Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 ноября 2019 года г.о. Зарайск

Зарайский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Сподиной Ю. Е.,

с участием представителя истца - ФИО1, действующей на основании доверенности,

при секретаре судебного заседания Киселевой З. А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-475/2019 по исковому заявлению ФИО2 к Администрации городского округа Зарайск Московской области о признании права на самовольную постройку,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации городского округа Зарайск Московской области о признании права собственности на самовольную постройку (жилой), указав в исковом заявлении в обоснование заявленных требований следующее: 

18 июня 2016 г. между ней, с одной стороны и Г.А.М., Г.В.И., с другой стороны, были заключены договоры об уступке прав по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами: (1), площадью --- кв.м. и (2), площадью кв.м., расположенных по адресу: (адрес 1), вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов.

По истечении срока указанных договоров аренды, Администрация городского округа Зарайск заключила с истцом договоры аренды на данные земельные участки (договоры аренды № --- и № --- от 16 января 2018 года) на новый срок. 

28 марта 2019 года истец направила в Администрацию городского округа Зарайск Уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС), по результатам рассмотрения которого из Администрации городского округа Зарайск ею было получено Уведомление о несоответствии указанных в ее уведомлении о планируемом строительстве объекта ИЖС параметров установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке за № --- от 05 апреля 2019 года. В качестве основания несоответствия в Уведомлении указано, что земельные участки с кадастровыми номерами (2), (1) расположены в зоне Ж-2 (зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами) в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Зарайск Московской области, утвержденными решением Совета депутатов городского округа Зарайск Московской области от 28.12.2017г. № 13/7. Указанные земельные участки имеют вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», минимальные отступы от границ земельного участка при застройке индивидуальными жилыми домами с таким видом разрешенного использования в зоне Ж-2 составляют 3 (три) метра. Ранее ФИО4 было получено разрешение № --- от 8 апреля 2010 года на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером (2), которое действует до 8 апреля 2020 года, но в связи со строительством жилого дома увеличенной площади вблизи склона и согласно экспертному заключению ООО «ГеоЭкоИзыскания» о строительстве жилого дома, истцу пришлосьстроительство жилого дома сместить, в результате чего жилой дом оказался на пересечении земельных участков, находящихся в аренде у истца. 

Для объединения земельных участков, истец обратилась в Комитет по управлению имуществом городского округа Зарайск, где ей пояснили, что действующее законодательство не предусматривает возможности объединения арендованных земельных участков, тем более на них находятся хозяйственные строения, которые принадлежат ей на праве собственности, и порекомендовали для оформления данного жилого дома обратиться в суд, т.к. во внесудебном порядке разрешить создавшуюся ситуацию не представляется возможным. 

Ссылаясь в обоснование заявленных требований на положения ст.ст.8, 218, 222 ГК РФ, п.п. 25,26 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости», истец просит суд признать за ней право собственности на самовольную постройку (жилой дом), площадью --- кв.м., расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами: (2), (1), находящихся по адресу: (адрес 1). 

В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела судом надлежащим образом, причина неявки суду не известна. Интересы истца в судебном заседании на основании доверенности представляла ФИО1, которая поддержала заявленные истцом требования в полном объёме, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, а также пояснила, что истец по делу является дочерью прежних арендаторов указанных в иске земельных участков. Данные земельные участки расположены вблизи р. Осетр и имеют уклон. При начале осуществления строительства жилого дома на участке, определенном на основании выданного ранее Администрацией г.о. Зарайск Разрешения на строительство от 8 апреля 2010 года выяснилось, что земля осыпается. Истец обратилась к эксперту, которым было установлено, что гидрогеологические условия участка сложные. На данном участке возможно развитие склоновых и карстово-суффозионных процессов. На глубине 12-17 м. экспертом были выявлены зоны разуплотнения в каменноугольных скальных породах и карстовые полости, заполненные рыхлым материалом, скорее всего песками. Уровень подземных вод колеблется в большом интервале в зависимости от времени года, интенсивности осадков. Экспертом было дано Заключение о том, что наиболее безопасным будет строительство жилого дома на границе арендуемых истцом участков. Жилой дом, построенный истцом, имеет большую площадь, чем площадь, которая была указанная в Разрешении на строительство от 08.04.2010 г. 

Представитель ответчика - Администрации городского округа Зарайск Московской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, письменно просил рассмотреть настоящее дело в свое отсутствие, указав, что Администрация г.о. Зарайск решение по делу оставляет на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны, возражений по заявленным требованиям суду не представлено. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Зарайск Московской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны, возражений по заявленным требованиям суду не представлено. 

Дело рассмотрено судом в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле. 

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, исходя из следующего:

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Материалами дела подтверждено, что 18.06.2016 г. между Г.А.М. и ФИО2 был заключен договор об уступке прав по договору аренды земельного участка, согласно которому Г.А. М. передал ФИО2 право аренды земельного участка, площадью --- кв.м. с кадастровым номером № (1), расположенного по адресу: (адрес 1) на землях населенных пунктов, находящихся в ведении администрации Зарайского муниципального района Московской области, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации № --- от 30.06.2016 г. (л.д. 50).

18.06.2016 г. между Г.В.И. и ФИО2 был заключен договор об уступке прав по договору аренды земельного участка, согласно которому Г.В.И. передала ФИО2 право аренды земельного участка, площадью --- кв.м. с кадастровым номером № (2), расположенного по адресу: (адрес 1) на землях населенных пунктов, находящихся в ведении администрации Зарайского муниципального района Московской области, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации № --- (л.д. 51).

Согласно договору аренды земельного участка № --- от 18.01.2018 г., заключенному между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Зарайск Московской области и ФИО2, истцу был предоставлен за плату во временное владение и пользование земельный участок, площадью --- кв.м., с кадастровым номером (1), категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: (адрес 1), на срок 3 года с 18.01.2018 г. по 18.01.2021 г., о чем в ЕГРН внесена запись регистрации № --- от 21.02.2018 г. (л.д. 27-34). 

Согласно договору аренды земельного участка № --- от 16.01.2018 г., заключенному между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Зарайск Московской области и ФИО2, истцу был предоставлен за плату во временное владение и пользование земельный участок, площадью --- кв.м., с кадастровым номером (2), категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: (адрес 1), на срок 3 года с 16.01.2018 г. по 15.01.2021 г., о чем в ЕГРН внесена запись регистрации № --- от 21.02.2018 г. (л.д. 35-42). 

Истцом в материалы дела представлено разрешение на строительство № --- от 08.04.2010 г., из которого следует, что Администрация Зарайского муниципального района разрешила ФИО4 строительство индивидуального жилого дома на земельном участке, площадью --- кв.м., с кадастровым номером № (2), расположенном по адресу: (адрес 1). Срок действия указанного разрешения до 08.04.2020 г. (л.д. 44).

Согласно имеющегося в материалах дела технического плана здания, составленного по состоянию на 04.06.2019 г., составленным кадастровым инженером ИП Б.Д. В., в 2019 г. в границах указанных выше земельных участков с кадастровыми номерами (2) и (1) было построено здание - кирпичный жилой дом, площадью --- кв.м. (л.д. 8-24, 112-128).

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с разъяснениями, данными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, при разрешении рассматриваемого спора, помимо требований, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. 

Пунктом 4.3.2 указанных выше договоров аренды земельных участков № 5 от 18.01.2018 г. и № 4 от 16.01.2018 г. прямо предусмотрено право арендатора возводить с соблюдение правил землепользования и застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целью, указанной в. п. 1.3 договоров, его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов и иных правил и норм. 

Согласно пункту 1.3 договоров аренды земельных участков № 5 от 18.01.2018 г. и № 4 от 16.01.2018 г. участки предоставляются для ведения личного подсобного хозяйства.

Из изложенного следует, что при заключении договоров аренды арендодатель определенно выразил свою волю на предоставление земельных участков в аренду, в том числе, для возведения капитальных строений соответствующего назначения.

В пункте 26 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. 

Определением Зарайского городского суда Московской области от 07.08.2019 г. по настоящему делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Люкс» - Ш. С. А. (л.д. 82-83).

Согласно экспертному заключению ООО «Люкс» № СТ-75-19 от 21.10.2019 г., спорный жилой дом, площадью --- кв.м., расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами (2), (1) по адресу: (адрес 1), представляет собой достроенное здание, этажностью - 3 этажа, в том числе 1 этаж подземный, фундамент - монолитный из бетона, стены - газоселикатный блок, обложенный снаружи кирпичом, кровля - четырехкаскатная, металлическая по деревянным стропилам, окна - двойное простое остекленение, пластиковые, двери наружные - металлические, двери внутренние - деревянные, пол - бетонный, стены - оштукатурены, перекрытия - бетонные плиты. В здании предусмотрено электроснабжение. Здание является полностью обособленным и изолированным. Является объектом капитального строительства. Объект полностью достроен. Строительные и инженерные работы выполнены в полном объеме. Здание является завершенным строительством. Жилой дом соответствует требованиям СНИП, градостроительным нормам, правилам пожарной безопасности, санитарным нормам. Жилой дом соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки. Сохранение жилого дома не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 87-106). 

В ходе рассмотрения дела было установлено, что истец ФИО3 пользуется спорным жилым домом, нарушений, которые могут повлечь уничтожение спорного объекта, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц, в ходе рассмотрения дела судом не установлено. Спорный жилой дом построен на земельных участках в соответствии с видом разрешенного использования данных земельных участков, без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Возражений по заявленным истцом требованиям от ответчика, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не поступило.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

При изложенных обстоятельствах, суд считает заявленные ФИО2 требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО2 удовлетворить:

Признать за ФИО2 право собственности на жилой дом, площадью --- кв.м., расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами (2), (1) по адресу: (адрес 1).

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный реестр недвижимости записи о праве собственности ФИО2 на жилой дом, площадью --- кв.м., расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами (2), (1) по адресу: (адрес 1).

Настоящее Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда через Зарайский городской суд Московской области в течение месяца со дня вынесения в окончательном виде.

Мотивированное решение изготовлено 13.11.2019 г.

Председательствующий судья Ю.Е. Сподина