Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Пенза 27 июня 2025 года

Октябрьский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Тюриной Е.Г.,

при секретаре Астафьевой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда в г.Пензе гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО1 обратилась с иском к ФИО2, ФИО3, указав в обоснование иска, что ФИО1 с 28 июня 2006 года являлась собственником 

<

адрес> в г.Пензе. Ее супруг ФИО5, заключил договор займа с ответчиком ФИО2 на сумму 1 200 000 рублей с процентами, при условии заключения договора купли-продажи вышеуказанной квартиры на ту же сумму-данное условие было направлено на обеспечение гарантии возврата займа. Ежемесячная сумма возврата займа составила 36 000 рублей. В начале 2011 года ее супруг был вынужден занять дополнительную денежную сумму в общем размере 1 800 000 рублей. Долговые обязательства подтверждаются расписками о возврате суммы займа, в которых указан предмет возврата займа- 

<

адрес>. Данная запись сделана не во всех расписках, но иных обязательств перед ФИО2 не было. Гарантийная расписка, согласно которой ФИО2 обязалась возвратить истцу квартиру после выплаты долга. Ее супруг надлежащим образом исполнял обязанности по выплате долга, в настоящее время долг не только выплачен в полном объеме, но фактически имеется переплата. Недавно ей стало известно от своего супруга, что спорная квартира была займодавцем отчуждена в пользу ответчика ФИО3 Данное обстоятельство истцу не было известно. Она была уверена, что квартира находится в залоге, и они продолжают быть собственниками. Считает указанный договор купли-продажи недействительным, поскольку он прикрывает собой договор займа, то есть сделка является притворной.

Истец первоначально просила признать недействительным в силу притворности договор купли-продажи недвижимого имущества от 30 августа 2010 года квартиры 

<

адрес>. Применить последствия недействительности сделки, заключенной между истцом и ответчиком, ФИО2, а также договор купли-продажи от 08 сентября 2021 года, заключенный между ответчиками, возвратив стороны в первоначальное положение, а спорную квартиру в собственность истца, применив к сделке, заключенной между ФИО1 и ФИО2 правила о договоре займа.

В качестве соответчика по ходатайству истца к участию в деле была привлечена ФИО6

Истец уточнил исковые требования, просил признать недействительным в силу притворности договор купли-продажи недвижимого имущества от 30 августа 2010 года в отношении квартиры по адресу: 

<

адрес>, применив последствия недействительности сделки, заключенной между ФИО1 и ФИО2 Признать недействительным договор купли-продажи от 08 сентября 2021 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3, договор купли-продажи от 16 марта 2023 года, заключенный между ФИО3 и ФИО6,аннулировать из ЕГРН и погасить запись о регистрации права собственности за ФИО3, возвратив стороны в первоначальное положение, возвратив спорную квартиру в собственность истца, применив к сделке, заключенной между ФИО1 и ФИО2 правила о договоре займа.

Определением Октябрьского районного суда города Пензы от 04 июня 2025 года истец отказался от иска к ФИО6 в части требования о признании недействительным договор купли-продажи от 16 марта 2023 года, заключенного между ФИО3 и ФИО6, отказ от иска принят судом, ФИО6 переведена в статус третьего лица.

В дальнейшем истец вновь уточнил исковые требования, окончательно просил признать недействительным в силу притворности договор купли-продажи недвижимого имущества от 03 августа 2010 года (уточнил дату в устной форме, поскольку в письмено указывал дату регистрации договора в ЕГРН) в отношении квартиры 

<

адрес>, применить последствия недействительности сделки, заключенной между ФИО1 и ФИО2 Признать недействительным договор купли-продажи от 26 августа 2021 года (уточнил дату заключения договора в устной форме, ранее указывал дату регистрации договора в ЕГРН), заключенный между ФИО2 и ФИО3 Аннулировать из ЕГРН право собственности за ФИО3 Вернуть стороны в первоначальное положение, возвратив спорную квартиру в собственность истца, применив к сделке, заключенной между ФИО1 и ФИО2 правило о договоре займа.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 и третьего лица ФИО5 - ФИО7, действующий на основании доверенности, просил исковые требования удовлетворить, дополнительно пояснил, что 03 августа 2010 года ФИО1 и её супруг ФИО5 (Заёмщик) получили в долг от ФИО2 (Займодавец) денежную сумму в размере 1200 000 рублей под проценты, одновременно подписав подготовленный займодавцем Договор купли-продажи спорной квартиры 90 

<

адрес> Как пояснила ответчик-ФИО2 Договор купли-продажи является основанием залога, обеспечивающего исполнения долгового обязательства на сумму 1 200 000 рублей с процентами, при условии обратимости сделки после возврата долга - то есть, снятие залога квартиры путём заключения аналогичного договора купли-продажи должно было произойти после полного возврата долга с процентами. Истец и её супруг, подписывая договор купли-продажи, исходя их сложившихся договоренностей, для себя понимали, что заключают договор займа с залогом, так как они сохраняют за собой права на квартиру, но могут её «потерять» в случае не возврата долга. Юридические тонкости оформления правоотношений в сложившейся ситуации им не были известны, ранее они никогда не оказывались в подобных ситуациях, доверяли ФИО2, так как ранее споров и разногласий по обязательствам до 2010 года между ними не возникало - как указывает в объяснениях материала КУСП ответчик-ФИО2 ФИО5 ранее неоднократно брал деньги в долг и всегда их возвращал. В подтверждение намерений и ранее достигнутых договоренностей от 03 августа 2010 года, ФИО2 собственноручно написала гарантийную расписку от 3 сентября 2010 года, в которой указала, что ФИО2 обязуется в течение 12 месяцев продать квартиру только ФИО1 Взаимосвязь между договором купли-продажи, гарантийной распиской и долговыми обязательствами подтверждается: договором купли-продажи, в котором отражены недействительные пункты 5 (квартира не выбывала из владения и пользования истца и, соответственно, не передавалась ФИО2) и пункт 7 (в квартире неизменно проживали и продолжали проживать истец и её члены семьи); гарантийной распиской (согласно которой ФИО2 обязалась «возвратить квартиру», при этом, на обороте гарантийной расписки имеется самая первая запись о возврате долга «03 августа 2010 получила % по расписке за август 2010 - тридцать шесть тысяч руб.», что ведёт к взаимосвязи указанных документов и правоотношений; расписками о возврате долга, в которых имеются ссылки на спорную квартиру и гарантийную расписку: расписка от 30.10.10 следующего содержания: «Я, ФИО2, получила от ФИО5 деньги в сумме 32 000 рублей. %% за октябрь - 

<

адрес>»; расписка от 02.12.2010г. - «%% за квартиру за ноябрь по гарантийной расписке. За квартиру по адресу: 

<

адрес>» и др. расписки. Также подтверждается реестром расписок, согласно которому видно, что сумма выплаченного долга составила 4 303 000 р., не считая позже выплаченный кредит на сумму 1 200 000р., взятый ФИО2 23 января 2012 года. Объяснениями ФИО2 в том числе от 18 сентября 2023 года, в которых она указывает о передаче ФИО5 в 2010 году в долг 1 200 000 рублей, указывая на ежемесячный возврат процентов в сумме 32 000р. - 36 000р. - данные суммы видны на оборотной стороне гарантийной расписки (36 000 р.) и в расписках о возврате долга, в которых имеются ссылки на гарантийную расписку и спорную квартиру. Ответчики утверждают, что отсутствует взаимосвязь между договором купли-продажи спорной квартиры, гарантийной распиской и расписками о возврате займа - данные заявления противоречат вышеуказанным документам, цепочка взаимосвязи между которыми подтверждается ссылками каждого последующего документа на предыдущий в гарантийной расписке имеется ссылка на договор купли- продажи, в расписках о возврате долга имеются ссылки и на гарантийную расписку и непосредственно на спорную квартиру. То есть, денежные средства по договору купли-продажи от 03 августа 2010 года от ФИО2 в пользу ФИО1, как по договору купли-продажи не передавались, сумма в размере 1 200 000 руб. была передана по заключенному займу под залог квартиры, что подтверждается условным выкупом через расписки о возврате займа, в которых указано за возврат какого имущества (спорного имущества «

<

адрес>») передаются деньги. Подтверждением того, что в один день, одномоментно происходило подписание договора купли-продажи на сумму 1 200 000р. и передача займа на сумму 1 200 000 р. являются объяснения ФИО2, содержащиеся в материале КУСП 8498, от 18.09.2023 и гарантийная расписка (её оборотная сторона) и расписки о возврате займа. Так, согласно объяснениям ФИО2 она указывает, что в августе 2010 передала денежные средства в размере 1 200 000 р. по договору купли-продажи ФИО1 за приобретение спорной квартиры. На момент подписания указанного Договора, из объяснения ответчика следует, что долговые обязательства у ФИО5 перед ней отсутствовали. Далее ФИО2 указывает, что «Спустя какое-то время, точно я уже не помню, ФИО5 снова обратился ко мне, с целью займа денежных средств. В 2010 году я заняла ему 1 200 000р. под 3% в месяц... Ежемесячно он платил проценты по долгу 32 000р. - 36 000р. ». Согласно распискам о возврате долга, исполнение долговых обязательств перед ФИО2 ФИО5 начал в день получения займа, о чем свидетельствуют расписки о возврате процентов по займу на сумму 36 000р. от 03 августа 2010 года. Указанные взаимосвязанные обстоятельства, последовательность описанных ответчиком ФИО2 событий прямо свидетельствуют о получении займа в день подписания спорного договора купли - продажи и, соответственно, искажении ответчиком ФИО2 юридически важных обстоятельств с целью избежать ответственности и обязательств перед истцом. Сторона ответчиков не привела никаких опровергающих доводов относительно связующих данных, содержащихся в гарантийной расписке и расписках о возврате денежных средств - ответчики не смогли пояснить, почему в расписках о возврате займа имеются ссылки на гарантийную расписку и спорную квартиру по 

<

адрес>, не смогли пояснить откуда у ФИО2, из каких источников образовалась сумма в размере 2 400 000 рублей, чтобы якобы купить квартиру за 1,2млн.р. и в том же году в том же месяце дать в долг идентичную сумму. Между тем, единственным доводом ответчиков является, по их утверждению, пропуск истцом срока исковой давности, так как истец якобы знала о притворной сделке с момента её совершения. Истец и её супруг не знали и не понимали, что совершается притворная сделка, они лишь соблюдали условия займодавца-ФИО2, от которых (условий) зависела выдача займа. В дальнейшем, примерно в январе 2011 года истец и её супруг снова взяли у ФИО2 в долг денежную сумму в размере 1 800 000 руб., стороны договорились, что возврат данной суммы так же обеспечивался залогом спорной квартиры. В январе 2012 года ФИО2 оформила в банке АО «Открытие» займ в размере 1 280 000 р., при условии, что его будут погашать истец и её супруг (факт погашения кредита не отрицается сторонами). Стороны договорились, что спорная квартира будет возвращена истцу и её супругу после погашения указанного кредита перед банком ...», срок последнего платежа по кредиту - 31.05.2022г. согласно графику платежей. О нарушенном праве истцу стало известно примерно весной 2022 г., когда к ним обратился мужчина, представившийся сыном нового собственника квартиры. Истец и её супруг обратились за юридической консультацией с целью выяснения происходящего. После юридической консультации истец обратилась в МФЦ за получением выписки из Росреестра на спорную квартиру. Согласно выписке из Росреестра от 01 апреля 2022 года, 08 сентября 2021 года за ФИО3 зарегистрировано право собственности в отношении спорной квартиры - именно с 01 апреля 2022 года истец узнала о своём нарушенном праве, обусловленном гарантийной распиской. Получив юридическую консультацию, истцом было принято решение оспорить совершенные сделки. Была выдана нотариальная доверенность для представления интересов истца в суде и 18 мая 2022 года было подано исковое заявление. По графику платежей видно, что 31 мая 2022 года должен быть последний платеж по кредиту. Но у доверителя примерно в августе 2020 года появилась задолженность и не было финансовой возможности погашать кредит. Потом было вынесено судебное решение, долг был погашен досрочно. В конце 2021 года ФИО8 обратился к ФИО2, что деньги выплачены и необходимо вернуть квартиру любым из доступных способов перехода права собственности в безденежной форме. Они полагали, что так же через договор купли-продажи должна быть оформлена сделка. Но тот сказал, что ФИО5 ему еще должен 1 000 000 рублей, при этом условия диктовала ФИО2 ФИО5 искал рычаги воздействия на ФИО2 3-4 месяца. В дополнении указал, что изначально был составлен договор купли-продажи и стороны договорились, что тем же способом будет осуществлен возврат квартиры в пользу ФИО1 при условии возврата долга. На момент заключения спорного договора они понимали, что отдают в залог квартиру. Ряд документов, которые подтверждают устные договоренности, свидетельствуют о том, что квартира в залоге, так как они продолжают в ней проживать. Подписание договора купли-продажи не поменяло те права, которыми они пользовались раньше. Они владели квартирой, пользовались ею. Видели, что подписывают договор купли-продажи, но были уверены, что защищены. Они думали, что ФИО2 не имеет права никому ее продать. Во всех объяснениях фигурирует ФИО5 Он обратился к своей супруге, попросил подписать договор, чтобы ему дали займ. ФИО8 скорее всего видел, что заключает договор купли-продажи, возможно понимал. Последствия они оба не понимали. Пояснить, понимала ли ФИО1, что сделка купли-продажи предполагала отчуждение квартиры, представитель пояснить не может. Расписка от 26 декабря 2013 года никаким образом не опровергает доводы, имеющие отношение к настоящему спору. Сначала была взята сумма 1 200 000 рублей, потом 1 800 000 рублей. На 1200 000 был займ с залогом, вместо которого был составлен договор купли-продажи. Далее, как он понимает, к этим правоотношениям было присоединено еще 1800 000 рублей. Они тоже были обеспечены залогом, этой же квартирой. Они знали, что пока денежные средства не будут выплачены, квартира не будет возвращена, так же понимали, что залоговое имущество подлежит реализации. Они не понимали, что лишаются квартиры. В 2021 году ФИО5 сообщил ФИО2, что он переплатил сумму долга. Сторона узнала о нарушенном праве в 2021 - 2022 год, когда пришел новый собственник ФИО4. Весь долг был выплачен в 2020-2021 году. Часть денег в пользу банка Открытие была выплачена за счет ФИО2 Но и без этих средств долг был погашен, по мнению ФИО5 Между ними в 2021 году возник спор. ФИО2 сказала, что выплатила за ФИО5 долг 300 000 рублей, но тот все равно остался ей должен. Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ФИО2 ФИО9, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований. Дополнительно пояснил, что существование оригинала гарантийной расписки не отрицает, при каких обстоятельствах она была написана, ответчик не помнит. При этом, оценив ее содержание, указывает на отсутствие ее взаимосвязи с существовавшими у третьего лица долгами. Эти долги были образованы различными расписками, о чем самим истцом представлены документы. Указано, что долг возвращен по расписке от 23 декабря 2013 года, означает, что расписка была написана в эту дату, а не долг возвращен по расписке. Денежных обязательств у ФИО5 было много и ранее и после написания расписки. Расписка на 1 200 000 рублей нигде не фигурирует, когда именно получены эти деньги третьим лицом, неизвестно. Не указано, что денежные средства по расписке от даты заключения договора возвращены. Вероятно, что эти деньги были взяты ранее. Вся позиция истца строится на обобщении обстоятельств, не связанных между собой. Оценивая содержание расписки, невозможно сказать, что она связана с какими-либо долгами. В расписке нет указаний на то, что квартира будет возвращена после возврата долга. В расписке указан срок. Если считать от срока на расписке, истец пропустил срок давности. Если исходить из содержания расписки, ФИО1 уже знала спустя двенадцать месяцев, что никаких обязательств нет. Если говорить про отношения о возврате долга, то на момент, когда ФИО2 был взят кредит на ипотечную квартиру, и истец говорит, что платил ипотеку, можно с этого момента считать срок давности. Сам истец указывает, что он вернул деньги в эту дату. Долговые обязательства с получением кредита не были закрыты, а существовали до самого конца и говорить о том, что они исполнены не представляется возможным. Интерес ФИО5 был потерян к возврату долга, когда тот банкротился. ФИО2 поняла, что не вернет деньги. С момента совершения сделки начинает течь срок исковой давности. Истец указывает, что в момент заключения договора купли продажи истец думал, что сделка прикрывает залог. Ни один из документов не указывает на подтверждение доводов истца. Все представленные расписки не указывают на конкретный долг. ФИО10 обязательств у ФИО5 было много. Гарантийная расписка, денежные обязательства ФИО2 перед ФИО1 не предполагала. На обороте гарантийной расписки указано, что 03 августа возврат долга. Нет взаимосвязи. Утверждает, что гарантийная расписка и договор купли-продажи не связаны между собой. Просит применить срок исковой давности и отказать в иске. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. 

Представитель ответчика ФИО3 ФИО11, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения иска. Дополнительно пояснил, что ФИО2 собственноручно написала гарантийную расписку спустя месяц после заключения договора купли-продажи квартиры, что кажется странным. Обычно сделка с залогом заключается едино моментно. Вместе с тем, гарантийная расписка подтверждает только одно - в будущем продать квартиру. Ни о каком возврате или ином юридическом действии речь не идет. Право собственности предполагает право пользования, владения и распоряжения. Владеть, пользоваться и распоряжаться ФИО2 могла. Переход права собственности на объект недвижимости был зарегистрирован в Управлении Росреестра. Имеется расписка от 03 сентября 2010 года, на которой написано про возврат процентов 03 августа 2010 года, что противоречит доводу, что на гарантийной расписке имеется первая запись о возврате долга 03 августа 2010 года. Вместе с тем реестр расписок, на который ссылается представитель истца, не может быть принят во внимание, поскольку его изготовил сам истец. Помимо договора купли-продажи и иных займов указал на то, что объемы обязательств не доказаны и не опровергнуты. Были они до или после заключения договора, не ясно. Подтверждены только возвраты денежных средств. Оборотная сторона гарантийной расписки была составлена до гарантийной расписки, не ясно, что это доказывает или опровергает. Довод об одномоментности заключения договора займа и договора купли-продажи следуют объяснения ФИО2 Она указывает, что в августе 2010 года передала денежные средства в размере 1 200 000 рублей…. за приобретение спорной квартиры. Далее ФИО12 указывает, что спустя какое-то время ФИО5 обращался к ней с целью займа денежных средств. Кроме того, ФИО2 и ее представитель подтверждают, что были иные заемные обязательства, что одно заемное обязательство не совпадало одномоментно с какими – либо договорами купли-продажи. Все доводы, изложенные в рамках настоящего гражданского дела, лишь домыслы, не подтвержденные допустимыми и относимыми доказательствами. На основании домыслов нельзя удовлетворить исковые требования. Представитель ФИО2 неоднократно пояснял, что отсутствие взысканий и требований к третьему лицу не предъявляется по причине, что третье лицо банкрот. ФИО5 платил потребительский кредит, обеспеченный залогом спорной квартиры, поэтому в тот момент он должен был знать, что его права нарушаются. График платежей является неотъемлемой частью договора. Ни одного факта, изложенного в иске и дополнениях ответчик не признает. Полагает, что не было залога. Не ясно, какое отношение к делу имеют иные займы. Представлены отрывочные формулировки на листах, но чтобы найти прикрываемую сделку, необходимо говорить об условиях этой сделки. Просит учесть, что ФИО1 являлась руководителем юридического лица, в связи с чем она обладала достаточными познаниями, чтобы понять, что она подписывает. ФИО5 узаконивал технические этажи в доме, занимался строительством. В п.5 договора купли-продажи прописано, что в квартире никто не проживает. И истец не предъявлял претензий по этому поводу. Если истец понимал, что договор не соответствует признакам действительности, он не может на это ссылаться. Тот факт,что истцы остались проживать в спорной квартире, не имеет правового значения для разрешения спора. Все остальные доводы построены на предположениях стороны. Поскольку в 2021 году ФИО5 переплатил долг, значит он понимал, что его обязательства исполнены. В гарантийной расписке указано, что она обязана продать квартиру ФИО2 Представитель истца строит свою позицию на предположениях. Каких-либо допустимых доказательств, что это была сделка, которая прикрывала займ с залогом, не имеется. Просит применить срок исковой давности. Сведения ЕГРН носят публичный характер, запись о переходе прав в отношении квартиры в ЕГРН имелась. Правовые последствия и большинство доводов представителя истца основаны просто на словах. Ответчик не признает ни одного довода. Просит применить срок исковой давности и отказать в иске.

Третьи лица Управление Росреестра по Пензенской области, филиал ППК «Роскадастр» по Пензенской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Третьи лица ФИО6,ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 153-154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка). 

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из пункта 1 статьи 555 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Для возникновения залога на основании договора стороны должны согласовать условие о предмете залога и условия, позволяющие определить обеспечиваемое требование, - его существо, размер и срок исполнения, которые могут быть изложены как в самом договоре залога, так и посредством отсылки к договору, из которого возникает обеспечиваемое обязательство (пункт 1 статьи 339 ГК РФ, пункт 1 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; далее - Закон об ипотеке).

По смыслу пункта 1 статьи 339 ГК РФ, пункта 1 статьи 9 Закона об ипотеке, если в договоре залога не упомянуты отдельные условия обеспеченного обязательства, например размер или срок исполнения обязательства, размер процентов по обязательству, но оно описано с достаточной степенью определенности, позволяющей установить, какое именно обязательство обеспечено либо будет обеспечено залогом, или в договоре залога есть отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство и которое содержит соответствующие условия, то договор залога не может быть признан незаключенным.

Залог недвижимой вещи (ипотека) подлежит государственной регистрации и как обременение считается возникшим с момента такой регистрации (статья 8.1, абзац первый пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ, пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке) или с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, если оно возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи об ипотеке (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).

По смыслу пункта 1 статьи 334 ГК РФ залогом может быть обеспечено денежное обязательство, а также неденежное обязательство, в частности, по передаче товара, выполнению работ, оказанию услуг, воздержанию от совершения определенных действий (например, в случаях, предусмотренных статьями 783.1, 1007 ГК РФ), поскольку у кредитора по этим обязательствам при определенных обстоятельствах, например при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обязательства, могут возникать денежные требования к должнику (о возмещении убытков, выплате неустойки, возврате аванса).

Из материалов дела следует, что 03 августа 2010 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор, поименованный как договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Из п. 1 договора купли-продажи квартиры следует, что продавец продал, а покупатель приобрел в собственность квартиру, состоящую из двух жилых комнат, общая площадь 62,9 кв.м, расположенная на 9 этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома, адрес объекта: 

<

адрес>

Пунктом 7 договора купли-продажи предусмотрено, что на момент подписания договора в указанной квартире никто не проживает и не зарегистрирован.

Из пункта 3 договора следует, что продавец продал указанную квартиру за 1 200 000 рублей. Расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора. После государственной регистрации права собственности покупатель становится собственником указанной недвижимости. Дополнительно Акт приема-передачи не составляется.

Договор прошел государственную регистрацию 30 августа 2010 года.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1, полагая свое право нарушенным, указала в его обоснование, что договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, заключенный 03 августа 2010 года между ФИО1 и ФИО2, является притворной сделкой, прикрывающей договор займа с залогом. ФИО1 не имела намерение отчуждать квартиру, ее воля была направлена на получение займа 1 200 000 рублей под залог квартиры. Залогом, обеспечивающим возврат с процентами должна была стать квартира 

<

адрес>. Между тем, фактически, вместо договора залога был оформлен договор купли-продажи в отношении указанной квартиры на сумму 1 200 000 рублей. При этом ФИО1 и ФИО5 были уверены, что сохранят за собой право на квартиру, в том числе ввиду того, что продолжали в ней проживать и нести бремя содержания. У истца была договоренность с ФИО2, что после выплаты займа, право собственности на квартиру перейдет тем же способом истцу.

В подтверждение своих доводов истец ФИО1 представила в материалы дела Гарантийную расписку, составленную ФИО2 03 сентября 2010 года, согласно которой ФИО2 гарантирует ФИО1, что квартира по вышеуказанному адресу ею не будет продана, подарена, заложена в течение двенадцати месяцев начиная с даты выдачи расписки о возврате сумм займов, приходные кассовые ордеры ...», расписки о выплате долга. 

Между тем, по мнению истца, денежные обязательства ФИО5 исполнил перед ФИО2, однако квартира в собственность ФИО1 не возвращена, более того, произошло ее отчуждение ФИО3

Возражая против заявленных исковых требований, представитель ответчика ФИО2 ФИО9 ссылается на то, что спорную квартиру ФИО2 приобрела в собственность в качестве инвестиции. Не отрицает, что истец проживала в спорной квартире, потом ФИО2 ее продала. Гарантийная расписка не имеет ничего общего с договором купли-продажи от 03 августа 2010 года, в связи с чем она была написана, не помнит за давностью. Она часто давала деньги в долг ФИО5 При этом оспаривает факт того, что договор купли-продажи прикрывал сделку займа с залогом, утверждает, что это был самостоятельный договор купли-продажи.

Из материалов проверки КУСП № от 20 мая 2022 года следует, что ФИО5, а в дальнейшем ФИО1 обращались в ОП № 2 УМВД России по г. Пензе с заявлением о привлечении к уголовной ответственности ФИО13 и ФИО2, которые ввели его в заблуждение и продали его квартиру.

В рамках проведения проверки ФИО5 пояснил, что в 2010 году на собственные нужды он занял 1200 000 рублей под залог квартиры по адресу: 

<

адрес> у ФИО13 и его матери ФИО2 с условием переоформления квартиры на ФИО2 На тот момент квартира принадлежала его супруге ФИО1 Договорились, что квартира будет переоформлена на прежнего владельца после возврата занятых денежных средств. О чем свидетельствует расписка. Он платил проценты за пользование денежными средствами. Сумма процентов в месяц составила 3600 рублей, тот есть 3% в месяц. В феврале ему еще понадобились деньги и он взял у ФИО2 и ее сына ФИО13 Л. еще 1 800 000 рублей. Общая сумма составила 3 000000 рублей.Он продолжал платить проценты. По истечении полугода ФИО2 и ее сыну понадобились деньги и она продолжила частично закрывать основной долг, оформить квартиру в залог в банк АО «Открытие» и в январе 2012 года был составлен договор на ипотеку, на сумму 1 280 000 рублей. Оплата по указанному кредиту возлагалась на него. Ежемесячный платеж он оплачивал до полного погашения кредита в 2021 году. Он договорился с ФИО2 и ее сыном ФИО13, что как только тот вернет деньги, квартира будет возвращена, переоформлена на прежнего владельца ФИО1-его жену. На всем протяжении он исправно платил ипотечный кредит, гасил проценты, выплачивал долг. На протяжении 8,5 лет он выплатил семье ФИО12 4650 000 рублей. Оплатил ипотеку 2 684 000 рублей, выполнил свои обязательства. Перед закрытием ипотечного кредита он напомнил о договоренности по поводу возврата квартиры. На что ему было сказано,что он должен еще 1 000 000 рублей и пока тот его не выплатит, ни о каком переоформлении речь идти не может.

Из объяснений ФИО1, содержащихся в материале КУСП следует, что в 2006 году ею с супругом ФИО14 была приобретена квартира. В 2010 году им нужны были деньги на развитие бизнеса, поскольку ее супруг занимался предпринимательской деятельностью. У супруга был знакомый ФИО13,который предложил ему в долг 1200 000 рублей под залог квартиры. Обговорили с ФИО13 и его матерью ФИО2 возврат денег и квартиры. Они должны были проживать в своей квартире,а после возврата денег квартира будет перерегистрирована на нее. Оформили договор купли-продажи 03 августа 2010 года на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Он исправно платил. В 2011 году им снова потребовались деньги, ФИО13 дал им 1 800 000 рублей. Они платили долг. Примерно через 6 месяцев ФИО2 и ФИО13 понадобились деньги, а так как они не могли сразу их отдать, ФИО13 предложил заложить квартиру в банке «Открытие». Оформлена квартира была на ФИО2, ипотеку в банке платил ФИО5. Кредит был до 2021 года. С ФИО2 и ФИО13 была договоренность, что после закрытия кредита квартира будет возвращена и переоформлена на нее, как было ранее. В данной квартире они проживают. ФИО2 и ФИО13 мошенническим путем. не информируя, продали их квартиру, при этом получили денежные средства от продажи квартиры и от истца и ее супруга. На протяжении длительного времени ее супруг на их общие средства оплачивал кредит. Общая сумма составила 4 650 000 рублей. Данную сумму посчитали из расписок, написанных ее супругу ФИО2 В настоящий момент они проживают в той же квартире, но собственниками не являются.

К указанным пояснения собственноручно написано, что договор от 03 августа 2010 года является залогом за денежные средства.

В рамках КУСП также была допрошена ФИО2, которая пояснила, что в 2009 году ее с сыном ФИО13 познакомили с ФИО5 Тесного контакта у них не было. Примерно в 2010 году ФИО5 обратился с просьбой дать в долг ему денежные средства в размере 1 200 000 рублей под расписку, но никакого обеспечения он не представил. В дальнейшем он возвращал оговоренные проценты и частично основной долг, далее брал под расписку еще денежные средства, когда именно и в каком размере на не помнит, обеспечения по этим займам не предоставлялось, всю сумму долга на сегодняшний день ФИО5 не вернул, в связи с чем она намерена обращаться в суд. По поводу квартиры, расположенной по адресу:

<

адрес> поясняет следующее. В 2010 году ФИО1 предложила ей ее приобрести, стоимость и квартира ей понравились и она ее купила в качестве инвестиции, каких-либо взаимоотношений у нее никогда не было, в том числе по поводу займа. Квартиру она купила до того, как давала ФИО5 в долг. В 2021 году она квартиру продала. Какого-либо отношения данная квартира к долгам не имеет. 

ФИО13 в рамках материала КУСП пояснил, что в 2009 году ФИО5 взял у его матери ФИО2 1 200 000 рублей под свою расписку. Ему известно, что полностью долг не погасил. Каких-либо гражданско-правовых отношений лично у него с ФИО5 не было.

08 июля 2024 года старшим оперуполномоченным ОУР ОП №2 УМВД России по г.Пензе ФИО15 вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по ст.159 УК РФ на основании п.1 части 1 ст.24 в виду отсутствия события преступления. 

Представитель ответчиков ФИО2 ФИО9 в судебном заседании не оспаривал написание ответчиком гарантийной расписки, иных расписок, представленными стороной истца, однако утверждал, что гарантийная расписка, иные расписки не связаны со спорным договором купли-продажи.

Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего.

При разрешении данного спора юридически значимыми обстоятельства является выяснение вопроса о том, была ли воля участников сделки направлена на достижение одних правовых последствий.

В силу положений ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пункту 1 статьи 166 названного Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.п. 1 и 2 статьи 167 указанного Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу положений пункта 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В силу положений ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. В предмет доказывания по делам о признании притворных сделок недействительными входят: факт заключения сделки. действительное волеизъявление сторон на свершение прикрываемой сделки, обстоятельства заключения договора и несоответствие волеизъявления сторон их действиям.

Анализируя нормы права, действия сторон, материалы дела, суд приходит к выводу, что в судебном заседании стороной истца не представлено доказательств того, что договор купли – продажи от 03 августа 2010 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 прикрывал сделку займа с залогом.

Каких-либо сведений о том, что воля всех сторон заключенной сделки была направлена на достижение одних правовых последствий (заключение договора займа с залогом квартиры), материалы дела не содержат.

Из содержания гарантийной расписки не усматривается, что квартира по адресу: 

<

адрес> будет в дальнейшем возвращена в собственность ФИО1 Формулировка содержания гарантийной расписки: «квартира не будет продана, подарена, заложена в течение 12 месяцев с даты выдачи расписки» не свидетельствует о возврате квартиры. Более того, истец не обратилась по истечении двенадцати месяцев к ФИО2 с просьбой вернуть квартиру. Довод, приведенный представителем истца в судебном заседании о том, что он не обратился сразу по истечении 12 месяцев, так как к указанному долгу был присоединен еще долг в размере 1 800 000 рублей, не подтверждает и не опровергает вышеизложенные истцом обстоятельства.

Кроме того, договор купли-продажи датирован 03 августа 2010 года, а гарантийная расписка составлена 03 сентября 2010 года, то есть спустя месяц.

Ответчик не оспаривает тот факт, что между ФИО2 и ФИО5 неоднократно имелись заемные отношения. Истцом ФИО1 представлены многочисленные расписки в обоснование довода о том, что займ ФИО2 выплачивался на протяжении нескольких лет и был выплачен, однако указанные расписки не могут достоверно свидетельствовать об исполнении конкретных долговых обязательств, не представляется возможным установить их взаимосвязь с договором купли-продажи от 03 августа 2010 года и гарантийной распиской.

Представленный в материалы дела реестр расписок, составленный самим истцом, не может свидетельствовать об исполнении спорных заемных отношений.

При этом, суд обращает внимание на то, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. 

Поскольку стороной истца не доказано, что при заключении договора купли-продажи квартиры от 03 августа 2010 года воли обеих сторон продавца (ФИО1) и покупателя (ФИО2) были направлены на заключение иной (прикрывающей) сделки, отличной от заключенной, сделку займа с залогом суд, оценивая все представленные в материалы гражданского дела доказательства, приходит к выводу об отсутствии оснований для признания сделки купли-продажи квартиры от 03 августа 2010 года притворной сделкой. 

Согласно п. 3 данного договора квартира продана за 1200 000 рублей. Расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора. После государственной регистрации права собственности покупатель становится собственником указанной недвижимости. 

В силу положений абзаца 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Буквальное толкование условий данного договора купли-продажи свидетельствует о том, что в пункте 3 договора стороны согласовали порядок расчета – «Расчет произведен до подписания настоящего договора». Вместе с тем, гарантийная расписка составлена позже, а также вопреки утверждениям стороны истца, текст договора содержит подтверждение того, что платеж в размере 1 200 000 рублей в действительности был совершен покупателем. В связи с этим для подтверждения осуществления указанного платежа дополнительные доказательства не требуются. 

При этом наличие в материалах гражданского дела расписок ФИО2 о получении денежных средств в различных суммах от ФИО5 не может свидетельствовать о том, что были осуществлены платежи в счет заемных отношений именно по сделке, поименованной договором купли-продажи от 03 августа 2010 года. 

Суд обращает внимание, что в момент подписания договора купли-продажи ФИО1 не могла не знать что в результате данной сделки произойдет отчуждение имущества, поскольку ее супруг ФИО5, как следует из ее же пояснений в материале КУСП, брал займы для предпринимательской деятельности, то есть совершал сделки с недвижимостью, имел опыт работы в данной сфере. В материалы дела представлена выписка о переходе прав, которая подтверждает значительное количество сделок. ФИО1 видела, что подписывает именно договор купли-продажи, как пояснил сам представитель истца в судебном заседании. В связи с чем довод представителя истца и третьего лица, что ФИО1 в момент совершения сделки не понимала, что произошло отчуждение квартиры, суд находит несостоятельным.

Помимо прочего, само по себе проживание в спорной квартире истца не может свидетельствовать о притворности сделки. Ссылка истца на гарантийную расписку, в которой были закреплены устные договоренности о возврате квартиры обратно в собственность истца после выплаты долга не имеют правового значения.

Ссылка стороны истца на имевшиеся кредитные обязательства не могут с достоверностью свидетельствовать о притворности спорной сделки. 

Каких-либо сведений о том, что воля всех сторон заключенной сделки была направлена на достижение одних правовых последствий (заключение договора займа с залогом квартиры), стороной истца не представлено, материалы дела не содержат. Из объяснений ФИО2, содержащихся в материале КУСП, а также из пояснений ее представителя в судебном заседании следует, что ее воля была направлена исключительно на заключение договора купли-продажи квартиры.

На основании изложенного правовые основания для признания сделки, поименованной договором купли-продажи квартиры, заключенной 03 августа 2010 года между ФИО1 и ФИО2, по основаниям, заявленным истцом, отсутствуют, следовательно, в иске о признании недействительным договора купли-продажи от 03 августа 2010 года, следует отказать.

В то же время ответчиками заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности по заявленным стороной истца требованиям.

В силу ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу положений п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

При этом в силу ст. 201 Гражданского кодекса Российской Федерации перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления. 

Исходя из изложенного суд приходит к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности о признании недействительной сделки – договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, который начал течь с 31 августа 2010 года (день, следующий за днем регистрации права собственности) и истек 31 августа 2013 года.

Судом отклоняется довод представителя истца о том, что в данном случае срок исковой давности начинает течь с момента, когда истец узнал о том,что имущество отчуждено, поскольку пунктом 3 договора купли-продажи предусмотрено, что после государственной регистрации права собственности покупатель становится собственником указанной недвижимости. Акт-приема передачи квартиры дополнительно не составляется.

Доказательством начала исполнения сделки также является и совместная подача 27 августа 2010 года ФИО2 и ФИО1 заявления в Управление Росреестра на государственную регистрацию. Иск был подан в суд в мае 2022 года, то есть спустя почти 14 лет. Все вышеперечисленные обстоятельства свидетельствуют о пропуске стороной истца срока исковой давности по заявленным требованиям, при этом восстановить такой срок истец не просил.

Поскольку отсутствуют основания для признания договора купли-продажи от 03 августа 2010 года недействительным по основанию, заявленному ФИО1, а также по причине пропуска срока исковой давности, то на основании абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ в удовлетворении иска о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, следует отказать.

26 августа 2021 года между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу:

<

адрес>

Истец ФИО1 заявила требования о признании недействительным указанного договора купли-продажи как правовое последствие признания недействительным договора купли-продажи от 03 августа 2010 года и возврате в собственность истца спорной квартиры.

Между тем, в данной части в удовлетворении исковых требований также следует отказать, поскольку истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г.Пензы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 11 июля 2025 года.

Судья: Е.Г.Тюрина