УИД: 61RS0008-01-2023-002343-60 

Дело № 2-2239/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 декабря 2023 года г. Ростов-на-Дону

Советский районный суд г. Ростова-на-Дону

в составе: председательствующего судьи Захаровой Т.О.

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 и ФИО3 к Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, ТСН «Товарищество собственников жилья 

<

адрес>», администрации г. Ростова-на-Дону, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, АО «Тандер» о сохранении нежилого помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на реконструированный объект, по исковому заявлению Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону к ФИО3, ФИО2, третьи лица: АО «Тандер», администрация г. Ростова-на-Дону, администрация Советского района г. Ростова-на-Дону, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области о признании объекта самовольно реконструированным и обязании демонтировать часть помещений,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с указанным иском, сославшись в его обоснование на то, что им на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение с КН №, расположенное по адресу: 

<

адрес> (комнаты №№1, 1а-1б-1в-1г, 2,3,4-5-5а-5б-5в-5г-5д-6-6а-6б-6в-7-8-9-10-11,12,13,14,15) общей площадью 316, 1 кв.м.

По данным технического паспорта по состоянию на 01 ноября 2022 года указанное встроенно-пристроенное помещение реконструировано и представляет собой двухэтажное строение бескаркасной конструкции с несущими продольными и поперечными стенами общей площадью 588, 9 кв.м. (площадь первого этажа - 311, 6 кв.м., площадь надстроенной мансарды - 277, 3 кв.м.).

Реконструкция жилого помещения произведена за счет образования дверных проемов на месте ранее существующих оконных проёмов в передней и тыльной внешних стенах торгового зала №4-5-5а-5б-5в-5г-5д-6-6а-6б-6в-7-8-9-10-11, демонтажа оконных блоков, подоконный частей стен из кирпичной кладки, установки дверных блоков в образованные проемы; возведения мансарды, внутренней перепланировки комнат, уточнения линейных размеров и перерасчета площадей комнат после выполнения внутренней отделки.

Земельный участок по 

<

адрес> расположен в территориальной зоне застройки многоэтажными многоквартирными домами, к основным видам разрешенного использования которого относятся магазины площадью до 5000 кв.м.

Согласно позиции истцов, в результате реконструкции нежилого помещения процент застройки и процент озеленения земельного участка не изменились, несущие конструкции нежилого помещения не имеют деформаций, также не допущены нарушения санитарных, строительных и иных норм и правил, что подтверждается заключением о результатах исследования от 28 ноября 2022 года, составленного ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-Эксперт».

На обращение в администрацию Советского района г. Ростова-на-Дону и Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростов-на-Дону истцами получены ответы о том, что компетенцией в согласовании уже произведенных работ названные органы не обладают.

Указывая на то, что реконструкция помещения не затрагивает общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, истцы, основывая свои требования на положениях ст. ст. 25-26, 29 ЖК РФ, ст. 222 ГК РФ, просили суд сохранить нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> (первый этаж: комнаты №№1, 1а-1б-1в-1г,2,3,4-5-5а-5б-5в-5г-5д-6-6а-6б-6в-7-8-9-10-11,12,13,14,15, мансарда: помещения № 1,2) в реконструированном состоянии согласно техническому паспорту, составленному кадастровым бюро «Н-ГЕО» по состоянию на 01 ноября 2022 года; признать за ними право общей долевой собственности (по 1/2 доле) на созданное в результате реконструкции нежилое помещение общей площадью 588, 9 кв.м.

Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону обратился в суд с иском к ФИО2 и ФИО3, указав, что в адрес Департамента из Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области поступило уведомление от 04 апреля 2023 года о выявлении самовольной постройки по адресу: 

<

адрес>. 

В результате проведенной проверки выявлено, что на территории земельного участка с КН № вид разрешенного использования «для эксплуатации многоквартирного жилого дома, здания административного управления, продовольственного магазина» площадью 3472 кв.м. расположен пятиэтажный многоквартирный дом, с левой стороны которого пристроено одноэтажное с мансардой нежилое здание с логотипом «Магнит-Косметик», имеется свободный доступ через отдельную входную группу в помещение первого этажа, где расположены помещения объекта торговли и оказания услуг населению; здание подключено к инженерным сетям, эксплуатируется первый этаж, визуально определяемых признаков разрушения несущих (ограждающих) конструкций не выявлено.

В отношении нежилого помещения площадью по данным ЕГРН 316, 1 кв.м., принадлежащего ФИО2 и ФИО3, заключен договор аренды на срок до 31 августа 2031 года с АО «Тандер».

Указывая на то, что разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства не выдавалось и меры для его легализации не предпринимались, Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, уточнив исковые требования, просил суд признать самовольно реконструированным объект капитального строительства - многоквартирный дом с КН № площадью 5054 кв.м., расположенный на земельном участке с КН № по адресу: 

<

адрес>, в части нежилого помещения с КН №; обязать ФИО3 и ФИО2 в трехмесячный срок с момента вступления решения в законную силу демонтировать мансарду (помещение № 1), комнату № 2, возведенные без получения разрешения на строительство, согласно заключению о результатах исследования № 551-11/22 от 28 ноября 2022 года ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-Эксперт» (т. 4 л.д. 128-129).

Определением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 сентября 2023 года указанные дела объединены в одно производство в порядке статьи 151 ГПК РФ.

В судебное заседание ФИО2 не явилась, извещена надлежащим образом.

Истец ФИО3, действующая также от имени ФИО2 на основании доверенности, в судебное заседание явилась, на удовлетворении исковых требований настаивала, против удовлетворения иска Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону возражала, ссылаясь в том числе на пропуск срока исковой давности.

Представитель Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, на удовлетворении требований Департамента настаивала, против удовлетворения требований ФИО5 и ФИО3 возражала, полагая их незаконными и необоснованными.

Представитель администрации г. Ростова-на-Дону ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования Департамента просила удовлетворить, против иска ФИО2 и ФИО3 возражала, ссылаясь на доводы, приведенные в письменном отзыве на иск, приобщенном к материалам дела (л.д.149-153 т.4).

Представитель ТСН «Товарищество собственников жилья 

<

адрес>» ФИО7 в судебное заседание явился, против удовлетворения иска ФИО2, ФИО3 не возражал.

Представитель АО «Тандер» ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, иск ФИО2, ФИО3 просила удовлетворить, против требований Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону возражала, ссылаясь на доводы, приведенные в письменном отзыве на иск, приобщенном к материалам дела. В частности, представитель АО «Тандер» просил отказать Департаменту в удовлетворении исковых требований в том числе по мотиву пропуска срока исковой давности.

Представители администрации Советского района г. Ростова-на-Дону, Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Выслушав позицию лиц, участвующих в деле, эксперта ФИО13, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что по данным Единого государственного реестра недвижимости ФИО2 и ФИО3 являются участниками общей долевой собственности на нежилое помещение с КН № комнаты №№ 1, 1а-1б-1в-1г, 2,3,4-5-5а-5б-5в-5г-5д-6-6а-6б-6в-7-8-9-10-11,12,13,14,15 общей площадью 316, 1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Право общей долевой собственности истцов на указанное имущество зарегистрировано 10 декабря 2020 года на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 30 ноября 2020 года, заключенного с ООО «Дженерал Консалтинг».

Как следует из содержания данного договора (т. 3 л.д. 89-90), в общую долевую собственность ФИО2 и ФИО3 передано нежилое помещение общей площадью 272, 8 кв.м., расположенное на первом этаже по 

<

адрес>.

13 августа 2021 года ИП ФИО3, действующая также от имени ФИО2, передала нежилое помещение общей площадью 272, 8 кв.м. в аренду АО «Тандер» на срок по 31 августа 2031 года (т. 3 л.д. 98-109).

14 октября 2021 года ФИО2, ФИО3 и АО «Тандер» заключили дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого арендодатель в срок до 01 февраля 2022 года принял на себя обязательство своими силами и за свой счет с соблюдением требований действующего законодательства осуществить легализацию выполненного переустройства объекта по 

<

адрес> в части организации дверных проемов, а именно: главного и эвакуационного выходов из торгового зала, из ранее существовавших оконных проемов (т. 3 л.д. 132).

18 октября 2021 года ФИО2, ФИО3 и АО «Тандер» заключили дополнительное соглашение к договору, указав в нем, что во временное владение и пользование названного юридического лица предоставляется нежилое помещение №1, 1а-1б-1в-1г, 2,3,4-5-5а-5б-5в-5г-5д-6-6а-6б-6в-7-8-9-10-11,12,13,14,15 общей площадью 304 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> (т. 3 л.д. 125-127)

Обременение помещения в виде права аренды АО «Тандер» зарегистрировано в Едином государственном реестре в установленном порядке.

По данным Единого государственного реестра недвижимости принадлежащее истцам нежилое помещение расположено в пределах объекта капитального строительства с КН №.

Указанный объект представляет собой многоквартирный дом 1977 года постройки общей площадью 5054 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 3472 кв.м. с КН № вид разрешенного использования – для эксплуатации многоквартирного жилого дома, здания административного управления, продовольственного магазина.

Для управления общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома по указанному адресу создано ТСН «Товарищество собственников жилья 

<

адрес>».

Решением администрации Советского района г. Ростова-на-Дону от 08 июня 2021 года в связи с обращением ФИО3 и ФИО2 о намерении провести переустройство и перепланировку нежилого помещения с КН № дано согласие на переустройство и перепланировку в соответствии с представленным проектом, срок производства ремонтно-строительных работ согласован по 08 июня 2022 года (т. 4 л.д. 205).

Проектная документация, предполагающая перепланировку помещения под магазин «Магнит Косметик», разработана филиалом ООО «Энерго-Юг» - «Ростовтеплоэлектропроект» (т. 4 л.д. 207-224)

19 июля 2021 года комиссией в составе сотрудников администрации Советского района г. Ростова-на-Дону и ФИО3, ФИО2 подписан акт приемки в эксплуатацию законченной перепланировки нежилых помещений общей площадью 318, 08 кв.м. (т. 4 л.д. 206).

Согласно техническому паспорту, изготовленному кадастровым бюро «Н-ГЕО» 01 ноября 2022 года, к указанному многоквартирному дому литер А имеются пристройки литер А1 с мансардой, А2, а9, а10, а11, а12, а13 общей площадью по внутреннему обмеру 588, 9 кв.м.

Согласно позиции ФИО2 и ФИО3, основанной на заключении о результатах исследования № 551-11/22 от 28 ноября 2022 года, составленного специалистом ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-Эксперт», увеличение общей площади на 272, 8 кв.м. (588, 9-316,1=272, 8) произошло в результате реконструкции нежилого помещения, а именно: образования дверных проемов на месте ранее существующих оконных проемов в передней и тыльной внешних стенах торгового зала № 4-5-5а-5б-5в-5г-5д-6-6а-6б-6в-7-8-9-10-11, демонтажа оконных блоков, подоконных частей стен и кирпичной кладки, установки дверных блоков в образованные проемы; возведения мансарды, внутренней перепланировки комнат, уточнений линейных размеров и перерасчета площадей комнат после выполнения внутренней отделки.

В феврале 2023 года истцы обратились в администрацию Советского района г. Ростова-на-Дону по вопросу согласования выполненной перепланировки и реконструкции нежилого помещения по 

<

адрес> в ответе от 27 февраля 2023 года на которое администрация Советского района г. Ростова-на-Дону сообщила об отсутствии у неё полномочий на согласование уже произведенных работ (т. 1 л.д. 118).

В марте 2023 года истцы обратились в Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону с аналогичным заявлением, на которое получен ответ от 29 марта 2023 года об отсутствии у Департамента компетенции в вопросе сохранения в реконструированном состоянии самовольно реконструированных объектов капитального строительства без полученного в установленном порядке разрешения на строительство (реконструкцию) (т. 1 л.д. 111).

Одновременно в адрес Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону поступило уведомление от 04 апреля 2023 года Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области, в котором указано на выявление самовольной постройки по 

<

адрес> (т. 4 л.д. 65-66). К данному уведомлению приобщены акт выездного обследования, протокол осмотра от 04 апреля 2023 года, фототаблица (т. 4 л.д. 67-72). 

Для установления юридически значимых обстоятельств была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ЮРЦЭО «АС-Консалтинг».

Согласно заключению экспертов данной организации, отраженным в заключении № 287/23 от 24 ноября 2023 года, принадлежащее ФИО3 и ФИО9 нежилое помещение с КН № по 

<

адрес> имеет общие сети и системы инженерно-технического обеспечения, а также конструктивные элементы с расположенным по указанному адресу многоквартирным домом.

Реконструкция нежилого помещения произведена за счет следующих видов работ: образования дверных проемов на месте ранее существующих оконных блоков в фасадной и тыльной наружных стенах торгового зала № 4-5-5а-5б-5в-5г-5д-6-6а-6б-6в-7-8-9-10-11 за счет демонтажа оконных блоков, подоконных частей стен из кирпичной кладки, установки дверных блоков в образованные проемы; возведения мансарды над помещениями № 4-5-5а-5б-5в-5г-5д-6-6а-6б-6в-7-8-9-10-11, № 12, № 13, № 14, внутренней перепланировки комнат за счет демонтажа ненесущих перегородок с дверными проемами между помещениями № 1, 1а-1б-1в-1г, № 3 и возведения ненесущих перегородок с дверными проемами с установкой дверных блоков между помещениями № 1, №1а-1б-1в-1г, №3, уточнения линейных размеров и перерасчет площадей комнат после выполнения внутренней отделки.

Одновременно эксперт пришел к выводу о том, что общее имущество собственников помещения многоквартирного дома по 

<

адрес> не затронуто.

Как следует из заключения, техническое состояние несущих конструкций нежилого помещения оценено как работоспособное, эвакуационные пути в помещениях соответствуют требованиям СП 1.13130.202 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». В стенах ограждающих конструкций имеются оконные проемы, обеспечивающие естественное освещение, установлены потолочные светильники, обеспечивающие искусственное освещение.

На первом этаже расположено помещение, предоставляемое для организации торговли, на мансардном этаже расположено помещение, не имеющее функционального назначения (на момент проведения осмотра находится в состоянии «стройвариант»). В помещении № 15 имеется отдельный входной проем, используемый для разгрузки и погрузки продукции, расположенный со стороны 

<

адрес>, что соответствует СП 2.3.6.3668-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям деятельности торговых объектов и рынков, реализующих пищевую продукцию».

Исследуемое нежилое помещение оборудовано системами холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, которые на момент осмотра находятся в исправной состоянии, системами отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, обеспечивающими нормируемые параметры микроклимата на рабочих местах, что соответствует СП 2.3.6-3668-20.

По выводам эксперта, реконструированное нежилое помещение находится в пределах границ земельного участка по 

<

адрес>. В результате реконструкции встроенно-пристроенного нежилого помещения процент застройки и процент озеленения земельного участка с КН № по 

<

адрес> не изменились, так как реконструкция произведена за счет возведения мансарды в пределах габаритов уже существующего первого этажа и образования дверных проемов на месте ранее существующих оконных проемов.

В результате реконструкции высота исследуемого встроенно-пристроенного помещения составляет 7, 60 м, количество этажей -2, что соответствует предельным параметрам разрешенного использования, установленным Градостроительным регламентом территориальной зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами.

Как указал эксперт, отвечая на поставленный перед ним вопрос, техническая возможность приведения реконструированного нежилого помещения с КН № по 

<

адрес> в состояние до произведенной реконструкции в соответствие в площадью, указанной в Едином государственном реестре недвижимости, имеется.

Из исследовательской части заключения следует, что реконструированное помещение является встроенно-пристроенным помещением, п. 3.1.28 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» определяет такое помещение как помещение, располагаемое в габаритах многоквартирного здания в объемах, вынесенных за внешний контур жилого здания более чем на 1, 5 м.

Часть помещений реконструированного объекта, как указал эксперт, находятся в габаритах многоквартирного дома, следовательно, такие конструктивные элементы как перекрытия над и под этой частью помещений, часть внутренних стен, являющихся общими со смежными помещениями квартир многоквартирного дома, являются общими и часть наружных, ограждающих данные помещения.

Также в рамках исследования установлено, что наличие стояка отопления общедомовой системы отопления многоквартирного дома свидетельствует о наличии общей системы отопления; наличие подключений к инженерным коммуникациям, расположенным в подвале многоквартирного дома, наличие подключений к водно-распорядительному устройству, установленному на вводе питающей линии сетевой организации, расположенном в многоквартирном доме, свидетельствует о наличии общих сетей инженерно-технического обеспечения.

В судебном заседании эксперта ФИО13 пояснила, что выводы о том, что при реконструкции не было затронуто общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, сделаны ею с учетом того, что пристроенная часть встроенно-пристроенного помещения не рассматривалась в качестве общего имущества, поскольку её элементы касаются только конкретного нежилого помещения.

Принимая решение по делу, суд учитывает, что понятие "реконструкция" установлено пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ и часть 6 статьи 15 ЖК РФ).

Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (пункт 1 статьи 141.4 ГК РФ и пункт 10 статьи 1 ГрК РФ).

Часть 2 статьи 40 ЖК РФ допускает возможность реконструкции не всего многоквартирного дома, а отдельных помещений в нем.

При этом действующее законодательство понятие "реконструкция помещения в многоквартирном доме" не содержит.

Таким образом, при разрешении вопроса об отнесении работ, выполненных собственником помещения в многоквартирном доме, к реконструкции применению подлежат положения пункта 14 статьи 1 ГрК РФ (часть 1 статьи 7 ЖК РФ).

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с подпунктом "в" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ).

В силу пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» определяет понятия «здание» и «помещение». Так, здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; помещение - это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Исследовав и оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ все представленные по делу доказательства, в том числе правовую и техническую документацию, заключения о результатах исследования ООО «Центр экспертизы и оценки «Юг-Эксперт», заключения судебной экспертизы ООО «ЮРЦЭО «АС-Консалтинг» и иные письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что принадлежащее ФИО2 и ФИО3, обладающей статусом индивидуального предпринимателя, нежилое помещение является частью многоквартирного дома по 

<

адрес>, что подтверждается техническим паспортом объекта, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости в отношении нежилого помещения, учтенного в пределах многоквартирного дома по указанному адресу. При этом суд исходит из того, что понятие «встроенно-пристроенное помещение» с учетом положений приведенных норм не позволяет согласиться с обоснованностью суждений эксперта о том, что пристроенная часть помещения не входит в габариты многоквартирного здания и может существовать отдельно от него либо от встроенной части.

В рассматриваемом случае изменение параметров встроенно-пристроенного помещения произошло в том числе за счет увеличения количества помещений и этажей части многоквартирного дома, что подпадает под понятие реконструкции, регулируемой положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации.

По правилам ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку работы по реконструкции нежилого помещения являются самовольными, выполнены в отсутствие разрешительной документации и согласия всех собственников помещений многоквартирного дома, предусмотренных указанной статьей условий для сохранения нежилого помещения в реконструированном состоянии и признания за ФИО2 и ФИО3 права общей долевой собственности на созданный в результате реконструкции объект недвижимости суд не усматривает.

Доводы ФИО3 о том, что нежилое помещение уже приобретено в реконструированном состоянии и реконструкция произведена без нарушения строительных, противопожарных, санитарных и иных норм и правил, подлежат отклонению, поскольку приведенные обстоятельства применительно к положениям ст. 222 ГК РФ и отсутствию оформленного в установленном порядке решения собственников помещений многоквартирного дома не свидетельствуют о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Сама по себе позиция представителя ТСН «Товарищество собственником жилья 

<

адрес>» об отсутствии у собственников помещений многоквартирного дома возражений относительно легализации реконструированного помещений также представляется суду необоснованной, поскольку относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждена.

Доводы ФИО2, ФИО3, а также представителя АО «Тандер» со ссылкой на правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, отраженную в п. 14 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, о пропуске Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону общего срока исковой давности, предусмотренного ст. 196 ГК РФ, суд находит несостоятельными.

В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В рассматриваемом случае информация о самовольной реконструкции многоквартирного дома получена Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону из уведомления от 04 апреля 2023 года, поступившего из Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области, данных о получении уполномоченными органами, в частности Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, сведений о самовольной реконструкции многоквартирного дома до указанной даты материалы дела не содержат.

Кроме того, право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 на нежилое помещение возникло на основании договора купли-продажи от 30 ноября 2020 года, соответственно, ранее указанной даты Департамент не мог располагать информацией о том, кто является надлежащим ответчиком по требованию о признании многоквартирного дома самовольно реконструированным и обязании привести его в первоначальное состояние.

Изложенное с учетом даты предъявления Департаментом иска, а также его предмета и основания, не позволяет сделать вывод о пропуске им срока исковой давности и наличии условий для отказа в удовлетворении требований по данному основанию.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что имеются достаточные и убедительные основания удовлетворения предъявленных Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону требований о признании многоквартирного дома самовольно реконструированным и возложения на ФИО2 и ФИО3 обязанности в трехмесячный срок с момента вступления решения в законную силу демонтировать мансарду (помещения № 1, № 2), возведенную над нежилым помещением с КН № по 

<

адрес>.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 и ФИО3, к Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, ТСН «Товарищество собственников жилья 

<

адрес>», администрации г. Ростова-на-Дону, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, АО «Тандер» о сохранении нежилого помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на реконструированный объект оставить без удовлетворения.

Исковые требования Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону к ФИО3, ФИО2 о признании объекта самовольно реконструированным и обязании демонтировать часть помещений удовлетворить.

Признать самовольно реконструированным объект капитального строительства – многоквартирный дом с КН №, расположенный на земельном участке с КН № по адресу: 

<

адрес>, в части нежилого помещения с КН №.

Обязать ФИО3 (паспорт №) и ФИО2 (паспорт №) в трехмесячный срок с момента вступления решения в законную силу демонтировать мансарду (помещения №№1 и 2), возведенную над нежилым помещением с КН № по 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий судья: 

Текст мотивированного решения изготовлен 18 декабря 2023 года.