дело № 3а-931/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.Пермь 16 декабря 2019 года

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Чулатаевой С.Г., 

при секретаре Хабеевой А.В., 

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности, 

представителя административного ответчика - Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» – ФИО3, действующей на основании доверенностей, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заявил требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости объектов недвижимости по адресу: ****, по состоянию на 01 января 2018 года в размере равном рыночной стоимости, в том числе: помещения с кадастровым номером **82, общей площадью 558,1 кв.м.; помещения с кадастровым номером **84, общей площадью 572,6 кв.м.; помещения с кадастровым номером **236, общей площадью 515,9 кв.м.; помещения с кадастровым номером **85.

Требования обосновал тем, что является собственником указанных объектов недвижимости и, учитывая порядок определения налоговых платежей, заинтересован в установлении кадастровой стоимости зданий в размере рыночной. Поскольку кадастровая стоимость, определенная в отношении указанных в иске помещений по результатам массовой кадастровой оценки существенно превышает рыночную стоимость объектов недвижимости, права истца на уплату экономически обоснованного размера налога являются нарушенными. 

Административный истец в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, представитель административного истца уточнив требования в части размера заявленной рыночной стоимости объектов недвижимости, с учетом частичного изменения Отчета об оценке, заявленные требование поддержала. 

Представитель административного ответчика – Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица ГБУ «ЦТИ ПК», пояснила, что не возражает против удовлетворения требования истца, однако полагает заявленный истцом размер рыночной стоимости не подтвержденным достоверными доказательствами. Вместе с тем, указывая на то, что существенные замечания, касающиеся определения рыночной стоимости были устранены, отозвала ходатайство о назначении судебной экспертизы, указав на то, что доказательства в подтверждение иного размера рыночной стоимости, чем заявлено истцом, ответчик представлять не намерен. 

Представители заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю, администрации города Перми - в суд не явились, о рассмотрении дела уведомлены. Администрация города Перми направила письменный отзыв, полагает иск необоснованным.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, административное исковое заявление, уточненный иск, письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 года № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018 года.

Решением Пермской городской Думы от 21 ноября 2017 года № 243 «О налоге на имущество физических лиц на территории г. Перми» установлен и введен в действие с 01.01.2018 года налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в приложении к Постановлению Правительства Пермского края от 25.11.2017 года № 944-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость».

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу принадлежат на праве собственности встроенные помещения в здании по адресу: ****, в том числе помещение с кадастровым номером **82, общей площадью 558,1 кв.м. расположенное на цокольном этаже; помещение с кадастровым номером **84, общей площадью 572,6 кв.м. расположенное на 1 этаже; помещение с кадастровым номером **236, общей площадью 515,9 кв.м. расположенное на 2 этаже; помещение с кадастровым номером **85, общей площадью 436,9 кв.м. расположенное на 3 этаже, что подтверждается выписками из ЕГРН содержащей сведения о правообладателе и характеристиках объектов недвижимости (л.д. 9-12, 14-17, 19-21, 23-26). 

При указанных обстоятельствах, административный истец вправе поставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, учитываемой в качестве налогооблагаемой базы при расчете налога на имущество физических лиц.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края». Для помещения с кадастровым номером **82 в размере – 42076799,81 рублей, для помещения с кадастровым номером **84 в размере – 43169997,44 рублей, для помещения с кадастровым номером **236 в размере – 38895217,75 рублей, для помещения с кадастровым номером **85 в размере – 34944170,75 рублей (л.д. 13,18, 22, 27).

Приведенные результаты определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В подтверждение требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной по состоянию на 01.01.2018 года в отношении указанный в иске объектов недвижимости, административным истцом представлены Отчет об оценке от 08.10.2019 года № 197/О-19, уточненный отчет от13.12.2019 года №197.И/О-19 выполненные оценщиком К. 

Оценщик обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, является членом саморегулируемой организации оценщиков «Ассоциация «Межрегиональный союз», что подтверждается свидетельством о членстве от 15.11.2012 №1020, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством не имеется.

Изучив материалы дела, возражения административного ответчика, суд приходит к выводу о том, что исправленный Отчет, на основании которого истец заявил требования, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, ФСО № 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611).

В Отчете присутствует описание объектов оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на стоимость, рынок объектов оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объектам оценки, но влияющие на их стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки, с учетом особенностей объектов оценки определен вероятный диапазон цен. Для нежилых помещений коммерческого назначения, офисное и/или складское диапазон цен на дату оценки с учетом местоположения (1 зона престижности), средней площади, физических характеристик состояния, определен оценщиком от 18838,44 до 41918,68 руб./кв.м. с учетом корректировок на торг и отличия в характеристиках объектов оценки. Доводы административного ответчика о необоснованности вышеуказанного диапазона в связи с его отличием от аналитических данных ООО АЦ КД-Консалтинг по ценам предложений по городу Перми, приведенных в отчете об оценке - не принимаются судом как основание для признания отчета недостоверным. Суд принимает во внимание, что аналитические данные ООО АЦ КД-Консалтинг учитывают средние показатели рынка, без учета характерных особенностей объекта оценки, влияющих на ценообразование, отличие диапазона в котором может находиться стоимость конкретного объекта от средних данных по рынку, не свидетельствует о неверности выводов оценщика.

При проведении оценки для определения рыночной стоимости в отношении объектов оценки оценщиком использован сравнительный подход, указано на причины, по которым для определения рыночной стоимости встроенных помещений не были использованы доходный и затратный подходы. При определении рыночной стоимости земельного участка также использован сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией в отношении рынка земли. 

При использовании сравнительного подхода для определения рыночной стоимости каждого из оцениваемых объектов, оценщик использовала метод корректировки продаж, из имеющихся в распоряжении оценщика сведений о рынке купли-продажи объектов, осуществлена выборка подходящих по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристика местоположения объекта, а также физическим и экономическим характеристикам.

В соответствии с положениями п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Как следует из Отчета об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов относятся к сходным с объектами оценки сегментам рынка, характеризуются сходными ценообразующими факторами. Позиция ответчика о том, что выборка объектов аналогов некорректна, поскольку стоимость предложений данных объектов ниже среднего размера предложений на рынке недвижимости, не может быть принята как основание для признания отчета недостоверным. Административным ответчиком данных о предложениях, сделках, которые подлежали учету при проведении оценки, однако были необоснованно исключены из выборки, не представлено. Оценщиком были проведены необходимые корректировки предложений по объектам аналогам, указаны основания, по которым иные корректировки не требуются ввиду соответствия объекта оценки и аналогов. 

Оценщик выбрала пять объектов-аналогов для определения рыночной стоимости в отношении оцениваемых помещений, провела необходимые корректировки предложений по объектам аналогам, указав в Отчете методику и расчет корректировок (на торг, на площадь, на этаж, состояние), приведя основания, по которым иные корректировки не требуются ввиду соответствия объекта оценки и аналогов. Довод административного ответчика о том, что значительный размер абсолютных корректировок в отношении объектов-аналогов, подтверждает некорректность выборки оценщиком объектов-аналогов, суд полагает надуманным. Как следует из содержания Отчета об оценке, оценщик после проведения корректировок в соответствии с методикой провел проверку нормальности выборки, рассчитав коэффициент вариации, определив его как около 27%, что подтверждает однородность выборки, допустимость использования ее результатов в целях оценки.

По результатам оценки с использованием сравнительного подхода рыночная стоимость определена для помещения с кадастровым номером **82, общей площадью 558,1 кв.м. в размере 21757212 рублей; для помещения с кадастровым номером **84, общей площадью 572,6 кв.м. в размере 27578 470 рублей; для помещения с кадастровым номером **236, общей площадью 515,9 кв.м. в размере 21395 778 рублей; для помещения с кадастровым номером **85, общей площадью 436,9 кв.м. в размере 18506 111 рублей.

Расчеты в Отчете об оценке произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки, содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объектов не является произвольной. В Отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены, изучив Отчет, суд считает, что при их подготовке использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. 

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что замечания ответчика не могут быть приняты как доказательство наличия существенных недостатков, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых объектов, ходатайство о назначении экспертизы ответчиком отозвано. 

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости помещений в размере рыночной, определенной на основании представленного административным истцом исправленного Отчета об оценке.

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления. 

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Административное исковое заявление подано 18 октября 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости по адресу: ****, по состоянию на 01 января 2018 года в размере равном рыночной стоимости, в том числе:

- помещения с кадастровым номером **82, общей площадью 558,1 кв.м. в размере 21757 212 рублей;

- помещения с кадастровым номером **84, общей площадью 572,6 кв.м. в размере 27578 470 рублей;

- помещения с кадастровым номером **236, общей площадью 515,9 кв.м. в размере 21395778 рублей;

- помещения с кадастровым номером **85, общей площадью 436,9 кв.м. в размере 18506 111 рублей.

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 18 октября 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию – Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме – 18 декабря 2019 года. 

Судья:/подпись/