Дело № 3а-341/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

3 июля 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием 

представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка, находящего по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что влияет размер арендной платы.

После уточнения требований в порядке ст. 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ФИО1 просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в сумме, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы - 1 996 000 рублей.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, заинтересованных лиц – Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал указанные требования.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3 не возражала против удовлетворения административного иска в уточненной редакции.

Иные лица, участвующие в деле, и их представители в суд к назначенному времени не явились. 

От ФИО1 поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его к участию в деле в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска также просил о проведении судебного разбирательства в отсутствие представителей Комитета, просил при вынесении решения учесть результаты судебной экспертизы.

От ФГБУ «ФКП Росреестра» отзывы, ходатайства не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области приняты постановления № 776 и № 777 об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов Ростовской области, которыми установлена кадастровая стоимость соответствующих земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 27 октября 2015 года, заключенному с Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска, ФИО1 является арендатором земельного участка в кадастровым номером ... площадью 1 000 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, расположенного по адресу: ...

Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Изложенное свидетельствует о наличии у административного истца заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость земельного участка определена органом кадастрового учета в порядке, установленном ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 3 марта 2015 года в сумме 3 268 510 рублей.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке от 5 марта 2018 года № 234/18, составленный оценщиком индивидуальным предпринимателем ... Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка на 3 марта 2015 года составляла 1 615 000 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству Правительства Ростовской области была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 14 июня 2018 года № 00346/Э судебной экспертизы, выполненной экспертом СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» ...., рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей на 3 марта 2015 года составляла 1 996 000 рублей.

Проанализировав представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, суд признает более убедительными и аргументированными. 

Суд отмечает, что, из содержания отчета об определении рыночной стоимости не ясно, за какой период и на основании каких источников оценщиком проводился анализ рынка земельных участков в соответствующем сегменте; объем доступной оценщику информации не описан; выборка найденных предложений о продаже объектов сравнения, из числа которых затем отобраны объекты-аналоги, не приведена; в нарушение пункта 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», из которого следует, что информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована только для подтверждения тенденций рынка и использование объявлений о продаже, опубликованных после даты оценки, в расчетах в качестве аналогов недопустимо, оценщик в отчете, определяя рыночную стоимость объекта по состоянию на 3 марта 2015 года, использовал объекты, предложенные к продаже (согласно информации на странице 23 отчета) в феврале 2018 года, то есть через три года после даты оценки. Изложенное не позволяет судить о том, насколько объективно выбранные оценщиком аналоги отражают уровень цен на сопоставимые с объектом оценки земельные участки по состоянию на 3 марта 2015 года. Отказ от корректировок по отличающимся параметрам объектов сопровожден в отчете неубедительными мотивировками.

Заключение судебной экспертизы содержит полное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос. Экспертом проведен детальный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте за период, предшествующий дате оценки. Размер рыночной стоимости исчислен экспертом с применением сравнительного подхода, при котором в качестве объектов-аналогов приняты участки, характеристики которых максимально приближены к оцениваемому объекту. Принципы отбора объектов-аналогов подробно описаны в заключении. Сведения о них проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения поправок или отсутствие таковой, величина корректировок в каждом случае аргументированы экспертом и сомнений у суда не вызывают. Допущения относительно признаков объектов-аналогов, не указанных в текстах объявлений о продаже, сделаны экспертом корректно и мотивированно. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, замечания, возражения по заключению экспертизы не представлены.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость участка равной этому размеру. 

Распределяя судебные расходы по делу, суд исходит из того, что удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости арендуемого им объекта в соответствие с рыночной стоимостью. Решение суда по делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов. Наличие незаконных и необоснованных действий со стороны административных ответчиков в данном случае судом не устанавливалось. Рыночная стоимость, определенная в заключении судебной экспертизы и признанная судом экономически обоснованной, как и право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта Правительством Ростовской области не оспаривались. Первичные возражения Правительства области относительно обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о наличии явных методологических или иных ошибок при утверждении результатов государственной кадастровой оценки в отношении конкретного объекта, которые вынуждали бы административного истца обращаться за судебной защитой. При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца.

СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 37 493,94 рубля. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца в пользу экспертной организации.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 000 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 3 марта 2015 года в размере 1 996 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 26 апреля 2018 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО1 в пользу СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 37 493,94 рубля.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 3 июля 2018 года

Судья О.А.Руднева