Дело № 2-1525/2021 

47RS0004-01-2020-008076-59

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 марта 2021 г.

г. Всеволожск

Всеволожский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Кораблевой Н. С.,

при секретаре Рытаровском Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась во Всеволожский городской суд Ленинградской области с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом. В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником 1/2 доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: 

<

адрес>. Сособственником 1/2 доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом являлась ФИО2 Согласно выписке из ЕГРН, 29.07.2020 произошел переход 1/2 доли в праве собственности от ФИО2 к ФИО3, ФИО5, ФИО4 Ссылаясь на то, что не получала извещения о продаже долей в праве собственности на земельный участок и жилой дом, в связи с чем нарушено ее преимущественное право покупки, просит перевести на себя права и обязанности покупателя 1/2 доли в праве собственности на земельный участок и жилой до по адресу: 

<

адрес>.

Истец, ее представитель в судебное заседание явились, заявленные требования и данные в ходе рассмотрения дела пояснения поддержали, указав, что нотариальное уведомление о продаже спорных долей не получали в связи с тем, что почтовая корреспонденция по месту регистрации истца не доставлялась, иными способами уведомление о продаже долей также не направлялось. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие. В ходе рассмотрения дела поясняла, что длительное время с ФИО1 велись переговоры относительно продажи долей в спорном доме. Для продажи своей доли она обратилась к риэлтору. В феврале риэлтор направила уведомление о продажи доли за 3,5 млн рублей по электронной почте ФИО1 Затем переговоры зашли в тупик, в связи с чем через нотариуса в адрес ФИО1 было направлено уведомление с предложением купить долю за 2,8 млн рублей. ФИО1 на уведомление не отреагировала, после чего она, ФИО2, продала свою долю другим лицам.

Ответчики ФИО3, ФИО5, ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, просили рассмотреть дело в свое отсутствие. В ходе рассмотрения дела представляли возражения, согласно которым они приобрели долю по объявлению на Авито, через риэлтора. Нотариусом в адрес ФИО1 было направлено уведомление о продаже долей, она на него не отреагировала, после чего ими были приобретены доли в спорном доме. 

В порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Суд, выслушав явившихся лиц, показания свидетелей, допрошенных в ходе рассмотрения дела, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приходит к следующему. 

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 является собственником 1/2 доли в праве собственности на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес> и 1/2 доли в праве собственности на жилой дом площадью 

<

данные изъяты> кв.м., количество этажей: 

<

данные изъяты>, кадастровый номер: №, расположенный по адресу: 

<

адрес> на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию. Право собственности зарегистрировано 31.07.2017 (т. 1 л.д. 11-15).

Сособственником 1/2 доли в праве собственности на вышеуказанный земельный участок и жилой дом являлась ФИО2 (т. 1 л.д. 26).

В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положениями ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 у нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург ФИО6 было составлено заявление о продаже принадлежащей ей доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом (т. 1 л.д. 42).

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО6 выдано свидетельство о направлении заявления и документов, согласно которой ФИО1 по адресу: 

<

адрес> были направлены заявление от 24.11.2018 и уведомление о передаче заявления от 24.11.2018. Документы возвращены в отделение почтовой связи 25.01.2019. ФИО1 с заявлением о намерении приобрести принадлежащие ФИО2 доли не обращалась (т.1 л.д. 43).

24.07.2020 между ФИО2 и ФИО3, ФИО5, ФИО4 был заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: 

<

адрес>, согласно которому ФИО3, ФИО5, ФИО7 приобрели данную долю за 2 800 000 руб. в общую долевую собственность в равных долях по 1/3 доле каждому (т.1 л.д. 40-41).

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу указанных выше норм материального права обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Допрошенный в качестве свидетеля И.Я.О., предупрежденный об уголовной ответственности по ст. 307 УК Российской Федерации, показал, что является гражданским мужем ФИО1 и проживает с ней совместно. От ФИО2 поступило по электронной почте уведомление о продаже доли в доме за 3,5 млн рублей, после чего велись переговоры о снижении стоимости доли. Когда они вроде договорились о конкретной сумме, попросили прислать официальное уведомление, это было после нового 2020 года. ФИО2 пояснила, что подумает, после чего переговоры не велись. В мае 2020 года к ним приезжали ФИО5 и ФИО3 как будущие покупатели доли. Также приезжала риэлтор К.Е.О. После этого они еще раз связались с ФИО2 и предложили купить долю за 2,4 млн рублей. Затем с ним связывалась риэлтор К.А.В. Спустя некоторое время они узнали, что доля продана за 2.8 млн. рублей. В адрес дома почтовая корреспонденция не приходила. Услуги почтовой связи, как выяснилось, не оказывались, поэтому они не знали, что нам сделали предложение о продаже. Первое предложение за 3.5 млн рублей ответчик послала по электронной почте, поэтому и последующие предложения они ожидали именно по электронной почте. 

Допрошенная в качестве свидетеля К.Е.О., предупрежденная об уголовной ответственности по ст. 307 УК Российской Федерации, показала, что работает риэлтором, проводила сделку купли-продажи доли ФИО2 Они пытались договориться с ФИО1 о продаже, ей было направлено 2 официальных уведомления, также были неофициальные уведомления. В итоге ФИО5, ФИО4, ФИО3 выкупили долю, так как на нотариальное уведомление ФИО1 не ответила. Объявления о продаже размещались на интернет ресурсах. Цена изменялась следующим образом: 3,5 млн. рублей, затем 3,35 млн. рублей и последняя цена 2,8 млн. рублей. Она общалась с ФИО1 и ее мужем по смс и телефону, с И.Я.О. встречалась лично. Первое уведомление за 3.5 млн рублей было направлено нотариусом, она, К.Е.О., его сфотографировала и отправила по электронной почте на адрес компании, которая досталась ФИО1 после смерти ее отца. Уведомление на 2.8 млн рублей не посылала по электронной почте, но озвучила устно. Указала, что ей известно о том, что надо уведомлять о продаже доли через нотариуса и по месту регистрации, также делала устные уведомления.

Из ответа УФПС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.01.2020 следует, что по результатам проверки установлено, что доставка почтовой корреспонденции по адресу: 

<

адрес> период с 24.11.2018 по 25.01.2019 не осуществлялась в связи с длительным некомплектом штата. Более детально провести проверку не представляется возможным в связи с отсутствием почтового идентификатора (т. 2 л.д. 8).

Из ответа начальника ОПС № Бугры К.О.И. следует, что с 01.01.2011 по настоящее время на участок не представлена ставка почтальона, в связи с чем жители деревни 

<

данные изъяты> не уведомляются о приходящей корреспонденции (т. 2 л.д. 10). 

Из ответа УФПС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.03.2020 следует, что письмо с объявленной ценностью с почтовым идентификатором 19830229011581 поступило в отделение связи 

<

данные изъяты>, извещение Ф.22 было доставлено почтальоном по адресу: 

<

адрес>, адресат за получением не явился, письмо с объявленной ценностью было возвращено 12.01.2019 (т. 2 л.д. 35).

Допрошенная в качестве свидетеля К.О.И., предупрежденная об уголовной ответственности по ст. 307 УК Российской Федерации, подтвердила изложенное ею в ответе на запрос суда, также показала, что является начальником почтового отделения ОПС Бугры с 2013 года, затем уходила в декрет, вышла из декрета и приступила к работе с 08.10.2020. С 2011 года ставки почтальона в почтовом отделении нет, о поступающей корреспонденции можно было узнать только лично в почтовом отделении, по-другому люди не уведомлялись. В почтовом отделении есть коробка с надписью «Мендсары», коробка разделена на улицы, туда вкладывались письма. Если почтальон относит письмо, он заполняет накладную Ф16, такой накладной составлено не было. Если бы человек получал письмо в почтовом отделении, оператором делается об этом отметка в программе. Если бы в адрес выходили – была бы отметка о доставке, но судя по отчету об отслеживании этого письма – отметки нет, следовательно, в адрес никто не выходил. Письмо пролежало в почтовом отделении чуть больше месяца и было направлено обратно отправителю. Не может пояснить, почему УФПС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области даны различные ответы на запросы суда, поскольку у нее как у начальника почтового отделения информацию о доставлении письма никто не запрашивал. 

Согласно ч. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как следует из разъяснений, данных в п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Однако в данной ситуации суд не может расценивать неполучение ФИО1 уведомления о продажи доли в спорном доме как уклонение от получения корреспонденции, поскольку из совокупности исследованных судом доказательств следует, что обязанность по доставке в ее адрес письма, содержащего юридически значимое сообщение, надлежащим образом исполнена не была. 

При таких обстоятельствах суд полагает установленным, что право истца на преимущественную покупку долей в праве собственности на земельный участок и жилой дом было нарушено. 

Согласно п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок и доли в праве общей собственности на жилой дом между ФИО2 и ФИО3, ФИО5, ФИО4 заключен 24.07.2020, согласно выписке из ЕГРН право собственности покупателя зарегистрировано 29.07.2020, с иском в суд ФИО1 обратилась 17.09.2020, что свидетельствует о соблюдении установленного срока обращения в суд с соответствующими требованиями. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1.2 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Совершение указанных выше действий необходимо, чтобы убедиться в платежеспособности истца и исполнимости принимаемого решения.

ФИО1 обязанность по внесению на депозит Управления Судебного департамента в Ленинградской области денежных средств в счет цены договора исполнена, что подтверждается платежным поручением от 25.11.2020 на сумму 2800 000 руб. (т. 1 л.д. 218)

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании преимущественного права покупки 1/2 доли в праве собственности на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес> и 1/2 доли в праве собственности на жилой дом площадью 

<

данные изъяты> кв.м., количество этажей: 

<

данные изъяты>, кадастровый номер: №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и переводе на ФИО1 прав и обязанностей покупателя на данное имущество, а также полагает необходимым признать за ФИО1 право собственности на указанное имущество.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.12, 56, 67, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору от 24.07.2020, заключенному между ФИО2 и ФИО5, ФИО3, ФИО4, купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес> и 1/2 доли в праве собственности на жилой дом площадью 

<

данные изъяты> кв.м., количество этажей: 

<

данные изъяты>, кадастровый номер№, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

Прекратить право собственности ФИО5 на 1/6 долю в праве собственности на на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, и 1/6 долю в праве собственности на жилой дом, кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Прекратить право собственности ФИО3 на 1/6 долю в праве собственности на на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, и 1/6 долю в праве собственности на жилой дом, кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Прекратить право собственности ФИО4 на 1/6 долю в праве собственности на на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, и 1/6 долю в праве собственности на жилой дом, кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на ? долю в праве собственности на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес> и 1/2 доли в праве собственности на жилой дом площадью 

<

данные изъяты> кв.м., количество этажей: 

<

данные изъяты>, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Выплатить ФИО5, ФИО3, ФИО4 в равных долях денежные средства в размере 2 800 000 рублей, находящиеся на счете Управления Судебного департамента в Ленинградской области.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Всеволожский городской суд Ленинградской области.

В окончательной форме решение принято 24 марта 2021 г.

Судья