Дело № 3а-8/2020 23 января 2020 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Белоногого А.В,

при секретаре Вагановой А.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-8/2020 по административному исковому заявлению ФИО1 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению «Городское управление кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в Санкт-Петербургский городской суд с административным иском, в котором, с учётом уточнений в порядке, установленном статьёй 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просит установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> участок 2, с кадастровым номером №78:42:1511702:38, равной его рыночной стоимости в размере 26 000 000 рублей.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что истцу принадлежит на праве собственности указанный земельный участок; по сведениям ЕГРН кадастровая стоимость объекта составляет 64 777 606 рублей 57 копеек и определена по состоянию на 12 января 2018 года; вместе с тем, согласно отчёту об оценке №21-н/19 от 18 июля 2019 года, составленному по заявлению истца ООО «БАЗИЛЕВС», рыночная стоимость объекта составляет по состоянию на 12 января 2018 года 26 000 000 рублей.

Исходя из содержащихся в ЕГРН сведений, на истца, как налогоплательщика земельного налога, возлагается обязанность по уплате данного налога в большем размере, поскольку установленная кадастровая стоимость объекта существенно превышает его рыночную стоимость.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена судом заблаговременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, доверила ведение дела своему представителю адвокату Розенбауму М.Г, действующему на основании доверенности от 

<

дата> и на основании ордера, который в судебное заседание явился, на удовлетворении административного искового заявления настаивает.

Представитель административного ответчика, Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2, действующий на основании доверенности от 

<

дата>, в судебное заседание явился, не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, определённом в заключении судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица, Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» ФИО3, действующая на основании доверенности от 

<

дата>, в судебное заседание явилась, возражений против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, определённой в заключение судебной экспертизы, не высказала.

Административный ответчик, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание своего представителя не направил, извещён судом заблаговременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении судебного заседания не представил, в связи с чем суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, проверив материалы дела, обсудив доводы административного иска, выслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.

Как следует из материалов административного дела, ФИО1 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> участок 2, с кадастровым номером №... (том 1, л.д.10-33).

Согласно кадастровой справке от 8 августа 2019 года, кадастровая стоимость данного земельного участка, содержащаяся в ЕГРН, по состоянию на 12 января 2018 года составляет 64 777 606 рублей 57 копеек (том 1, л.д.9).

Полагая установленную по состоянию на 12 января 2018 года кадастровую стоимость необоснованно завышенной, административный истец представил отчёт об оценке №..., выполненный 18 июля 2019 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «БАЗИЛЕВС» ФИО4 (том 1 л.д.40-251).

Согласно данному отчёту рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 12 января 2018 года составляет 26 000 000 рублей (том 1, л.д.221).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального Закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» - далее Закон об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно статье 24.11 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе определение кадастровой стоимости и составление отчёта об определении кадастровой стоимости.

Статья 24.15 указанного закона устанавливает, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьёй 24.19 настоящего Федерального закона.

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчёта оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

Из статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности следует, что под экспертизой отчёта понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчёта, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчёта об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте.

Экспертиза отчёта проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков. Порядок проведения экспертизы отчёта, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утверждённого Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 4 июля 2011 года № 328, установлено, что под экспертизой отчёта об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчёта, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённого Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, предусматривают, что при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчёте должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведённая в отчёте об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчёта об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Пунктом 10 данного Федерального стандарта оценки предусмотрено, что в приложении к отчёту об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

В ходе судебного разбирательства с целью определения рыночной стоимости указанного объекта недвижимости проведена судебная экспертиза на основании определения Санкт-Петербургского городского суда от 7 ноября 2019 года (том 2, л.д.248-254), результаты которой оформлены заключением эксперта ФИО5 общества с ограниченной ответственностью «Интеллектуальный консалтинг» №... (том 3, л.д. 2-101).

По результатам исследования экспертом ФИО5 сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: г Санкт-Петербург, 

<

...> участок 2, с кадастровым номером №..., по состоянию на 12 января 2018 года (НДС не облагается) округлённо составляет 35 100 000 рублей (том 3, л.д.71).

По результатам исследования экспертом ФИО5 сформулированы следующие выводы о несоответствии представленного отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

При описании объекта оценки оценщиком ошибочно указано, что земельный участок не обеспечен электроснабжением; при описании объекта оценки оценщиком не проведён анализ причин, по которым исследуемый земельный участок застроен лёгкими складскими зданиями ангарного типа; при реализации доходного (основного) подхода к оценке оценщик не провёл анализ НЭИ участка по объёмно-планировочным и конструктивным решениям (пункт 16 ФСО №7), как застраиваемого под складское использование, соответствующее виду фактического использования (пункт 20 ФСО №7); при определении затрат на создание складских объектов на оцениваемом земельном участке оценщик выбрал строительный объект – аналог, который имеет объём 20 000 куб.м, что почти в три раза меньше, чем у планируемого к возведению объекта. При этом оценщик не проводит корректировку на различие в объёмах между предполагаемым к строительству объектом и строительным аналогом; аналог большего объекта характеризуется меньшими удельными затратами на строительство на 18%.

При расчёте арендной платы оценщиком не выполнены требования пункта 22 «в» и пункта 22 «ж» ФСО №7, в частности не описан объект доступных оценщику данных об объектах-аналогах, правила их отбора. Среди отобранных объектов-аналогов в районе расположения оцениваемого земельного участка нет ни одного.

При определении затрат на застройку оцениваемого земельного участка не учтены затраты на проведение инженерных коммуникаций; оценщик потенциально занижает доходы, то есть занижает итоговый результат оценки. Оценщик учитывает рост постоянных налоговых платежей (земельного налога, налога на имущество).

Допущены ошибки при расчёте фактора фонда возмещения, при расчёте коэффициента капитализации.

Статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьёй 84 настоящего Кодекса.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Как следует из положений статьи 16.2 Закона об оценочной деятельности экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признаётся член саморегулируемой организации оценщиков, сдавший единый квалификационный экзамен и избранный в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков.

Таким образом, к квалификации экспертов, имеющих право на проверку отчёта об оценке, законом установлены специальные требования.

Как было указано ранее, представленный административным истцом отчёт об оценке выполнен оценщиком ООО «Базилевс» ФИО4, действительным членом Саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», что подтверждается выпиской№... (состоит в реестре оценщиков с 

<

дата> №...) (том 1, л.д.242, том 1, л.д.243); её гражданская ответственность застрахована в СПАО «Ингосстрах» (том 1, л.д.240-241); ФИО4 имеет диплом о профессиональной переподготовке №... по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» (том 1, л.д.244), диплом о профессиональной переподготовке №... из Санкт-Петербургского государственного экономического университета «Институт дополнительного профессионального образования «Высшая экономическая школа» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса), от 2016 года, регистрационный номер №... (том 1, л.д.248), квалификационный аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена №... (том 1, л.д.245), сертификат оценщика высшей категории по направлению «Оценка стоимости недвижимого имущества» от 

<

дата> (том 1, л.д.246); ФИО4 выдан квалификационный аттестат в области оценочной деятельности на основании решения федерального бюджетного учреждения «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» от 

<

дата> №..., сроком действия до 

<

дата> (том 1, л.д.247).

Однако, несмотря на наличие у оценщика ФИО4 необходимой специальной квалификации на проведение указанной оценки и права на формулирование выводов по результатам её проведения, с учётом выявленных нарушений требований законодательства, предъявленных к форме и содержанию отчёта о рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка отчёта об оценке №..., выполненного 18 июля 2019 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «БАЗИЛЕВС» ФИО4

При этом у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Интеллектуальный консалтинг» ФИО6, поскольку экспертом изучены материалы административного дела; по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчёта об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, предупреждённым судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

С учётом изложенного, и принимая во внимание, что какими-либо доказательствами выводы экспертного исследования не опровергаются; административным истцом заключение также не оспорено, суд приходит к выводу о возможности принятия экспертного заключения ФИО5 в качестве достоверного, достаточного и допустимого доказательства определения рыночной стоимости объекта оценки; при этом выводы и расчёты эксперта мотивированны, подробны, обоснованны, а исследования проведены всесторонне и в полном объёме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности (в том числе в части признания отчёта об оценке не соответствующим требованиям законодательства).

Суд учитывает, что при проведении судебной экспертизы экспертом ФИО5 произведён осмотр объекта оценки (том 3, л.д.5).

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного земельного участка. Выбор экспертом подходов к оценке, его методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям пункта 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, пункта 22а Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

Учитывая изложенное, а также то, что стороны не представили доказательств несоответствия заключения эксперта ФИО5 от 

<

дата> №... действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, кадастровую стоимость земельного участка надлежит установить в размере, определённом в данном заключении, составляющем 35 100 000 рублей.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 1 января 2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Датой обращения административного истца в суд является 27 августа 2019 года (том 1, л.д.1).

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 25 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28, ввиду того, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), подлежит указанию дата обращения административного истца с настоящим административным исковым заявлением – 27 августа 2019 года.

Разрешая вопрос о распределении расходов по уплате истцом государственной пошлины, суд исходит из следующего.

В пункте 31 вышеупомянутого Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 указано, что с учётом того, что главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесённых заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии со статьёй 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В пункте 31 вышеупомянутого постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлечённым к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Поскольку расходы по уплате государственной пошлины понесены административным истцом в результате реализации им в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости; необходимость разрешения спора в суде не вызвана незаконностью действий административных ответчиков и нарушением прав истца, а связана с его намерением, действовавшим в своём интересе и по своему усмотрению, осуществить оценку принадлежащего ему земельного участка путём определения его рыночной стоимости и установлении её в качестве кадастровой стоимости; выявленное несущественное расхождение между кадастровой стоимостью недвижимого имущества и определённой судом его рыночной стоимостью позволяет, применительно к правилу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, прийти к выводу об отнесении понесённых административным истцом расходов по уплате государственной пошлины на истца.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьёй 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> участок 2, с кадастровым номером №..., по состоянию на 12 января 2018 года, равной его рыночной стоимости, в размере 35 100 000 (Тридцать пять миллионов сто тысяч) рублей.

Датой обращения ФИО1 с настоящим административным исковым заявлением считать 27 августа 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции через Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: