Дело № 2-2854/2023 КОПИЯ 

59RS0027-01-2023-003078-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Кунгур Пермского края 11 октября 2023 года

Кунгурский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Коцур Е.В.,

при секретаре Токар Т.С.,

с участием представителя истцов ФИО1, по доверенности,

представителя ответчика ФИО2, по доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к Администрации Кунгурского муниципального округа Пермского края о взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к Администрации Кунгурского муниципального округа 

<

адрес> о взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием квартиры площадью 36,3 кв.м в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, по 152 055 руб. в пользу каждого из истцов, а также судебных расходов по оплате услуг оценщика в размере 10 000 руб. в пользу ФИО3, судебных расходов по оплате государственной пошлины в пользу ФИО3 в размере 300 руб., в пользу ФИО4 в размере 300 руб.

Заявленные требования истцы обосновывает тем, что они являлись собственниками квартиры площадью 36,3 кв.м в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>. Постановлением администрации 

<

адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по данному адресу признан аварийным и подлежащим сносу, собственники многоквартирного жилого дома должны быть отселены в срок до ДД.ММ.ГГГГ, дом снесен собственниками до ДД.ММ.ГГГГ. Между истцом и ответчиком заключено соглашение о возмещении за жилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому истцы получили компенсацию за указанную квартиру в размере 1 586 203 руб. (по 793 101,50 руб. каждому). При этом, в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла стоимость непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме. Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение, уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта. Полагают, что собственник изымаемого жилого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел жилое помещение. Полагают, что подписание соглашения об изъятии жилого помещения не является основанием для лишения их права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. На администрацию Кунгурского муниципального округа 

<

адрес> должна быть возложена обязанность по компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта. Согласно отчета ООО «Компания «Центр Недвижимости» размер неполученной компенсации составил 304 110 руб. 

Истцы в судебном заседании не участвовали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истцов ФИО1 на иске настаивала, поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении. 

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражала по заявленным требованиям, поддержав доводы, изложенные в письменном отзыве (л.д. 81-82).

Суд, заслушав представителей истцов и ответчика, исследовав материалы гражданского дела, изучив и оценив представленные доказательства, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В ст. 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 141 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшей до 01.03.2005) было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.

Аналогичные нормы содержались в пп. "б" п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением СМ СССР от 25.09.1985 N 415, утративших силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.

В силу ст.ст. 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), действующего с 01.03.2005, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно положениям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

На основании ч. 1 ст. 166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно п. 21 указанных Правил, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Судом установлено:

ФИО3, ФИО4 на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле каждому) принадлежало жилое помещение, общей площадью 36,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13-14).

Согласно акту обследования помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного межведомственной комиссией, назначенной постановлением администрации 

<

адрес> края № от ДД.ММ.ГГГГ, многоквартирный 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 20-21).

На основании заключения межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ, администрацией 

<

адрес> края принято постановление № от ДД.ММ.ГГГГ о признании аварийным и подлежащим сносу многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, собственникам жилых помещений предписано принять меры по отселению из дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ, и сносу жилого дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18-19).

По информации Кунгурского филиала ГБУ «ЦТИ 

<

адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ, первая приватизация жилого помещения – 

<

адрес>, по адресу: 

<

адрес>, учтена ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно архивным данным МБУ «Архив КМО» МКД по адресу: 

<

адрес>, значится в титульных списках на капитальный ремонт жилого фонда на ДД.ММ.ГГГГ годы.

Из информации Управления жилищной политики администрации Кунгурского муниципального округа 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по дату признания дома аварийным, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, за счет бюджетных средств не проводился.

По общему правилу, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО4, с одной стороны, и Кунгурским муниципальным округом 

<

адрес> в лице начальника управления жилищной политики администрации Кунгурского муниципального округа 

<

адрес> (Администрация), с другой стороны, заключено соглашение о возмещении за жилое помещение № (л.д. 15-17).

Пунктом 1.1 Соглашения предусмотрено, что собственник обязуется передать в собственность Администрации недвижимое имущество – 

<

адрес>, в городе 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 36,3 кв.м., а Администрация обязуется принять жилое помещение и оплатить возмещение, в порядке, предусмотренном разделом 2 настоящего соглашения. 

Согласно п.2.1 Соглашения, возмещение за жилое помещение, в соответствии с п.1.1 соглашения, ст.32 ЖК РФ составляет 1 586 203 руб.

B возмещение за жилое помещение сторонами включены все убытки предусмотренные Жилищным Кодексом РФ в том числе ст. 32 при изъятии аварийных жилых, помещений путем выкупа. Стороны определили, что в выкупную стоимость за жилое помещение включены: рыночная стоимость жилого помещения (включая долю в праве на земельный участок и общее имущество в многоквартирном доме), услуги риэлтора, рыночная стоимость переезда). Не затронутые настоящим Соглашением убытки и/или компенсации, в том числе компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дополнительно включению в условия соглашения или принудительному взысканию в судебном порядке не подлежат (пункт 2.3 Соглашения).

Как следует из искового заявления и пояснений представителя истцов, в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла компенсация непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме.

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцами представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Компания «Центр Недвижимости», в котором размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 304 110 руб. К моменту первой приватизации многоквартирный дом, по адресу: 

<

адрес> требовал как минимум 1 капитальный ремонт (л.д. 29-70).

Данный отчет судом принимается в качестве относимого и допустимого доказательства при определении размера возмещения истцу компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Отчет об оценке содержит подробное описание проведенного исследования, выводы оценщика мотивированы, основаны на специальной нормативной, справочной и технической литературе и проведенных исследованиях, их обоснованность ответчиком не опровергнута. Оценщик имеет специальное образование, соответствующую квалификацию. Оснований не доверять выводу, указанному в отчете, у суда не имеется. 

Иного расчета рыночной стоимости объектов недвижимости, вопреки требованиям статьи 56 ГПК РФ, ответчиком не представлено, ходатайства о назначении экспертизы не заявлено. 

Из системного толкования приведенных выше норм права и из обстоятельств дела следует, что обязанность по проведению капитального ремонта данного жилого дома возникла у его первого собственника задолго до приватизации квартир жильцами. При смене собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома должен нести новый собственник. За гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по проведению последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ) (абз.120) указано, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения па основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Вопреки доводам ответчика, истец не может быть лишен права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме, которая в силу прямого указания закона включается в выкупную цену изымаемого жилого помещения помимо его рыночной стоимости и убытков. Истец вправе требовать ее выплаты в судебном порядке, поскольку судом установлено, что при вынесении вышеуказанного решения, вопрос о выплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт сторонами не разрешался, что нарушает права истца.

Доводы ответчика о том, что соглашение о возмещении за жилое помещение исполнено и не подлежит изменению, правового значения не имеют, поскольку компенсация за непроизведенный капитальный ремонт подлежит выплате собственникам аварийного жилого помещения при его изъятии в силу закона, поскольку наймодателем обязанность по проведению капитального ремонта не была своевременно выполнена. При определении выкупной цены за жилое помещение компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не включалась, и, соответственно, истцы не лишены права на обращение с указанными требованиями с самостоятельным иском.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт соглашением не устанавливался, положения пункта 2.3 соглашения, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого жилого помещения и дополнительных расходов, предусмотренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права истцов на получение соответствующей компенсации.

Обязанность собственников жилых помещений осуществлять ремонт многоквартирного дома возникает только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о необходимости взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Ответчиком не представлено доказательств того, что при наступлении срока проведения капитального ремонта, на дату приватизации первой квартиры и на дату приобретения жилого помещения истцом состояние жилого дома не требовало проведения капитального ремонта.

Иные доводы судом рассмотрены и отклонены, как не имеющие правового значения для настоящего дела.

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся и другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Истцом ФИО3 понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. (л.д. 3), расходы по оплате услуг оценщика в сумме 10 000 руб., в подтверждение которых представлена квитанция к приходному кассовому ордеру (л.д. 25-28), истцом ФИО4 понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. (л.д. 3), суд признает данные расходы издержками, понесенными в связи с рассмотрением дела, и подлежащими возмещению ответчиком на основании ст. 98 ГПК РФ в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Взыскать с Администрации Кунгурского муниципального округа 

<

адрес> (ОГРН №, ИНН №) в пользу ФИО3 (паспорт № выдан Управлением внутренних дел 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ) компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием путем выкупа ? доли квартиры площадью 36,3 кв.м в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, в сумме 152 055 (Сто пятьдесят две тысячи пятьдесят пять) рублей, судебные расходы по оплате услуг оценщика 10 000 (Десять тысяч) рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (Триста) рублей.

Взыскать с Администрации Кунгурского муниципального округа 

<

адрес> (ОГРН №, ИНН №) в пользу ФИО4 (паспорт № выдан ГУ МВД России по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ) компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием путем выкупа ? доли квартиры площадью 36,3 кв.м в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, в сумме 152 055 (Сто пятьдесят две тысячи пятьдесят пять) рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (Триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кунгурский городской суд Пермского края в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. 

Судья (подпись) Е.В. Коцур

Копия верна. Судья

Подлинное решение подшито в материалах гражданского дела № 2-2854/2023, дело находится в Кунгурском городском суде Пермского края