Дело № 3а-659/2021 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

21 июля 2021 год г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Тарасовой И.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявление общества с ограниченной ответственностью «ИМПЕРИАЛ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ИМПЕРИАЛ» (далее административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО «РИТМ», по состоянию на 01.01.2018 года, а именно в размере 61 785 700.00 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что в период с 06.03.2009 по 21.06.2019 г. являлся собственником указанного объекта недвижимости с видом разрешенного использования для строительства многоэтажных жилых домов, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2018 года установлена в размере 415 333 600.00 рублей.

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта и его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика земельного налога, обязанность по уплате которого за ним сохраняется, и размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца в судебном заседании не оспаривал результаты судебной оценочной экспертизы, требования уточнил, и просила установить стоимость объекта в размере 183 955 734.00 рублей, как то определено заключении. 

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области, заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривал, принятие решения оставил на усмотрение суда. ГБУ МО Центр кадастровой оценки», полагало, что в виду допущенных экспертом нарушений, результат итоговой стоимости достоверным признать не представляется возможным.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Администрация г/о Наро-Фоминск Московской области, ООО «Нара Авто Транс» будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке. 

Выслушав представителя административного истца, эксперта, исследовав и изучив материалы дела и представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу с 06.03.2009 по 21.06.2019 г. принадлежал на праве собственности земельный участок, площадью 7900 кв. метров, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель земли населенных пунктов, разрешенный вид использования для строительства многоэтажных жилых домов, расположенный в 

<

данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. 

Согласно выписки из ЕГРН по состоянию на 2014 года земельный участок имел вид разрешенного использования для производственных целей. Участок является не застроенным.

С 21.06.2019 года земельный участок принадлежит ООО «Нара Авто Транс», с 2020 г. вид использования земельного участка изменен на производственную деятельность.

В отношении названного объекта с видом разрешенного использования под строительство многоэтажных жилых домов была установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01.01.2018 года, в размере 415 333 600.00 рублей. Стоимость утверждена Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области №15ВР-1633 от 27.11.2018г. (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога за 2019 г. и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результат определения кадастровой стоимости названного объекта влияет на права и обязанности ООО «ИМПЕРИАЛ» как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО «ИМПЕРИАЛ» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта был представлен отчет, подготовленный оценщиком ООО «РИТМ», в котором по состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость определена в размере 61 785 700.00 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» ФИО1

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость участка составляет 183 955 734.00 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного оценщиком.

При этом суд, находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости нежилого здания.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в экспертном заключении. В указанной части заключение не оспаривается сторонами.

При определении рыночной стоимости объекта оценки, по мнению ГБУ МО ЦКО допущены нарушения так в замечаниях учреждение указывает, что на стр. 42 в Таблице No 2 экспертом не корректно выбран и должен быть заменен объект-аналог No2, площадью 4 800 кв м, т.к. более чем в 18,3 раза отличается от площади объекта оценки 88 000 кв.м., что привело к искажению итоговой стоимости объекта оценки нарушению экспертом п. 5 ФСОNo3.

Эксперт в свою очередь как в судебном заседании таки письменных пояснениях не соглашается с указанным замечанием ссылаясь на то, что на ст. 49 заключения введена корректировка на площадь объектов, в свою очередь справочник используемый экспертом под редакцией ФИО2 не вводит ограничений на сравнение объектов отличающихся по площади.

Не соглашается эксперт ФИО1 и с указанием стороны о допущении им нарушение при расчёте поправки расстояние от МКАД т.к проигнорированы рекомендации автора Сборника рыночных корректировок, поскольку на ст. 9 сборника «Корректировки на местоположение земельных участков» под редакцией ФИО3 рекомендуются к использованию корректировки на удаленность согласно коэффициенту от 30-50%; корректировка к объекту-аналогу №3 составила 43.3%, что менее экстремального значения;

При рассмотрении замечания ГБУ МО ЦКО относительно поправки на местоположение с использованием «Справочника оценщика недвижимости-2017. Земельные участки.» под редакцией ФИО4 эксперт ФИО1, указал, что по данным Яндекс.Карт объект оценки расположен на границе Наро-Фоминского района, то есть на окраине города, вместе с тем приведенная стороной таблица характеризует расположение земельных участков в пределах города, введение указанной корректировки некорректно. Поскольку в аналогах участие принимают объекты, расположенные в районе. Размер корректировки принят на минимальном уровне.

ГБУ МО ЦКО, также выразило несогласие с применяемыми к расчету, объектами-аналогами, взятыми из иного, по мнению стороны, сегмента рынка учитывая, что у объекта оценки вид разрешенного использования для многоэтажного строительства, аналоги, имеют вид разрешенного использования объектов промышленного назначения.

В рамках данного вопроса эксперт ФИО1 указал, что согласно данным геопортала Подмосковья, оцениваемый земельный участок входит в производственную зону, строительство многоэтажных домов указанная зона не предполагает. В ходе проведенного экспертом анализа зоны расположения объекта на дату оценки он входил в зону КУРТ-6, строительство многоэтажных домов в данной зоне не предусмотрено, но данная зона включает вид разрешенного использования как среднеэтажная жилая застройка. Таким образом, возможными вариантами использования исследуемого объекта являются промышленная застройка, среднеэтажна застройка (7этажей).

Как установлено в ходе рассмотрения дела, в настоящее время земельный участок имеет вид разрешенного использования под промышленное использование.

Согласно пункту 12 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, в основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования.

В соответствии с пунктом 13 ФСО №7 наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Как следует из экспертного заключения экспертом при исследовании объекта и определения рыночной стоимости установлено наиболее эффективное использование земельного участка на дату оценки как промышленное использование исходя из чего, определена рыночная стоимость объект 183 955 734.000 рублей. 

Дополнительно проведенный анализ зоны расположения участка не опроверг обоснованность выводов эксперта по применению к расчету подобранных объектов аналогов, использование методов расчета и определение итогового результата. 

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта №72/06/2021 от 15.06.2021 г., а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебных оценочных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что судебная оценочная экспертиза соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечают требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов и обоснованием отказа от затратного.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Московской области, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключениях приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключения судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел, а стороны не просили.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд –19.03.2021года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ИМПЕРИАЛ» поданное в Московский областной суд 19.03.2021 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 88 000,0 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоэтажных домов, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018 в размере 183 955 734. 00рублей. 

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 29.07.2021г.

Судья М.Ю. Елизарова