Дело № 3а – 205/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 июня 2019 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего судьи Чайка Е.А., 

при секретаре Паненковой Е.С., 

с участием ФИО1, его представителя ФИО2, представителя Правительства Ростовской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 19 марта 2015 года, установленная в размере 610 960, 56 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет 125 393, 00 руб., что нарушает его права, как плательщика земельного налога.

По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 19 марта 2015 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке. 

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица – Администрация города Донецка.

В судебном заседании ФИО1 и его представитель ФИО2 заявленные требования поддержали и просили их удовлетворить, с выводами проведённой по делу судебной оценочной экспертизы не согласились, ходатайствовали о проведении повторной экспертизы; после отказа в назначении повторной экспертизы уточнили заявленные требования в порядке статьи 46 КАС Российской Федерации и просили установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, определённом в заключении эксперта. 

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3, участвовавший в судебном заседании 19 июня 2019 года, не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости на основании результатов экспертизы. 

Остальные лица, участвующие в деле, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется. 

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, допросив эксперта, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3). 

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – индивидуальные жилые дома, площадью 1077 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778. Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки был сформирован по состоянию на 1 января 2014 года.

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт в межоценочный период, 19 марта 2015 года, и его кадастровая стоимость определена в порядке статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», из которой следует, что при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьёй, является дата внесения сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с этой статьёй.

По сведениям, содержащимся в ЕГРН, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 19 марта 2015 года определена в размере 610 960, 56 руб.

Административный истец считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 388, пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным законом правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 11 апреля 2019 года обратился в суд с настоящим административным иском, представив отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 9 апреля 2019 года № 3-348/04-19, подготовленный оценщиком ИП ФИО4 Оценка и Экспертиза ФИО______, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 19 марта 2015 года составляет 125 393, 00 руб.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая наличие возражений лиц, участвующих в деле, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости земельного участка, с целью проверки представленных доказательств судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 19 марта 2015 года. Проведение экспертизы было поручено ООО «Оценочно-экспертный Центр». 

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочно-экспертный Центр» ФИО______ от 31 мая 2019 года № 880 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 19 марта 2015 года составляет 311 080, 68 руб.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьёй 84 настоящего Кодекса.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы ООО «Оценочно-экспертный Центр», суд приходит к выводу о том, что оно может быть положено в основу решения суда. 

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

При оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, проанализировал рынок недвижимости в Ростовской области и г. Донецке, произвёл оценку объекта экспертизы с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением поправок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Допрошенный в судебном заседании по ходатайству представителя административного истца эксперт ООО «Оценочно-экспертный Центр» ФИО______ подтвердил выводы экспертного заключения, перечислил основные критерии отбора объектов-аналогов для определения рыночной стоимости исследуемого земельного участка в рамках сравнительного подхода, указав, что в ходе исследования сегмента рынка, к которому относится объект экспертизы, эксперт отбирает объекты не по стоимости, а по основным характеристикам, близким к характеристикам исследуемого земельного участка, и вводит соответствующие корректировки. При этом согласно пункту 20 ФСО № 7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Также в судебном заседании эксперт привёл анализ основных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость земельных участков, в том числе наличия/отсутствия коммуникаций, указал, что коммуникации сами по себе не являются предметом оценки при определении рыночной стоимости земельного участка, учитывается лишь реальная возможность их подключения, разъяснил применённые корректировки, отражающие ситуацию на рынке в сегменте рынка, к которому относится объект недвижимости.

Суд находит, что заключение экспертизы и пояснения эксперта являются убедительными и сомнений в своей обоснованности не вызывают. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках. То обстоятельство, что объекты-аналоги отличаются от объекта оценки по отдельным ценообразующим факторам, не может служить поводом для вывода о недостоверности выводов эксперта, поскольку в экспертном заключении основания применения и показатели подлежащих применению корректировок подробно разъяснены. 

Ходатайство представителя административного истца о назначении по делу повторной экспертизы определением суда от 27 июля 2019 года отклонено. Суждения административного истца и его представителя, приведённые в возражениях на заключение эксперта и озвученные в судебном заседании, основаны на субъективном ошибочном толковании норм действующего законодательства и федеральных стандартов оценки, построены на предположениях, в связи с чем не могут свидетельствовать о недостоверности выводов экспертного заключения. Само по себе наличие результата экспертизы, отличного от выводов оценщика, не предопределяет недостоверность определённой экспертом рыночной стоимости в значении, придаваемом ей частью 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Признаваемый указанным законом вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при её проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с недостоверностью оценки. 

По итогам рассмотрения дела экспертное заключение ООО «Оценочно-экспертный Центр» послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований. 

При изложенных обстоятельствах суд признаёт величину рыночной стоимости, указанную в заключении эксперта, экономически обоснованной, и полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 19 марта 2015 года в соответствии с указанным заключением.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 11 апреля 2019 года. 

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных акта сдачи-приёмки от 3 июня 2019 года № 880 и финансово-экономического обоснования расчёта затрат на проведение экспертизы усматривается, что стоимость экспертизы в размере 32 000 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.

Поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца. 

С учётом изложенного сумма 32 000 руб., подлежащая перечислению экспертной организации в качестве вознаграждения за выполненную по поручению суда работу, подлежит взысканию с ФИО1

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – индивидуальные жилые дома, площадью 1077 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 311 080, 68 руб. по состоянию на 19 марта 2015 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 11 апреля 2019 года. 

Судебные расходы возложить на административного истца. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Оценочно-экспертный Центр» денежные средства в размере 32 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно акту сдачи-приёмки от 3 июня 2019 года № 880.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка 

Решение в окончательной форме принято 28 июня 2019 года.