Дело № 2-1818/2025

УИД 61RS0024-01-2025-001819-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 сентября 2025 года г. Аксай

Аксайский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Украдыженко Е.В.,

при секретаре судебного заседания Плехановой Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 к., ФИО3 о взыскании задатка,

УСТАНОВИЛ:

Представитель истца ФИО1 обратилась в суд к ФИО2 К. и ФИО3 с настоящим иском ссылаясь на то, что 03.02.2025 между ФИО1 и ФИО2 К. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком): жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: .... 

В соответствии с п. 1.3 договора задатка основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до 24.02.2025. В силу п. 1.5 договора стоимость объекта недвижимости составляет 6450000 рублей, из которых 100000 рублей покупатель перечисляет продавцу в качестве задатка в день подписания предварительного договора, а 6350000 рублей передает за счет собственных средств в день подписания сторонами основного договора.

Денежные средства в размере 100000 рублей были перечислены ФИО1 по договоренности с ФИО2 К. на банковскую карту ее супруга ФИО3

В намерении совершить указанную покупку недвижимости ФИО1 обратился к своей матери, у которой был открыт накопительный счет в Сбербанке на сумму 10000000 рублей. Согласно п. 2.3 договора «накопительный счет» от 10.08.2024 на сумму счета выплачиваются проценты по истечении каждого месячного периода. 

10.02.2025 мать ФИО1 сняла проценты со своего счета в размере 102116,84 руб., а 11.02.2025 сняла 8000866,55 рублей, которые передала ФИО1 для приобретения недвижимости по предварительному договору с ФИО2 К.

Однако сделка по покупке указанного объекта недвижимости не состоялась по причине отказа продавца, которая поставила условие об указании в договоре стоимости объекта недвижимости значительно ниже реальной, на что ФИО1 не дал своего согласия, в связи с чем ФИО4 Г.Ф.К. отказалась от совершения сделки.

В порядке ст. 39 ГПК РФ истцом подано заявление об уточнении исковых требований, согласно которым он просил взыскать солидарно с ФИО2 К. и ФИО3 двойную сумму задатка в размере 200000 рублей, проценты за неправомерное удержание задатка в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 25.02.2025 по 17.04.2025 в сумме 2991,78 рублей и до момента фактического исполнения обязательства, проценты в соответствии ст. ст. 317.1 ГК РФ за период с 25.02.2025 по 17.04.2025 в сумме 2991,78 рублей и до момента фактического исполнения обязательства, убытки в виде упущенной выгоды в размере 102116,84 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 25000 рублей, госпошлину в размере 23828 рублей.

Истец и его представитель – ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просили исковые требования удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении, так как они были полностью готовы к сделке, но сделка не состоялась по вине ответчика, которая отказалась от ее заключения и 12.02.2025 выставила указанный объект недвижимости на продажу.

Ответчики ФИО2 Г.Ф.К. и ФИО3 в судебное заседание не явились, представив заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчика ФИО2 К. по доверенности ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, так как ФИО2 Г.Ф.К. является долевым собственником, выставленного на продажу дома и земельного участка, в связи с чем не могла выступать единоличным продавцом и предварительный договор купли-продажи как и основной договор в данном случае должны были составляться у нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы договора влечет его ничтожность. ФИО2 Г.Ф.К. не обладая юридическими познаниями, не знала об этих особенностях заключения договора и надеялась, что все необходимые документы подготовят риелторы со стороны покупателя. Кроме этого, сделка между ФИО2 К. и ФИО1 состоялась по причине отказа покупателя, который утратил интерес к данной сделке. Со стороны ФИО2 К. были выполнены все необходимые действия для совершения сделки и 19.02.2025 ею в адрес ФИО1 направлено письмо о готовности заключения договора купли-продажи. 

В отношении неявившихся лиц дело рассмотрено судом в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Судом установлено, что 03.02.2025 между ФИО1 и ФИО2 К. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком): жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..., 188, ДНТ «Алмаз», уч. 591. 

В соответствии с п. 1.3 договора задатка основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до 24.02.2025. В силу п. 1.5 договора стоимость объекта недвижимости составляет 6450000 рублей, из которых 100000 рублей покупатель перечисляет продавцу в качестве задатка в день подписания предварительного договора, а 6350000 рублей передает за счет собственных средств в день подписания сторонами основного договора.

Денежные средства в размере 100000 рублей были перечислены ФИО1 по договоренности с ФИО2 К. на банковскую карту ее супруга ФИО3

В намерении совершить указанную покупку недвижимости ФИО1 обратился к своей матери, у которой был открыт накопительный счет в Сбербанке на сумму 10000000 рублей. Согласно п. 2.3 договора «накопительный счет» от 10.08.2024 на сумму счета выплачиваются проценты по истечении каждого месячного периода. 

10.02.2025 мать ФИО1 сняла проценты со своего счета в размере 102116,84 руб., а 11.02.2025 сняла 8000866,55 рублей, которые передала ФИО1 для приобретения недвижимости по предварительному договору с ФИО2 К.

Из положений статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что задаток по своей правовой природе предназначен для выполнения не только платежной, но и удостоверяющей и обеспечительной функций. Аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию, а также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора, однако, в отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции.

Таким образом, по смыслу закона соглашение о задатке должно содержать все перечисленные в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации условия. Для квалификации суммы, уплаченной по договору в качестве задатка, могут быть указаны условия, установленные пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации для задатка.

Кроме того, при заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию и служит доказательством заключения договора, так и обеспечительную функцию, а также стороны должны осознавать последствия отказа от исполнения договора, предусмотренные пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. Подтверждением того, что стороны пришли к соглашению о задатке, служат условия договора или соглашения о задатке.

В соответствии с п. 4.1 предварительного договора купли-продажи при досрочном расторжении настоящего договора по инициативе продавца, последний возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере (согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ). Исходя из рукописной записи на указанном предварительном договоре ФИО2 Г.Ф.К. деньги в размере 100000 рублей получила в качестве задатка.

Срок исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи истек 24.02.2025. Однако договор купли продажи объектов недвижимости между ФИО1 и ФИО2 К. до настоящего времени не заключен по вине продавца. 

Согласно требований части 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен. 

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (часть 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из условий предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком), заключенного 03.02.2025 между ФИО1 и ФИО2 К., и установленным виновным поведением ответчика по уклонению от заключения договора купли продажи, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчиков в солидарном порядке двойной суммы задатка в размере 200 000 рублей.

Доводы представителя ФИО2 К. о нарушении формы предварительного договора и признании его на этом основании ничтожным, являются необоснованными, поскольку предварительный договор является волеизъявлением сторон по заключению договора купли-продажи, и его заключение с одним из долевых собственников не может повлечь его ничтожность, поскольку после заключения предварительного договора продавцом осуществляется подготовка и сбор необходимых документов, в том числе, выдел долей и т.д.

Также является неубедительным довод представителя ФИО2 К. о ее неграмотности, поскольку при подписании указанного договора присутствовал также ее представитель. Позиция ФИО2 К. о том, что сбором документов должен заниматься представитель покупателя опровергается ее же письмом в адрес ФИО1 о готовности к совершению сделки и сборе всех необходимых документов.

Довод о том, что покупатель утратил интерес к данной сделке также является необоснованным, не подтвержденным документально и опровергается операцией по снятию наличных денежных средств, совершенных матерью ФИО1

В нарушение ст. 56 ГПК РФ, ответной стороной не представлено суду никаких доказательств об исполнении со стороны ФИО2 К. условий предварительного договора, в частности п. 2.2, в соответствии с которым она приняла на себя обязательства до заключения основного договора передать покупателю для ознакомления правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН, согласие органа опеки и попечительства, согласие супруга, справки об отсутствии задолженности и т.д. Направленное ФИО2 К. в адрес ФИО1 письмо является формальной попыткой избежать ответственности за несоблюдение условий предварительного договора. 

В соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Пунктом 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" установлено, что проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ).

Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов (п. 48).

Принимая во внимание положения статьи 395 ГК РФ, сумму задолженности в размере 200000 рублей, размер процентов за период с 25.02.2025 по 17.04.2025 составляет 2991,78 руб. Данный расчет является арифметически верным, ответчиками не оспорен, в связи с чем принимается судом как достоверный и требования истца в этой части подлежат удовлетворению. 

В соответствии с положениями ст. 317.1 ГК РФ, в случаях, когда законом или договором предусмотрено, что на сумму денежного обязательства за период пользования денежными средствами подлежат начислению проценты, размер процентов определяется действовавшей в соответствующие периоды ключевой ставкой Банка России (законные проценты), если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Однако требования истца о взыскании с ответчиков процентов в порядке ст. 317.1 ГК РФ не подлежит удовлетворению, поскольку предварительным договором начисление процентов не предусмотрено, и в данном случае судом удовлетворены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ.

Требования истца о взыскании с ответчиков упущенной выгоды в виде неполученных матерью истца процентов по вкладу, в связи со снятием денежных средств со вклада, не подлежат удовлетворению поскольку ФИО7 не является стороной по делу и недополученные ею проценты по вкладу не могут являться предметом рассмотрения по спору между ФИО1 и ФИО2 К., ФИО3 

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При определении суммы, подлежащей взысканию в возмещение расходов по оплате услуг представителя, суд исходит из среднего уровня оплаты аналогичных услуг, при этом суд учитывает степень сложности гражданского дела, цену иска, обоснованность заявленных требований, а также принимает во внимание объем и качество проведенной представителем истца по делу работы и количество судебных заседаний, в которых представитель истца принимал участие.

Таким образом, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд считает подлежащими взысканию в солидарном порядке с ответчиков в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере 25000 рублей.

Обязанность суда взыскивать судебные расходы, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, является одним из предусмотренных законом правовых способов возмещения убытков, возникших в результате рассмотрения дела.

Как следует из материалов гражданского дела, истцом при подаче искового заявления и обжаловании определения суда об отказе в принятии обеспечительных мер понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 23828 рублей, которые подлежат взысканию с ответчиков в солидарном порядке.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 к., ФИО3 о взыскании задатка, - удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО2 к., ... года рождения, паспорт: ... и ФИО3, ... года рождения, паспорт: ... в пользу ФИО1, ... года рождения, паспорт: ... сумму задатка в размере 200000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 25.02.2025 по 17.04.2025 в размере 2991,78 рублей, а также расходы по оплате услуг представителя в размере 25000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 23828 рублей.

Взыскать солидарно с ФИО2 к., ... года рождения, паспорт: ... и ФИО3, ... года рождения, паспорт: ... в пользу ФИО1, ... года рождения, паспорт: ... проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на взысканную судом сумму в размере 200000 рублей, начиная с 18.04.2025 по день фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды. 

В удовлетворении остальной части исковых требований, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 24.09.2025.

Судья -