Дело № 2-1394/2023

УИД 28RS0023-01-2023-001513-58

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

28 ноября 2023 года город Тында

Тындинский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Тоболовой Е.И., 

при помощнике судьи Прилепской О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование указав, что с ДД.ММ.ГГГГ с разрешения истца ответчик ФИО2 совместно с супругом 

<

данные изъяты>. и сыном 

<

данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ г.р. для постоянного проживания переехали в 

<

адрес>. Стороны договорились, что ответчик проживает в квартире с целью её дальнейшей покупки, при этом оплачивает коммунальные услуги, а также поддерживает квартиру в надлежащем состоянии в течение всего период проживания. ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (далее -договор). Согласно п.1 договора ФИО1 обязуется продать ФИО2, 

<

данные изъяты> принадлежащую ей на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, состоящую из трех комнат, общей площадью: 46.7 кв.м., с кадастровым номером: №, а ФИО2, действующая от себя и от имени своего несовершеннолетнего сына 

<

данные изъяты>, обязуется купить у ФИО1 вышеуказанную квартиру на условиях, указанных в настоящем договоре. В силу п.3 Договора в соответствии с этими намерениями ФИО3 обязуется перед ФИО2, 

<

данные изъяты> до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи квартиры. А также обязуется за требования по договору аренды на земельный участок, находящийся по адресу: 

<

адрес>. ФИО2, действующая от себя и от имени своего сына 

<

данные изъяты> обязуется перед ФИО1 купить вышеуказанную квартиру и заключить договор купли-продажи, а также заключить договор уступки права требования по договору аренды. В силу п.4 договора, договор купли-продажи квартиры по соглашению сторон будет заключен по цене 500 000 руб. Иные условия договора купли-продажи квартиры стороны установят при его заключении. В ДД.ММ.ГГГГ. истец обратилась к ответчику с требованием о заключении договора купли-продажи квартиры, ответчик выразила согласие на заключение договора, однако сообщила, что в настоящее время не обладает суммой необходимой для выкупа квартиры, сможет выкупить квартиру позже. В ДД.ММ.ГГГГ истец повторно попыталась связать с ответчиком с повторным предложением заключить договор купли-продать квартиры, на что ответчик сообщила, что отказывается в настоящее время покупать квартиру и готова нести оплату только за фактическое проживание в квартире. В настоящее время, несмотря на заключение предварительного договора ответчиком по прежнему не принимается никаких мер по исполнению ранее взятых на себя обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры.

Предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен сторонами в предусмотренной законом письменной форме, содержит все необходимые условия, позволяющие установить существенные условия основного договора купли-продажи. Кроме того, договор был также нотариально удостоверен нотариусом 

<

адрес> нотариального округа 

<

адрес>. Заключив предварительный договор купли-продажи квартиры ответчик тем самым выразил свою волю на приобретение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора купли-продажи, которое должно быть исполнено им в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

На основании изложенного истец просит суд возложить на ответчика ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, обязанность заключить договор купли-продажи квартиры № д. № по 

<

адрес>, кадастровый №, площадью: 46.7 кв.м., на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры заключенного ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание не явились истец ФИО1, ее представитель ФИО4, ответчик ФИО2, третьи лица МКУ «Администрация с. Уркан» Тындинского муниципального округа, Администрация Тындинского муниципального округа Амурской области, ФИО5, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении не поступало. 

Учитывая, что лицо, в соответствии со ст. 35 ГПК РФ, само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе, а, определив, реализует их по своему усмотрению, в отсутствие ходатайств об отложении, неоднократное отложение дела по причине предоставления им возможности направить суду доказательства, указанные в определении суда о подготовке дела к судебному разбирательству, судебных извещениях, положений ст. 154 ГПК РФ, обязывающей суд рассмотреть спор в разумный срок, а также в соответствии с положениями статьи 167 ГПК РФ, ч.1 ст. 113 ГПК РФ, суд полагает извещение лиц, участвующих в деле, надлежащим и, как следствие, возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

В силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно пункта 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1, с одной стороны, и ФИО2, действующая от себя и как законный представитель своего несовершеннолетнего сына 

<

данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с другой стороны, находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно, заключили настоящий договор о том, что ФИО1 обязуется продать ФИО2, 

<

данные изъяты> принадлежащую ей по праву собственности квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, состоящую из трех комнат общей площадью 46,7 кв.м., этажность - 1. Кадастровый номер объекта - №, а ФИО2, действующая от себя и от имени своего несовершеннолетнего сына 

<

данные изъяты> обязуется купить у ФИО1 вышеуказанную квартиру на условиях, указанных в настоящем договоре.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 3 договора установлено, что в соответствии с этими намерениями ФИО1 обязуется перед ФИО2, 

<

данные изъяты> до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи квартиры. А также обязуется заключить договор уступки права требования по договору аренды на земельный участок, находящийся по адресу: 

<

адрес>. ФИО2, действующая от себя и от имени своего несовершеннолетнего сына 

<

данные изъяты> обязуется перед ФИО1 купить вышеуказанную квартиру и заключить договор купли-продажи, а также заключить договор уступки права требования по договору аренды.

Согласно пункту 4 указанного выше договора, договор купли-продажи квартиры по соглашению сторон будет заключен по цене 500 000 рублей 00 копеек. Иные условия договора купли-продажи квартиры стороны установят при его заключении.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные настоящим предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор купли-продажи квартиры, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. (пункт 7 договора)

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

В пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Согласно п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

При разрешении такой категории споров необходимо исследовать, имело ли место принятие обеими сторонами (одной из сторон) действий, направленных на заключение основного договора, в форме переговоров, обменом сообщениями, документами т.д., результат такого взаимодействия сторон, оценить характер обозначенных действий и существо достигнутого (при наличии) соглашения, насколько они направлены на заключение основного договора на предусмотренных предварительным договором или последующими соглашениями условиях и в соответствии с императивными требованиями закона в согласованный сторонами срок; имела ли другая сторона предварительного договора, действуя добросовестно, с необходимой степенью разумности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, полагаться на заверения другой стороны и объективную возможность, исходя из поведения контрагента, выполнить условия предварительного договора и достигнутого в ходе переговоров соглашения (при наличии).

Таким образом, действиями, направленными на заключение основного договора, могут считаться любые действия, которые продемонстрируют наличие интереса стороны в заключении основного договора.

Проанализировав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о том, что ни истцом, ни ответчиком не представлено доказательств того, что кто-либо из сторон до прекращения обязательств по предварительному договору предпринимал действия, направленные на заключение основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем отсутствует вина обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора.

При этом суд учитывает, что как истцу, так и ответчику судом неоднократно как в определениях о подготовке дела к судебному разбирательству, так и в судебных извещениях предлагалось представить доказательства как направления ответчику требования о заключении договора купли-продажи жилого помещения и направления истцу уведомления об отказе в заключении договора купли-продажи жилого помещения соответственно, что подтверждается как определением о подготовке дела к судебному разбирательству, так и судебными извещениями, врученными сторонам и представителю истца, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовой корреспонденции.

Ссылка на отказ ответчика в ответ на обращение истца от заключения основного договора купли-продажи квартиры какими-либо доказательствами, помимо доводов иска, не подтверждается. 

С учетом изложенного, правовых оснований для возложения на ответчика обязанности исполнить обязательства по договору не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Тындинский районный суд Амурской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Тоболова Е.И. 

Решение в окончательной форме изготовлено 28.11.2023 года.