УИД: 39RS0002-01-2023-003692-82 

Дело № 2-102/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 декабря 2024 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Коренецкой Е.В.

при секретаре Левиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации ГО «Город Калининград» о сохранении помещения в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии, признании права собственности на помещение как нежилое

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд, указывая, что являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: 

<

 адрес > обще площадью 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м. Предыдущим собственником помещения на основании разрешения на строительство и постановлении мэра г. Калининграда были произведены работы по переустройству и перепланировке помещения с целью перевода из жилого помещения в нежилое с целью использования помещения под магазин. Истец неоднократно обращался в администрацию ГО «Город Калининград» с заявлениями о переводе жилого помещения в нежилое, но получал отказы ввиду отсутствия документов. При сборе всех документов ответчиком отказано в переводе помещения в нежилое со ссылкой на превышение 15% от общей площади всех помещений в многоквартирном доме в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Не соглашаясь с таким отказом в переводе помещения в нежилое, истец с учетом заявления об уточнении исковых требований просит: признать незаконным отказ администрации городского округа «Город Калининград» от 

<

 Дата > в переводе помещения по адресу: 

<

 адрес > в нежилое, сохранить помещение в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии с учетом технического паспорта помещения от 

<

 Дата >, признать за ФИО3 право собственности на нежилое помещение по адресу: 

<

 адрес >.

Судом к участию в деле с учетом предмета спора 01.11.2023 в качестве третьих лиц привлечены собственники помещений многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

 адрес >: ФИО4 

<

 ИЗЪЯТО >, ФИО5 

<

 ИЗЪЯТО >, ФИО6 

<

 ИЗЪЯТО >, ФИО7, ФИО8, ФИО9 

<

 ИЗЪЯТО >, ФИО10 

<

 ИЗЪЯТО >, ФИО11 

<

 ИЗЪЯТО >, ФИО12 

<

 ИЗЪЯТО >, ФИО13 

<

 ИЗЪЯТО >, ФИО14 

<

 ИЗЪЯТО >.

В судебном заседании истец ФИО3, его представитель ФИО15 исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить, пояснив, что основанием для отказа в переводе помещения в нежилое послужила ссылка органа местного самоуправления на Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, что незаконно и оценка отказу по данному основанию уже была дана в судебном акте суда апелляционной инстанции. Указали, что после проведении судебной экспертизы, выявленные экспертом недостатки были устранены, представив соответствующие документы суду. 

Представитель администрации городского округа «Город Калининград» по доверенности ФИО16 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддержав позицию, ранее изложенную в отзыве на исковое заявление, настаивая на невозможности перевода помещения в нежилое ввиду превышения процента нахождения встроенных помещений МКД, установленного Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 к зоне малоэтажной многоквартирной застройки. 

Третьи лица Министерство градостроительной политики Калининградской области, собственники помещений в МКД в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств не поступило.

Выслушав стороны, исследовав доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Собственник, согласно ч. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Глава 4 Жилищного кодекса РФ допускает переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, которые проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

По правилам п. 7 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса РФ согласование переустройства и перепланировки жилых помещений отнесено к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

В соответствии с положениями ст. 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В силу требований ч. ч. 1 - 2 ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительстве.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из содержания п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как установлено и следует из материалов дела, по данным ЕГРН помещение с кадастровым номером №, расположено по адресу: 

<

 адрес >, площадью 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м, назначение – жилое, наименование, квартира, расположено на 

<

 ИЗЪЯТО > этаже.

Собственником данного помещения с 

<

 Дата > (

<

 ИЗЪЯТО >), 

<

 Дата > (

<

 ИЗЪЯТО >) являлась ФИО1

Постановлением мэра города Калининграда № 1302 от 01.06.2007 принято решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение по адресу: 

<

 адрес > с проведением капитального ремонта, установлен срок окончания работ по реконструкции до 01.03.2008. По завершению работ необходимо получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта. 

ООО «ЕВКиК» по заказу ФИО1 подготовлен рабочий проект переоборудования квартиры № под магазин промышленных товаров по адресу: 

<

 адрес >

<

 Дата > ФИО1 комитетом архитектуры и градостроительства было выдано разрешение на строительство № на капитальный ремонт нежилого помещения с целью использования под промышленный магазин по адресу: 

<

 адрес >, сроком до 

<

 Дата >, с характеристиками: площадь тогового зала 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м, общая площадь – 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м. Действие данного разрешения на строительство продлевалось до 

<

 Дата >, до 

<

 Дата >.

Работы по реконструкции были начаты собственником ФИО1, но не завершены. Разрешение на ввод в эксплуатацию квартиры после проведенных работ по капитальному ремонту не выдавалось. 

ФИО3 приобрел указанное помещение у ФИО1 по договору купли-продажи от 

<

 Дата >, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации 

<

 Дата > № №.

С учетом прошедшего времени с даты начала работ по реконструкции в 

<

 Дата > году ООО1 по заказу ФИО3 был повторно подготовлен проект перепланировки и переустройства квартиры № по адресу: 

<

 адрес > с целью перевода её в нежилой фонд. 

Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу ч. 1 ст. 23 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 24 названного Кодекса отказ в переводе жилого помещения в нежилое допускается в случае несоблюдения предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий для такого перевода.

Согласно ч. 2 ст. 24 Жилищного кодекса РФ решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

Перечень оснований для отказа является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

<

 Дата > ФИО3 обращался в администрацию городского округа «Город Калининград» с заявлениями о переводе жилого помещения по адресу: 

<

 адрес >, в нежилое помещение – магазин по продаже продуктов пчеловодства. Администрацией по указанным заявлениями приняты решения об отказе 

<

 Дата >.

В уведомлении администрации Городского округа «Город Калининград» № 164-14/угр-7-4545 от 31.05.2023 основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое указано на несоблюдение предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения (п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ) - размещение встроенного помещения в многоквартирном доме по 

<

 адрес > площадью 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м превышает допустимый процент (15%) нахождения встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещений в многоквартирном доме (требования Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412).

Аналогичное основание содержалось в решении администрации Городского округа «Город Калининград» от 

<

 Дата > №. 

Иных оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое решение № от 

<

 Дата > не содержит. 

Решения администрации городского округа «Город Калининград» от 

<

 Дата > № и от 

<

 Дата > № были обжалованы ФИО3 в судебном порядке.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда по делу № от 

<

 Дата > в удовлетоврении административного иска ФИО3 было отказано.

Оставляя данное решение без изменения, судебная коллегия по административным делам Калининградского областного суда в апелляционном определении от 01.08.2023 указала, что имеющийся вид разрешенного использования земельного участка под многоквартирным домом 

<

 адрес > «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» разрешает использование нежилых помещений в малоэтажном многоквартирном доме, а перевод жилого помещения в нежилое в таком доме не повлияет на использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением. 

Сам по себе Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, определяя размещение объектов инфраструктуры при осуществлении зональной застройки земельного участка, не регулирует условия перевода жилого помещения в нежилое. 

Соответственно указанное основание для отказа в переводе жилого помещения в нежилое, как превышение 15% от общей площади всех помещений в многоквартирном доме, является незаконным. 

Вместе с тем, при наличии иных законных оснований для отказа, суды согласились с обоснованностью решений администрации в оставшейся части. 

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим.

Выбор способа защиты гражданских прав, перечисленных в статье 12 Гражданского кодекса РФ, принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами.

Вместе с тем защита гражданских прав должна осуществляться добросовестно и разумно, а избранный способ защиты прав должен быть соразмерным, обеспечивающим баланс прав и законных интересов сторон и не свидетельствовать о злоупотреблении правом (ст. 10 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, принимая во внимание отказ ответчика в переводе жилого помещения в нежилое, с учетом отсутствия признаков злоупотребления правом со стороны истца, доводы ответчика о несоблюдении требований Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, с учетом ранее принятого постановления о переводе помещения в нежилое, являются необоснованными, направленными на затягивание процесса перевода жилого помещения в нежилое, и нарушение прав истца.

Требования, предъявляемые к жилым помещениям, указаны в ст. 15 Жилищного кодекса РФ и в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47.

Учитывая изложенное, в отсутствие иных, предусмотренных законом оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое, суд приходит к выводу, что такой отказ является формальным, а требований истца о признании отказа в переводе жилого помещения в нежилое от 31.05.2023 незаконным являются обоснованными и подлежащими удовлетворению с признанием квартиры № нежилым помещением, поскольку иным способом защита прав истца в данной ситуации невозможна, а объект недвижимости в настоящее время не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям ввиду реализации постановлением мэра города Калининграда № 1302 от 01.06.2007. 

Разрешая требования истца в остальной части, суд приходит к следующему. 

До реконструкции квартира состояла из 

<

 ИЗЪЯТО > жилых комнат 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м, 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м, 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м, 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м, кухни 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м, коридора 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м, помещения ванной и уборной отсутствовали. Жилая площадь составляла 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м, общая площадь – 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м. 

После реконструкции (перепланировки, переустройства) по состоянию на 

<

 Дата > общая площадь всех частей квартиры составляет 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м, жилая - 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м, подсобная – 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м, перечень помещений по экспликации: холл, кухня, туалет, гостиная.

По ходатайству истца судом 

<

 Дата > была назначена судебная строительно-техническая экспертиза производство которой поручить ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России. 

Согласно заключению эксперта № от 

<

 Дата > установлено выполнение работ по реконструкции: фактически квартира № является нежилым помещением, используемым под магазин 

<

 ИЗЪЯТО > (изменено функциональное назначение), оконные проемы в стенах главного и дворового фасадов изменены в дверные проемы с устройством крылец; выполнение работ по перепланировке: высота оконных проемов, выходящих на главный фасад, увеличена за счет монтажа кладки подоконной части стен; заложен дверной проем во внутренней стене подъезд, то есть вход возможен только через устроенные основной вход и эвакуационный вход с дворового фасада; демонтаж ненесущих перегородок между помещениями №, монтаж ненесущих перегородок с дверными проемами с образованием помещений 

<

 ИЗЪЯТО >; во внутренней несущей стене заложен дверной проем между помещениями № и №, устройство проема во внутренней несущей стене между организованными помещениями №, №, устройство короба в помещении №; выполнены работы по переоборудованию: демонтаж мойки, газовой плиты, котелка в помещении №, установка мойки в помещении №, установка двухконтурного газового котла на горячую воды и отопление по система «теплые полы» в помещении №, демонтаж всех радиаторов отопления и устройство «теплого пола», установка умывальника, унитаза в помещении №, установка мойки в помещении №, изменение трассировки трубопроводов газопровода.

На вопросы суда эксперт указал, что работы по реконструкции, перепланировке, переоборудованию квартиры, расположенной по адресу: 

<

 адрес >, соотвествуют санитарным и иным действующим нормам и правилам, техническим регламентам, требованиям пожарной безопасности и не соотвествуют требованиям строительных норм (п. 5 СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009) в части отсутствия нескользкого покрытия эвакуационной лестницы, ведущей во двор. Данный дефект устраним путем монтажа резиновых накладок на ступени и лестничную площадку. 

В границах специальных строительно-технических знаний произведенная реконструкция, перепланировка, переоборудование квартиры, расположенной по адресу: 

<

 адрес >, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома 

<

 адрес >. 

В судебное заседание ФИО3 представлены документы по установке противоскользящих ковриков ПВХ (25 см х 25 см) на эвакуационной лестнице, ведущей во двор (на ступени и на лестничной площадке) с фотографиями, сертификатом соответствия.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО2 пояснила, что помещение по адресу: 

<

 адрес > является нежилым, поскольку перечень помещений в его составе не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. При обследовании данного помещения были исследованы также помещения вышерасположенных квартир и подвала, каких-либо нарушений при проведении работ по реконструкции, перепланировке и переоборудованию не установлено. Спорное помещение может эксплуатироваться только как нежилое. Ознакомившись с представленными документами по покрытию эвакуационной лестницы, эксперт пояснила, что указанные в заключении недостатки устранены в полном объеме. 

В соответствии с ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Прерогативой общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются разрешение, в частности, выбора способа управления многоквартирным домом (п. 4 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ), других вопросов, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 5 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

 адрес >, от 

<

 Дата > собственники всех помещений дали согласие на существующую реконструкцию квартиры № с устройством входной группы и запасного выхода, предоставлении в пользование части общего имущества собственников МКД – фасада и земельного участка, переводе жилого помещения в нежилое. Кроме того, требований о приведении жилого помещения в первоначальное состояние компетентными органами ФИО3 не предъявлялось.

При таких обстоятельствах суд полагает исковые требования о сохранении помещения в реконструированном (перепланированном, переустроенном) состоянии подлежащими удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО3 (

<

 ИЗЪЯТО >) удовлетворить.

Признать незаконным решение администрации Городского округа «Город Калининград» № от 

<

 Дата > «Об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение».

Признать квартиру № с кадастровым номером №, расположенную на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

 адрес >, нежилым помещением. 

Сохранить нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

 адрес > в реконструированном (перепланированном, переустроенном) состоянии общей площадью 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м, согласно техническому паспорту, составленному Калининградским центром технической инвентаризации и кадастровых работ АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное БТИ» по состоянию на 

<

 Дата >.

Признать за ФИО3 право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

 адрес > общей площадью 

<

 ИЗЪЯТО > кв.м.

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений в отношении объекта с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения. 

Судья Е.В. Коренецкая

Мотивированное решение составлено 17 января 2025 года 

Судья Е.В. Коренецкая