Дело: 2-17/2025 

УИД: 30RS0003-01-2024-002836-25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 марта 2025 года город Астрахань

Советский районный суд города Астрахани в составе: 

председательствующего судьи Аверьяновой З.Д.

при ведении протокола с/з помощником ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению 

<

ФИО>1 к Обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Разум-Наследие» (ИНН: 

<

номер>, ОГРН: 

<

номер>) о признании незаконным одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском. Свои требования обосновывает тем, что 

<

дата> между 

<

ФИО>1, 

<

ФИО>11 (далее – участник долевого строительства) и Обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Разум-Наследие» (далее – ООО СЗ «Разум-Наследие», Застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ДУ-101/59/0323-3Н (далее – Договор). По условиям Договора Застройщик принял на себя обязательство в установленный срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать объект долевого строительства (квартиру) участнику долевого строительства в общую совместную собственность, а участник долевого строительства принимает на себя обязанность принять объект долевого строительства. 

Истцом получен от Застройщика односторонний акт о передаче объекта долевого строительства по договору от 

<

дата>, указанный акт составлен в соответствии с частью 6 статьи 8 Федерального закона от 

<

дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), а именно в связи с уклонением Истца от приема квартиры в течение 2-х месяцев. В составленном Застройщиком одностороннем акте указано, что Застройщик исполнил перед Истцом свои обязательства в полном объеме, качество объекта соответствует условиям Договора, а также иным обязательным требованиям.

Однако, по мнению Истца, у Застройщика отсутствовали правовые и фактические основания для составления указанного акта.

<

дата> с участием представителей Застройщика и Истца производился осмотр объекта долевого строительства с целью его принятия, по результатам осмотра составлен акт об отказе участника долевого строительства подписать акт приема передачи. Основанием для отказа послужили выявленные при осмотре недостатки, перечень недостатков изложен письменно и принят представителем Застройщика. Истец просил Застройщика устранить выявленные недостатки. Срок устранения недостатков сторонами в письменном виде не определен.

По мнению Истца, недостатки должны быть устранены застройщиком в разумный срок. При определении разумного срока, как полагает Истец, должны применяться положения части 1 статьи 20 Закона Российской Федерации от 

<

дата> 

<

номер> «О защите прав потребителей» (далее – Закон «О защите прав потребителей») и, следовательно, недостатки должны быть устранены в течение 45 дней с момента их обнаружения. 

<

дата> Истцом в адрес Застройщика направлена претензия о необходимости выполнения принятых на себя договорных обязательств, устранения выявленных недостатков при осмотре объекта долевого строительства.

<

дата> Застройщиком предоставлен ответ Истцу об устранении недостатков, готовности объекта долевого строительства к передаче.

<

дата> с участием представителей Застройщика и Истца производен повторный осмотр объекта долевого строительства с целью его принятия, Истец отказался от приема объекта долевого строительства. Основанием для отказа послужили выявленные при осмотре 

<

дата> недостатки, которые не устранены Застройщиком. Истец просил Застройщика устранить недостатки в течение 10 рабочих дней. 

<

дата> Истцом в адрес Застройщика направлена претензия о необходимости выполнения принятых на себя договорных обязательств, устранения выявленных недостатков при осмотре объекта долевого строительства.

Ответ на претензию Истца не предоставлен.

<

дата> по устному согласованию с Застройщиком, Истцом и представителями Застройщика произведён повторный осмотр объекта долевого строительства с целью его принятия. По результатам осмотра Истец отказался от принятия объекта долевого строительства, сославшись на то, что выявленные недостатки при осмотре от 

<

дата>, 

<

дата> Застройщиком не устранены. 

Поскольку, по мнению Истца, Застройщик систематически уклонялся от устранения недостатков объекта долевого строительства, Истец выразил желание воспользоваться правом соразмерного уменьшения цены Договора.

<

дата> ООО «ЭПЦ ОТЧЕТ» подготовлен акт экспертного-исследования 

<

номер>-С-24, согласно которому стоимость устранения недостатков составляет 110 002 рубля 75 копеек. Кроме того, указанным актом установлено отклонение площади объекта долевого строительства (на 2,91 м2), что является существенным отклонением от условий Договора.

<

дата> Истцом в адрес Застройщика направлено уведомление о готовности принять объект долевого строительства (квартиру), при условии снижения стоимости договора на 288 926 рублей 50 копеек.

После направления указанного уведомления, Истец узнал о составлении Застройщиком одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства по Договору.

Полагает, что у застройщика отсутствовали основания для составления одностороннего акта о передаче объекта о долевого строительства по Договору, поскольку Истец не уклонялся от приемки квартиры у Застройщика, а обоснованно просил устранить недостатки. 

С учетом изложенного, просил суд, признать незаконным односторонний акт от 

<

дата> о передаче объекта долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ДУ-101/59/0323-3Н от 

<

дата>.

Истец 

<

ФИО>10 в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом, в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, обеспечил явку представителя 

<

ФИО>3, который исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика ООО СЗ «Разум-Наследие» – 

<

ФИО>4 иск не признала, поддержала ранее представленный отзыв, дополнение к возражению на исковое заявление. В своих письменных пояснениях представитель ответчика указала, что 

<

ФИО>10 хотел извлечь выгоду из своего положения, создав большую просрочку при приеме квартиры, поскольку недостатки, выявленные 

<

дата> и 

<

дата>, носят не существенный характер и не препятствовали 

<

ФИО>10 к подписанию передаточного акта. Выявленные недостатки не делают объект долевого строительства непригодным для использования (том 1, л.д. 85-86). В письменных дополнениях к возражению на иск представитель ответчика указала, что экспертом ООО «ЭПЦ ОТЧЕТ» – 

<

ФИО>5 ошибочно сделан вывод о необходимости удаления штукатурных маяков в квартире, кроме того, по мнению представителя ответчика, эксперт проводивший осмотр квартиры должен уведомить Застройщика о проведении осмотра квартиры (том 1, л.д. 204-205). 

Иные лица привлеченные судом к участию в деле в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежащим образом, письменных пояснений на иск не представили.

Суд, в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), с учетом мнения явившихся сторон, приходит к выводу о возможности рассмотрения искового заявления в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив и исследовав материал дела, суд приходит к тому, что исковые требования подлежат удовлетворению в виду следующего.

<

дата> между 

<

ФИО>1, 

<

ФИО>11 и ООО СЗ «Разум-Наследие» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ДУ-101/59/0323-3Н (том 1, л.д. 167-177).

Пунктом 2.1. Договора установлено, что Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, а Участник долевого строительства при условии надлежащего исполнения своих обязанностей по данному Договору обязуется принять объект долевого строительства в общую совместную собственность.

Основные характеристики объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией: назначение – жилое, строительный номер – 59, этаж – 10, жилых комнат – 2, проектная площадь – 65,62 м2 (из них вспомогательные помещения – 1,50 м2, с учетом понижающего коэффициента помещения – 0,45 м2).

Окончательное определение технических характеристик объекта долевого строительства производится Застройщиком после получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию и проведения обмеров, проведенных уполномоченным органом или специализированной организацией, осуществляющей учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества с учетом фактической площади Объекта долевого строительства и иных пунктов Договора.

Пунктом 2.5. Договора установлено, что предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома – второй квартал 2023 года. Срок передачи квартир Участнику долевого строительства – второй квартал 2023 года.

Пунктом 5.1.3. Договора установлено, что Застройщик обеспечивает передачу Участнику объекта долевого строительства в завершенном строительством Многоквартирном доме путем подписания акта приема-передачи в течение 6 месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. 

Пунктом 5.2.4. Договора установлено, что Участник долевого строительства обязуется принять Объект долевого строительства от Застройщика по Акту приема-передачи в течение 7 рабочих дней с даты получения Участником долевого строительства уведомления от Застройщика о готовности Объекта долевого строительства к передаче.

Пунктом 6.1. Договора установлено, что передача объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его Участником долевого строительства осуществляется по подписываемому Сторонами Акту приема-передачи в срок в течение 6 месяцев после получения Застройщиком Разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее 7 рабочих дней с момента получения уведомления от Застройщика о готовности Объекта долевого строительства к передаче. При этом передача Участнику объекта долевого строительства допускается ранее указанного в настоящем пункте срока при наличии Разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного настоящим пунктом срока передачи Объекта долевого строительства направляет Участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) Многоквартирного дома и о готовности Объекта долевого строительства к передаче. Указанное сообщение направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении по указанному в настоящем Договоре почтовому адресу Участника или вручается Участнику лично под расписку.

Пунктом 6.7. Договора установлено, что при уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства в предусмотренный в пункте 6.1. Договора срок в порядке, установленном пунктом 5.2.4. Договора или при отказе Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства Застройщик, по истечении двух месяцев со дня получения Участником уведомления о готовности Объекта долевого строительства к передаче (либо со дня возвращения заказного почтового отправления, содержащего данное уведомление, в связи с отказом Участника от его получения, в связи с неудачной попыткой вручения, либо в связи с отсутствием адресата по указанному адресу) вправе составить односторонний Акт или иной документ о передаче Объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к Участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Пунктом 7.1. Договора установлено, что качество Объекта долевого строительства, который будет передан Застройщиком участнику долевого строительства по Договору, должно соответствовать утвержденной проектно-сметной документации на Многоквартирный дом, ГОСТам, техническим и градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям в области строительства.

Приложением 

<

номер> к Договору определен план, комплектация и характеристики объекта долевого строительства (том 1, л.д. 176).

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ установлено, что Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Частью 2 статьи 8 Закона № 214-ФЗ установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

<

дата> Министерством имущественных и градостроительных отношений 

<

адрес> выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 

<

номер>. 

В соответствии с пунктом 6.1. Договора, объект долевого строительства должен был быть передан 

<

ФИО>10, как участнику долевого строительства не позднее 

<

дата>.

Частью 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ установлено, что Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При этом положениями части 5 статьи 8 Закона № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ.

По смыслу указанных норм закона, в случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

<

дата> с участием представителей Застройщика 

<

ФИО>6 и 

<

ФИО>7 и 

<

ФИО>1 производен осмотр объекта долевого строительства с целью его при принятия, составлен акт об отказе участника долевого строительства подписать акт приема-передачи объекта долевого строительства (том 1, л.д. 20). 

<

ФИО>1 указаны замечания к объекту долевого строительства, выявленные им при визуальном осмотре (том 1, л.д. 20, оборот):

– фиксатор канализационного стояка не зафиксирован;

– царапина на стеклопакете в спальне 

<

номер>;

– простенок на входе в спальне 

<

номер>;

– отрегулировать створку в спальне 

<

номер>;

– царапина на стеклопакете в спальне 

<

номер>;

– простенок на входе в спальню 

<

номер>;

– контур клон на всех трех подоконниках в гостиной;

– не закручена корзину под спилит в гостиной;

– радиаторы установлены на разной высоте (17:22) в гостиной.

<

дата> 

<

ФИО>1 в адрес ООО СЗ «Разум-Наследие» направлена претензия об устранении недостатков (том 1, л.д. 75).

<

дата> ООО СЗ «Разум-Наследие» предоставил 

<

ФИО>10 ответ на претензию (л.д. 30), указав, что по состоянию на 

<

дата> все недостатки объекта долевого строительства выявленные при осмотре квартиры устранены. 

<

дата> с участием представителей Застройщика 

<

ФИО>7 и 

<

ФИО>8 и 

<

ФИО>1 производен осмотр объекта долевого строительства с целью его при принятия, составлен акт об отказе участника долевого строительства подписать акт приема-передачи объекта долевого строительства (том 1, л.д. 21). 

<

ФИО>1 указаны замечания к объекту долевого строительства, выявленные им при визуальном осмотре (том 1, л.д. 21, оборот):

– проверить герметичность, примыкание оконных блоков к проему (общие замечания);

– регулировка окон (общие замечания);

– балконная дверь (СТП) в спальне 

<

номер> не заменена;

Сделана отметка о том, что недостатки, выявленные в акте от 

<

дата> не устранены. 

<

ФИО>10 отразил свою просьбу в устранении недостатков в течение 10 рабочих дней. 

<

дата> 

<

ФИО>1 в адрес ООО СЗ «Разум-Наследие» направлена претензия об устранении недостатков (том 1, л.д. 76).

<

дата> ООО СЗ «Разум-Наследие» составлен односторонний акт о передаче объекта долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ДУ-101/59/0323-3Н от 17.03.2023

В ходе рассмотрения дела, по заявлению представителя ответчика назначена судебно-строительная экспертиза, перед экспертами на разрешение поставлены вопросы: 

1. Соответствует ли объект долевого строительства – жилое помещение – двухкомнатная 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес> затона, 

<

адрес> проектно-сметной документации, а также требованиям нормативно-технической документации, действующей на территории Российской Федерации? 

2. В случае, если в ходе проведения исследования по первому вопросу, судебным экспертом будут выявлены несоответствия передаваемого объекта долевого строительства жилого помещения 

<

номер> проектно-сметной документации, а также требованиям нормативно-технической документации, действующей на территории Российской Федерации, то являются ли выявленные несоответствия устранимыми? Если да, то каков перечень работ по их устранению? 

Проведение экспертизы поручено экспертам Автономной некоммерческой организации «Астраханский центр экспертизы» (далее – АНО «Астраханский центр Экспертизы»).

Как следует из экспертного заключения 

<

номер> от 

<

дата>, жилое помещение на дату проведения экспертизы соответствует проектной документации, требованиям нормативно-технической документации, за исключением требований:

– пункта 

<

дата>. СП 71.13330.2017 «Свод правил. Изоляционные и отделочные покрытия», в части превышения контролируемых параметров качества штукатурки нормативного значения предельного допуска (не более 3мм) для простого вида штукатурки;

– приложения А ГОСТ30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия», в части несоблюдения требования к внутреннему пароизоляционному слою монтажных узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам.

По второму вопросу, экспертом сделаны следующие выводы:

– Устранение несоответствия требованию СП 71.13330.2017 «Свод правил. Изоляционные и отделочные покрытия» в части превышения предельных значений отклонения плоскости штукатурки допускается не производить. Поскольку толкование пункта 

<

дата>. СП 71.13330.2017 «Свод правил. Изоляционные и отделочные покрытия» при определении качества штукатурных работ допускает отступление от требований таблицы 7.4. указанного свода правил. Отступления несущественны и не носят повсеместный характер, отштукатуренные стены являются лишь основанием для нанесения последующих отделочных слоев (пропитка, шпатлевка, затирка и так далее);

– для устранения несоответствия приложения А ГОСТ30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия» необходимо проклеить пароизоляционный слой заново по всему контуру проема. 

Суд принимает экспертное заключение в качестве относимого и допустимого доказательства, сведений о том, что экспертиза проведена с нарушением требований закона не выявлено, оснований не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, не имеется, поскольку экспертиза назначалась судом и проводилась в соответствии со статьями 79 - 86 ГПК РФ, эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Экспертное заключение по содержанию является полным, объективным, определенным и не содержит противоречий, неясностей и сомнений, содержит информацию о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы. Выводы эксперта однозначны, мотивированы и обоснованы документами, представленными в материалы дела. Экспертом тщательно изучены и проанализированы все представленные в его распоряжение документы и иные доказательства.

Разрешая спор, проанализировав представленные доказательства, учитывая, что доказательств недобросовестности поведения истца, уклонении либо отказа истца от подписания акта суду не представлено, прихожу к выводу об удовлетворении исковых требований.

Доводы представителя ответчика 

<

ФИО>4, что 

<

ФИО>10 не совершал действий по принятию объекта долевого строительства, являются несостоятельными, поскольку 

<

ФИО>10 неоднократно выезжал для принятия объекта долевого строительства - жилого помещения, однако вследствие выявленных в ходе осмотра недостатков жилого помещения, жилое помещение ему не передано, акты сторонами договора не подписаны. ООО СЗ «Разум-Наследие» в ответе на претензию (письмо 

<

номер> от 

<

дата>) признало наличие недостатков объекта долевого строительства.

Кроме того, экспертное заключение свидетельствует о том, что по настоящее время выявленные недостатки в полном объеме не устранены. 

Доводы представителя ответчика 

<

ФИО>4 о том, что указанные истцом недостатки не препятствовали проживанию и использованию квартиры по назначению, не имеют правового значения при решении вопроса о праве участника долевого строительства не принимать объект ненадлежащего качества.

На основании статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Положениями пункта 2 статьи 61.1. Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее – БК РФ) предусмотрено, что суммы государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, зачисляются в бюджеты муниципальных районов.

В связи с тем, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина, составившая с учетом положений подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19. НК РФ 3 000 рублей 00 копеек, подлежит взысканию с ответчика в соответствии с пунктом 2 статьи 61.1. БК РФ в доход бюджета муниципального образования «

<

адрес>».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования 

<

ФИО>1 к Обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Разум-Наследие» (ИНН: 

<

номер>, ОГРН: 

<

номер>) о признании незаконным одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства, – удовлетворить. 

Признать незаконным и отменить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ДУ-101/59/0323-3Н от 

<

дата> от 

<

дата>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Разум-Наследие» (ИНН: 

<

номер>, ОГРН: 

<

номер>) в доход бюджета муниципального образования «

<

адрес>» государственную пошлину в размере 3000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, через Советский районный суд 

<

адрес>.

Мотивированный текст решения изготовлен 

<

дата>.

Председательствующий судья З.Д. Аверьянова