дело № 3а-740/2021

УИД 26OS0000-04-2021-000424-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 сентября 2021 года г. Ставрополь 

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ситьковой О.Н.

при секретаре судебного заседания ФИО1

с участием представителей административного истца ФИО2, ФИО9, административных ответчиков Министерства имущественных отношений 

<

адрес> ФИО3, ГБУ СК «

<

адрес>имущество» ФИО4, заинтересованного лица администрации 

<

адрес> ФИО5, эксперта ООО Юридическое агентство «Аргумент» ФИО6, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску открытого акционерного общества «СТАВРОПОЛЬТРАНСАГЕНТСТВО» к Министерству имущественных отношений 

<

адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, Государственному бюджетному учреждению 

<

адрес> «

<

адрес>имущество» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «СТАВРОПОЛЬТРАНСАГЕНТСТВО» обратилось с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений 

<

адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> (Управление Росреестра по 

<

адрес>), Государственному бюджетному учреждению 

<

адрес> «

<

адрес>имущество» (ГБУ СК «

<

адрес>имущество»), в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 13082 кв.м., категория земель - «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «Хранение автотранспорта, склады, складские площадки, автомобильный транспорт, производственная деятельность, обеспечение научной деятельности», расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 11 145 000 рублей.

Административный иск обоснован тем, что заявитель является собственником указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка определена ГБУ СК «

<

адрес>имущество» актом № от ДД.ММ.ГГГГ и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 48591126,7 рублей, что в размере значительно превышает его рыночную стоимость и нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта.

В судебное заседание представители административного ответчика Управления Росреестра по 

<

адрес> (в возражениях заявлено о рассмотрении дела в отсутствии представителя), заинтересованного лица Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по 

<

адрес>, извещенные о слушании дела надлежащим образом, не явились, что с учетом требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие. 

В судебном заседании представители административного истца поддержали требования согласно выводам заключения судебной оценочной экспертизы. 

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, ГБУ СК «Ставкрайимущество», заинтересованного лица администрации 

<

адрес> просили отказать в удовлетворении административного иска, указав на законность и обоснованность установленной кадастровой стоимости земельного участка и недостоверность определенной в заключении судебной оценочной экспертизы его рыночной стоимости. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО7, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска, основанного на заключении судебной оценочной экспертизы ООО «Юридическое агентство «Аргумент» от ДД.ММ.ГГГГ №-Э/08/2021 по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку налоговые платежи рассчитываются из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Согласно материалам дела административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок открытое акционерное общество «СТАВРОПОЛЬТРАНСАГЕНТСТВО» является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 13082 кв.м., категория земель - «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «Хранение автотранспорта, склады, складские площадки, автомобильный транспорт, производственная деятельность, обеспечение научной деятельности», расположенного по адресу: 

<

адрес>.

На земельный участок зарегистрировано право собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации ДД.ММ.ГГГГ №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-002/2021-70655372.

Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании акта ГБУ СК «

<

адрес>имущество» №_2 от ДД.ММ.ГГГГ и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 48 591 126,7 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-002/2021-70011853.

Как видно из содержания представленного административным истцом отчета «Капитал Инвест» от ДД.ММ.ГГГГ № KS/2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 11 145 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Юридическое агентство «Аргумент» от ДД.ММ.ГГГГ №-Э/08/2021 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 13 579 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №-Э/08/2021 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных земельных участков.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Участники процесса при производстве судебной экспертизы не присутствовали. 

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости. 

Эксперт сопоставил материалы административного дела с данными из альтернативных источников информации.

Идентификация объекта проведена по материалам административного дела. Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. 

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки. 

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета. 

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки. 

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). При этом, эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки. 

При расчете рыночной стоимости земельного участка экспертом описаны примененные корректировки. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивирован. 

Все выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. 

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7, проводивший по делу судебную оценочную экспертизу, подтвердил свое заключение, поддержав письменные пояснения на замечания представителей административного ответчика и заинтересованного лица по экспертному заключению. 

Из пояснений эксперта в судебном заседании следует, что понижающая корректировка для аналога № применена исходя из того, что данный объект расположен вдоль проспекта Кулакова (крупной автомагистрали города) в части повышенного автомобильного трафика, имеет подъездные пути с 

<

адрес>, тогда как объект оценки находится восточнее внутри квартала в месте со значительным сужением дороги и пониженным трафиком. Понижающая корректировка на наличие коммуникаций у аналога № 2 применена исходя из информации о подключении к линиям электропередачи, тогда как у объекта оценки только имеется такая возможность. Корректировка -10% на физические характеристики участка применена исходя из того. Что объект оценки имеет уклон на протяжении всего участка, оказывающий влияние на условия строительства. 

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доводы представителей административных ответчиков и представителя заинтересованного лица о том, что экспертом необоснованно применена понижающая корректировка, способствовавшая значительному снижению стоимости, основаны на ошибочных предположениях. Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной (повторной) экспертизы не заявлено. 

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены, в связи с чем, его требования подлежат удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы от 17 августа 2021 года № 94-Э/08/2021.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на ДД.ММ.ГГГГ. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления ООО «СТАВРОПОЛЬТРАНСАГЕНТСТВО» следует считать дату его обращения в суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ.

Оснований для удовлетворения ходатайства ГБУ СК «

<

адрес>имущество» об исключении управления из числа административных ответчиков не имеется, поскольку процессуальный статус надлежащего административного ответчика подтвержден положениями части 2 статьи 6, статьи 7, части 1 статьи 16, части 9 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и установленными по делу обстоятельствами определения кадастровой стоимости в отношении объекта не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объекта либо изменением характеристик на основании акта полномочного бюджетного учреждения об определении кадастровой стоимости. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск открытого акционерного общества «СТАВРОПОЛЬТРАНСАГЕНТСТВО» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 13082 кв.м., категория земель - «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «Хранение автотранспорта, склады, складские площадки, автомобильный транспорт, производственная деятельность, обеспечение научной деятельности» расположенного по адресу: 

<

...> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 13 579 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № 

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через 

<

адрес>вой суд.

Дата изготовления мотивированного решения суда 28 сентября 2021 года. 

Судья Ситькова О.Н.