Дело № 2-253/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 3 марта 2025 г.

Кировский районный суд г. Астрахани в составе председательствующего судьи Лукьяновой С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поповой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Кировского районного суда г. Астрахани, расположенного по адресу: 

<

...> гражданское дело № 2-253/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, обществу с ограниченной ответственностью «Диалог» о признании недействительными торгов, договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ответчикам о признании недействительными торгов, договора купли-продажи имущества, указав в обоснование своих требований, что она является собственником квартиры № 60 расположенной по адресу: 

<

адрес>. Весной 2024 года к ней обратилась женщина и заявила, что она теперь является собственником её квартиры, которую она приобрела с торгов и потребовала, чтобы она в кратчайшие сроки выселилась из квартиры. 17 марта 2021 г. между ней и ПАО «Совкомбанк» был заключен кредитный договор сроком на 60 месяцев. Данный кредит был обеспечен договором залога квартиры, находящейся у неё в собственности. 20 апреля 2023 г. Ленинским районным судом г. Астрахани вынесено заочное решение, согласно которому исковые требования ПАО «Совкомбанк» были удовлетворены, с неё взыскана денежная сума в размере 488 993 рубля 82 копейки, на квартиру обращено взыскание, путем реализации её с публичных торгов, с установление начальной продажной цены в размере 1 080 000 рублей. На основании заочного решения суда ПАО «Совкомбанк» был выдан исполнительный лист, который был предъявлен для исполнения в службу судебных приставов. 14 августа 2024 г. Астраханским областным судом, заочное решение от 20 апреля 2023 г. Ленинского районного суда г. Астрахани было изменено в части установления начальной продажной цены предмета залога. Начальная продажная стоимость предмета залога квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> установлена в размере 1 900 608 рублей 03 копейки. В последующем она получила копию протокола № Т-0000064/4-и от 12 декабря 2023 г. о подведении итого торгов по продаже арестованного имущества, договор купли-продажи от 12 января 2024 г. арестованного имущества № 174 от 12 января 2024 г. заключенный между ООО «Диалог» и ФИО3 Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости на 10 сентября 2024 г. собственником указанной квартиры является она. Реализация квартиры, проведенная через торги, с установленной начальной ценной в размере 1 080 000 рублей, вместо начальной цены в размере 1 900 608 рублей 03 копейки является существенным нарушением порядка проведения торгов, а именно неправильное определение цены продажи, что привело к ущемлению её законных прав и интересов, в том числе и на получение разницы между суммой её долга, подлежащей взысканию и суммой реализации залоговой квартиры. В связи с чем, просила суд признать торги недвижимым имуществом квартирой, расположенной по адресу: 

<

адрес> состоявшиеся 12 декабря 2023 г. и протокол от 12 декабря 2023 г. о результатах торгов по продаже арестованного имущества – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>- недействительными; признать недействительным договор купли-продажи 12 января 2024 г. арестованного имущества № 174 от 12 января 2024 г., заключенный между ООО «Диалог» и ФИО3, вернув стороны по договору купли-продажи от 12 января 2024 г. арестованного имущества № 174 от 12 января 2024 г. в первоначальное положение.

В последующем представитель истца ФИО1 – ФИО4 с учетом статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просил суд признать торги недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, состоявшиеся 12 декабря 2023 г. и протокол от 12 декабря 2023 г. о результатах торгов по продаже арестованного имущества - квартиры, недействительными, признать недействительным договор купли-продажи от 12 января 2024 г. арестованного имущества № 174 от 12 января 2024 г., заключенный между ООО «Диалог» и ФИО3, вернув стороны по договору купли-продажи от 12 января 2024бг. Арестованного имущества № 174 от 12 января 3024 г., в первоначальное положение, прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, за ФИО1

Истец ФИО1 в судебном заседание участие не принимала, интересы истца в судебном заседании представлял ФИО4, действующий на основании доверенности, который просил исковые требования с учетом их изменения удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании ответчик ФИО3 и её представитель ответчика ФИО5 просили в удовлетворении исковых требований отказать, по доводам указанным в письменных возражениях. 

Представитель ответчика ООО «Диалог» ФИО6 в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать, по доводам изложенным в письменном отзыве.

Другие стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, материалы исполнительного производства, приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2).

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в пункте 71 постановления от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», следует, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим, публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими незаконную передачу на публичные торги имущества должника. То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными. Законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными. Отсутствие нарушений со стороны организатора торгов само по себе не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании торгов недействительными.

Из материалов дела следует, что заочным решением Ленинского районного суда г. Астрахани от 20 апреля 2023 г. исковые требования ПАО «Совкомбанк» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущества удовлетворены, с ФИО1 в пользу ПАО «Совкомбанк» взыскана задолженность по кредитному договору в размере 488 993 рубля 82 копейки, проценты за пользование кредитном по ставке 17,65 % годовых, начисленных на сумму остатка основного долга, с 10 января 2023 г. по дату вступления решения суда в законную силу, неустойка в размере ключевой ставки Банка России на день заключения настоящего договора от суммы просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки с 10 января 2023 г. по дату вступления решение в законную силу, расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 089 рублей 94 копейки; обращено взыскание на заложенное по договору залога имущество - квартиру, общей площадью 29,1 кв.м., этаж 4, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, определен способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1 080 000 рублей.

Заочное решение суда вступило в законную силу - ДД.ММ.ГГГГ

На основании вступившего в законную силу заочного решения выдан исполнительный лист серии ФС № от 4 июля 2023 г.

На основании исполнительного документа 27 июля 2023 г. судебным приставом-исполнителем Ленинского РОСП г. Астрахани УФССП России по Астраханской области было возбуждено исполнительное производство №-ИП с предметом исполнения: обращение взыскания на заложенное по договору залога имущество, а именно квартиру, общей площадью 29,1 кв. м, этаж 4, расположенную по адресу: 414052, 

<

адрес>, кадастровый №, способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1 080 000 рублей. 

Как следует из материалов дела, судебным приставом-исполнителем Ленинского РОСП г. Астрахани УФССП России по Астраханской области составлен акт о наложении ареста (описи имущества) в рамках исполнительного производства №-ИП от 27 июля 2023 г. на квартиру № 60, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общая стоимость 1 080 000 рублей.

19 сентября 2023 г. судебным приставом-исполнителем Ленинского РОСП 

<

адрес> УФССП России по 

<

адрес> вынесено постановление о передачи в Территориальное управление Росимущества в Астраханской области на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 1 080 000 рублей.

25 сентября 2023 г. УФССП России по Астраханской области уведомило Территориальное управление Росимущества в Астраханской области о готовности к реализации арестованного имущества - 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 432 утверждено Положение о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, пунктом 1 которого предусмотрено, что функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

В соответствии с пунктом 5.5 указанного Положения Федеральное агентство по управлению государственным имуществом организует в установленном порядке реализацию, в том числе выступает продавцом, имущества (в том числе имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

15 ноября 2022 г. между Территориальным управлением Росимущества в Астраханской области и ООО «Диалог» заключен договор № 1-СПО/2023 по оказанию услуг по реализации арестованного имущества.

Согласно пункту 1.1. Договора, заказчик поручает, а исполнитель обязуется на условиях, установленных настоящим Договор, Техническими условиями за вознаграждение совершать от имени заказчика действия по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов других органов, которым представлено право принимать решения об обращении взыскания на имущества, пустующего от судебных приставов-исполнителей Управления Федеральной службы судебных приставов по Астраханской области, по хранению арестованного имущества.

Частью 1 статьи 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» установлено, что принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Таким образом, ООО «Диалог» является специализированной организацией, уполномоченной на проведение торгов по продаже арестованного имущества, организатором торгов.

10 октября 2023 г. ООО «Диалог» подписан акт приема-передачи документов на торги в отношении спорной квартиры.

Пунктом 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

В силу пункта 2 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

Согласно пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно части 3 статьи 90 Закона об исполнительном производстве, извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети «Интернет». Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

В силу части 3 статьи 57 Закона об ипотеке организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

В пункте 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации не определяет орган, в котором подлежит опубликование извещения о проведении торгов, в том числе публичных (статья 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому следует руководствоваться частью 3 статьи 90 Закона об исполнительном производстве.

Информация о проведении торгов, включая публичные, подлежит размещению на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (адрес официального сайта - www.torgi.gov.ru утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 10 сентября 2012 г. № 909).

Кроме того, извещение о проведении публичных торгов должно быть размещено на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство (пункт 4 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, 23 ноября 2023 г. на сайте www.torgi.gov.ru размещено извещение №, с карточкой лота №, предмет торга квартира, площадью 29,1 кв.м., кадастровый №, адрес: 

<

адрес>.

Сведения о торгах также опубликованы в Сборнике законов и нормативных правовых актов Астраханской области № 46 от 23 ноября 2023 г.

В извещении указано, что датой начала приема заявок является 24 ноября 2023 г., датой окончания является 8 декабря 2023 г., датой подведения итогов торгов 12 декабря 2023 г.

Как следует из материалов дела, извещения о проведении торгов были опубликованы в открытом доступе, в установленные законом порядке и сроки, содержат всю необходимую и установленную законом информацию, в связи с чем оснований полагать, что порядок опубликования информации о публичных торгах по продаже недвижимого имущества не соблюден, у суда не имеется.

Согласно пункту 6 статьи 57 Закона об ипотеке выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов.

12 декабря 2023 г. составлен протокол № Т-0000064/4-и о подведении итогов торгов, согласно которому, поступило 8 заявок на участие в торгах, а также поступило 6 ценовых предложений от участников торгов. Победителем торгов признана ФИО3, предложившая сумму в размере 1 760 400 рублей.

8 декабря 2023 г. ФИО3 внесен задаток за участие в торгах в размере 10 800 рублей, 27 декабря 2023 г. внесена сумма в размере 950 000 рублей за выкуп имущества ФИО1, 29 декабря 2023 г. внесена сумму в размере 799 600 рублей за оплату основной суммы должника ФИО1

В силу части 11 статьи 89 Закона об исполнительном производстве не допускается заключение договора по результатам торгов ранее, чем через десять дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети «Интернет», ранее чем через десять дней со дня такого размещения.

12 января 2024 г. между ООО «Диалог» и ФИО3 был заключен договор № купли-продажи арестованного имущество квартиры, подписан акт приема-передачи имущества к договору купли-продажи №, согласно которому ФИО3 приняла в собственность квартиру № 60 по адресу: 

<

адрес>

Согласно материалам делам, право собственности ФИО2 на 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано 3 февраля 2025 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно руководящих разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, изложенных в постановлении от 17 ноября 2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» (п. 71) публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 93 Закона об исполнительном производстве). Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В соответствии с ответом на вопрос 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 г., публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

При этом, требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. Признание торгов недействительными должно привести к восстановлению нарушенных прав и интересов лица, предъявившего соответствующий иск (Определение Конституционного суда Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 739-О-О).

Довод истца о том, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 14 августа 2024 г. заочное решение Ленинского районного суда г. Астрахани от 20 апреля 2023 г. изменено в части размера начальной продажной стоимости предмета залога в размере 1 900 608 рублей 03 копейки, основанием для признания состоявшихся торгов недействительными не является, поскольку на дату проведения торгов начальная продажная цена имущества была установлена вступившим в законную силу заочным решением Ленинского районного суда г. Астрахани от 20 апреля 2023 г., которое на момент проведения торгов не было изменено, либо отменено.

Кроме того, доводы представителя истца относительно реализации квартиры по заниженной цене, не может быть принят в качестве основания для признания торгов недействительными ввиду того, что подобное основание для признания торгов недействительными не предусмотрено нормами действующего законодательства.

Таким образом, требуя признать публичные торги недействительными, истец в соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должен представить суду доказательства нарушения закона, допущенные при передаче имущества должника на публичные торги, а также при проведении торгов, то есть доказательства нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. Доказательств, свидетельствующих о допущении нарушения прав истца действиями ответчика и действиями иных лиц, суду не представлено. Наличие грубых и существенных нарушений со стороны организатора торгов, которые могли бы повлиять на результаты торгов, не установлено и суду не представлено.

Судом установлено, что должник знал о наличии у него кредитных обязательств, о возбуждении в отношении него исполнительного производства, передаче имущества на торги, начальная продажная цена имущества была установлена судебным решением, в установленном законом порядке (в рамках изменения способа и порядка исполнения судебного акта) начальная продажная цена заложенного имущества изменена не была, информация о проведении торгов была заблаговременно опубликована в официальном издании, являлась доступной для всего круга лиц, потенциально заинтересованных в приобретении реализуемого имущества. В связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ, истцом не представлено доказательств нарушения порядка проведения торгов. 

Поскольку истцу отказано в удовлетворении о признании торгов недействительными, суд также отказывает в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи недействительными, прекращении права собственности ФИО3, и признании права собственности за ФИО1 также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, обществу с ограниченной ответственностью «Диалог» о признании недействительными торгов, договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированный текст решения изготовлен 14 марта 2025 г.

Судья С.В. Лукьянова