 9,5 кв.м. В указанных характеристиках жилой дом перестал существовать до 2007 года. В 2007 году на месте указанного жилого дома его собственниками построен новый жилой дом; количество этажей -2, общая площадь 212, 8 кв.м., жилая площадь 115 кв.м., подсобная площадь - 97,8 кв.м., который до настоящего времени в эксплуатацию не введен и объектом оспариваемого договора купли-продажи не являлся. Жилого дома, площадью 33,2 кв.м., собственником которого является ФИО4, не существует, а в отношении жилого дома, площадью 212,8 кв.м., ответчики ФИО2 и ФИО4 юридических прав не имеют, поскольку продажа жилого дома с существующими техническими характеристиками, сторонами не согласовывалась и не могла быть согласована. Поскольку установлена конструктивная гибель жилого дома по указанному выше адресу, площадью 33,2 кв.м., он не может быть объектом гражданских прав и не подлежит сохранению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности на это здание /как на объект недвижимого имущества. Право собственности на данный объект недвижимости подлежит прекращению. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит признать договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный 06.11.2019 года между ФИО1 и ФИО3 недействительной (ничтожной) сделкой. Прекратить право собственности ФИО3 на объект индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер №, площадью 33,2 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. (Запись о регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним №.).

Неоднократно уточняя исковые требования, согласно уточненному иску от 16.05.2023г. (л.д. 180-181 том 1), истец просит:

- Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО1 и ФИО3 в силу его притворности. Применить к указанной сделке правила договора залога недвижимого имущества.

- Признать сделку по отчуждению жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> договором залога недвижимого имущества, заключенным ДД.ММ.ГГГГ г. между ФИО2 и ФИО1 в счет обеспечения обязательств по договору займа в сумме 3 000 000 рублей.

- Признать недействительным договор залога недвижимого имущества жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ г. между ФИО2 и ФИО1 

- Аннулировать в Едином государственном реестре сведения о праве собственности ФИО3 на объект индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер №, площадью 33,2 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (Запись о регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним №)

- Восстановить в Едином государственном реестре запись о регистрации права собственности ФИО1 на объект индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер №, площадью 33,2 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (Запись о регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним № ) (Т.2, л.д.202-208)

В судебном заседании представитель истца ФИО6, действующая на основании доверенности, уточнённые исковые требования поддержала в полном объеме по доводам указанным в исковом заявлении и уточненном ею иске: о признании недействительным (мнимым) договор купли-продажи жилого дома от 06.11.2019 г.; о признании договора купли-продажи от 06.11.2019 г. договором залога заключенным 06.11.2019 г. между ФИО2 и ФИО1 в счет договора займа; о признании недействительным договор залога от 06.11.2019 г., заключенного между ФИО2 и ФИО1, применении последствий недействительности сделок – аннулировании права собственности ФИО3 и восстановлении в Реестре права собственности ФИО1 на указанный жилой дом. 

В судебном заседании представитель истца ФИО6 пояснила, что ссылается на постановление Верховного суда, сделки могут быть мнимыми и притворными и с другим субъектным составом. Просила требования удовлетворить. 

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что, проанализировав практику Верховного суда РФ, считает исковые требования не подлежат удовлетворению, сделка была проведена честно, ФИО8 сама расписалась в договоре купли продажи. С ней в МФЦ было 3 специалиста в области недвижимости, она хотела совершить данный договор купли продажи. ФИО8 получила 6.000.0000. рублей по договору купли продажи, о чем имеется запись в самом договоре купли-продажи, от ФИО12 ФИО8 получила в долг 3.000.000 рублей, по договору займа. Если учесть, что с нее неустановленные лица требовали 20 000 000 рублей, объясняется желание ФИО8 собрать требуемую с неё сумму. ФИО3, как собственник с 2019г., мог вселить в дом какого угодно, даже не входя в дом, но передал жилой дом в аренду семье ФИО8. Поддержал свои письменные возражения на исковое заявление. 

Третье лицо ФИО3 (сын ФИО3 - покупателя по договору купли-продажи жилого дома от 06.11.2019г.) в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, возражал против их удовлетворения, представив суду расписки от ФИО8 по передаче ею денежных средств в счет аренды спорного жилого дома. 

Допрошенная в судебном заседании 13.09.2023г. в качестве свидетеля со стороны истца - С. суду показала, что знает истца. Отношения приятельские с ней. Дом по 

<

адрес> «закладывали», Ольга обратилась к ней, ФИО8 нужны были деньги, в 2019 году, вроде осенью. ФИО8 просила в долг 3 млн. руб., свидетель сказала, у неё нет таких денег. ФИО8 спросила, есть ли люди, которые дают в долг. Свидетель позвонила К.Р., она сказала, что у нее есть люди, которые дают деньги под залог имущества. Речь идет о займе под залог дома. Р. связалась через Ю.М., та нашла ребят из Тольятти. К.Р. сказала об этом, что у М. есть люди, которые дают в долг под залог, нашли двоих людей, до этого что было, не знает. Со слов Ольги – истца, свидетель точно знает, что люди из Тольятти не смотрели дом. Дом они не купили, деньги эти люди давали под залог, ФИО12 свидетель увидела первый раз на сделке, когда оформляли договор залога дома. Свидетель пришла сопровождать сделку, прочитать документы. Там был договор купли-продажи дома, они поставили условие, чтобы был договор продажи дома. Земля была не в собственности. – ФИО12 с мужчиной в возрасте просили еще в залог оформить нежилое помещение – сервис, принадлежащий ФИО8. Позже свидетель выяснила, что это был отец ФИО3 Свидетель сказала Ольге, что это не правильно оформлять договор купли-продажи, нужно оформлять залог дома, иначе говорит, нужна расписка. Регина и Милевская напечатали расписку от имени ФИО12 о том, что дом ФИО12 не покупается. Сначала расписка была написана от руки от ФИО12, потом Регина и Ю.М. напечатали расписку и ФИО12 расписался в этой расписке. Она и ФИО8 приехали на сделку с ФИО12. В расписке было напечатано, что дом закладывается за 3 млн. руб., и что ФИО12 6 млн. руб. не должен ФИО8. Точно свидетель не помнит содержание расписки. Свидетель была приглашена на сделку, чтобы «сопровождать сделку». Риэлторы залог не делают, а делают договор купли-продажи. С ФИО12 оформлялся договор займа. ФИО8 и она согласились, поскольку покупатели М-ны не шли на другие условия. Инвесторы никогда не пишут о залоге, ФИО12 - инвестор. Пришел ФИО12 и сказал, что договор будет оформляться на этого мужчину. Свидетель с Ольгой приехали в МФЦ на машине свидетеля, их встречали Регина, М., ФИО9 и был мужчина. Прочитали договор купли-продажи, когда они договаривались об условиях сделки, сказали, будет договор купли-продажи. Расписка от ФИО12 печаталась потом. Свидетель посмотрела договоры и сказала Ольге: «Зачем ты за 3 млн. руб. отдаешь под залог 2 помещения», но они с Ольгой так договаривались, что будет договор купли-продажи. Потом написали расписку, свидетелю кажется где-то было написано о 6 –ти млн. руб. Свидетель Ольге сказала, что берете в долг 3 млн. руб., а пишите на 6 млн. руб. Также свидетель сказала Саше ФИО12, чтобы он писал расписку. Он написал расписку от руки, отошел в сторону, но там не указаны были данные паспорта. Потом пошли в офис и напечатали расписку и ФИО10 её подписал. До того, как зашли в МФЦ, прочитали договоры. Ольга всегда была со свидетелем во время сделки, они с Олей приехали вместе на её машине. После окна приема идут в офис, который напротив МФЦ, был только ФИО10, пожилого мужчины – покупателя не было, была еще К.Р.. В этот же день рассчитывался ФИО12 с ФИО8. Изначально истец просила, чтобы свидетель нашла ей деньги в долг 3 млн. руб. Считает, это займ 3 млн. руб. Был напечатан и разработан договор к-п, потому что он дает ФИО8 деньги в долг. Этот договор является подтверждением, что Ольга берет деньги в долг у них 3 млн. руб. Наверное, в обеспечении этого займа. Был второй документ на сервис. Что это был за договор про сервис, точно не помнит. Сумма по сервису нигде не фигурировала. ФИО12 передавал истцу деньги 3 млн. руб., это займ ФИО8 - 3 млн. руб. ФИО8 ни продавала дом по 

<

адрес>, дом не выставлялся на продажу, другого жилого помещения у истца не было, только этот дом. ФИО12 пояснил, что договор займа они ни делают, свидетель читала договор 4 года назад, что там было, не помнит. Истец живет в спорном доме, оплачивает долг, свидетель не слышала, чтобы кто -то приезжал в дом. Деньги 3 млн. руб. в долг были переданы в офисе от ФИО12 ФИО8. Свидетель слышала от кого-то, что истец погашала долг. Свидетель участвовала на сделке по дому 

<

адрес>. Дом принадлежал кому не помнит. Истец сказала, что нужно продать дом 

<

адрес>, чтобы рассчитаться с людьми за те деньги, которые она брала в долг в сумме 3 млн. руб. Сделку второго дома свидетель не сопровождала. Ольга участвовали во всех сделках добровольно, все сделки были с её согласия. ФИО9 продавал дом, родственник Ольги покупал. Ольга рассчиталась с Людьми за дом, который она закладывала. Займ был у Ольги от ФИО12. Думает, что Ольга первый раз увидела ФИО3, они знали, что кто -то приедет, но не знали кто именно. Дом будет в договоре купли-продажи, так сказала К.Р.. Свидетель лет пять работала риэлтором, давно знает Р., та - юрист. Понимает разницу в договоре купли-продажи и договоре залога. ФИО12 сказал Ольге, что дом ей вернут назад. Договор купли-продажи сделали на отца ФИО9, а деньги ФИО8 давал ФИО12.

Допрошенная в судебном заседании 13.09.2023г. в качестве свидетеля со стороны истца - Р. суду показала, что истца знает, Гоманова обратилась к ней с целью оформить дом 

<

адрес>, весной 2019 года. Дом был на тот момент реконструирован. По документам был дом общей площадью 33 кв.м. Реконструированный дом хотели оформить через суд. Г. выписала нотариальную доверенность на Р. Где то сентябрь, октябрь свидетелю звонит С., говорит, что к ней обратилась Ольга, и спросила, есть ли люди у неё, которые дают деньги в долг. Свидетель сказала, что у неё нет, есть М.Ю., она с ней раньше работала в одном офисе. У М. нашелся ФИО3. Он мог дать деньги под залог дома. Она спросила, что будет являться предметом залога, Р. сказала, дом 

<

адрес>, сообщила, что документы не в порядке. Дом большой, а по документам 33 кв.м. Дом смотрела М. Ездил или нет ФИО3 на этот объект, не знает. ФИО3 тоже являлся её клиентом. Также в начале октября 2019г. свидетелю звонила М. и говорит, что так как земля не оформлена, есть ли какая – либо еще недвижимость у истца, свидетель сказала: «есть автосерсис», но земля под ним также не оформлена была. Свидетель знала об этом, поэтому у неё были все документы от ФИО8. С. сказала, что нужно было в долг 3 млн. руб. М. сказала, что оформлено всего 33 кв.м., это мало для 3 млн.руб. В день сделки подписания «договора залога сервиса», свидетель пришла на ул. Свободы, к себе в офис, в кабинете были С., Г.,Р., М. ФИО12 передавал ФИО8 денежные средства, свидетель не видела, что именно они подписали, не читала договоры. Свидетель знала, что будет залог, но не видела документы. ФИО8 сказала, что будет залог автосервиса. Юридически, свидетель понимает, что денежные средства передавал О. ФИО12. Истец написала или нет расписку, не помнит. Знает, что возник спор. Истец держала в руках документы, у нее был договор залога, займа, и еще договор купли –продажи. Они сказали, что это их страховка, вдруг договор залога не пройдет. ФИО11 тогда сказала, чтобы они насписали расписку, что они не дали ФИО8 6 млн. руб. Расписка, вроде, была написана от руки, свидетель не читала эту расписку. Пока форма документа не устроила всех, они не разошлись. В доме ФИО8 как жили, так и жили, ФИО8 платила им проценты за долг. ФИО3, где – то год назад, выписал на свидетеля доверенность на оформление, на реконструкцию спорного дома по 

<

адрес> Документы на имя отца ФИО3 были направлены на адрес эл. почты свидетеля от имени ФИО12. Свидетель сообщила ФИО8, что к ней обратились за оформлением реконструкции дома по 

<

адрес>. Свидетель отказать не может клиентам, она сказала, что необходима геодезия дома. В офисе были ФИО1, Р.,М.Ю., С. Свидетель знала от ФИО8, что изначально они хотели отдать в залог дом, свидетель знала только о залоге дома, когда они были все вместе там, тоже говорили о залоге. Изначально планировался дом в залог, потом переиграли, и сказали, что будут делать сервис в залог. Позже свидетель увидела, что сервис зарегистрирован под залог, потом она увидела договор купли-продажи дома. Также узнала позже, что оформлен был договор купли-продажи. Свидетель знает, что у ФИО8 не было желания продавать дом, она его хотела заложить. С Милевской знакома была, Регину не знает. В офис свидетель приехала намеренно, ей позвонила С. и попросила приехать, возник вопрос по поводу расписки. ФИО11 тоже знала Милевскую, почему она напрямую к ней не обратилась, Р. не знает. Р. знала ФИО3, ей в офисе сказали представили ФИО12. Когда свидетель увидела уже, что они сделали, она спросила у ФИО8, получила ли та деньги, ФИО8 сказала, нет, не получала и не знает, что ей делать, вдруг они её обманут. Татьяна сказала, давайте пишите расписку, что денежные средства они ни передавали. Текст расписки понимает, что ФИО12 обязуется ФИО8 передать 6 млн. руб. после регистрации сделки на дом. ФИО12 не купил дом. Рашида - отца ФИО3, Р. не видела нигде, по правилам, расписку должен был написать ФИО3. Все отношения были с ФИО12, поэтому они попросили его написать расписку. У ФИО8 была ситуация вынужденная, поэтому она вынуждена была взять деньги в долг, и подписать данный договор. ФИО12 отправил Р. электронное сообщение с просьбой оформить документы на ФИО3, документы ей направлял ФИО12 со своей электронной почты. Свидетель видела ФИО12 один раз в офисе, ФИО3 она видела неоднократно, он ей передавал документы, вопросы были по оформлению земельного участка, ФИО3 передал доверенность на имя отца ФИО3, ФИО12 отправил в адрес ФИО13 «сканы документов» на спорный дом для оформления земельного участка. ФИО12 отправляет, а не ФИО9, потому что ФИО9 не было в городе. Свидетель поняла, что 3 млн. руб. это был займ, как они себя вели, какой процент, можно сделать вывод, что речь идет о займе. Когда они все сделали, свидетель поняла, что они прикрыли одну сделку другой, она поняла, что покупатель оплату по договору купли-продажи не произвел. Когда она приехала и зашла в офис, у них был расчет, свидетель приехала в момент расчета, момент подписания самих договоров не застала. Расписку печатали при свидетеле, они объяснили, что договор купли-продажи дома - это страховка, если не пройдет регистрация договора залога сервиса. 

Допрошенный в судебном заседании 26.10.2023г. в качестве свидетеля со стороны истца - П. суду показал, что ФИО8 знает с 2016 года, узнал её при продаже своего дома по 

<

адрес> ФИО8. В 2003 году он приобрел дом по 

<

адрес>, участок был запущен, старый деревянный дом, одноэтажный, год постройки не помнит. Дом при покупке был непригоден к проживанию, сначала П. поставил сруб 12/12 как пристрой, в дальнейшем снес полностью, в итоге новый дом полностью построил. Сейчас дом частично сруб, частично кирпичный. Земельный участок не был оформлен. Свидетель пытался его оформить, обращался в органы, был отказ, но в итоге не получилось оформить землю. Продал новый построенный им дом в 2016 году ФИО8. Вел переговоры с ФИО5. По документам П. продавал ФИО8 дом, общей площадью 33 кв.м., который был изначально оформлен на него - до реконструкции, но реально площадь перестроенного им дома была 200 кв.м. 

Допрошенная в судебном заседании 26.10.2023г. в качестве свидетеля со стороны истца У. суду показала, что знает ФИО8 и ФИО5. Она - риелтор, занимается оформлением документов. К ней обратилась ФИО8 с Р., просили оформить землю и дом по адресу 

<

адрес> Дали доверенность. Она не видела старый дом. В итоге не оформила дом и землю, не успела. Свидетель взяла справку в БТИ. Но всем этим занималась Р., но потом работа как-то остановилась. Потом Р. сказала, что ФИО8 заложила дом, как только ФИО8 выкупит дом, они будут дальше оформлять дом. Свидетель звонила ФИО8, та сказала, что когда выкупит дом, то потом будут все делать. ФИО8 просила не говорить мужу ФИО5, что она заложила дом через продажу. В ноябре 2019 года цена на дом в 

<

адрес> была около 10.000.000 рублей. ФИО8 проживает в доме на 

<

адрес>, ФИО8 надеялась, что выкупит данный дом. Свидетелю известно о договоре, чтобы дом обратно переоформить, ФИО8 должна была отдать проценты 11.000.000 рублей, так сейчас часто делают и дома возвращаются. Свидетель принимала участие в продаже дома на 

<

адрес>. ФИО5 в 2022 году не знал, что дом продан. Р. сказала, что дом заложен за 3.000.000 рублей.

Допрошенный в судебном заседании 26.10.2023г. в качестве свидетеля со стороны истца - Б. суду показал, что в зале судебного заседания знает ФИО8 и ФИО5 около 6-7 лет, он был на лечении в больнице. ФИО1 приезжала и ухаживала за родственницей. ФИО1 проживает в 

<

адрес>. Дом красного цвета, кирпичный, 2 этажный, Забор из профильного листа. Свидетелю позвонила ФИО8 и говорит, вспомни, когда он отвозил ее в МФЦ. Свидетель подтвердил, что отвозил истца в МФЦ в начале ноября 2019 года, где-то после обеда. Она просто просила отвезти ее до дома, забрать ее с МФЦ. Свидетель приехал к МФЦ чуть раньше, припарковался и видел, как ФИО8 вышла из машины вместе с женщиной, крупного телосложения. Они пошли в сторону МФЦ, к ним подошли еще 2 женщины, парень с рюкзаком и пожилой мужчина. ФИО8 попросила его подождать. Свидетель ждал ее еще 20 минут, стоял курил. Он видел, как парень с рюкзаком отвел в сторону пожилого мужчину. Потом все пошли в здание напротив «Азбука недвижимости», 2 женщины, ФИО1, и двое мужчин. Там они были недолго. В здание МФЦ ФИО14 не заходил. Точную дату не помнит, когда были эти события.

Привлеченные прежним составом суда к участию в деле в качестве третьих лиц ФИО15, ФИО16 в лице законного представителя ФИО15, ФИО17 в лице законного представителя ФИО18, ФИО19 в лице законного представителя ФИО18, ФИО18 в суд не явились, извещались надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в суд не явился, извещались надлежащим образом.

Выслушав пояснения истца, представителей сторон, третьего лица, показания свидетелей со стороны истца, исследовав заключение эксперта, оценив заявленные исковые требования и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Часть 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что притворная сделка, то есть сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, содержащимся в п. 87, 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела части I первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе, сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 19.05.2016 года ФИО1 было зарегистрировано право собственности на одноэтажный жилой дом площадью 33,2 кв.м., расположенный 

<

адрес>. Запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №

Как следует из показаний допрошенного в судебном заседании свидетеля ФИО20, продавшего в 2016 году ФИО8 «свой перестроенный дом по 

<

адрес>, «по документам продавал ФИО8 дом, общей площадью 33 кв.м., который был изначально оформлен на него - до реконструкции, но реально площадь перестроенного им и проданного ФИО8 дома была 200 кв.м.».

Суд считает, что такие показания свидетеля со стороны истца ФИО20 делают несостоятельными доводы истца о недействительности сделки купли-продажи по договору от ДД.ММ.ГГГГ. по причине того, что ФИО8 ФИО9у был продан жилой дом, общей площадью 33 кв.м., в его состоянии до реконструкции, но реально по состоянию на 06.11.2019г. общей площадью 200 кв.м., поскольку ФИО1 также в 2016 году купила у ФИО20 жилой дом, по документам общей площадью 33 кв.м., но реально, площадью 200 кв.м.

Также из материалов дела следует, что ФИО1 принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: г

<

адрес>

Обращаясь в суд, истец указывает, что осенью 2019 года у неё возникла сложная жизненная ситуация, для разрешения которой была необходима крупная денежная сумма в размере 3 000 000 рублей. Знакомые предложили ФИО1 связаться с ответчиком ФИО2, который предоставляет крупные займы под залог недвижимости. После телефонного разговора, по поручению ФИО2 с правоустанавливающими документами на вышеуказанные объекты недвижимости ознакомилась его представитель и сфотографировала их. Ознакомившись лично с документами, ФИО2 сообщил, что согласен предоставить истцу денежный заем в размере 3 000 000 рублей сроком на 6 месяцев под залог недвижимости. 06.11.2019 г. при личной встрече ФИО2 заявил истцу, что заемная денежная сумма будет ей передана только при условии обеспечения ее возврата двумя объектами недвижимости, принадлежащими ФИО1 При этом передачу в залог жилого дома необходимо оформить договором купли-продажи, заключенным с ФИО3

Истец представила суду договор займа от 24.06.2019г., заключенный ФИО1 с ФИО2 на сумму 3 000 000 руб., по условиям которого исполнение обязательств заёмщика ФИО8, выплата ежемесячно процентов по договору займа обеспечиваются залогом нежилого помещения «автосервиса», расположенного в 

<

адрес>, принадлежащего ФИО1

Как следует из представленных истцом в материалы дела документов, договор залога нежилого помещения «автосервиса», расположенного 

<

адрес> не был зарегистрирован в Управлении Росреестра, документы возвращены без регистрации залога (Т.1, л.д.23-26).

ФИО1 поясняла суду, что выплатила ФИО12 долг «продажей жилого дома на 

<

адрес>», однако суду документа, подтверждающего исполнение заёмщиком ФИО1 обязательств по договору займа от 24.06.2019г., не представлено.

Напротив, из показаний допрошенного в суде свидетеля со стороны истца ФИО21 следует: «Как только ФИО8 выкупит дом, они будут дальше оформлять дом. ФИО8 просила не говорить мужу ФИО5, что она заложила дом через продажу. ФИО8 надеялась, что выкупит данный дом. Свидетелю известно о договоре, чтобы дом обратно переоформить, ФИО8 должна была отдать проценты 11.000.000 рублей, так сейчас часто делают и дома возвращаются».

Таким образом, 24.06.2019 года между сторонами был заключен договор займа (расписка в получении ФИО8 денежной суммы от ФИО12 датирована 06.11.2019 года), по условиям которого ФИО2 предоставляет ФИО1 денежный заем в размере 3 000 000 рублей на срок до 06.05.2020 г., с начислением процентов за пользование займом в размере 60% годовых ежемесячными платежами до 10 числа каждого месяца, до даты полного погашения займа. Возврат займа предусмотрен также ежемесячными платежами в сумме 150 000 рублей, начиная с 06 декабря 2019 г., последний платеж 06.05.2020 года, (п.4 Договора). Обеспечением исполнения обязательств по договору займа, в соответствии с п. 1.4 Договора, указано нежилое помещение по адресу: 

<

адрес> Одновременно был заключен договор залога недвижимого имущества от 06.11.2019 г. предметом которого являлось указанное нежилое помещение (государственная регистрация прекращена в связи с несовпадением даты указанного договора, Т.1, л.д.23-26). 

После подписания договора займа ФИО1 06.11.2019г. получила от ФИО2 денежную сумму в размере 3 000 000 рублей, подтвердив получение денег распиской (Т.1, л.д.17-22).

06.11.2019г. между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 03.11.2015г., согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность объект – жилой дом, общей площадью 33,2 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Согласно п. 3 Договора, сторонами указанное недвижимое имущество оценено и продано за 6 000 000 рублей. Расчет произведен полностью до подписания договора. 

Статья 431 ГК РФ определяет, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора

Буквальное значение условий спорного договора купли-продажи от 06.11.2019г. не вызывает сомнений и неясности.

В соответствии с ч.1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. На основании ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключение договора. 

Довод стороны истца о том, что данное имущество – двухэтажный жилой дом не мог быть продан за 6 000 000 рублей, что свидетельствует о притворной сделке, суд не принимает во внимание по вышеизложенным основаниям.

Утверждения стороны истца о том, что между ФИО1 и ФИО3 заключен притворный договор купли-продажи, его необходимо считать договором залога жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенным 06.11.2019 г. между ФИО1 и ФИО2, в счет обеспечения обязательств по договору займа в сумме 3 000 000 рублей, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, т.к. ни одного письменного документа подтверждающего наличие займа между ФИО1 и ФИО3 не представлено. В связи с чем, доводы истца о притворности сделки на момент рассмотрения дела являются голословными.

Истец указывает, что она подписала указанный договор купли-продажи её жилого дома после того, как ФИО2 предоставил расписку, подтверждающую, что при заключении договора купли-продажи спорного жилого дома денежная сумма в размере 6 000 000 рублей ФИО12 ФИО8 не передавалась. 

В предоставленной суду истцом расписке от 06.11.2019г. от имени ФИО2 указано: «при заключении договора купли-продажи спорного жилого дома денежная сумма в размере 6 000 000 рублей ФИО12 ФИО8 не передавалась и будет передана после регистрации права собственности на имя покупателя ФИО3 в срок до 06 мая 2020г» (Т.1, л.д.16). 

Данную расписку суд не принимает во внимание, поскольку её текст касается отношений передачи денежных средств между ФИО2 и ФИО1

Кроме того, с момента совершения сделки купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ. и до настоящего времени ФИО8 не обращалась в суд с самостоятельными требованиями о признании данной сделки купли-продажи недействительной, напротив, ранее 03.11.2022г. ФИО1 обратилась в Кировский районный суд г. Самары с иском о расторжении договора купли-продажи от 06.11.2019г., заключенного между ФИО8 и ФИО3 (в суде обозревались материалы гражданского дела №2-6322/22), по причине невыплаты ФИО3 денежной суммы по договору. 

Данное гражданское дело не было рассмотрено, определением суда от 27.01.2023г. оставлено без рассмотрения ввиду несоблюдения истцом ФИО1 досудебного порядка – отсутствия обращения ФИО1 к ФИО3 с претензией.

В ходе судебного разбирательства истец ФИО1 указывала на её обращение в органы полиции с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2 и ФИО3 по факту «требования денежных средств в размере 11 000 000 руб.» (Т.1, л.д.123).

На дату вынесения решения по гражданскому делу, суду истцом не представлено окончательного решения, принятого органами полиции по данному материалу проверки.

Право собственности ФИО4 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.11.2019 г., запись о регистрации №

Статья 431 ГК РФ определяет, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора

Буквальное значение условий спорного договора купли-продажи от 03.11.2015г. не вызывает сомнений и неясности.

В соответствии с ч.1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. На основании ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключение договора. 

Как видно из материалов дела, вышеуказанный договор купли продажи, заключенный между ФИО1 и ФИО3 был подписан сторонами, факт получения продавцом денежных средств в сумме 6 000 000 руб. подтверждается пунктом 3. Договора.

В ходе судебного разбирательства представителем ответчика ФИО3 – ФИО7 подтверждалось наличие денежных средств – 6 000 000 руб. у покупателя ФИО3 продажей имеющейся квартиры у супруги покупателя и продажей ФИО3 земельного участка (Т.1, л.д.35-41), а также займом покупателя ФИО3 у ФИО2 3 000 000 руб. для покупки спорного жилого дома - стороной истца не оспорены.

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства, в том числе показания свидетелей со стороны истца, очевидно свидетельствуют о волеизъявлении каждой из сторон по купле –продаже спорного жилого дома – у продавца ФИО1 – необходимость в денежных средствах с надеждой последующего выкупа дома, о чем свидетельствует факт проживания в спорном доме семьи истца до настоящего времени и выплаты ФИО1 по распискам, представленным в материалы дела ответчиком (Т.2, л.д.171,172).

При этом стороны договора купли-продажи до настоящего времени не могут определиться кто из них оплачивает предоставленные в дом услуги по газоснабжению, ни ФИО1 (проживающая в доме), ни ФИО3 (собственник) не оплачивают квитанции за газ, на май 2023г. имеется долг за газоснабжение в размере 313 978,18 руб. (Т.1, лд.191).

Показания свидетелей со стороны истца не подтверждают наличие оснований для удовлетворения иска, так как данные свидетели не являлись очевидцами исследуемых событий, не обладают достаточными сведениями об обстоятельствах, имеющих значение для дела, их показания не опровергают установленные судом обстоятельства.

В ходе рассмотрения дела истец ФИО1, представитель истца по доверенности ФИО6 заявили ходатайство о проведении оценочной экспертизы стоимости спорного жилого дома, а также земельного участка и объектов, расположенных на этом земельном участке, для разрешения вопроса об оценке спорного имущества, поскольку истец считает сделку между ФИО1 и ФИО3 купли-продажи жилого дома, общей площадью (согласно сведениям ЕГРН) 33,2 кв.м., от 06.11.2019г. «притворной», совершенной для прикрытия сделки «залога недвижимого имущества» при заключении договора займа между ФИО1 и ФИО2, а, следовательно, сумма по договору купли-продажи жилого дома в размере 6 000 000 руб. не соответствует рыночной стоимости, на момент сделки 06.11.2019г. двухэтажного жилого дома – общей площадью 212,8 кв.м., расположенного на земельном участке с летним домом и постройками.

На основании определения Кировского районного суда г. Самары от 26.10.2023г., по гражданскому делу № 2-2744/23 была назначена судебная оценочная экспертиза в АНО «Самарский региональный центр судебных экспертиз», на разрешение которой поставлен следующий вопрос:

- определить площадь и рыночную стоимость объектов недвижимости – земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью, со слов истца, 10 000 кв.м.; индивидуального жилого дома, назначение - жилое здание, этажность: 2, общей площадью, со слов истца, 212,8 кв.м.; «летнего дома» и других строений, находящихся на земельном участке по адресу: 

<

адрес>

Согласно заключению эксперта от 15.01.2024г., выполненному АНО «Самарский региональный центр судебных экспертиз», (л.д. 110 том 3 – выводы), рыночная стоимость указанных объектов недвижимости, находящихся на земельном участке по адресу: 

<

адрес> составляет 9 706 761 руб., из них: земельный участок площадью 1212 кв.м. – 2 317 314 руб., жилой дом, площадью 212,8 кв.м. – без учета стоимости земельного участка – 5 466 631 руб., хозпостройка (летний дом) площадью 98 кв.м. без учета стоимости земельного участка – 1 922 816 руб.

Данное заключение эксперта не противоречит установленным судом обстоятельствам о заключении 06.11.2019г. между ФИО1 и ФИО3 договора купли-продажи жилого дома на указанных в договоре условиях и цене. 

Таким образом, учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что спорный договор купли-продажи недвижимого имущества не является притворной сделкой, поскольку доказательств, подтверждающих отсутствие у сторон намерений воспользоваться ее правовыми результатами суду не представлено. Напротив, представленными по делу доказательствами подтверждено совершение сторонами сделки определенных действий, направленных на заключение договора купли-продажи, форма и содержание сделки указанного договора купли-продажи соответствуют требованиям действующего Законодательства.

Применительно к договору купли-продажи притворность сделки исключает намерение продавца прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки и не передает продавцу какие-либо денежные средства.

В данном случае, оспариваемый договор купли-продажи сторонами сделки был исполнен, о чем свидетельствуют фактические действия сторон. Стороны при заключении договора купли-продажи не заблуждались относительно природы сделки, совершили действия направленные на исполнение договора, после заключения названного договора наступили соответствующие правовые последствия (регистрация права собственности покупателя), после приобретения ФИО3 данного объекта индивидуального жилищного строительства, ответчик осуществлял права и обязанности собственника и земельного участка и объекта (обратился к специалисту ФИО13, выдав доверенность на осуществление действий по регистрации права собственности на земельный участок), обращался в соответствующие организации, для того чтобы оформить объект надлежащим образом, в том числе в Управление Росреестра, в Средне -Волжскую Газовую Компанию и т.д. (квитанция на имя ФИО3, Т.1,л.д.191)

11.11.2019г. ФИО3 зарегистрировал право собственности на жилой дом (Т.1, л.д.67)

Изложенные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что воля сторон по оспариваемой сделке была направлена на создание именно тех правовых последствий, которые наступают для данного вида сделки.

Стороной ответчика в ходе судебного разбирательства заявлено пропуске срока на обращение в суд.

Согласно ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч.2 ст.166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Срок исковой давности установлен ст.196 ГК РФ и составляет по данным требованиям три года.

В силу п.1 ст.200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Статьей 200 ГК РФ в ред. Федерального закона №100-ФЗ от 07.05.2013 года также установлено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с п.2 ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как отмечено в п.101 Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 года №2 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть, когда одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (п.1 ст.181 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Поскольку о совершенной сделке истцу было известно с момента ее совершения 06.11.2019г., право собственности покупателя было зарегистрировано 11.11.2019г., в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным истец обратился 10.02.2023г., срок исковой давности для обращения в суд истцом пропущен, что является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.

С учетом того, что закон предполагает добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий, участники правоотношений несут бремя последствий совершенных ими действий.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истец пропустил срок исковой давности, а также отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований по существу спора, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома, признании договора купли-продажи договором залога, о признании недействительным договор залога, применении последствий недействительности сделок – оставить без удовлетворения 

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Кировский районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение, с учетом периода «больничного» изготовлено 26.02.2024г.

Председательствующий О.Н. Кривошеева