дело № 2-527/2020

УИД 26RS0014-01-2020-000622-09

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

29 мая 2020 года г. Изобильный

Изобильненский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Сивцева С.А., 

при секретаре судебного заседания Яицкой Н.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Изобильненского районного суда гражданское дело по исковому заявлению истца ФИО1 к ответчику администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края о признании права собственности на объект незавершенного строительства, заключении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился истец ФИО1 к ответчику администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края с требованиями: признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства - фундамент жилого дома, со степенью готовности - 18%, с общей площадью по проектной документации - 174,9 кв.м., расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами: №; обязать администрацию Изобильненского городского округа Ставропольского края заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства - фундаментом жилого дома, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами: №

Требования в иске мотивировал тем, что 23 октября 2018 к истцу в соответствии с договором уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, перешли арендные права на земельный участок с кадастровым номером № из категории земель - земли населенных пунктов, общей площадью 600 кв.м., с разрешенным использованием - для блокированного коттеджного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

20 февраля 2019 в соответствии с постановлением администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края № земельному участку с № был изменен вид разрешенного использования с «блокированное коттеджное строительство» на вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство, код 2.1».

23 октября 2018 к истцу в соответствии с договором уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, также перешли арендные права на земельный участок с кадастровым номером № из категории земель - земли населенных пунктов, общей площадью 600 кв.м., с разрешенным использованием - для блокированного коттеджного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

20 февраля 2019 в соответствии с постановлением АдминистрацииИзобильненского городского округа Ставропольского края № земельному участку с № был изменен вид разрешенного использования с «блокированное коттеджное строительство» на вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство, код 2.1».

В период времени с марта по сентябрь 2019 истцом был построен фундамент жилого дома, как выяснилось в последствии, частично на земельном участке, находящимся в арендном пользовании у ФИО2.

Договорившись устно с ФИО2 о передаче впоследствии истцу арендных прав на земельный участок с КН №, общей площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, истец обратился в АИГО Ставропольского края с заявлением об объединении земельных участков с КН № и земельного участка с КН №, о чем 09 октября 2019 было издано постановление № «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, путем объединения земельных участков с КН №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и земельного участка с КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Площадь объединенного земельного участка стала 1200 кв.м. Вновь образованному земельному участку был присвоен адрес: 

<

адрес>.

В соответствии с пунктом 3.2 вышеуказанного постановления, истец обратился в АИГО Ставропольского края с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, в результате чего был заключен договор аренды земельного участка № от 19.11.2019. Предметом договора стал вновь образуемый земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, общей площадью 1200 кв.м., с КН №, расположенный по адресу: 

<

адрес> с видом разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство.

17 декабря 2019 АИГО Ставропольского края было издано постановление № «О разделе земельного участка и присвоении почтового адреса», в соответствии с которым была утверждена схема раздела земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, категории земель - земли населенных пунктов, общей площадью 1200 кв.м, с КН №, с сохранением исходного в измененных границах, расположенный: 

<

адрес>, с разрешенным использованием - индивидуальное жилищное строительство. Был образован земельный участок с сохранением исходного земельного участка в измененных границах, площадью 600 кв.м., из категории земель - земли населенных пунктов, с КН №, расположенный: 

<

адрес>. Земельному участку был присвоен следующий почтовый адрес: 

<

адрес>.

13 января 2020 к существующему договору аренды земельного участка № от 19.11 2019 было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым были внесены изменения в части площади земельного участка с КН №, изменив площадь земельного участка с «1200 кв.м.» на «600» кв.м., со сроком действия до 20.01.2020.

В январе 2020 истец обратился в АИГО Ставропольского края с заявлением о передаче арендных прав на земельный участок по договору аренды № от 19.11.2019 в пользу ФИО2 ввиду того, что срок действия договора истек 20.01.2020. Аналогичный отказ от АИГО СК о передаче арендных прав в пользу истца получила и ФИО2.

Ввиду того, что срок действия основного договора аренды земельного участка истек 20.01 2020, а право собственности на незавершенный объект недвижимости - фундамент жилого дома, со степенью готовности - 18% истцом не было зарегистрировано в установленном законом порядке, то в настоящее время истец не может иным способом установить свое право собственности на объект незавершенного строительства, кроме как в судебном порядке. Просил удовлетворить исковые требования.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, указал, что настаивает на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик администрация Изобильненского городского округа Ставропольского края в судебное заседание не явился, его представитель ФИО3 представила заявление, в котором просила рассмотреть дело в отсутствии представителя ответчика, указала, что не возражает против удовлетворения заявленных истцом требований. Ранее ею был представлен отзыв на исковое заявление, из которого следует, что 28.01.2016 администрацией 

<

адрес> с ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка №. Предметом договора стал земельный участок с кадастровым номером № из категории земель земли населенных пунктов, общей площадью 600 кв.м., с разрешенным использованием для блокированного коттеджного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

23 октября 2018 арендные права на вышеуказанный земельный участок, с согласия арендодателя, перешли к ФИО1 в соответствии с договором переуступки прав и обязанностей от 23.10.2018.

20 февраля 2019 по заявлению истца было издано постановление Администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края №, которым земельному участку с № был изменен вид разрешенного использования с «блокированное коттеджное строительство» на вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство, код 2.1».

28.01.2016 администрацией г.Изобильного Изобильненского районаСтавропольского края с ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка №. Предметом договора стал земельный участок с кадастровым номером № из категории земель - землинаселенных пунктов, общей площадью 600 кв.м., с разрешеннымиспользованием для блокированного коттеджного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

23 октября 2018 арендные нрава на вышеуказанный земельный участок, с согласия арендодателя, перешли к ФИО1 в соответствии с договором переуступки прав и обязанностей от 23.10.2018.

20 февраля 2019 по заявлению истца АИГО Ставропольского края было издано постановление №, в соответствии с которым земельному участку с № был изменен вид разрешенного использования с «блокированное коттеджное строительство» на вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство, код 2.1».

09 октября 2019 АИГО Ставропольского края в соответствии с заявлением истца было издано постановление № «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, путем объединения земельных участков с КН № расположенный по адресу: 

<

адрес> и земельного участка с КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Земельные участки с кадастровыми номерами: № и № были объединены. Площадь объединенного земельного участка стала 1200 кв.м. Вновь образованному земельному участку был присвоен адрес: 

<

адрес>.

Пунктом 3.2 постановления АИГО Ставропольского края № от 09.10.2019 ФИО1 обязан был заключить с АИГО Ставропольского края договор аренды вновь образуемого земельного участка, в результате чего был заключен договор аренды земельного участка № от 19.11.2019. Предметом договора стал вновь образуемый земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, общей площадью 1200 кв.м., с КН №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования индивидуальное жилищное строительство.

Учитывая тот факт, что истцом был заложен фундамент жилого дома частично на земельном участке, находящемся у него в аренде, а частично на земельном участке, находящимся на в аренде у ФИО2, 17 декабря 2019 по заявлению истца АИГО Ставропольского края было издано постановление № «О разделе земельного участка и присвоении почтового адреса», в соответствии с которым была утверждена схема раздела земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, категории земель - земли населенных пунктов, общей площадью 1200 кв.м., с КН №, с сохранением исходного в измененных границах, расположенный. 

<

адрес>, с разрешенным использованием индивидуальное жилищное строительство. Был образован земельный участок с сохранением исходного земельного участка в измененных границах, площадью 600 кв.м., из категории земель земли населенных пунктов, с КН №, расположенный: 

<

адрес>. Земельному участку был присвоен следующий почтовый адрес: 

<

адрес>.

13 января 2020 к существующему договору аренды земельного участка № от 19.11.2019 было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым были внесены изменения в части площади земельного участка с КН №, изменив площадь земельного участка с «1200 кв.м.» на «600» кв.м., со сроком действия до 20.01.2020.

В январе 2020 ФИО1 обратился в АИГО Ставропольского края с заявлением о передаче арендных прав на земельный участок по договору аренды № от 19.11.2019 в пользу ФИО4, однако ему было отказано, так как срок действия договора аренды земельного участка истек 20.01.2020.

Учитывая тот факт, что у истца право собственности на объект незавершенного строительства фундамент жилого дома со степенью готовности 18%, не зарегистрировано, договор аренды земельного участка № от 19.11.2019 не может быть продлен. Таким образом, у истца единственным способом защиты остается право на обращение в суд за защитой своего нарушенного права.

Третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, Филиал по Изобильненскому району и Труновскому району Управления Росреестра по Ставропольскому краю в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о чем свидетельствуют почтовые уведомления, уважительных причин неявки не представили, как и возражений относительно иска.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся участвующих в деле лиц.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения заявленных истцом требований в связи со следующим.

Статья 219 ГК РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как усматривается из позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 28.01.2016 администрацией 

<

адрес> и ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому последнему в аренду был передан земельный участок с кадастровым номером № из категории земель земли населенных пунктов, общей площадью 600 кв.м., с разрешенным использованием для блокированного коттеджного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на срок до 20.01.2020.

Также 28.01.2016 администрацией города Изобильного Изобильненского района Ставропольского края с ФИО5 был заключендоговор аренды земельного участка №. Предметом договора стал земельныйучасток с кадастровым номером № из категории земель - землинаселенных пунктов, общей площадью 600 кв.м., с разрешеннымиспользованием для блокированного коттеджного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Срок договора аренды - до 20.01.2020.

Согласно договорам переуступки прав и обязанностей от 23.10.2018, заключенным между ФИО5 и ФИО1, права по вышеуказанным договорам аренды были переуступлены ФИО5 истцу ФИО1.

20 февраля 2019 по заявлению истца ФИО1 было издано постановление администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края №, которым земельному участку с КН № был изменен вид разрешенного использования с «блокированное коттеджное строительство» на вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство, код 2.1».

20 февраля 2019 по заявлению истца администрацией Изобильненского городского круга Ставропольского края было издано постановление №, в соответствии с которым земельному участку с КН № был изменен вид разрешенного использования с «блокированное коттеджное строительство» на вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство, код 2.1».

09 октября 2019 администрацией Изобильненского городского круга Ставропольского края в соответствии с заявлением истца было издано постановление № «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, путем объединения земельных участков с КН №, расположенный по адресу: 

<

адрес> и земельного участка с КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

В соответствии с указанным постановлением земельные участки с кадастровыми номерами: № были объединены. Площадь объединенного земельного участка определена в 1200 кв.м. Вновь образованному земельному участку был присвоен адрес: 

<

адрес>.

В соответствии с пунктом 3.2 указанного постановления ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № от 19.11.2019. Предметом договора стал вновь образуемый земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, общей площадью 1200 кв.м., с КН №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, с видом разрешенного использования индивидуальное жилищное строительство.

Истцом ФИО1 на переданном ему в аренду земельном участке было осуществлено строительство, а именно заложен фундамент жилого дома.

В ходе проведения кадастровых работ было установлено, что объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером №, при этом земельный участок с кадастровым номером № в соответствии с Договором аренды № от 28.01.2016 и Договора уступки прав и обязанностей по договору аренды от 21.09.2016 находился в пользовании ФИО2.

17 декабря 2019 по заявлению истца ФИО1 администрацией Изобильненского городского круга Ставропольского края было издано постановление № «О разделе земельного участка и присвоении почтового адреса», в соответствии с которым была утверждена схема раздела земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, категории земель - земли населенных пунктов, общей площадью 1200 кв.м., с КН №, с сохранением исходного в измененных границах, расположенный: 

<

адрес>, с разрешенным использованием индивидуальное жилищное строительство. 

В соответствии с указанным постановлением был образован земельный участок с сохранением исходного земельного участка в измененных границах, площадью 600 кв.м., из категории земель земли населенных пунктов, с КН № расположенный: 

<

адрес>, которому был присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>.

13 января 2020 к существующему договору аренды земельного участка № от 19.11.2019 было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым были внесены изменения в части площади земельного участка с КН №, а именно площадь земельного участка с «1200 кв.м.» была изменена на «600» кв.м. Срок действия договора - до 20.01.2020.

В январе 2020 ФИО1 обратился к ответчику с заявлением о передаче арендных прав на земельный участок по договору аренды № от 19.11.2019 в пользу ФИО4, однако в удовлетворении данного заявления истцу было отказано, в связи с тем, что срок действия договора аренды земельного участка истек 20.01.2020.

ФИО2 также обращалась в администрацию с заявление о передаче прав аренды на земельный участок № в пользу истца, однако в ответе на данное заявление указано, что администрация Изобильненского городского круга Ставропольского края возражает против передачи арендных прав в связи с истечением срока действия указанного договора. 

Ввиду того, что истцу ФИО1 и ФИО2 ответчиком было отказано в продлении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами № в связи с окончанием их сроков, истец лишен возможности получить правоустанавливающие документы на возведенный им спорный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Таким образом, единственным способом реализации прав истца в отношении спорного объекта является признание за ним права собственности на данный объект незавершенного строительства.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В соответствии с положениями ст. 51 ГрК РФ для строительства индивидуального жилого дома необходимо получение разрешения на строительство. Проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что строительство спорного объекта произведено истцом ФИО1 на законных основаниях, а именно в соответствии с заключенными договорами аренды земельного участка от 28.01.2016 и уступки прав по нему от 23.10.2018, с соблюдением назначения выделенного земельного участка - индивидуальное жилищное строительство.

Согласно технического плана объекта незавершенного строительства п адресу: 

<

адрес>, выполненного кадастровым инженером ФИО7, степень готовности объекта - 18 %.

Сохранение данного объекта незавершенного строительства не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Доказательств обратного у суда не имеется, данный факт ответчиком также не оспаривается.

Несмотря на то, что объект незавершенного строительства частично расположен на земельном участке с кадастровым номером №, который ранее был передан в аренду ФИО2, суд учитывает согласие ФИО2 на передачу прав на данный земельный участок истцу ФИО1.

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований истца о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства - фундамент жилого дома, со степенью готовности - 18%, с общей площадью по проектной документации - 174,9 кв.м., расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами: №.

Одновременно с этим, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца об обязании администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края заключить договор аренды земельных участков №, так как в соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Между тем, у суда отсутствуют сведения о том, что ФИО1 и ФИО2 уведомляли ответчика о своем намерении заключить договор аренды на новый срок, истцом об этом не заявлено, в связи с чем оснований для возложения на ответчика обязанности заключить договор аренды на новый срок суд не усматривает.

Руководствуясь ст.222 ГК РФ, ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования истца ФИО1 к ответчику администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края о признании права собственности на объект незавершенного строительства, заключении договора аренды земельного участка - удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства - фундамент жилого дома, со степенью готовности - 18%, с общей площадью по проектной документации - 174,9 кв.м., расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами: №.

В удовлетворении требований истца ФИО1 об обязании администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства - фундаментом жилого дома, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами: № - отказать.

На решение суда в соответствии с ч. 2 ст. 321 ГПК РФ может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда.

председательствующий судья: Сивцев С.А.