официальный сайт Balashihinsky.mo@sudrf.ru

Дело 2-2369/2020

РЕШЕНИЕ

 СУДА

Именем Российской Федерации

06 июля 2020 года г.Балашиха, Московская область

Московский пр-д, д.1

Балашихинский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Пономарёвой В.В.,

при секретаре судебного заседания Письменной Е.В.

с участием:

истца ФИО1, представителя истца ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным (ничтожным), 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, указывая в его обоснование о том, что ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 заключила с ФИО4 (далее - Ответчик) Предварительный договор № купли-продажи квартиры (далее - Договор), предметом которого являлось участие Истца в строительстве 

<

адрес> (далее - Квартира) (п. 1.1 Договора).

Условиями Договора предусмотрено, что после завершения строительства Истец одновременно приобретает право собственности на вышеуказанную квартиру и право общей долевой собственности на общее имущество, которое пропорционально площади приобретаемой по настоящему договору Квартиры (абзац второй п. 1.1. Договора). Согласно условиям Договора, срок окончания строительства - первый квартал ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1.1. Договора).

Цена указанное объекта долевого строительства, согласно п. 2.1.2 Договора, составила 4 ООО ООО рублей 00 копеек.

Во исполнение условий Договора ФИО1 произвела полную оплату стоимости квартиры, путем зачисления денежных средств на счёт Ответчика.

В настоящее время жилой дом построен, поставлен на кадастровый учет вместе с квартирой, а сама Квартира находится во владении ФИО1

Указанные обстоятельства также были установлены в решении Балашихинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ года (дело № 2-3391/2018) (ст. 61 ГПК РФ).

ДД.ММ.ГГГГ года истцу стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ года ответчик ФИО4 заключил с ФИО3 (далее - Ответчик) предварительный договор купли-продажи квартиры.

Предметом названного договора являлось заключение в дальнейшем между сторонами основного договора купли-продажи квартиры 

<

адрес> (п.1.1. Предварительного договора).

В качестве оплаты стоимости спорной квартиры, стороны в оспариваемом договоре, произвели зачет встречных обязательств, возникших у ФИО4 по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ года на сумму 2 200 000 рублей 00 копеек (п.1 Соглашения от 05.12.2018 года).

Поскольку между ответчиками ФИО4 и ФИО3. был заключен названный предварительный договор, то последняя обратилась с иском в суд о признании права собственности на спорную квартиру, при этом ссылаясь на заключение основанного договора.

ДД.ММ.ГГГГ года Балашихинский городской суд Московской области, рассмотрев гражданское дело 2-5961/2019 (ф/судья Дошин П.А.) по иску ФИО3 к ФИО4 о признании права собственности на квартиру, вынес решение, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Поскольку истец ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года заключила с ФИО4 предварительный договор № купли-продажи квартиры, оплатила по нему полную стоимость, и с конца 2013 года пользуется и владеет вышеупомянутой спорной квартирной на правах собственника, а сам договор не расторгался и не признавался недействительным, то действия ФИО4 и ФИО3 по заключению оспариваемого договора нельзя признать добросовестными.

Поскольку действующее гражданское законодательство определяет возникновение прав и обязанностей, в том числе на основании договоров (ст. 8 ГК РФ), которые по своей правовой природе должны соответствовать определенным законом требованиям и возлагать на стороны, как права, так и обязанности, в частности в договоре и в действиях сторон обязательно должно содержаться следующее: наличие в договоре сторон; наличие воли сторон на исполнение условий договора; наличие предмета договора (его существенных условий); исполнение договора (не фиктивное, а реальное).

Предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО4 и ФИО3 в отношении квартиры 

<

адрес>, является мнимой сделкой, фактически не порождающий никаких для сторон прав и обязанностей, а самой целью данного договора - лишение прав ФИО1 на спорный объект недвижимости и сохранение за ФИО4 прав на указанную квартиру.

Таким образом, истец полагает, что Предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный между ФИО4 и ФИО3 от 05.12.2018 года, в силу положений ст.ст.166, 167, 168, 169 и 170 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной сделкой (ничтожной).

Истец ФИО1 просила признать недействительным (ничтожным) Предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО4 и ФИО3, в отношении квартиры 

<

адрес>.

В судебное заседание истец, представитель истца по доверенности ФИО2 поддержали исковое заявление, дали пояснения, аналогичные по смыслу и содержанию с доводами, изложенными в иске.

Ответчик ФИО4, в судебное заседание не явился, представлены письменные возражения. 

Ответчик ФИО3 не явилась, извещалась.

Выслушав мнение участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, что предусмотрено ст. 12 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как следует из п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, сделки представляют собой действия, соответствующие требованиям законодательства, и направленные на достижение определенного правового результата.

В соответствии со ст.ст. 166, 167 ГКРФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ является ничтожной мнимая сделка - сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Исходя из смысла приведенной правовой нормы, мнимость сделки обусловлена тем, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

По смыслу приведенной нормы права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение исполнять соответствующую сделку.

Более того, согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лишь лицами, указанными в ГК РФ, то есть применительно к п. 1 ст. 177 ГК РФ самим гражданином (стороной сделки) либо иными лицами, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Между тем, согласно п.3 ст.166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Пунктом 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Судом установлено, что между ФИО1 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №. Согласно п.1.1 договора стороны обязуются в сроки и порядке, предусмотренные предварительным договором заключить договор купли-продажи квартиры (основной договор), в доме расположенном по адресу: 

<

адрес> строительство объекта будет производиться в соответствии с утвержденной проектно-сметной документации на закрепленном земельном участке площадью 1497кв.м. Участок принадлежит продавцу на праве собственности, о чем ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области сделана запись регистрации № что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № выдан Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 02 декабря 2010), а именно: №

В соответствии с п. 1.5. договора Стороны обязуются основной договор в течение одного месяца после государственной регистрации права собственности продавца.

Согласно п.2.1.1 договора срок окончания строительства дома первый квартал 2012года, цена квартиры 4000000 (п.2.2.2 договора).

Согласно п.3.5 договора в случае, когда сторона, заключившая договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (том 1 л.д.12).

При заключении данного предварительного договора продавец (ФИО4) получил 4 000 000 руб., что подтверждается приобщенными к материалам дела платежными поручениями.

Согласно ответа Министерства жилищной политики Московской области от 16.04.2020 №13исх.-6318 в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства расположенного по адресу 

<

адрес> Минстроем Московской области и Минжилполитикой Московской области не выдавалось.

ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО3 и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому стороны обязуются в сроки и порядке, предусмотренные настоящим предварительным договором, заключить договор купли-продажи Квартиры (Основной договор) по адресу: 

<

адрес>, общей площадью согласно кадастрового паспорта 42,7 кв.м. (п. 1.1 договора). Этим же договором продавец обязуется в течение пяти дней после окончания строительства дома подать документы для государственной регистрации права собственности на Квартиру (п. 2.1.2 договора). Стоимость Квартиры по соглашению сторон установлена в размере 2 200 000 рублей (п. 2.2 договора). Указанная цена Квартиры включает в себя сумму аванса, которая вносится покупателем в соответствии с условием раздела 3 Договора, является окончательной и изменению не подлежит (п. 3.3. договора). В соответствии с п. 1.4. договора, стороны обязуются заключить Основной договор в течение одного месяца после государственной регистрации права собственности Продавца, при этом согласно п. 2.1.1. договора, срок регистрации прав собственности на Квартиру второй квартал 2019 года. 

ДД.ММ.ГГГГ года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения об основных характеристиках объекта недвижимости - жилого помещения (квартира), кадастровый номер № и дата внесения данного кадастрового номера в государственный реестр недвижимости - ДД.ММ.ГГГГ года; кадастровый номер здания или сооружения, в котором расположено помещение, номер этажа на котором расположено помещение 

<

адрес>

На дату рассмотрения дела основной договор купли-продажи между ФИО3 и ФИО4 не заключен.

Право собственности на квартиру 

<

адрес> ни за ФИО1, ни за ФИО3 не признано.

Исходя из положений ст. 11 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ, обращаясь в суд, истец должен доказать, что его права или законные интересы нарушены, так как судебной защите подлежит только нарушенное право.

По общему правилу, в соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Следовательно, доказательства того, что стороны спорного договора имели иные намерения при заключении договора нежели те, которые порождают последствия заключения такого договора, в силу ст. 56 ГПК РФ должны были быть представлены стороной истца.

В силу приведенных выше положений п. 5 ст. 10 ГК РФ, исходя из предписаний ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, доказательства в опровержение добросовестности поведения участника гражданско-правовых отношений должна представить сторона, оспаривающая такую добросовестность.

В данном случае ФИО1 стороной оспариваемой сделки предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО3 и ФИО4 не является.

Вместе с тем, по делу 2-3391/2018 иск ФИО5 к ФИО4 о признании права собственности на квартиру расположенную по адресу 

<

адрес> оставлен без удовлетворения.

Оценивая в совокупности представленные в дело доказательства суд считает, что в данном конкретном случае отсутствуют основания для вывода о том, что ФИО1 имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной, поскольку из материалов дела прямо следует, что в настоящее время право собственности на спорную квартиру не зарегистрировано, данные о правообладателях согласно выписки из ЕГРН отсутствуют, таким образом, признание предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не приведет к каким-либо юридическим последствиям для восстановления прав истца.

Довод представителя истца о том, что заключенный предварительный договор направлен на лишение прав ФИО1 на спорный объект недвижимости и сохранение за ФИО4 прав на указанную квартиру, суд оценивает критически, поскольку данные о правообладателях согласно выписки из ЕГРН отсутствуют, соответственно признание предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным) не может служить безусловным основанием для признания права собственности на спорную квартиру за истцом ФИО1, наличие исполнительных производств в отношении ФИО4 само по себе не является основанием для признания оспариваемого предварительного договора недействительным (ничтожным). 

При указанных выше фактических обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что правовые основания для признания недействительным (ничтожным) предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО4 и ФИО3 отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора купли-продажи квартиры заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 в отношении квартиры 

<

адрес> - оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 07 июля 2020года.

Федеральный судья В.В. Пономарёва